Lorsqu’un copropriétaire réalise des travaux d’aménagement dans son lot et bouche ou détruit un conduit de ventilation ou d’extraction de fumée desservant l’appartement inférieur, le voisin privé d’aération ou de tirage se heurte souvent à un double blocage : l’auteur des travaux refuse de financer la réfection, tandis que le syndicat des copropriétaires invoque le règlement de copropriété ou l’ancienneté de l’ouvrage pour décliner sa garantie. La tentation est alors grande pour le copropriétaire lésé de faire chiffrer lui-même la reconstruction du conduit par une entreprise et un architecte, puis d’assigner son voisin et le syndicat en paiement du devis afin de reconstruire l’ouvrage. C’est cette démarche que vient encadrer l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 17 septembre 2026 (pourvoi n° 25-12.656) (Cour de cassation, 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-12.656), analysé début novembre 2026 dans la lettre d’information immobilière du cabinet BJA Avocats.
Dans cette affaire, les propriétaires du lot n° 8 d’un immeuble en copropriété subissaient deux désordres : d’une part, le conduit d’extraction de fumée de leur cheminée présentait un défaut de tirage lié à des agglomérats de mortier datant de la construction ; d’autre part, leur conduit de ventilation avait été bouché et détruit sans autorisation par la société civile immobilière propriétaire du lot n° 10 situé au-dessus, lors de travaux d’aménagement. Les propriétaires du lot inférieur avaient assigné le syndicat et la société voisine pour obtenir la remise en état des deux conduits, ou subsidiairement le versement des sommes nécessaires à leur reconstruction et l’indemnisation de leur trouble de jouissance. Par arrêt du 16 janvier 2025, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait rejeté la demande contre le syndicat pour le conduit de fumée, mais condamné la société voisine à payer 6 554 euros hors taxes pour la reconstruction du conduit de ventilation et 3 200 euros hors taxes d’honoraires d’architecte, en précisant que ces travaux devraient ensuite être validés en assemblée générale.
Saisie d’un pourvoi principal et d’un pourvoi incident, la troisième chambre civile prononce une double cassation essentielle en droit de la copropriété. Au visa de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, elle censure le rejet de la demande formée contre le syndicat des copropriétaires au titre du conduit de fumée, en réaffirmant sa responsabilité de plein droit pour les vices de construction de l’immeuble. Au visa de l’article 25, b), de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, elle censure la condamnation pécuniaire prononcée pour la reconstruction du conduit de ventilation, en jugeant que le copropriétaire qui entend réaliser lui-même des travaux de remise en état de parties communes modifiées sans autorisation par un autre copropriétaire doit solliciter au préalable l’autorisation de l’assemblée générale.
Cet arrêt du 17 septembre 2026 conduit à examiner la qualification des conduits d’immeuble et la responsabilité de plein droit du syndicat en cas de vice de construction ou de défaut d’entretien des parties communes (I), puis l’exigence d’une autorisation préalable de l’assemblée générale pour les travaux de remise en état que le copropriétaire victime souhaite exécuter lui-même ainsi que les recours permettant d’obtenir la suppression d’une atteinte aux parties communes (II).
I. La qualification des conduits en copropriété et la responsabilité de plein droit du syndicat
A. Le statut juridique des conduits de fumée et de ventilation entre parties communes et clauses du règlement
Avant toute action relative à l’obstruction, au défaut de tirage ou à la destruction d’une gaine en copropriété, il faut déterminer la nature juridique de l’ouvrage au regard de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du règlement de copropriété. Le régime de responsabilité et les règles de majorité applicables aux travaux dépendent en effet de l’appartenance du conduit aux parties communes ou aux parties privatives.
Aux termes de l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs, ainsi que les coffres, gaines et têtes de cheminées et tout élément incorporé dans les parties communes (article 3 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance). Lorsqu’un conduit de ventilation ou de fumée traverse un lot supérieur pour assurer l’évacuation de l’air ou des fumées d’un lot inférieur jusqu’en toiture, ses coffres, ses gaines et les sections incorporées au gros oeuvre relèvent en principe des parties communes, sauf stipulation expresse contraire du règlement de copropriété.
Dans l’affaire tranchée le 17 septembre 2026 (n° 25-12.656), l’expertise judiciaire avait distingué deux ouvrages desservant le lot n° 8 : un conduit d’extraction de fumée en boisseaux de terre cuite et un conduit de ventilation traversant le lot n° 10 situé à l’étage supérieur. Pour ce second ouvrage, les juges du fond avaient relevé qu’il constituait une partie commune que le propriétaire du lot supérieur avait bouchée et détruite sans autorisation lors de ses travaux (Cour de cassation, 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-12.656). Dès lors qu’un tel conduit est une partie commune, aucun copropriétaire ne peut le supprimer ou l’obstruer au motif qu’il traverse son appartement.
Cette interdiction résulte de l’article 9, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, selon lequel chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Condamner un conduit commun de ventilation ou de fumée desservant un lot inférieur porte atteinte tant à l’intégrité d’une partie commune qu’à la jouissance normale du lot voisin.
Une difficulté fréquente tient à la présence, dans certains règlements de copropriété, de clauses mettant à la charge individuelle des copropriétaires le ramonage, l’entretien ou le remplacement des conduits de fumée desservant leur lot. Dans l’espèce jugée le 17 septembre 2026 (n° 25-12.656), la cour d’appel s’était fondée sur la clause du règlement mettant à la charge des propriétaires du lot n° 8 le ramonage et le remplacement des conduits de fumée pour écarter la responsabilité du syndicat face au défaut de tirage causé par des agglomérats de mortier d’origine (Cour de cassation, 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-12.656).
Or, la troisième chambre civile condamne toute confusion entre la répartition conventionnelle de charges d’entretien et l’obligation légale de garantie du syndicat. Le même jour, dans un autre arrêt du 17 septembre 2026 (n° 24-20.973) relatif à une toiture-terrasse en jouissance exclusive, la Cour de cassation a jugé que « si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien de celle-ci, elle ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit, sans préjudice de ses actions récursoires » (Cour de cassation, 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973). L’article 14 revêt en effet un caractère d’ordre public en vertu de l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui répute non écrites les clauses contraires aux articles 6 à 37.
B. Le régime strict de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 14
Le premier apport majeur de l’arrêt du 17 septembre 2026 (n° 25-12.656) réside dans l’application rigoureuse de la responsabilité de plein droit du syndicat lorsque le dysfonctionnement d’un conduit de fumée résulte d’un vice de construction des parties communes. Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes, et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Dans l’affaire jugée le 17 septembre 2026, les faits relevaient de la rédaction de l’article 14 antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, qui visait le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. Au visa de ce texte, la troisième chambre civile rappelle le principe directeur : « Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers. » (Cour de cassation, 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-12.656). L’ordonnance du 30 octobre 2019 a consacré cette jurisprudence en rattachant la responsabilité de plein droit du syndicat à l’origine du dommage dans les parties communes.
Encore faut-il que le vice de construction, le défaut d’entretien ou l’origine du désordre dans les parties communes soit établi, au besoin par une expertise technique du bâtiment. La Cour de cassation vérifie que les juges du fond caractérisent l’origine matérielle du désordre : dans un arrêt du 10 avril 2025, elle a censuré une cour d’appel qui avait retenu qu’un dommage emportait présomption de vice de construction, en jugeant qu’« En statuant ainsi, sans caractériser l’existence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes à l’origine du dommage, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » (Cour de cassation, 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-18.503).
À l’inverse, lorsque l’expertise établit matériellement une malfaçon d’origine obstruant une partie commune, les juges du fond ne peuvent pas écarter le vice de construction par des distinctions inopérantes. Dans l’arrêt du 17 septembre 2026 (n° 25-12.656), l’expert avait constaté dans le conduit de fumée des agglomérats de mortier datant de la construction et empêchant le fonctionnement normal de la cheminée. La cour d’appel avait pourtant rejeté la demande en retenant que l’expert ne précisait pas s’il s’agissait d’un défaut de conception ou d’un vice de construction, et que le manque de tirage tenait à la fois au conduit d’origine et à des modifications réalisées par les copropriétaires. La cassation est prononcée : « En statuant ainsi, par des motifs impropres à écarter l’existence d’un vice de construction, et sans établir que le dommage dont se plaignaient les consorts [W] leur était exclusivement imputable, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » (Cour de cassation, 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-12.656).
Deux enseignements probatoires en découlent. D’une part, des agglomérats de mortier obstruant un conduit depuis la construction caractérisent un vice affectant la partie commune, sans qu’il y ait lieu d’opposer défaut de conception et vice de construction. D’autre part, la faute de la victime n’exonère totalement le syndicat de sa responsabilité de plein droit que si elle constitue la cause exclusive du dommage : lorsque le vice de la partie commune et des travaux privatifs ont tous deux concouru au défaut de tirage, le syndicat ne peut être mis hors de cause.
Cette exigence d’une cause étrangère exclusive rejoint l’arrêt rendu le 15 janvier 2026 à propos d’infiltrations issues d’une colonne montante commune : « Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité de plein droit qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage. » (Cour de cassation, 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-11.742). Dans cette espèce, le juge du fond avait débouté la copropriétaire au motif qu’elle connaissait la vétusté de l’immeuble lors de son achat et que le syndicat avait fait diligence ; la décision est cassée, l’absence de faute du syndicat étant inopérante face à une responsabilité de plein droit (Cour de cassation, 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-11.742).
Ainsi, pour le conduit de fumée affecté d’un vice d’origine, les copropriétaires du lot n° 8 étaient fondés à demander la condamnation du syndicat à réaliser à ses frais la réfection du conduit commun et à indemniser leur trouble de jouissance, à charge pour le syndicat, soumis à l’obligation d’assurance de l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, d’exercer ses éventuels recours.
II. La remise en état des parties communes modifiées sans autorisation et l’encadrement des recours
A. L’obligation d’obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale au titre de l’article 25 b avant d’exécuter soi-même la remise en état
Si la responsabilité du syndicat est de plein droit pour les vices des parties communes, la situation change lorsque le copropriétaire victime d’une atteinte commise par un voisin sur une partie commune — telle que la destruction ou l’obstruction d’un conduit de ventilation — demande au juge de condamner ce voisin à lui payer le montant d’un devis afin de reconstruire lui-même la partie commune. Sur ce second volet, l’arrêt du 17 septembre 2026 (n° 25-12.656) pose une règle de principe au visa de l’article 25, b), de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Selon l’article 25, b), de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. Comme le rappellent la fiche pratique de Service-Public.fr sur les travaux en copropriété et l’étude publiée sur Village de la Justice relative aux travaux sans autorisation en copropriété, cette autorisation de l’assemblée générale doit intervenir avant tout début d’exécution et ne peut être donnée ni par le syndic ni par le conseil syndical.
De même, la jurisprudence exclut tout accord tacite : comme l’énonçait le jugement examiné par la troisième chambre civile dans son arrêt du 29 janvier 2026 (n° 24-12.866), « en application des articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’autorisation de réaliser des travaux sur une partie commune ne peut résulter que d’une décision expresse d’une assemblée générale des copropriétaires sans pouvoir résulter d’une autorisation implicite, tirée de l’absence d’opposition au projet d’un copropriétaire » (Cour de cassation, 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-12.866), la cassation n’ayant été prononcée dans cette espèce sur le terrain de l’article 16 du code de procédure civile que faute de réouverture des débats sur ce moyen relevé d’office.
Mais cette exigence s’impose-t-elle aussi au copropriétaire victime qui souhaite seulement rétablir dans son état antérieur un conduit commun détruit sans autorisation par son voisin ? Dans l’affaire jugée le 17 septembre 2026 (n° 25-12.656), la cour d’appel avait condamné la société propriétaire du lot supérieur à verser aux propriétaires du lot inférieur 6 554 euros hors taxes pour la reconstruction du conduit de ventilation et 3 200 euros hors taxes d’honoraires d’architecte, en précisant que ces travaux devraient ensuite être validés en assemblée générale (Cour de cassation, 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-12.656).
La troisième chambre civile censure cette solution : « Il s’en déduit que l’exigence d’autorisation préalable de l’assemblée générale s’applique aux travaux qu’un copropriétaire entend réaliser aux fins de remise en état de parties communes, modifiées sans autorisation par un autre copropriétaire. » (Cour de cassation, 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-12.656). Elle en tire aussitôt la conséquence : « En statuant ainsi, alors que les propriétaires du lot n° 8 ne pouvaient solliciter le paiement de sommes correspondant au montant de travaux à réaliser sur des parties communes sans solliciter au préalable une autorisation de l’assemblée générale portant sur ces travaux, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » (Cour de cassation, 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-12.656).
Cette règle gouverne directement tout contentieux de travaux en copropriété. Un copropriétaire n’a pas qualité pour entreprendre seul des travaux sur les gaines communes, même aux fins de remise en état. Même en cas d’urgence, l’article 18, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 réserve au syndic le pouvoir de faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Comme l’a jugé la troisième chambre civile le 3 septembre 2026 (n° 25-12.053), le juge ne peut statuer par des motifs contradictoires en retenant qu’« un copropriétaire ne peut effectuer des travaux sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale mais que des travaux urgents peuvent être réalisés à la seule initiative du syndic sans une telle autorisation. » (Cour de cassation, 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-12.053).
Si le copropriétaire victime entend faire exécuter lui-même la reconstruction du conduit commun et en réclamer le coût au voisin fautif, il doit suivre la procédure de l’article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : notifier au syndic sa demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de copropriété avec le projet de résolution et un document précisant l’implantation et la consistance des travaux. La résolution relève de la majorité absolue de l’article 25, b), de la loi du 10 juillet 1965, avec second vote immédiat à la majorité simple si le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires selon l’article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (tandis qu’une aliénation de parties communes relève de la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965).
En cas de refus de l’autorisation de l’article 25, b), l’article 30, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permet de saisir le tribunal judiciaire pour faire autoriser des travaux d’amélioration conformes à la destination de l’immeuble. En outre, selon l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tout copropriétaire opposant ou défaillant dispose d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic — effectuée dans le délai d’un mois suivant la tenue de l’assemblée — pour contester la décision d’assemblée générale à peine de déchéance.
B. Les voies d’action efficaces pour obtenir la remise en état et les délais de prescription applicables
L’arrêt du 17 septembre 2026 (n° 25-12.656) ne laisse pas le copropriétaire lésé sans recours face à la destruction de son conduit de ventilation. Il montre que l’impasse consiste à réclamer le paiement d’un devis de travaux que le demandeur exécuterait lui-même sur les parties communes sans vote préalable d’assemblée générale, au lieu de demander la condamnation du voisin fautif ou du syndicat à exécuter les travaux de remise en état en nature.
Sur le fondement de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. Lorsque des travaux non autorisés sur une partie commune portent atteinte à la jouissance de son lot ou violent le règlement de copropriété, trois voies d’action évitent l’écueil de l’article 25, b).
Premièrement, le copropriétaire victime — ou le syndicat — peut demander au tribunal judiciaire de condamner sous astreinte l’auteur des travaux illicites à supprimer ses ouvrages et à remettre les parties communes dans leur état initial à ses frais. L’auteur de l’atteinte condamné à rétablir les lieux ne peut alors opposer l’absence d’autorisation préalable du voisin victime.
Deuxièmement, sur le fondement de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, le copropriétaire lésé peut demander la condamnation du syndicat (et in solidum du voisin fautif) à faire exécuter par le syndicat la réfection de la partie commune détruite et à indemniser son trouble de jouissance, cette réparation indemnitaire ne nécessitant aucune autorisation d’assemblée générale.
Troisièmement, lorsque l’assemblée générale a voté des travaux sur les parties communes (dont l’exécution par le syndic est suspendue, hors urgence, jusqu’à l’expiration du délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal selon l’article 42, alinéa 3, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), le syndic doit les faire exécuter en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. S’il s’abstient d’appeler les fonds, il engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil, comme l’a rappelé la troisième chambre civile le 2 juillet 2026 (n° 24-20.650) : « En statuant ainsi, alors qu’engage sa responsabilité le syndic qui n’adresse pas aux copropriétaires les appels de fonds relatifs aux travaux votés lors d’une assemblée générale, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » (Cour de cassation, 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-20.650).
Enfin, l’action en remise en état obéit à des délais de prescription distincts selon qu’elle est personnelle ou réelle. Aux termes de l’article 42, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, issu de l’ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, les dispositions de l’article 2224 du code civil régissent les actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Selon l’article 2224 du code civil, ces actions personnelles se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (contre dix ans avant le 1er juin 2020). En revanche, l’action tendant à faire cesser une appropriation des parties communes est une action réelle immobilière qui, selon l’article 2227 du code civil, se prescrit par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Deux arrêts de 2026 précisent cette frontière. Dans son arrêt du 16 avril 2026 (n° 24-20.769), la troisième chambre civile a approuvé une cour d’appel d’avoir retenu que « la réalisation d’une trémie entre les lots n° 25 et 31 par le percement du plancher et la réalisation de trous d’aération dans la façade, si elles portaient atteinte aux parties communes de l’immeuble, ne pouvaient s’analyser en une appropriation de celles-ci » (Cour de cassation, 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-20.769), soumettant ainsi la remise en état à la prescription de l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 2224 du code civil. Et dans son arrêt du 19 mars 2026 (n° 24-18.919), elle a jugé que « préalablement à l’examen de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande du syndicat des copropriétaires, devait être tranchée la question de fond tenant à l’existence alléguée d’une autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires à l’auteur de la SCI pour la réalisation des travaux, dès lors que la qualification d’action réelle ou personnelle de la demande en remise en état dépendait de l’existence d’une telle autorisation. » (Cour de cassation, 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-18.919).
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 17 septembre 2026 (n° 25-12.656) (Cour de cassation, 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-12.656) trace une ligne de partage rigoureuse pour le traitement des litiges liés aux conduits de fumée et de ventilation en copropriété. Lorsque le dysfonctionnement provient d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien de la partie commune, tel qu’une obstruction par du mortier datant de l’origine de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires répond de plein droit des dommages sur le fondement de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sans pouvoir opposer les clauses d’entretien du règlement de copropriété ni s’exonérer autrement qu’en prouvant une force majeure ou une faute de la victime ou d’un tiers constituant la cause exclusive du dommage.
En revanche, lorsque le conduit commun a été bouché ou détruit sans autorisation par un autre copropriétaire, le copropriétaire lésé qui entend faire exécuter lui-même les travaux de remise en état de cette partie commune et en réclamer le coût à son voisin doit impérativement solliciter au préalable l’autorisation de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25, b), de la loi du 10 juillet 1965, une validation judiciaire renvoyée après condamnation ne pouvant suppléer ce vote préalable. À défaut d’avoir obtenu cette autorisation d’assemblée générale dans les formes de l’article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la sécurité procédurale commande de solliciter la condamnation en nature de l’auteur de l’atteinte ou du syndicat des copropriétaires à rétablir la partie commune sous astreinte ainsi que la réparation intégrale du préjudice de jouissance, dans le respect des délais de prescription prévus par l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, l’article 2224 du code civil et l’article 2227 du code civil.