Des matelas dans le hall, des portes de celliers forcées, une grille d’entrée découpée : en copropriété, le squat ne vise pas toujours un appartement. Il s’installe parfois dans les caves, les celliers, les halls ou les locaux techniques, c’est-à-dire dans les parties communes qui appartiennent au syndicat des copropriétaires. Depuis le 1er novembre, la question se pose avec une acuité particulière, car la trêve hivernale suspend en principe toute expulsion non exécutée jusqu’au 31 mars. Faut-il en déduire que des occupants entrés par effraction dans des parties communes sont protégés tout l’hiver ? La réponse du droit est nuancée, et elle change tout pour le syndic : le sursis hivernal écarté automatiquement quand l’expulsion sanctionne l’introduction dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, le juge peut seulement le supprimer ou le réduire quand l’occupation vise tout autre lieu. Or des caves ou un hall d’immeuble ne sont pas le domicile de l’occupant. Tout se joue donc sur la preuve des voies de fait, dès les premières heures, avec un constat de commissaire de justice, une plainte et un référé devant le juge des contentieux de la protection. Une ordonnance récente du tribunal judiciaire de Bordeaux, rendue le 9 mai 2025 à propos de celliers et de parties communes occupés après effraction, montre exactement comment le juge applique ce raisonnement et écarte à la fois le délai de deux mois et la trêve hivernale.
I. Appartement squatté : que faire quand le squat gagne les caves, les celliers et les halls ?
Le premier réflexe face à un squat en copropriété consiste à qualifier le lieu occupé. Un appartement squatté appartient à un copropriétaire identifié, qui porte seul l’action en expulsion de son lot. Des parties communes occupées relèvent au contraire du syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. Cette distinction commande qui agit, contre qui, et avec quelles pièces. Le guide pratique de la copropriété face à un immeuble squatté en copropriété et le rôle du syndic face au préfet et à la police décrit déjà cette répartition des rôles ; les développements qui suivent précisent le régime juridique exact du sursis hivernal quand l’occupation vise des parties communes, point sur lequel les résumés grand public restent approximatifs.
A. Maison squattée, cave forcée, hall occupé : comment prouver les voies de fait dès les premières heures
Le propriétaire d’un logement squatté ne peut pas se faire justice lui-même : changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, ou déloger les occupants par la force, l’exposerait à des poursuites. Toute expulsion forcée suppose une décision de justice, puis un commandement signifié : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Ce principe, posé par l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, vaut pour les parties communes comme pour les lots privatifs.
La preuve des circonstances d’entrée conditionne ensuite tout le dossier, car les textes réservent un sort particulier aux occupants entrés dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Concrètement, le syndic doit faire dresser sans attendre un procès-verbal de constat par un commissaire de justice : portes de celliers fracturées, grille du hall découpée, serrures changées, tentes et matelas installés, dégradations photographiées et datées. Dans l’affaire jugée à Bordeaux le 9 mai 2025, le constat dressé le 31 décembre 2024 relevait que les portes de plusieurs celliers avaient été forcées, que la grille entourant la résidence avait été découpée, et qu’une tente et un matelas occupaient le hall d’entrée ; le juge s’est appuyé sur ces constatations pour retenir que l’occupant était entré dans les lieux sans autorisation et par voies de fait (ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bordeaux du 9 mai 2025, RG 25/00393). Sans un tel constat, l’exclusion des délais protecteurs devient très difficile à obtenir.
En parallèle, le dépôt de plainte s’impose. L’article 226-4 du code pénal punit « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. » Le même texte précise que « Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. » Une résidence secondaire meublée ou un appartement inoccupé mais meublé reste donc un domicile au sens pénal, ce qui ouvre la voie pénale même quand le propriétaire n’y réside pas. Pour des caves ou des parties communes brutes, la qualification pénale se discute au cas par cas, mais la plainte fige la date des faits, déclenche une enquête et fournit au juge civil un élément de corroboration du constat. La page officielle que faire quand des squatteurs occupent un logement rappelle d’ailleurs l’interdiction de se faire justice soi-même et distingue l’entrée par effraction, menace ou contrainte du simple maintien dans les lieux après la fin d’un bail, qui ne relève pas du squat.
Le syndic doit aussi vérifier si le squat part d’un lot privatif avant de déborder sur les parties communes. Un appartement occupé illégalement peut générer des nuisances dans tout l’immeuble, sans que le syndicat puisse agir à la place du propriétaire du lot pour l’expulsion du logement lui-même. Les deux niveaux d’action doivent alors être coordonnés : le propriétaire du lot agit pour son appartement, le syndicat agit pour les parties communes, chacun avec son constat et sa procédure. Cette coordination évite qu’un juge ne déclare irrecevable une demande formée par une partie sans qualité sur un lieu qui ne lui appartient pas.
B. Qui agit en copropriété : le syndic, le syndicat des copropriétaires ou le copropriétaire du lot ?
Les parties communes — hall, escaliers, caves communes, celliers collectifs, locaux techniques, gaines — appartiennent au syndicat des copropriétaires. Aucun copropriétaire ne peut s’approprier seul le dossier : c’est le syndicat, représenté par le syndic, qui porte l’action pour faire cesser l’occupation des parties communes, demander la remise en état et solliciter la réparation des dégradations. Les voisins, eux, peuvent déposer plainte à titre personnel s’ils subissent des menaces, des dégradations ou des violences, mais la remise en état de la porte d’entrée, du local technique ou des équipements collectifs relève du dossier collectif.
Le fondement civil de l’action est le droit de propriété. L’article 544 du code civil dispose que « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » Le juge des contentieux de la protection, compétent pour les expulsions d’immeubles bâtis occupés aux fins d’habitation sans droit ni titre, en déduit que l’occupation sans droit ni titre constitue en soi un trouble manifestement illicite. Dans l’ordonnance de Bordeaux du 9 mai 2025, le juge retient ainsi que l’occupation d’un immeuble aux fins d’habitation sans droit ni titre constitue une atteinte au droit de propriété qui autorise le propriétaire à demander au juge des contentieux de la protection l’expulsion des occupants, et que l’occupation sans droit ni titre constitue en soi un trouble manifestement illicite justifiant le référé.
La voie la plus rapide est donc le référé devant le juge des contentieux de la protection. L’article 834 du code de procédure civile prévoit que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » Et l’article 835 du même code ajoute que le juge peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. C’est sur ce double fondement qu’ont été assignés les occupants dans les deux affaires récentes : à Paris, la ville a assigné le 29 avril 2025 sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile et 544 du code civil, après un constat du 3 mars 2025 dressé dans un pavillon occupé (ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 4 juillet 2025, RG 25/04689).
À la différence de la procédure d’expulsion du locataire, qui suppose un bail, un commandement de payer visant la clause résolutoire et des délais d’apurement de la dette locative, l’action contre des occupants sans droit ni titre ne passe par aucune mise en demeure préalable de payer : il faut établir l’absence de titre, prouver les circonstances d’entrée et obtenir l’ordre de libérer les lieux. Le syndic doit donc constituer un dossier de propriété — règlement de copropriété, état descriptif de division, titre du syndicat — et non un dossier de bail. Toute confusion entre les deux régimes fait perdre des mois.
II. Trêve hivernale et squat des caves : expulser entre le 1er novembre et le 31 mars
La trêve hivernale court chaque année du 1er novembre au 31 mars : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Ce sursis, prévu par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, protège en principe les locataires expulsés mais non relogés. Les présentations grand public en déduisent parfois qu’en cas de squat, la trêve ne s’appliquerait jamais, quelle que soit la période. Cette affirmation est trop rapide : le texte distingue deux situations, et les parties communes d’une copropriété relèvent de la seconde.
A. Domicile ou autre lieu : pourquoi la trêve hivernale ne joue pas de la même façon
Le deuxième alinéa de l’article L. 412-6 écarte automatiquement le sursis hivernal dans un seul cas : « Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Pour un appartement squatté qui constitue le domicile du propriétaire — y compris une résidence secondaire meublée —, l’expulsion peut donc être exécutée même entre le 1er novembre et le 31 mars, dès lors que l’introduction par effraction, manœuvres, menaces ou contrainte est établie.
Le troisième alinéa vise en revanche une autre hypothèse : « Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. » Des caves, des celliers, un hall ou des locaux techniques ne sont pas le domicile de l’occupant : l’exclusion automatique ne joue pas, mais le juge qui ordonne l’expulsion peut supprimer ou réduire le sursis hivernal si les voies de fait sont prouvées. La différence est décisive : pour les parties communes, la trêve n’est pas levée d’office, elle doit être écartée par le juge, et seulement au vu des preuves d’effraction, de menaces ou de contrainte.
L’ordonnance de Bordeaux du 9 mai 2025 applique exactement ce raisonnement à des celliers et des parties communes. Le juge y énonce que la trêve hivernale prévue par l’article L. 412-6 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas non plus dès lors que les occupants se sont introduits sans droit ni titre dans les lieux et par voies de fait, après avoir relevé qu’il était établi que l’occupant était entré dans les lieux sans autorisation et par voies de fait, plusieurs effractions ayant été constatées sur les portes des celliers et de la grille du hall. La même ordonnance écarte le délai de deux mois qui suit normalement le commandement : le délai prévu par l’article L. 412-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas quand l’entrée par voies de fait est démontrée.
Ce délai de deux mois mérite d’être rappelé, car il borne toute expulsion ordinaire. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution subordonne en principe l’expulsion d’un lieu habité à l’expiration d’un délai de deux mois après le commandement Le même article ajoute que « Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Pour des squatteurs de parties communes dont l’effraction est constatée, le juge peut donc ordonner une expulsion ferme, sans délai de deux mois, et écarter le sursis hivernal : c’est précisément ce qu’a fait le tribunal de Bordeaux.
Deux garde-fous encadrent toutefois les délais que le juge peut accorder dans les autres cas. L’article L. 412-3 prévoit que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Mais il précise aussitôt que « Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Quant à la durée de ces délais, l’article L. 412-4 dispose qu’elle ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an, en tenant compte notamment de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de l’âge, de l’état de santé, de la situation de famille et des diligences accomplies en vue du relogement. Enfin, lorsque l’expulsion aurait des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois, selon l’article L. 412-2. Chacun de ces délais suppose donc une décision du juge, et aucun ne profite aux occupants entrés par voies de fait.
B. Référé, plainte et remise en état : les démarches qui aboutissent, à Paris comme en Île-de-France
Le dossier efficace combine quatre démarches menées en parallèle. D’abord, le constat de commissaire de justice, détaillé et daté, qui établit l’occupation sans droit ni titre et les effractions : c’est la pièce maîtresse, celle sur laquelle les deux ordonnances de 2025 se fondent pour qualifier les voies de fait. Ensuite, la plainte pour violation de domicile ou tentative, qui ouvre l’enquête pénale et corrobore le constat. Puis l’assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 544 du code civil, en demandant expressément au juge d’écarter le délai de deux mois de l’article L. 412-1 et de supprimer le sursis hivernal de l’article L. 412-6, comme l’avait sollicité la commune de Bordeaux et comme le juge l’a accordé. Enfin, la demande de remise en état et de réparation des dégradations des parties communes, chiffrée par devis, pour que la décision couvre aussi le coût des portes fracturées, des serrures remplacées et des équipements collectifs détériorés.
À Paris et en Île-de-France, la densité des immeubles rend ces dossiers plus sensibles : une occupation de cave peut bloquer un escalier, inquiéter plusieurs familles, mobiliser le gardien et perturber des travaux. Le ressort compétent dépend du lieu de l’immeuble : plainte au commissariat de l’arrondissement ou de la commune, constat par un commissaire de justice du ressort, assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Les copropriétés franciliennes doivent aussi anticiper l’assurance : le syndic vérifie la police multirisque de l’immeuble et déclare le sinistre sans tarder, avec le constat et la plainte en pièces jointes, car une déclaration tardive ou imprécise complique la prise en charge des dégradations.
Les erreurs fréquentes font perdre un temps précieux. Attendre la fin de la trêve en croyant qu’aucune démarche n’est possible pendant l’hiver est la première : la procédure — constat, plainte, assignation, jugement — peut et doit avancer entre novembre et mars, seul le concours de la force publique pour l’exécution matérielle étant suspendu, et encore, pas pour les squats établis par voies de fait. Agir seul contre des occupants, couper les fluides ou changer les serrures est la deuxième : l’expulsion sans décision de justice expose à des poursuites. Confondre le régime du lot privatif et celui des parties communes est la troisième : le propriétaire du lot ne peut pas obtenir à lui seul la libération du hall, et le syndicat ne peut pas faire expulser l’occupant d’un appartement à la place du bailleur. Laisser les dégradations sans chiffrage est la quatrième : sans devis versés aux débats, le juge ne peut pas statuer sur la remise en état.
Conclusion
Des squatteurs installés dans les caves, les celliers ou le hall d’une copropriété ne bénéficient pas d’une protection hivernale automatique. Le sursis du 1er novembre au 31 mars écarté de plein droit pour l’introduction dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, le juge peut le supprimer ou le réduire quand l’occupation vise tout autre lieu, ce qui est le cas des parties communes. L’ordonnance du tribunal judiciaire de Bordeaux du 9 mai 2025 le confirme : effractions constatées par commissaire de justice, entrée sans autorisation et par voies de fait, expulsion ordonnée en référé sans le délai de deux mois et sans la trêve hivernale. Pour le syndic, la méthode tient en quatre gestes : qualifier le lieu et faire porter l’action par le syndicat, faire constater les effractions sans délai, déposer plainte, et assigner en référé en demandant expressément l’exclusion des délais et du sursis. Menée pendant l’hiver, cette procédure aboutit à une décision exécutoire qui libère les parties communes et chiffre les réparations, au lieu de subir l’occupation jusqu’au printemps.