Votre locataire ne paie plus son loyer depuis un mois, deux mois, parfois davantage, et chaque relance reste sans effet. Faut-il attendre en espérant un retour à meilleure fortune, changer la serrure, couper l’eau ou l’électricité pour le pousser dehors, ou saisir immédiatement le tribunal ? Chacune de ces fausses bonnes idées peut coûter cher : l’expulsion d’un occupant par ses propres moyens est punie de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende, et une procédure engagée dans le désordre se termine souvent par une irrecevabilité. Depuis la loi du 9 avril 2024, renforçant la protection des bailleurs, puis surtout depuis la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la chronologie est strictement balisée : tout contrat de bail d’habitation contient désormais une clause de résiliation de plein droit, qui ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux, et ce commandement doit contenir six mentions précises à peine de nullité. Le bailleur qui connaît cet enchaînement, qui active son garant dès le premier impayé et qui respecte les délais du juge, récupère son argent ou son logement ; celui qui improvise perd des mois. Ce guide décrit l’ordre exact des démarches, les trois garanties qui paient à la place du locataire défaillant et les délais d’expulsion, tels que les posent les textes en vigueur et la jurisprudence la plus récente, y compris un jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 11 septembre 2026.
I. Loyer impayé : que faire dès les premiers mois sans commettre d’irréparable
Les premiers mois d’impayé décident de la suite. Le bailleur qui agit vite, par écrit, et qui mobilise immédiatement son garant, conserve toutes ses options : paiement amiable, délais de grâce, résiliation judiciaire, puis expulsion. Celui qui attend que la dette atteigne six mois ou un an découvre que le locataire a organisé son insolvabilité et que le juge lui reprochera son inaction. Deux réflexes s’imposent : ne jamais se faire justice soi-même, et écrire chaque étape.
A. Rappeler le locataire, le mettre en demeure et activer le garant dès le premier impayé
La première démarche reste la plus simple : rappeler au locataire, par lettre simple puis par lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure, qu’il doit payer le loyer et les charges, décompte précis à l’appui. La fiche officielle du service public consacrée aux loyers impayés et à l’expulsion du locataire recommande ce préalable et rappelle qu’un conciliateur de justice, gratuit, ou un médiateur peuvent aider à trouver un accord d’étalement, avec cette précision importante : l’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité, la demande en justice est précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros. Autrement dit, pour une petite dette, le détour amiable n’est pas une politesse, c’est une condition de recevabilité de l’action future. La même fiche invite le bailleur à prendre conseil auprès de SOS loyers impayés et le locataire en difficulté à saisir le fonds de solidarité pour le logement, la commission de surendettement ou une assistante sociale, ce qui explique pourquoi le juge regardera ensuite la bonne ou la mauvaise volonté de chacun.
Dès le premier impayé, le bailleur doit aussi se tourner vers le garant qu’il a choisi à la signature du bail : la caution du locataire, la garantie Visale d’Action Logement ou son assurance garantie des loyers impayés. Quand un locataire qui ne paie pas son loyer laisse la dette s’installer, le recouvrement devient une course contre l’insolvabilité : chaque semaine perdue avant d’actionner la garantie est une mensualité de plus à récupérer sur un débiteur qui paie déjà mal. Pour la caution personne physique, le droit est protecteur du garant et exigeant pour le bailleur : l’article 2288 du code civil définit le cautionnement comme le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci, et l’article 2303 du même code impose au créancier professionnel d’informer toute caution personne physique de la défaillance du débiteur dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois de son exigibilité, à peine de déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus entre cet incident et l’information. Un bailleur qui omet de prévenir rapidement la caution perd donc les intérêts et pénalités de retard, même s’il obtient le principal. La caution peut en outre opposer au bailleur les exceptions du locataire, puisque l’article 2298 du code civil lui permet d’opposer toutes les exceptions, personnelles ou inhérentes à la dette, qui appartiennent au débiteur : contester le décompte face au locataire, c’est aussi le contester face à sa caution.
Le troisième réflexe concerne les aides au logement. Lorsque le locataire perçoit l’aide personnalisée au logement, l’allocation de logement familiale ou l’allocation de logement sociale, et que cette aide est versée directement au bailleur, celui-ci doit signaler l’impayé à la caisse d’allocations familiales ou à la mutualité sociale agricole dès que le seuil réglementaire est atteint, sous peine d’amende, comme le rappelle la fiche officielle du service public. Avertie, la caisse engage sa propre procédure pour impayé et peut maintenir ou suspendre l’aide, ce qui change l’équation financière des deux côtés : le bailleur qui néglige ce signalement se prive d’un allié et s’expose à une sanction, tandis que le locataire qui voit son aide maintenue conserve une capacité de remboursement que le juge prendra en compte pour accorder des délais. Dans le parc social parisien comme ailleurs en Île-de-France, le bailleur doit également adresser au locataire la demande d’informations servant au diagnostic social et financier, dont le contenu est fixé par le décret du 5 janvier 2021 : ce diagnostic éclaire le juge sur les causes de la dette et les démarches engagées, et son absence ou son insuffisance fragilise la demande d’expulsion.
B. Le commandement de payer : six semaines et six mentions obligatoires à peine de nullité
Lorsque l’amiable échoue, le véritable point de départ de la procédure est le commandement de payer signifié par commissaire de justice. Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le 29 juillet 2023, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges, et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. La formule est à citer mot à mot car elle porte tout le contentieux : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Avant cette réforme, le délai était de deux mois ; c’est encore ce délai de deux mois que l’on rencontre dans les jugements statuant sur des commandements délivrés avant son entrée en vigueur, comme l’illustre le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 11 septembre 2026, qui constate que la dette visée dans un commandement du 19 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois alors applicable, avant de prononcer la résiliation. Pour tout commandement délivré depuis le 29 juillet 2023, le délai à mentionner est de six semaines.
Le contenu du commandement est enfermé dans six mentions obligatoires, exigées à peine de nullité par le même article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : la mention du délai de six semaines accordé au locataire pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte précis de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou de demande de délais le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation et d’expulsion, la mention de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département avec son adresse, et la mention de la possibilité de saisir à tout moment le juge pour demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. L’oubli d’une seule de ces mentions fait annuler le commandement, et avec lui toute la procédure qui suit : la Cour de cassation l’a rappelé en matière de clause résolutoire, en jugeant que le commandement doit mentionner le délai à peine de nullité, dans un arrêt du 16 septembre 2015 qui censure les juges ayant laissé passer un commandement irrégulier (Civ. 3e, 16 sept. 2015, n° 14-16.595). Le bailleur relit donc son commandement comme le lira l’avocat du locataire, ligne par ligne, car c’est sur ces six mentions que se joue la première manche.
Le commandement produit aussi des effets à l’égard des tiers. Lorsqu’un cautionnement garantit le bail, le même article 24 impose que le commandement de payer soit signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, faute de quoi la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard : le texte impose que le commandement soit aussi signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire, faute de quoi la caution ne répond ni des pénalités ni des intérêts de retard Quinze jours, c’est court, et le commissaire de justice doit être instruit de cette double signification dès l’envoi. Par ailleurs, lorsque le locataire reste en impayé sans interruption depuis deux mois, ou lorsque sa dette équivaut à deux fois le loyer mensuel hors charges, le commandement délivré pour le compte d’un bailleur personne physique est signalé par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, avec les coordonnées et la situation socio-économique des occupants. Pour les bailleurs personnes morales autres que les petites sociétés familiales, l’assignation future est elle-même subordonnée au respect d’un délai de deux mois après la saisine de cette commission, à peine d’irrecevabilité, et l’assignation devra être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, toujours à peine d’irrecevabilité. Chaque délai manqué est une fin de non-recevoir : la procédure d’expulsion est une mécanique d’horlogerie, et le bailleur a intérêt à la confier à un commissaire de justice qui en connaît chaque rouage.
II. Bail résilié : se faire payer par le garant et récupérer le logement dans les délais légaux
Le commandement resté infructueux pendant six semaines fait produire à la clause de résiliation son plein effet, mais le bailleur n’a ni son argent ni son logement : il a seulement un bail résilié. S’ouvrent alors deux chantiers menés en parallèle, l’un contre le garant pour être payé, l’autre contre le locataire devenu occupant sans droit ni titre pour récupérer les lieux. Les deux obéissent à des calendriers que le juge contrôle de près, et le locataire qui reprend le paiement du loyer courant peut encore tout suspendre.
A. Caution, Visale et assurance : qui paie quand le locataire ne paie plus
La caution personne physique reste la garantie la plus fréquente, et la plus contentieuse. Son efficacité dépend d’abord de sa validité au jour de la signature : la Cour de cassation juge dans un arrêt du 10 septembre 2014 (n° 12-28.977) qu’un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation. La formule, tirée de l’article L. 341-4 du code de la consommation applicable au litige, est reprise mot à mot par la Cour, qui approuve les juges d’appel d’en avoir fait application au profit d’une caution poursuivie pour un prêt de 27 000 euros. La chambre commerciale complète le tableau le 13 mai 2014 (n° 13-13.683) en jugeant qu’il incombe au créancier professionnel qui entend se prévaloir d’un contrat de cautionnement manifestement disproportionné lors de sa conclusion d’établir qu’au moment où il appelle la caution, le patrimoine de celle-ci lui permet de faire face à son obligation, et en rejetant le pourvoi de la banque qui n’en rapportait pas la preuve. Concrètement, le bailleur qui veut être payé par la caution doit vérifier deux choses avant d’assigner : que l’engagement n’était pas manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine du garant au jour de la signature, et que ce garant est aujourd’hui en mesure de payer, car c’est au bailleur créancier professionnel d’en rapporter la preuve. À défaut, l’action contre la caution échoue et le bailleur supporte les dépens.
La garantie Visale d’Action Logement fonctionne différemment : c’est un cautionnement gratuit accordé avant la signature du bail, sous conditions de profil du locataire et de plafond de loyer qui varie selon la commune, avec des montants maximaux de l’ordre de 1 575 euros, ramenés à 840 euros pour les étudiants et alternants sans justificatifs de ressources dans les zones les plus chères, et de 1 365 euros, ramenés à 680 euros, dans les autres communes, selon la fiche officielle du service public vérifiée en 2026. La demande doit impérativement être faite avant la signature du bail, et le bailleur ne peut pas cumuler Visale avec une autre caution, sauf exceptions limitées. En cas d’impayé, le calendrier est impitoyable et entièrement dématérialisé : dans les quinze jours qui suivent l’impayé, le bailleur doit réclamer le paiement au locataire par mise en demeure recommandée, puis, dès que l’impayé dépasse un mois de loyer et de charges net d’aide au logement, il déclare l’impayé à Action Logement depuis son espace personnel, qui émet une quittance subrogative et verse au bailleur le montant correspondant dans un délai de cinq jours ouvrés. Chaque mois, le bailleur actualise le compte du locataire et déclare le nouvel impayé ; après récupération du logement, il dispose de soixante jours pour transmettre le solde de tout compte et demander la prise en charge des dégradations locatives sur justificatifs. Le locataire, lui, rembourse Action Logement selon un échéancier aménageable, et s’il ne le respecte pas, Action Logement peut demander au juge la résiliation du bail. Un bailleur qui rate la mise en demeure des quinze jours ou qui tarde à déclarer l’impayé compromet sa prise en charge : Visale paie vite, mais seulement le bailleur diligent.
L’assurance garantie des loyers impayés, souscrite par le bailleur auprès d’un assureur privé, est la troisième voie, souvent cumulable avec une caution solidaire mais jamais avec Visale pour le même logement. Elle couvre, selon les contrats, les loyers impayés, les détériorations et parfois les frais de contentieux, en contrepartie d’une prime annuelle, d’un délai de carence en début de contrat, d’une franchise et d’un plafond de garantie que le bailleur doit comparer avant de signer, car c’est au jour du sinistre que se révèlent les exclusions : locataire insolvable dès l’entrée dans les lieux, dossier de solvabilité incomplet, déclaration tardive de l’impayé. La fiche officielle du service public sur les loyers impayés cite cette assurance parmi les trois garanties à activer dès le premier impayé, aux côtés de la caution et de Visale, et le bailleur avisé adresse sa déclaration de sinistre à l’assureur en même temps qu’il fait signifier le commandement de payer, pour ne perdre ni la garantie ni le bénéfice de la procédure. Dans tous les cas, la règle d’or reste la même : plus le garant est sollicité tôt, plus il paie, et le commandement de payer, avec sa signification à la caution dans les quinze jours, est le document que l’assureur comme Action Logement demanderont en premier.
B. Expulser sans se mettre en faute : jugement, délais de grâce et trêve hivernale
Une fois le bail résilié, le locataire devient occupant sans droit ni titre et le bailleur lui facture une indemnité d’occupation, fixée par le juge, jusqu’à la libération effective des lieux. Mais récupérer physiquement le logement suppose une décision de justice, puis le respect d’une seconde chronologie, celle de l’expulsion. L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution pose le principe : sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. Sans décision et sans ce second commandement, aucune expulsion, et surtout aucune expulsion par soi-même : l’article 226-4-2 du code pénal punit de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’État, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes. Changer la serrure, couper l’eau ou l’électricité, vider le logement en l’absence de l’occupant : chacun de ces gestes expose à une condamnation pénale, rappelée par la fiche officielle du service public, et à des dommages et intérêts devant le juge civil. Seul le commissaire de justice, assisté au besoin de la force publique et d’un serrurier, peut procéder à l’expulsion, un jour ouvrable entre six heures et vingt et une heures.
Le premier délai de cette seconde phase court dès le commandement d’avoir à libérer les lieux : l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que l’expulsion d’un lieu habité ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, délai que le juge peut réduire ou supprimer en cas de mauvaise foi de l’occupant, notamment lorsque l’occupant est entré dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Dès ce commandement, l’huissier saisit le représentant de l’État dans le département pour qu’il informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions et le ménage de la possibilité de saisir la commission de médiation du droit au logement opposable, et l’article L. 412-5 précise qu’à défaut de cette saisine, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu. Pendant ce délai de deux mois, et même après, l’occupant peut saisir le juge de l’exécution pour obtenir des délais de grâce : l’article L. 412-3 permet au juge d’accorder des délais renouvelables chaque fois que le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, et l’article L. 412-4 encadre ces délais, qui ne peuvent être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an, en tenant compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de l’âge, de l’état de santé, de la situation de famille et de fortune de chacun, des diligences de relogement et du droit à un logement décent. Le même article 1343-5 du code civil, cité par le commandement de payer, autorise plus généralement le juge à reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années, comme le rappelle sa lettre : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »
Le calendrier rencontre enfin la trêve hivernale, particulièrement sensible chaque automne à Paris et en Île-de-France, où les expulsions prononcées en fin d’année se heurtent au 1er novembre. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes, avec une exception notable : ce sursis ne s’applique pas lorsque l’expulsion a été prononcée pour une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, et le juge peut le réduire ou le supprimer pour les autres lieux occupés de la même façon. Autrement dit, la trêve protège le locataire dont le bail a été résilié, pas le squatteur entré par effraction dans un domicile. Si le concours de la force publique est refusé par l’État, notamment pendant la trêve ou faute de relogement, le bailleur n’est pas sans recours : l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce que l’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et que son refus ouvre droit à réparation, et la demande d’indemnisation suit la procédure des articles R. 151-1 à R. 154-7 du même code.
Un jugement récent du tribunal judiciaire de Paris illustre l’articulation complète de ces mécanismes : le 11 septembre 2026, le juge des contentieux de la protection constate que la dette visée dans un commandement de payer du 19 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois et que le bail est résilié depuis le 20 juin 2024, condamne la locataire à 5 552,59 euros d’arriéré, puis lui accorde 36 mensualités d’au moins 100 euros en plus du loyer courant, suspend les effets de la clause résolutoire pendant ces délais, et prévoit que la clause sera réputée n’avoir jamais été acquise si les délais sont respectés, ou que le bail sera résilié de plein droit, avec expulsion après un commandement de libérer de deux mois, si une mensualité reste impayée quinze jours après une mise en demeure recommandée. Le jugement fixe aussi une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges jusqu’à la libération des lieux, rappelle que le sort des meubles suit les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, et condamne la locataire aux dépens et à 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette décision montre ce que le bailleur diligent obtient et ce que le locataire de bonne foi, qui reprend le paiement du loyer courant, peut sauver : l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en effet que lorsque le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant les délais accordés par le juge, et que si le locataire se libère de sa dette dans ces délais, la clause est réputée ne pas avoir joué. Tout se joue donc avant l’audience : payer à nouveau le loyer courant, même sans apurer l’arriéré, rouvre la porte des délais ; ne rien payer la ferme.
Conclusion
Le locataire qui ne paie plus son loyer n’est ni un adversaire à punir ni une fatalité à subir, c’est un débiteur dont la dette suit une procédure écrite par la loi au mois près. Le bailleur qui réussit est celui qui écrit dès le premier impayé, qui fait signifier un commandement de payer complet dans ses six mentions, qui prévient la caution dans les quinze jours, qui déclare l’impayé à Visale ou à son assureur sans attendre, et qui signale la dette à la caisse d’allocations familiales quand l’aide est versée directement. La clause de résiliation joue six semaines après le commandement, le juge peut encore tout suspendre si le loyer courant a repris, et l’expulsion, décidée par jugement, attend deux mois, respecte les délais de grâce d’un mois à un an et s’arrête devant la trêve du 1er novembre au 31 mars, sauf relogement assuré. Chaque délai manqué se paie en nullité ou en irrecevabilité, chaque garantie activée tôt se paie en mensualités récupérées : en matière de loyers impayés, la vitesse d’exécution et la régularité des actes valent mieux que n’importe quelle fermeté.