La survenance d’infiltrations dans un fonds de commerce perturbe immédiatement l’exploitation commerciale du preneur (article 1719 du Code civil). Lorsqu’un sinistre hydrique dégrade les marchandises, l’identification du débiteur des réparations devient urgente (article 1720 du Code civil). Or, les baux commerciaux comportent fréquemment des clauses de renonciation à recours (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974). Dès lors, solliciter des avocats en baux commerciaux à Paris permet de sécuriser les constats probatoires (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853).
Là où les assureurs renvoient au contrat, la Cour de cassation consacre la délivrance impérative (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974). Une clause de non-recours n’exonère jamais le propriétaire de son obligation de délivrance (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-16.844). Par ailleurs, en copropriété, les démarches accomplies auprès du syndic ne libèrent pas le bailleur (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 25-10.905). À cet égard, le propriétaire doit indemniser le trouble dès qu’il est informé des infiltrations (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853).
En outre, la jurisprudence récente encadre strictement le refus de payer les loyers (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). Si l’impropriété totale autorise l’exception d’inexécution, une gêne partielle exclut toute rétention unilatérale (CA Nîmes, 17 avril 2026, n° 24/02316). De surcroît, l’évaluation judiciaire des travaux obéit à des règles strictes sur la taxe (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 23-15.292). Nous étudierons la responsabilité et les travaux (I), puis les défenses et l’indemnisation du preneur (II) (article 1722 du Code civil).
I. L’imputation de la responsabilité du dégât des eaux dans le bail commercial et la charge des travaux de remise en état
A. L’obligation continue de délivrance et de jouissance paisible du bailleur face aux infiltrations et l’inefficacité des clauses de non-recours
En droit du louage, l’obligation de délivrance constitue le socle de la responsabilité du propriétaire (article 1719 du Code civil). L’article 1719 du Code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière ». Ce texte lui impose « 1° De délivrer au preneur la chose louée » et « 2° D’entretenir cette chose en état de servir » (article 1719 du Code civil). Le propriétaire est également tenu « 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du Code civil).
En complément, l’article 1720 du Code civil précise que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ». Il « doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (article 1720 du Code civil). Il « incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle » durant tout le bail (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483). Cette exigence permanente gouverne le contentieux des infiltrations d’eau affectant l’exploitation du locataire (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853).
En outre, la garantie légale des défauts renforce la protection du commerçant victime d’un sinistre hydrique (article 1721 du Code civil). Aux termes de l’article 1721 du Code civil, « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage ». Cette garantie légale joue de plein droit « quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail » (article 1721 du Code civil). Le second alinéa énonce que « S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser » (article 1721 du Code civil).
Le juge retient une « responsabilité de plein droit sans nécessité de démontrer une faute » du propriétaire (TJ Toulouse, référés, 10 juillet 2026, n° 25/01976). Cette responsabilité est engagée « dès lors que la jouissance du bien loué est objectivement troublée » (TJ Toulouse, référés, 10 juillet 2026, n° 25/01976). De même, « la seule démonstration que les infiltrations ont rendu le local non conforme à la destination contractuelle » suffit (CA Paris, 13 juin 2024, n° 22/09048). Une telle preuve engage le propriétaire « sans qu’il soit besoin de s’interroger sur l’origine des infiltrations » (CA Paris, 13 juin 2024, n° 22/09048).
Toutefois, ce régime protecteur suppose un véritable contrat de louage soumis à l’article 1719 du Code civil (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-16.974). La Cour rappelle qu’une « convention d’occupation précaire n’étant pas un bail », le régime diffère (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-16.974). Ainsi, « l’occupant à titre précaire ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1719 du code civil » (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-16.974). Cet occupant « doit établir un manquement de son cocontractant à ses obligations contractuelles » (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-16.974).
À l’inverse, dans un bail commercial, les bailleurs opposent souvent une clause de non-recours (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974). Dans cette affaire, la locataire avait « renoncé à tous recours pour les dégâts causés dans les locaux loués » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974). La cour d’appel avait estimé que cette clause privait la preneuse d’indemnisation au titre de la délivrance (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974). Or, la troisième chambre civile casse cet arrêt au visa des articles 1719 et 1720 (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974).
Selon la Cour, cette clause « n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974). Dès lors, une telle stipulation « n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974). Par ailleurs, cette cassation entraîne l’annulation de la condamnation prononcée au titre de la clause pénale (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974). L’assistance d’un avocat en bail commercial à Paris permet de neutraliser ces clauses restrictives en cas de sinistre (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974).
La Cour a réaffirmé cette solution à propos d’inondations récurrentes d’un bâtiment industriel (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-16.844). Ces « inondations trouvaient leur origine dans les manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance » (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-16.844). La bailleresse invoquait tant une clause de non-recours qu’un défaut ponctuel d’assurance de la preneuse (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-16.844). Or, la Cour approuve l’arrêt d’avoir écarté tout lien causal avec ce défaut ponctuel d’assurance (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-16.844).
De même, le propriétaire ne saurait invoquer une clause de prise des lieux dans l’état (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 23-14.257). Il ne peut « se prévaloir d’une clause de prise des lieux en l’état » contre la délivrance (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 23-14.257). En outre, le bailleur doit exécuter ou financer immédiatement les travaux privatifs consécutifs aux infiltrations (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Ainsi, « le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853).
Dans cette affaire, des infiltrations avaient dégradé les faux plafonds privatifs d’un magasin de chaussures (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Informée « des infiltrations affectant les parties privatives des locaux loués, la bailleresse devait remédier aux désordres » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Faute d’exécuter les reprises, elle « était tenue d’avancer à la locataire les sommes nécessaires à leur exécution » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). En conséquence, le bailleur ne peut renvoyer le preneur vers son assureur pour refuser les travaux (TJ Meaux, 15 janvier 2026, n° 24/01899).
B. La répartition des travaux d’étanchéité relevant des grosses réparations et l’articulation avec le syndicat des copropriétaires
Déterminer la charge financière des travaux de suppression des infiltrations commande de qualifier les réparations (article R. 145-35 du Code de commerce). Depuis la réforme issue de la loi Pinel, l’article R. 145-35 du Code de commerce encadre d’ordre public la répartition des charges et des travaux. Selon l’article R. 145-35 du Code de commerce, « Ne peuvent être imputés au locataire : 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations ». Sont aussi exclus les « travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté » relevant des grosses réparations (article R. 145-35 du Code de commerce).
Aux termes de l’article 606 du Code civil, « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ». Ce texte vise aussi les « murs de soutènement et de clôture aussi en entier » tandis que « Toutes les autres réparations sont d’entretien » (article 606 du Code civil). Toute clause transférant ces grosses réparations au preneur se heurte à la sanction édictée par l’article L. 145-15 du Code de commerce. Selon l’article L. 145-15 du Code de commerce, « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements » contraires à l’ordre public statutaire.
La Cour de cassation applique cette grille aux infiltrations traversant l’enveloppe d’un immeuble commercial (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 23-14.257). Il fallait « remplacer les menuiseries et poteaux en bois entre les vantaux, y compris l’étanchéité avec les chenaux » (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 23-14.257). La Cour retient « que ces travaux, permettant d’assurer l’étanchéité du bâtiment à l’eau, relevaient des grosses réparations » (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 23-14.257). Ces reprises incombaient aux bailleurs, « faute de clause expresse les mettant à la charge de la locataire » (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 23-14.257).
De même, le tribunal de Meaux rappelle la frontière entre entretien courant et étanchéité du bâti (TJ Meaux, 15 janvier 2026, n° 24/01899). Sont exclues les réparations « entrainées par des infiltrations d’eau apparues sur une terrasse, les murs extérieurs » (TJ Meaux, 15 janvier 2026, n° 24/01899). Les désordres provenaient d’un défaut d’étanchéité du balcon-terrasse et d’une descente pluviale non raccordée (TJ Meaux, 15 janvier 2026, n° 24/01899). Le tribunal condamne la bailleresse qui avait tardé à reprendre l’étanchéité de la terrasse (TJ Meaux, 15 janvier 2026, n° 24/01899).
Une difficulté fréquente surgit lorsque le local commercial dépend d’un immeuble soumis à la copropriété (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Le bailleur soutient alors que la fuite provient de la toiture ou d’une canalisation commune (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 25-10.905). Or, par deux arrêts des 19 juin 2025 et 21 mai 2026, la Cour condamne ce moyen (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). L’obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux « ne cesse qu’en cas de force majeure » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 25-10.905).
Les diligences accomplies « pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble » demeurent inopérantes (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 25-10.905). Ces démarches « ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 25-10.905). La cour d’appel avait exonéré les bailleurs faute de qualité pour engager des travaux sur les parties communes (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 25-10.905). L’arrêt est cassé faute d’avoir caractérisé « une circonstance de force majeure de nature à exonérer les bailleurs » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 25-10.905).
Cette jurisprudence invalide le raisonnement parfois suivi par certaines juridictions du fond au visa de l’article 1725 du Code civil (CA Nancy, 7 janvier 2026, n° 24/00599). Selon l’article 1725 du Code civil, le bailleur ne garantit pas le trouble que des tiers « apportent par voies de fait à sa jouissance ». Si la cour de Nancy a qualifié la carence du syndicat de voie de fait (CA Nancy, 7 janvier 2026, n° 24/00599), la Cour l’écarte. Vis-à-vis de son locataire, le copropriétaire bailleur demeure personnellement garant de la jouissance paisible des lieux loués (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 25-10.905).
Pour autant, bailleur et locataire disposent d’un recours contre le syndicat des copropriétaires (article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Il répond « des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers » par les parties communes (article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Il ne s’exonère « qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime » (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-11.742). Dès lors, ni la vétusté connue ni les délais de traitement n’exonèrent le syndicat (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-11.742).
La Cour a renforcé ce principe à propos d’une toiture-terrasse couvrant un local commercial (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973). Le règlement de copropriété mettait l’entretien de cette toiture-terrasse à usage exclusif à la charge d’un copropriétaire (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973). Or, cette clause ne peut « exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973). En outre, voter la réfection de l’étanchéité d’un toit-terrasse fuyard relève de la majorité simple (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-21.429).
II. Les moyens de défense du locataire commercial sinistré et la réparation intégrale des préjudices matériels et d’exploitation
A. L’exception d’inexécution en cas d’impropriété totale du local, la consignation des loyers et la perte partielle de la chose louée
Confronté à des infiltrations persistantes, le commerçant est souvent tenté de suspendre immédiatement le règlement de ses échéances locatives (article 1728 du Code civil). Or, l’article 1728 du Code civil rappelle que « Le preneur est tenu de deux obligations principales », dont celle « 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ». Selon l’article 1219 du Code civil, « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne ». En matière de bail commercial, la jurisprudence subordonne toutefois cette exception d’inexécution à une condition matérielle extrêmement rigoureuse (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005).
En effet, « L’exception d’inexécution ne peut être invoquée par le locataire qu’en cas d’impossibilité totale d’occuper les locaux » (CA Nîmes, 17 avril 2026, n° 24/02316). De même, « Seule l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués par le preneur aurait pu justifier l’interruption du paiement des loyers » (CA Nancy, 7 janvier 2026, n° 24/00599). Lorsque les infiltrations n’affectent qu’une partie d’un hôtel, le locataire doit continuer à payer son loyer (CA Nîmes, 17 avril 2026, n° 24/02316). Sans impossibilité totale d’exploiter, cesser les règlements déclenche la clause résolutoire (article L. 145-41 du Code de commerce).
Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, la clause résolutoire « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Depuis mai 2026, l’article L. 145-41 du Code de commerce exige « la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Dès lors, retenir à tort le loyer courant prive le locataire de tout délai judiciaire (article L. 145-41 du Code de commerce). Consulter un avocat en résiliation de bail à Paris avant toute rétention s’avère donc indispensable pour préserver le bail (article L. 145-41 du Code de commerce).
En revanche, lorsque le sinistre rend le local totalement impropre à son usage, l’exception d’inexécution joue pleinement (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). Le 18 septembre 2025, la Cour a tranché la question de l’exigence d’une mise en demeure préalable (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). L’arrêt d’appel avait condamné la locataire à payer les loyers antérieurs à sa mise en demeure (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). La Cour de cassation censure cette décision pour avoir ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005).
Cette défense joue « à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur » impropres (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). Il suspend alors « son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). Le tribunal de Meaux écarte aussi la demande de loyer lorsqu’« aucune reprise d’activité n’était envisageable avant leur réalisation » (TJ Meaux, 15 janvier 2026, n° 24/01899). De même, le preneur n’exécute pas ses travaux tant que les grosses réparations d’étanchéité restent inexécutées (Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 23-14.257).
Si le local reste partiellement exploitable malgré des inondations, il faut solliciter en justice la consignation des loyers (CA Paris, 13 juin 2024, n° 22/09048). La cour de Paris constate l’inertie de la bailleresse face à l’inondation du sous-sol d’un salon de coiffure (CA Paris, 13 juin 2024, n° 22/09048). La cour « Autorise la SAS Lun’arts à consigner entre les mains de la Caisse des Dépôts et consignation » les loyers (CA Paris, 13 juin 2024, n° 22/09048). Cette consignation dure « jusqu’à exécution complète du présent arrêt et notamment la prise en charge des travaux » (CA Paris, 13 juin 2024, n° 22/09048).
Par ailleurs, un sinistre hydrique majeur conduit parfois les parties à débattre de la perte totale ou partielle de la chose louée (article 1722 du Code civil). Selon l’article 1722 du Code civil, si « la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ». En outre, « si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation » (article 1722 du Code civil). Enfin, l’article 1722 du Code civil précise que « Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement » à la charge du bailleur.
Or, les bailleurs invoquent parfois l’article 1722 du Code civil pour échapper à leur obligation de réparation (Cass. 3e civ., 9 janvier 2025, n° 23-16.698). La Cour rappelle que « l’existence d’un vice caché ne peut être assimilé à un cas de force majeure » (Cass. 3e civ., 9 janvier 2025, n° 23-16.698). Il est exclu « lorsque la dégradation des bâtiments est due à un défaut d’entretien » (Cass. 3e civ., 9 janvier 2025, n° 23-16.698). Dès lors, ni un vice structurel ni un défaut d’entretien ne constituent un cas fortuit (Cass. 3e civ., 9 janvier 2025, n° 23-16.698).
Même après un cyclone ou une tempête, l’application de l’article 1722 du Code civil demeure strictement circonscrite (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.068). La perte suppose que la chose « ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.068). Lorsque le coût des réparations n’excède pas la valeur du bien, le bailleur reste tenu de réparer (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.068). Le preneur peut alors « invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.068).
Enfin, le preneur peut poursuivre la résolution judiciaire aux torts du bailleur selon l’article 1224 du Code civil (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483). Lors de la restitution des lieux, l’article 1730 du Code civil protège le locataire contre toute imputation des dégradations consécutives aux infiltrations. Selon l’article 1730 du Code civil, il rend le bien « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». Ainsi, le bailleur est débouté de sa demande de réfection des peintures dégradées par ses défauts d’étanchéité (TJ Meaux, 15 janvier 2026, n° 24/01899).
B. L’évaluation de l’indemnisation du trouble de jouissance, de la perte d’exploitation et des travaux de reprise hors taxe
Outre la remise en état du bâti, le commerçant sinistré a droit à une réparation intégrale (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Selon l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur doit des dommages et intérêts « s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». L’article 1231 du Code civil exige que « le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable ». Un avocat en troubles de jouissance locative à Paris permet de chiffrer chaque poste de préjudice matériel et financier (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853).
Sur le point de départ de l’indemnisation d’un vice apparu pendant le bail, la règle est fixée (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Ces vices engagent le bailleur « si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Une fois informé, le bailleur ne peut limiter sa dette à une simple perte de chance (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). La réparation court « à compter du jour où elle en a été informée jusqu’à sa cessation » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853).
Les juges évaluent souvent le trouble de jouissance selon un pourcentage du loyer acquitté (CA Paris, 13 juin 2024, n° 22/09048). Lorsque l’inondation prive un salon de coiffure de son sous-sol, la cour de Paris alloue 25 % des loyers (CA Paris, 13 juin 2024, n° 22/09048). Si le sinistre impose de sous-louer un autre local, le juge alloue 100 % des loyers (TJ Aix-en-Provence, 19 octobre 2026, n° 25/04846). Le bailleur rembourse aussi les frais de sous-location et 1 000 euros de préjudice moral (TJ Aix-en-Provence, 19 octobre 2026, n° 25/04846).
En référé, le locataire peut solliciter une provision et une compensation avec ses loyers (TJ Toulouse, référés, 10 juillet 2026, n° 25/01976). Selon l’article 835 du Code de procédure civile, « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ». Le juge de Toulouse alloue ainsi 3 500 euros pour un entrepôt inondé (TJ Toulouse, référés, 10 juillet 2026, n° 25/01976). Il « Ordonne la compensation judiciaire de cette somme avec le prochain loyer exigible » (TJ Toulouse, référés, 10 juillet 2026, n° 25/01976).
S’agissant de la perte d’exploitation ou de clientèle, les juges exigent une démonstration comptable rigoureuse du lien de causalité (TJ Meaux, 15 janvier 2026, n° 24/01899). Le tribunal de Meaux rejette cette demande faute d’« élément comptable susceptible d’établir une baisse de son chiffre d’affaires » (TJ Meaux, 15 janvier 2026, n° 24/01899). La cour de Nîmes écarte aussi la demande formée par l’exploitant d’un hôtel partiellement infiltré (CA Nîmes, 17 avril 2026, n° 24/02316). Le taux d’occupation ne dépassant pas 33 %, l’indisponibilité d’un tiers des chambres n’avait engendré aucune perte effective de chiffre d’affaires (CA Nîmes, 17 avril 2026, n° 24/02316).
Par ailleurs, l’articulation entre l’indemnité d’assurance et l’action contre le bailleur commande une vigilance probatoire (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). Une cour d’appel avait rejeté l’indemnisation du préjudice matériel au vu d’un courrier mentionnant 30 863,66 euros (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). L’arrêt est cassé car cette pièce n’était qu’une « lettre de l’expert mandaté par l’assureur proposant un règlement » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). Même indemnisé par son assureur pour ses matériels, le locataire conserve son action au titre du trouble de jouissance (TJ Toulouse, référés, 10 juillet 2026, n° 25/01976).
Enfin, l’arrêt du 29 janvier 2026 précise le régime financier des travaux de reprise après sinistre (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 23-15.292). La Cour juge « qu’aucune obligation de faire mise à la charge de l’assuré ne pouvait être garantie par l’assureur » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 23-15.292). L’assureur du propriétaire ne garantit donc pas le coût des travaux de réfection de l’étanchéité incombant au bailleur (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 23-15.292). Pour les reprises intérieures du locataire, le juge doit vérifier son assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 23-15.292).
L’inclusion de la taxe suppose que « cette taxe reste à la charge du créancier de l’indemnité » non assujetti (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 23-15.292). En conséquence, une société commerciale assujettie à la taxe ne peut prétendre qu’à une indemnisation calculée hors taxes (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 23-15.292). Inversement, un preneur non assujetti doit expressément en justifier devant les juges pour obtenir une condamnation toutes taxes comprises (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 23-15.292). Toute demande indemnitaire doit donc reposer sur des constats, des devis hors taxes et des justificatifs comptables (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 23-15.292).
Conclusion
En définitive, le dégât des eaux dans un local commercial engage de plein droit la responsabilité du bailleur au titre de l’article 1719 du Code civil. La troisième chambre civile neutralise tant les clauses de prise en l’état que les clauses générales de non-recours (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974). Les travaux d’étanchéité du bâtiment relèvent des grosses réparations de l’article 606 du Code civil, non imputables au preneur selon l’article R. 145-35 du Code de commerce. En copropriété, les démarches accomplies auprès du syndic n’exonèrent jamais le bailleur de garantir la jouissance paisible (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 25-10.905).
En défense, le preneur ne suspend ses loyers selon l’article 1219 du Code civil qu’en cas d’impropriété totale (CA Nîmes, 17 avril 2026, n° 24/02316). En cas d’impropriété totale, l’exception d’inexécution opère sans mise en demeure préalable (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). Sinon, il faut solliciter la consignation des loyers ou une provision selon l’article 835 du Code de procédure civile (TJ Toulouse, référés, 10 juillet 2026, n° 25/01976). Par ailleurs, l’article 1722 du Code civil est exclu lorsque le sinistre résulte d’un défaut d’entretien ou reste réparable (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.068).
Enfin, dès qu’il est informé des infiltrations, le bailleur doit indemniser intégralement le trouble de jouissance jusqu’à sa cessation (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Il dispose d’un recours contre le syndicat des copropriétaires, responsable de plein droit (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973). Pour les reprises intérieures, l’indemnité du locataire assujetti à la taxe est liquidée hors taxes (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 23-15.292). Un dossier technique et comptable rigoureux garantit ainsi l’exécution des travaux d’étanchéité et la réparation intégrale des préjudices (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853).