Des galeries de terre sur un mur de cave, un plancher qui sonne creux, un envol d’insectes au printemps près d’une plinthe : la découverte de termites dans une maison que vous venez d’acheter provoque un choc autant financier que psychologique. La charpente, les poutres, les planchers et parfois l’escalier sont attaqués de l’intérieur, alors que la surface du bois paraît intacte. Les devis de traitement et de réparation atteignent vite plusieurs milliers d’euros, et chacun renvoie la facture à l’autre : l’assurance habitation oppose ses exclusions, le vendeur jure qu’il ne savait rien, le diagnostiqueur se retranche derrière son rapport. Cet article expose la chaîne réelle des payeurs : ce que votre assurance habitation couvre et ce qu’elle refuse, comment votre protection juridique finance le litige contre le vendeur et le diagnostiqueur, et comment l’assureur du diagnostiqueur paie lorsque l’état relatif à la présence de termites est erroné. Première partie, l’assurance : l’exclusion des insectes xylophages et le financement du procès. Seconde partie, les responsables : le diagnostiqueur et son assureur d’un côté, le vendeur et la mairie de l’autre, avec les délais exacts et les pièces à réunir à Paris et en Île-de-France.
I. Votre assurance habitation face aux termites : ce qu’elle paie et ce qu’elle refuse
A. Le traitement et les réparations : l’exclusion écrite dans votre police
Le réflexe naturel consiste à déclarer le sinistre à son assureur multirisque habitation. La déception suit presque toujours : les dégâts provoqués par les termites relèvent des exclusions de garantie que chaque police organise. Le principe posé par le code des assurances est clair : « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. » (article L113-1 du code des assurances). Tout se joue donc dans le chapitre des exclusions de votre contrat : les insectes xylophages, les parasites et la vermine y figurent dans l’immense majorité des polices, avec une rédaction formelle et limitée qui satisfait à l’exigence légale. Ouvrez votre police et lisez ce chapitre avant toute déclaration : si l’exclusion vise les dommages causés par les insectes, y compris xylophages, l’assureur refusera la prise en charge du traitement et de la réparation de la charpente, et ce refus résistera en justice dès lors que la clause est formelle et limitée.
Ce refus ne signifie pas que vous restez seul face à la facture. Il signifie que l’assureur habitation n’est pas le bon payeur : le traitement d’éradication et la réfection des bois relèvent du responsable, vendeur ou diagnostiqueur, et non du contrat qui couvre l’incendie, le dégât des eaux ou la tempête. Les traitements anti-termites ne garantissent d’ailleurs pas toujours une éradication définitive, et un renouvellement peut s’imposer si l’infestation réapparaît : faites établir des devis séparés pour le traitement et pour les réparations, car les deux postes suivront des régimes d’indemnisation distincts devant le juge. Notez aussi une règle pratique rappelée par le service public : le professionnel chargé des travaux d’éradication doit être différent de celui qui réalise le diagnostic termites, ce qui interdit de confier les deux missions au même intervenant et sécurise la preuve de l’infestation.
Examinez également les garanties annexes de votre police, sans illusion mais sans les négliger : certains contrats comportent une garantie d’assistance ou de relogement qui joue lorsque le logement devient temporairement inhabitable, et la garantie responsabilité civile ne concerne que les dommages causés aux tiers, jamais vos propres bois. La question utile n’est donc pas « mon assurance paie-t-elle les termites », mais celle que tranche l’article L127-1 du code des assurances : quelle garantie prend en charge les frais du litige contre ceux qui doivent payer. La réponse se trouve dans la garantie suivante.
B. La protection juridique et la garantie défense-recours : le procès financé
La garantie qui change tout s’appelle protection juridique, parfois intitulée défense-recours dans les contrats multirisque habitation. La loi la définit ainsi : « Est une opération d’assurance de protection juridique toute opération consistant, moyennant le paiement d’une prime ou d’une cotisation préalablement convenue, à prendre en charge des frais de procédure ou à fournir des services découlant de la couverture d’assurance, en cas de différend ou de litige opposant l’assuré à un tiers, en vue notamment de défendre ou représenter en demande l’assuré dans une procédure civile, pénale, administrative ou autre ou contre une réclamation dont il est l’objet ou d’obtenir réparation à l’amiable du dommage subi. » (article L127-1 du code des assurances). Un litige contre le vendeur ou le diagnostiqueur au sujet des termites entre exactement dans cette définition : obtenir réparation du dommage subi, à l’amiable ou devant le tribunal judiciaire.
Concrètement, déclarez le litige à votre assureur protection juridique dès la découverte de l’infestation, avant d’engager le moindre frais d’expertise amiable : la garantie prend en charge les frais de procédure, les honoraires et les frais d’expertise selon les plafonds de votre contrat, et elle organise d’abord une tentative de règlement amiable avec le vendeur et le diagnostiqueur. Conservez chaque échange écrit, chaque devis et chaque rapport, car l’assureur conditionne sa prise en charge à la constitution d’un dossier. Si votre contrat habitation ne comporte pas cette garantie, vérifiez vos autres contrats : carte bancaire haut de gamme, assurance automobile, complémentaire santé et contrat d’assistance en contiennent parfois une, et l’addition des plafonds peut couvrir une expertise judiciaire dont le coût dépasse souvent deux mille euros.
Reste une erreur à ne pas commettre : attendre que l’infestation s’aggrave avant d’agir. Les termites progressent en silence et fragilisent la structure, y compris dans un immeuble qui n’est pas en bois, et chaque mois perdu complique la preuve de l’état initial. Faites constater vite, par écrit et par un professionnel, puis actionnez la protection juridique : c’est elle qui transforme une facture que votre assurance habitation refuse en un procès que votre assurance protection juridique finance.
II. Faire payer le diagnostiqueur, son assureur et le vendeur
A. L’état termites de moins de six mois qui engage le diagnostiqueur et son assureur
Lorsque la maison se situe dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, le vendeur doit fournir un état relatif à la présence de termites : « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application du premier alinéa de l’article L. 131-3, un état relatif à la présence de termites est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. » (article L126-24 du code de la construction et de l’habitation). Ces zones sont définies par le préfet : « Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, délimite les zones contaminées ou susceptibles de l’être à court terme. » (article L131-3 du même code). Vérifiez donc en préfecture ou en mairie si votre commune fait l’objet d’un tel arrêté : s’il existe et que l’état termites manque au dossier de diagnostic technique, le vendeur a manqué à une obligation légale, et cette absence nourrit à elle seule votre recours.
Quand l’état existe, sa fraîcheur conditionne sa valeur : « moins de six mois pour l’état du bâtiment relatif à la présence de termites » (article D271-5 du même code). Un état établi plus de six mois avant la promesse ou l’acte doit être refait, et un état périmé ne protège ni le vendeur ni le diagnostiqueur. Son contenu est strictement encadré : « Il identifie l’immeuble en cause, indique les parties visitées et celles qui n’ont pu l’être, les éléments infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas. L’état est daté et signé. » (article R126-42 du même code). Chaque mention compte : des parties non visitées sans justification, des sondages absents dans les bois accessibles ou un rapport non daté constituent des fautes du diagnostiqueur, que l’expert judiciaire relèvera.
Le diagnostiqueur répond de ces fautes sur un fondement redoutable pour lui : la loi lui impose une assurance, car « Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. » (article L271-6 du même code). Autrement dit, derrière chaque diagnostiqueur se tient un assureur solvable, et la Cour de cassation a verrouillé le régime en votre faveur. La chambre mixte juge « qu’il résulte de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné » (Cass., ch. mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686, décision publiée). Le diagnostic erroné n’ouvre pas seulement une perte de chance : la même Cour retient « que ceux-ci avaient été contraints de réaliser des travaux pour y remédier » et « la cour d’appel a déduit exactement de ces seuls motifs que les préjudices matériels et de jouissance subis par M. et Mme X… du fait de ce diagnostic erroné avaient un caractère certain ».
Ce caractère certain du préjudice a été confirmé avec éclat : saisie par des acquéreurs dont le diagnostiqueur avait manqué à ses obligations, la troisième chambre civile casse l’arrêt qui limitait l’indemnisation, jugeant « alors que le coût des réparations nécessitées par la présence de termites non signalés par la société CDIG dans l’attestation destinée à informer les acquéreurs sur la présence des parasites constituait un préjudice certain, la cour d’appel a violé le texte susvisé », au visa de l’article L. 271-4 (Cass. 3e civ., 15 octobre 2015, n° 14-18.077, décision publiée). Et le 25 septembre 2025, la Cour tranche la distinction qui piège beaucoup de dossiers : « Il est jugé que le diagnostic technique garantit l’acquéreur contre le risque d’infestation par les termites, de sorte que les préjudices des acquéreurs, consécutifs à un diagnostic erroné, ont un caractère certain » ; mais « Le diagnostic relatif à la présence de champignons lignivores n’étant pas obligatoire et l’information, à l’occasion du diagnostic termites, relative à la découverte d’autres agents de dégradation du bois ayant pour finalité d’alerter l’acquéreur et de lui permettre de faire dresser un état parasitaire plus complet, les préjudices résultant du défaut de signalement de ces autres agents ne s’analysent qu’en une perte de chance. » (Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 23-21.683, décision publiée). Termites non signalés : réparation intégrale du coût des travaux. Mérule ou champignons lignivores non signalés alors que le diagnostic termites n’avait pas à les chercher : simple perte de chance. Faites qualifier précisément l’agent de dégradation par l’expert, car tout le chiffrage en dépend.
Assignez l’assureur du diagnostiqueur avec lui, par l’action directe que la loi vous ouvre : « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. » (article L124-3 du code des assurances). C’est exactement ce qu’avaient fait les acquéreurs de l’arrêt du 25 septembre 2025 en appelant en cause la société Gan, assureur du diagnostiqueur : même déboutés sur les champignons lignivores, ils avaient contraint l’assureur à répondre. Agissez dans les cinq ans de la découverte : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » (article 2224 du code civil). Ce délai de cinq ans court de la découverte de l’infestation et de son ampleur, que le rapport d’expertise fige.
B. Le vendeur : vice caché, prix restitué ou réduit, et la mairie à prévenir
Le vendeur répond de son côté sur la garantie des vices cachés : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » (article 1641 du code civil). Des termites qui attaquent la structure en bois au point de rendre certains planchers dangereux rendent la maison impropre à l’habitation : le vice est caractérisé, même si l’activité des insectes semblait faible au jour de la vente. La Cour de cassation l’a jugé pour des vendeurs qui connaissaient la présence des parasites : « la présence, même sans activité, de termites dans un immeuble ancien constituait un vice dès lors qu’il était acquis que, de manière très rapide, une situation caractérisée par une simple présence pouvait évoluer de manière aléatoire et non prévisible vers une véritable infestation provoquée par un regain d’activité », de sorte « que la clause de non-garantie était inopposable à l’acquéreur » (Cass. 3e civ., 8 avril 2009, n° 08-12.960, décision publiée). La clause d’exclusion de garantie insérée dans la plupart des actes ne protège donc le vendeur que s’il ignorait tout : dès qu’il connaissait la présence des termites, la clause tombe.
Le choix des sanctions vous appartient : « Dans le cas des articles 1641 et 1643 , l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. » (article 1644 du code civil). Rendre la maison et récupérer le prix, ou la garder avec une diminution du prix proportionnée au coût du traitement et des réparations : l’expertise chiffre les deux branches. Si le vendeur savait, l’addition s’alourdit : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. » (article 1645 du code civil). Frais de traitement, réfection de la charpente, relogement temporaire, trouble de jouissance et honoraires d’expertise entrent dans ces dommages et intérêts. Et lorsque le vendeur a tu sciemment l’infestation, le dol s’ajoute : « Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. » (article 1137 du code civil). Un ancien état parasitaire mentionnant des traces, retrouvé dans les papiers du vendeur ou dans son propre acte d’acquisition, prouve cette connaissance : c’est exactement la pièce qui avait fait tomber la clause d’exclusion dans l’arrêt du 8 avril 2009. Pour calibrer l’ensemble de cette action pour vice caché immobilier, faites inventorier par écrit chaque indice antérieur à la vente : factures de traitement, passages d’un professionnel, mentions d’un ancien diagnostic et témoignages de voisins.
Le délai pour agir contre le vendeur est bref et son point de départ vous protège : « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. » (article 1648 du code civil). Ces deux ans courent de la découverte de l’infestation, et non de la signature de l’acte : un vice révélé dix-huit mois après l’achat laisse encore six mois pour assigner, mais ne laissez pas ce délai se consumer en négociations amiables sans résultat. Faites constater l’infestation par un professionnel dès les premiers indices, conservez l’état termites annexé à votre acte, photographiez les galeries et les bois attaqués, et saisissez le tribunal judiciaire avant l’expiration du délai, quitte à poursuivre la discussion amiable en parallèle.
Prévenez aussi la mairie, car la loi vous y oblige et cette déclaration protège votre dossier : « Dès qu’il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l’occupant de l’immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. A défaut d’occupant, la déclaration incombe au propriétaire. » (article L126-4 du code de la construction et de l’habitation). L’omission est sanctionnée : « Est puni de l’amende prévue pour les contraventions de la troisième classe le fait de ne pas souscrire la déclaration de la présence de termites prévue à l’article L. 126-4 . » (article R184-8 du même code). Le maire peut ensuite enjoindre les travaux : « Dans les secteurs délimités par le conseil municipal, le maire peut enjoindre aux propriétaires d’immeubles bâtis et non bâtis de procéder dans les six mois à la recherche de termites ainsi qu’aux travaux préventifs ou d’éradication nécessaires. » (article L126-6 du même code). Cette injonction, avec son délai de six mois, fige la réalité de l’infestation dans un acte administratif que ni le vendeur ni le diagnostiqueur ne pourront discuter.
À Paris et en Île-de-France, ce cadre prend un relief particulier : l’ensemble du territoire parisien est placé en zone de surveillance et de lutte contre les termites depuis fin 2012, et la Ville de Paris peut obliger les propriétaires à agir dans tout immeuble bâti ou non, en copropriété ou non, ainsi que sur les terrains non bâtis. Concrètement, un acquéreur parisien joint à son assignation devant le tribunal judiciaire de Paris la déclaration faite en mairie d’arrondissement, l’éventuelle injonction municipale et l’arrêté préfectoral applicable à sa commune pour les biens situés en petite et grande couronne, où les zones délimitées se vérifient en préfecture. Les pièces parisiennes gagnantes sont les mêmes qu’ailleurs, mais elles se réunissent vite : état termites de l’acte, rapport du professionnel qui a découvert l’infestation, devis séparés du traitement et des réparations, échanges avec le vendeur et le diagnostiqueur, et déclaration en mairie. Avec ce dossier, la protection juridique finance l’expertise, l’assureur du diagnostiqueur répond de l’état erroné, et le vendeur qui savait répond du vice caché.
En copropriété, la même déclaration obéit à une règle propre : « Pour les parties communes d’un immeuble relevant de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires. » (article L126-4 du code de la construction et de l’habitation). Écrivez donc au syndic en recommandé dès la découverte de termites dans les caves, les combles ou la charpente collective, et exigez qu’il déclare en mairie et convoque une assemblée pour voter le traitement des parties communes : son inaction engage sa responsabilité et nourrit votre demande indemnitaire, car les dégâts nés du retard lui deviennent imputables. Répartissez ensuite les rôles sans confusion : le syndicat traite et répare les parties communes, chaque copropriétaire traite ses parties privatives, et le vendeur de votre lot répond de ce qu’il vous a caché.
Conclusion
Face aux termites, chaque acteur a son payeur : l’assurance habitation refuse le traitement et les réparations en vertu de ses exclusions, mais la protection juridique du même foyer finance le procès ; le diagnostiqueur et son assureur répondent de l’état erroné ou périmé par la réparation intégrale d’un préjudice certain ; le vendeur qui connaissait l’infestation perd sa clause d’exclusion et doit le prix ou les dommages et intérêts dans les deux ans de la découverte. Faites constater l’infestation sans attendre, déclarez-la en mairie, actionnez la protection juridique, et assignez diagnostiqueur, assureur et vendeur avec un dossier chiffré poste par poste : c’est cette chaîne complète, et non un seul recours isolé, qui fait payer les termites à ceux qui les doivent.