La répartition de la fiscalité immobilière structure l’équilibre financier du bail commercial entre bailleur et preneur (article L. 145-40-2 du Code de commerce). En région francilienne, la taxe annuelle sur les bureaux et locaux commerciaux constitue une charge importante (article 231 ter du Code général des impôts). Or, de nombreux exploitants ignorent si cet impôt incombe légalement au locataire ou au propriétaire (TJ Paris, 26 novembre 2025, n° 23/10294). Dès lors, consulter des avocats en baux commerciaux à Paris permet d’auditer l’inventaire contractuel avant toute régularisation (article R. 145-35 du Code de commerce).
Là où les synthèses usuelles évoquent une simple récupérabilité conventionnelle, la jurisprudence récente pose des exigences strictes (TJ Nanterre, 11 mars 2026, n° 22/04618). Les tribunaux jugent que la clause transférant la taxe foncière n’inclut pas la taxe sur les bureaux (TJ Nanterre, 11 mars 2026, n° 22/04618). Par ailleurs, toute refacturation requiert un inventaire précis et limitatif conforme aux prescriptions d’ordre public de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce. À défaut de stipulation expresse, les sommes versées par le preneur constituent un indu restituable (CA Versailles, 7 mai 2025, n° 23/03352).
En outre, la Cour de cassation a précisé le 29 janvier 2026 le régime probatoire des charges (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270). Le transfert d’un impôt du propriétaire constitue aussi un facteur de diminution de la valeur locative (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.227). De surcroît, un commandement visant la clause résolutoire pour des taxes non stipulées encourt la nullité (TJ Nanterre, 11 mars 2026, n° 22/04618). Nous étudierons le redevable légal et la refacturation (I), puis la régularisation, l’indu et le loyer (II) (article L. 145-33 du Code de commerce).
I. Le redevable légal de la taxe sur les bureaux et locaux commerciaux et les conditions d’ordre public de sa refacturation au locataire
A. L’assujettissement du propriétaire au titre des articles 231 ter et 231 quater du Code général des impôts et la qualification d’impôt lié à l’usage du local
Sur le plan fiscal, l’identification du redevable légal résulte directement des dispositions du Code général des impôts (article 231 ter du Code général des impôts). L’article 231 ter du Code général des impôts institue une taxe annuelle « dans les limites territoriales de la région d’Ile-de-France ». Cette imposition frappe « les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage » (article 231 ter du Code général des impôts). Elle s’applique également aux « surfaces de stationnement » annexées à ces différentes catégories d’immeubles (article 231 ter du Code général des impôts).
Un dispositif identique s’applique sur le littoral méditerranéen en application des dispositions de l’article 231 quater du Code général des impôts. Ce texte vise les « limites territoriales des départements des Bouches-du-Rhône, du Var et des Alpes-Maritimes » (article 231 quater du Code général des impôts). Dans ces trois départements, la taxe frappe aussi les bureaux, commerces, entrepôts et parkings (article 231 quater du Code général des impôts). Dans les deux régions, l’administration fiscale ne réclame jamais cet impôt au preneur commercial (article 231 ter du Code général des impôts).
Selon le II de l’article 231 ter du Code général des impôts, sont assujetties les personnes « qui sont propriétaires de locaux imposables ». Le texte vise aussi les personnes « titulaires d’un droit réel portant sur de tels locaux » (article 231 ter du Code général des impôts). L’impôt est acquitté par « le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction, l’emphytéote » (article 231 ter du Code général des impôts). Est redevable celui « qui dispose, au 1er janvier de l’année d’imposition, d’un local taxable » (article 231 ter du Code général des impôts).
Dès lors, le preneur titulaire d’un bail commercial ordinaire ne détient qu’un droit personnel de jouissance (CA Paris, 29 mars 2023, n° 21/11677). Il demeure totalement étranger à l’obligation fiscale primaire envers le Trésor public au premier janvier (article 231 ter du Code général des impôts). Par ailleurs, l’imposition du propriétaire suppose que les surfaces dépassent les seuils légaux d’exonération (article 231 ter du Code général des impôts). Le 3° du V de l’article 231 ter du Code général des impôts exonère « Les locaux à usage de bureaux d’une superficie inférieure à 100 mètres carrés ».
Sont aussi exonérés « les locaux commerciaux d’une superficie inférieure à 2 500 mètres carrés » (article 231 ter du Code général des impôts). Le texte affranchit également « les locaux de stockage d’une superficie inférieure à 5 000 mètres carrés » (article 231 ter du Code général des impôts). Enfin, échappent à cette taxe annuelle « les surfaces de stationnement de moins de 500 mètres carrés » (article 231 ter du Code général des impôts). Le 5° du V de l’article 231 quater du Code général des impôts retient exactement ces mêmes seuils de superficie dans le Sud-Est.
Lorsque le local dépasse ces seuils, la répercussion de la taxe sur le preneur relève de l’article R. 145-35 du Code de commerce. Le 3° de l’article R. 145-35 du Code de commerce prohibe d’imputer les impôts « dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire ». Ce texte exclut ainsi « notamment la contribution économique territoriale » qui reste toujours au bailleur (article R. 145-35 du Code de commerce). Toutefois, le 3° de l’article R. 145-35 du Code de commerce autorise d’imputer « la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ».
Ce texte permet aussi d’imputer « les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble » (article R. 145-35 du Code de commerce). Il vise également les taxes liées « à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement » (article R. 145-35 du Code de commerce). Or, les tribunaux rattachent la taxe sur les bureaux aux impôts liés à l’usage du local (TJ Paris, 26 novembre 2025, n° 23/10294). Le tribunal judiciaire de Paris a rappelé cette qualification dans son jugement du 26 novembre 2025 (TJ Paris, 26 novembre 2025, n° 23/10294).
Il juge que cet impôt constitue « une taxe par principe mise à la charge du propriétaire des locaux imposables » (TJ Paris, 26 novembre 2025, n° 23/10294). Le tribunal précise qu’il s’agit d’une imposition « liée à l’usage commercial desdits locaux » (TJ Paris, 26 novembre 2025, n° 23/10294). Cette qualification d’impôt lié à l’usage du local ne doit jamais être confondue avec une taxe locative (CA Paris, 29 mars 2023, n° 21/11677). La cour d’appel de Paris a tranché cette distinction essentielle dans un arrêt du 29 mars 2023 (CA Paris, 29 mars 2023, n° 21/11677).
Le bail obligeait la locataire à régler ses contributions personnelles, mobilières et taxes locatives (CA Paris, 29 mars 2023, n° 21/11677). Or, comme « c’est le bailleur qui est redevable de la taxe sur les bureaux », la clause est inapplicable (CA Paris, 29 mars 2023, n° 21/11677). La cour ajoute que « La taxe sur les bureaux n’est pas une telle taxe locative » (CA Paris, 29 mars 2023, n° 21/11677). En outre, la refacturation se heurte à une limite matérielle stricte dans les ensembles immobiliers (article L. 145-40-2 du Code de commerce).
Selon l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, l’impôt imputé « correspond strictement au local occupé par chaque locataire ». Le 5° de l’article R. 145-35 du Code de commerce interdit d’imputer les taxes relatives « à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires ». Le 21 mai 2026, le tribunal de Bordeaux a rappelé que les taxes « doivent correspondre strictement au local qu’il occupe » (TJ Bordeaux, 21 mai 2026, n° 24/04830). La refacturation s’opère « nécessairement au prorata de la surface bâtie louée pour la taxe foncière sur les propriétés bâties » (TJ Bordeaux, 21 mai 2026, n° 24/04830).
B. L’exigence d’un inventaire précis et limitatif et d’une stipulation contractuelle expresse distincte de la taxe foncière
Pour transférer valablement la taxe sur les bureaux au preneur, le bail doit respecter l’article L. 145-40-2 du Code de commerce. Selon ce texte, le contrat « comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances » (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Cet inventaire doit inclure « l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire » (article L. 145-40-2 du Code de commerce). De plus, « En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. » (article L. 145-40-2 du Code de commerce).
Ces prescriptions légales revêtent un caractère d’ordre public sanctionné par les dispositions de l’article L. 145-15 du Code de commerce. Aux termes de l’article L. 145-15 du Code de commerce, « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements » contraires. Le 21 décembre 2023, la cour d’appel de Paris a rappelé cette sanction du réputé non écrit (CA Paris, 21 décembre 2023, n° 21/22035). Est annulée toute clause « contraire à la répartition des charges définie par les articles L. 145-40-2 et R. 145-35 » (CA Paris, 21 décembre 2023, n° 21/22035).
Le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a statué dans le même sens le 28 juillet 2026 (TJ Créteil, 28 juillet 2026, n° 26/00608). Le bail ne comportait « aucun inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances » (TJ Créteil, 28 juillet 2026, n° 26/00608). Le juge rappelle que « les dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce sont d’ordre public » (TJ Créteil, 28 juillet 2026, n° 26/00608). En conséquence, la demande provisionnelle du bailleur au titre des taxes se heurte à une contestation sérieuse (TJ Créteil, 28 juillet 2026, n° 26/00608).
En pratique, le contentieux majeur porte sur les clauses qui ne visent que la taxe foncière (TJ Nanterre, 11 mars 2026, n° 22/04618). Nombre de baux commerciaux transfèrent au preneur la taxe foncière et ses taxes additionnelles (TJ Nanterre, 11 mars 2026, n° 22/04618). Certains bailleurs tentent alors de facturer la taxe sur les bureaux sous couvert de taxe additionnelle (TJ Nanterre, 11 mars 2026, n° 22/04618). Le tribunal judiciaire de Nanterre a condamné cette assimilation dans un jugement du 11 mars 2026 (TJ Nanterre, 11 mars 2026, n° 22/04618).
Dans ce litige, « Le bail n’évoque donc pas la taxe sur les bureaux et les emplacements de stationnement » (TJ Nanterre, 11 mars 2026, n° 22/04618). Or, seules les taxes qui ont « été visés par le bail » sont récupérables sur le locataire (TJ Nanterre, 11 mars 2026, n° 22/04618). Surtout, le tribunal juge que « les taxes litigieuses ne sont pas des composantes de la taxe foncière » (TJ Nanterre, 11 mars 2026, n° 22/04618). Elles « constituent des taxes attachées à la qualité du propriétaire bailleur » exigeant une clause dédiée (TJ Nanterre, 11 mars 2026, n° 22/04618).
Ces taxes doivent « être expressément mises à la charge du preneur par une stipulation claire et précise » (TJ Nanterre, 11 mars 2026, n° 22/04618). En effet, contrairement à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de l’article 231 ter du Code général des impôts est autonome. Elle ne figure pas sur l’avis de taxe foncière mais donne lieu à une déclaration spécifique (article 231 ter du Code général des impôts). Le tribunal judiciaire de Paris applique la même règle dans son jugement du 26 novembre 2025 (TJ Paris, 26 novembre 2025, n° 23/10294).
Selon ce jugement, « le contrat de bail doit mentionner expressément un tel transfert de la charge de cette taxe » (TJ Paris, 26 novembre 2025, n° 23/10294). Or, l’acte « ne met pas expressément à la charge de la locataire le paiement de la taxe » (TJ Paris, 26 novembre 2025, n° 23/10294). De même, la cour d’appel de Paris interdit tout transfert par déduction a contrario (CA Paris, 29 mars 2023, n° 21/11677). Comme « une telle obligation devant être stipulée de façon explicite », tout raisonnement a contrario est écarté (CA Paris, 29 mars 2023, n° 21/11677).
À l’inverse, lorsque le contrat désigne nommément la taxe sur les bureaux, le transfert est pleinement efficace (CA Paris, 21 décembre 2023, n° 21/19939). Dans un arrêt du 21 décembre 2023, la cour d’appel de Paris valide une telle stipulation explicite (CA Paris, 21 décembre 2023, n° 21/19939). Le bail visait « la taxe sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, et les locaux de stockage » (CA Paris, 21 décembre 2023, n° 21/19939). La cour retient que la clause s’applique « sans qu’aucune interprétation de la clause ne soit nécessaire » (CA Paris, 21 décembre 2023, n° 21/19939).
Dans cette espèce, la locataire opposait le fait que la bailleresse n’avait rien réclamé pendant sept ans (CA Paris, 21 décembre 2023, n° 21/19939). La cour juge « l’absence de demande durant sept ans de la SCI du Moulin Grouteau étant indifférente » (CA Paris, 21 décembre 2023, n° 21/19939). La créance demeure valable dès lors que « les demandes s’inscrivant dans le délai légal de prescription » aboutissent (CA Paris, 21 décembre 2023, n° 21/19939). Recourir à un avocat en bail commercial à Paris permet ainsi de rédiger une clause de transfert dépourvue d’ambiguïté (article L. 145-40-2 du Code de commerce).
Enfin, le bailleur qui refacture la taxe sur les bureaux ne peut pas y greffer d’honoraires de gestion des loyers (article R. 145-35 du Code de commerce). Le 4° de l’article R. 145-35 du Code de commerce interdit d’imputer « Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble ». La cour de Versailles rappelle que « les honoraires de gestion des loyers doivent rester à la charge du bailleur » (CA Versailles, 7 mai 2025, n° 23/03352). Seuls « les honoraires de gestion technique de l’immeuble et les honoraires de gestion administrative » sont transférables par clause claire (CA Versailles, 7 mai 2025, n° 23/03352).
II. La régularisation annuelle, la répétition de l’indu et l’incidence de la taxe sur les bureaux sur le loyer, la clause résolutoire et l’éviction
A. La communication de l’état récapitulatif et des justificatifs, la charge de la preuve et la prescription quinquennale de la répétition de l’indu
Même lorsqu’une clause expresse transfère la taxe sur les bureaux, sa liquidation annuelle obéit à l’article R. 145-36 du Code de commerce. Selon l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, l’inventaire « donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire ». Ce document de régularisation doit être transmis « dans un délai fixé par voie réglementaire » (article L. 145-40-2 du Code de commerce). L’article R. 145-36 du Code de commerce précise que cet état « inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges ».
Selon l’article R. 145-36 du Code de commerce, l’envoi a lieu « au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ». Pour les immeubles en copropriété, l’article R. 145-36 du Code de commerce prévoit un « délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété ». La Cour de cassation a précisé la sanction du dépassement de ce délai réglementaire le 29 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270). La troisième chambre civile juge que le bailleur retardataire « n’est pas tenu de restituer les provisions versées » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270).
Pour conserver les provisions malgré l’envoi tardif de l’état, le propriétaire doit prouver sa créance (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270). Il les conserve « s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270). Cependant, par un second arrêt du 29 janvier 2026, la Cour renforce l’obligation de remise des justificatifs (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). Elle s’appuie sur l’article R. 145-36 du Code de commerce imposant de communiquer « tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes ».
Le bailleur doit, pour obtenir paiement, « justifier de l’existence et du montant de celles-ci » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). Surtout, pour satisfaire à son obligation, il doit « les adresser au locataire qui lui en fait la demande » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). La Haute juridiction précise qu’il doit les envoyer « sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982).
Aux termes du premier alinéa de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. ». Il incombe donc au bailleur « d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges » (TJ Paris, 29 juin 2026, n° 24/12100). Solliciter un avocat en recouvrement de loyers à Paris permet d’exiger la production des avis fiscaux ou de défendre le recouvrement (article 1353 du Code civil).
En vertu de l’article 1302-1 du Code civil, « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer ». Or, selon le second alinéa de l’article 1353 du Code civil, « celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ». Faute de preuve « qu’elle a effectivement payé une somme de 5 000 € au titre de cette même taxe », elle échoue (TJ Paris, 26 novembre 2025, n° 23/10294).
En revanche, lorsque le paiement est prouvé, sa répétition pendant plusieurs années ne crée aucun droit acquis au bailleur (TJ Paris, 29 juin 2026, n° 24/12100). Ce paiement antérieur « ne le prive pas du droit de solliciter ultérieurement le remboursement des sommes indûment réglées » (TJ Paris, 29 juin 2026, n° 24/12100). Cette action échappe à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce et relève du délai quinquennal de l’article 2224 du Code civil. Selon l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles « se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu » les faits.
La cour d’appel de Versailles a confirmé cette qualification dans son arrêt rendu le 7 mai 2025 (CA Versailles, 7 mai 2025, n° 23/03352). La demande « s’analyse en une action en répétition de l’indu, soumise à la prescription quinquennale de droit commun » (CA Versailles, 7 mai 2025, n° 23/03352). Le « point de départ du délai de prescription est la date de régularisation annuelle des charges opérée par le bailleur » (CA Versailles, 7 mai 2025, n° 23/03352). Ainsi, « les demandes de remboursement des taxes bureau 2011, 2012 et 2013 » engagées plus de cinq ans après étaient prescrites (CA Versailles, 7 mai 2025, n° 23/03352).
B. L’abattement sur la valeur locative, la révision du loyer, la nullité du commandement visant la clause résolutoire et l’indemnité d’éviction
Lorsqu’elle est valablement mise à la charge du locataire, la taxe sur les bureaux influe sur la valeur locative (article L. 145-33 du Code de commerce). Aux termes de l’article L. 145-33 du Code de commerce, « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. ». À défaut d’accord entre les parties, le loyer « est fixé judiciairement à la valeur locative » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447). Or, l’article R. 145-8 du Code de commerce commande de corriger cette valeur locative en fonction des obligations respectives des parties.
Selon l’article R. 145-8 du Code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur transférées « sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative ». Il en va ainsi « des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages » (article R. 145-8 du Code de commerce). La troisième chambre civile a réaffirmé cette règle de minoration dans un arrêt du 7 mai 2025 (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.395). Surtout, le 29 janvier 2026, la Cour de cassation a appliqué ce texte au transfert de la fiscalité foncière (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.227).
Dans cet arrêt, la Cour rappelle que ces charges « constituent un facteur de diminution de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.227). Le transfert sans contrepartie « de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur » minore la valeur locative (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.227). Ce transfert diminue aussi la valeur locative « à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.227). Par identité de motifs, le transfert de la taxe sur les bureaux de l’article 231 ter du Code général des impôts justifie un abattement sur la valeur locative.
Cet abattement joue à plein pour les locaux à usage exclusif de bureaux régis par les dispositions de l’article R. 145-11 du Code de commerce. Selon l’article R. 145-11 du Code de commerce, leur loyer « est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents ». En effet, « les baux soumis à l’article R.145-11 échappent au plafonnement prévu à l’article L.145-34 » (TJ Clermont-Ferrand, 28 mars 2025, n° 24/00118). Le tribunal précise que « Le seul critère à retenir pour définir l’usage de bureau est la nature intellectuelle de l’activité » (TJ Clermont-Ferrand, 28 mars 2025, n° 24/00118).
La Cour de cassation a précisé le 18 décembre 2025 la méthode d’appréciation du caractère exclusif de bureaux (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-12.594). Le juge se réfère « non pas à l’activité effectivement exercée par le locataire, mais à l’usage prévu » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-12.594). Pour les locaux commerciaux non exclusivement affectés aux bureaux, le renouvellement demeure soumis au plafonnement de l’article L. 145-34 du Code de commerce. En cas de déplafonnement, l’article L. 145-34 du Code de commerce limite la hausse annuelle « à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».
En cours de bail, la révision légale du loyer obéit au délai triennal impératif fixé par l’article L. 145-38 du Code de commerce. Selon l’article L. 145-38 du Code de commerce, la demande « ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ». De plus, « La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. » (article L. 145-38 du Code de commerce). Est réputée non écrite « toute clause qui fait échec au jeu de la révision légale du loyer » (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904).
Pour les clauses d’échelle mobile, la Cour a rappelé le 18 décembre 2025 la sanction des clauses asymétriques (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-12.218). Est prohibée toute clause « ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-12.218). Mais « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-12.218). Le juge doit rechercher si la stipulation « pouvait être retranchée de la clause d’indexation » (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-23.336).
Par ailleurs, la réclamation d’une taxe sur les bureaux non due fragilise la mise en œuvre de la clause résolutoire (article L. 145-41 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, la clause résolutoire « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». La Cour juge que la mention « d’un délai inférieur à un mois » viole cet ordre public (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.454). Une telle clause résolutoire réduisant le délai d’un mois est alors « réputée non écrite en son entier » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.454).
Si le commandement inclut à tort cette taxe, un avocat en résiliation de bail à Paris en poursuit l’annulation (TJ Nanterre, 11 mars 2026, n° 22/04618). Le tribunal de Nanterre juge que « le commandement de payer délivré le 27 avril 2022 doit être déclaré nul » (TJ Nanterre, 11 mars 2026, n° 22/04618). Dès lors, le tribunal constate « que la clause résolutoire prévue au bail n’a jamais pris effet » (TJ Nanterre, 11 mars 2026, n° 22/04618). En outre, si « le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820).
Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, les délais supposent « la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». En cas d’éviction, l’article L. 145-14 du Code de commerce impose « une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Ce délai biennal « court à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382, article L. 145-60 du Code de commerce). Le preneur « qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit au maintien » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578).
Conclusion
En définitive, la taxe annuelle sur les bureaux, commerces, entrepôts et stationnements demeure l’impôt personnel du propriétaire (article 231 ter du Code général des impôts). Tant en Île-de-France que dans les départements couverts par l’article 231 quater du Code général des impôts, le preneur commercial n’en est jamais le redevable légal. Si le 3° de l’article R. 145-35 du Code de commerce autorise sa répercussion conventionnelle comme taxe liée à l’usage du local, ce transfert demeure strictement encadré. L’inventaire de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce doit viser expressément cette taxe distincte de la taxe foncière (TJ Nanterre, 11 mars 2026, n° 22/04618).
En cours d’exécution, le bailleur doit adresser l’état récapitulatif annuel dans les délais prévus par l’article R. 145-36 du Code de commerce. En cas de demande du locataire, il doit lui transmettre matériellement les justificatifs fiscaux correspondants (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). Lorsque la taxe a été payée sans stipulation expresse, le locataire dispose d’une action en répétition de l’indu (article 1302-1 du Code civil). Cette action se prescrit par cinq ans selon l’article 2224 du Code civil dès la régularisation annuelle (CA Versailles, 7 mai 2025, n° 23/03352).
Enfin, lorsque le transfert est valable, il diminue la valeur locative selon l’article R. 145-8 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.227). Cet abattement pèse lors du renouvellement des bureaux selon l’article R. 145-11 du Code de commerce et sur l’indemnité d’occupation préalable. À l’inverse, réclamer par commandement une taxe non stipulée annule l’acte délivré selon l’article L. 145-41 du Code de commerce (TJ Nanterre, 11 mars 2026, n° 22/04618). Un audit rigoureux de l’inventaire des charges et des avis fiscaux sécurise ainsi durablement les intérêts du bailleur comme du preneur (article L. 145-15 du Code de commerce).