Depuis le 1er novembre 2026, la trêve hivernale suspend jusqu’au 31 mars 2027 la plupart des expulsions locatives. Mais un propriétaire qui découvre sa maison ou son appartement occupé par des squatteurs n’est pas condamné à attendre le printemps. La loi distingue nettement le locataire en impayé, protégé par le sursis hivernal, et l’occupant entré sans droit ni titre par effraction, menaces ou violences, qui ne bénéficie d’aucune trêve. Deux décisions rendues en 2025, l’une par la Cour de cassation sur la notion de domicile, l’autre par la cour d’appel de Paris sur les effets de la trêve, et une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Lille écartant à la fois le délai de deux mois et le sursis hivernal face à une porte fracturée, dessinent une méthode claire : plainte pour violation de domicile, preuves de propriété, constat d’occupation, puis au choix la voie administrative accélérée devant le préfet ou la voie judiciaire en référé. Cet article expose pas à pas chaque voie, les délais exacts, les pièces à réunir et les spécificités parisiennes, pour agir vite et dans les règles pendant l’hiver 2026-2027.
I. Squat et trêve hivernale : ce que la loi prévoit quand le logement est occupé sans droit ni titre
La confusion est fréquente : beaucoup de propriétaires imaginent qu’entre le 1er novembre et le 31 mars, aucune expulsion n’est possible. C’est vrai pour les locataires en place, mais le squat obéit à un régime différent, construit autour d’une idée simple : celui qui s’introduit par la force dans le logement d’autrui ne peut pas réclamer la protection accordée à celui qui y est entré avec un bail. Encore faut-il le démontrer, car les juges vérifient de près la réalité de l’effraction et la qualité du logement occupé.
A. La trêve hivernale ne couvre pas les occupations obtenues par effraction, menaces, voies de fait ou contrainte
L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution pose le principe du sursis hivernal dans les termes suivants : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Le même article prévoit aussitôt l’exception qui intéresse les propriétaires victimes de squat : « Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Autrement dit, quand le juge constate que l’occupant s’est introduit dans le domicile par l’un de ces quatre procédés, l’expulsion peut être exécutée en plein hiver, sans attendre le 31 mars.
Le texte ajoute une nuance pour les lieux qui ne constituent pas le domicile de quelqu’un, comme un local vide, un garage ou un terrain : « Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. » Pour un simple terrain ou un bâtiment inhabité, l’écart de la trêve reste donc une faculté du juge, qu’il faut lui demander en la justifiant, tandis que pour le domicile elle est automatique dès lors que l’introduction frauduleuse est établie. Cette distinction commande toute la stratégie contentieuse : qualifier le local de domicile et prouver le procédé d’intrusion.
Une ordonnance de référé rendue le 29 septembre 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille (RG n° 25/00516) montre comment cette mécanique fonctionne en pratique. Dans cette affaire, la métropole européenne de Lille, propriétaire d’un immeuble constaté occupé par deux adultes et leurs enfants, demandait l’expulsion immédiate, la suppression du délai de deux mois et la suppression du bénéfice de la trêve hivernale. Le juge a relevé que le procès-verbal de constat décrivait une porte d’entrée fracturée et en a déduit que les occupants étaient entrés dans le logement par voie de fait. Reprenant l’article L. 412-6, il a écarté le bénéfice de la trêve hivernale au motif que l’introduction sans droit ni titre par voie de fait était établie. Le dispositif constate donc que ni le délai de l’article L. 412-1 ni le sursis hivernal ne s’appliquent, et ordonne l’expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier. La leçon est directe : une porte fracturée constatée par procès-verbal suffit à faire tomber les deux protections d’un coup, à condition de saisir le juge et de verser le constat au dossier.
À l’inverse, sans preuve d’une entrée par la force ou la ruse, le propriétaire reste soumis au droit commun de l’expulsion, avec son délai de deux mois après commandement et son sursis hivernal. L’article L. 412-1 du même code dispose en effet : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » Le même article retire aussitôt ce délai dans le cas qui nous occupe : « Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Le raisonnement du tribunal de Lille suit exactement ce double verrou : voie de fait établie, donc ni délai ni trêve.
B. Ce que le juge contrôle avant d’écarter la trêve : la réalité du domicile et la preuve de l’intrusion
Écarter la trêve suppose de convaincre le juge sur deux points cumulatifs : le local doit être un domicile au sens pénal, et l’entrée doit résulter de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Sur le premier point, la Cour de cassation a rappelé une définition exigeante dans un arrêt de la chambre criminelle du 3 juin 2025 (n° 23-81.916, dont le texte est publié sur Légifrance). La Cour y rappelle que seul constitue un domicile le lieu où une personne a le droit de se dire chez elle, qu’elle y habite ou non, quels que soient son titre d’occupation et l’affectation des locaux, le texte n’ayant pas pour objet de garantir de façon générale les propriétés immobilières contre une usurpation. Dans cette espèce, l’adjudicataire d’un logement saisi n’avait obtenu les clés que postérieurement aux faits reprochés et n’avait jamais occupé les lieux ; la Cour a cassé la condamnation pour violation de domicile, relevant que l’adjudicataire n’avait obtenu les clés du logement que postérieurement aux premiers faits reprochés et que ni elle ni son époux n’avaient jamais occupé le bien.
Cette solution éclaire concrètement les dossiers de squat : le propriétaire d’une résidence secondaire meublée, dont les meubles garnissent encore le logement, pourra démontrer qu’il s’agit de son domicile au sens de l’article 226-4 du code pénal, qui précise : « Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. » En revanche, un logement vide de tout meuble, jamais habité par son propriétaire, se défend plus difficilement comme domicile, et le dossier basculera alors vers la faculté offerte au juge de supprimer la trêve pour les autres lieux, ou vers la procédure de droit commun. D’où l’importance des pièces : factures d’électricité et de gaz, avis d’imposition, attestations de voisins, photographies des meubles, tout ce qui établit que quelqu’un avait le droit de se dire chez lui dans ces murs.
Sur le second point, la preuve de l’intrusion, les juges exigent des éléments matériels précis. La porte fracturée de l’affaire lilloise en est l’exemple parfait, mais une serrure changée, des fenêtres forcées, des témoignages de voisins ayant vu l’effraction ou un dépôt de plainte immédiat constituent autant d’indices convergents. Le volet pénal renforce ici le volet civil : l’article 226-4 du code pénal dispose : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. » Le maintien dans les lieux après une telle introduction encourt les mêmes peines, et les dégradations commises par les occupants relèvent de l’article 322-1 du code pénal, qui punit de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende la destruction, la dégradation ou la détérioration d’un bien appartenant à autrui, sauf dommage léger Porter plainte pour violation de domicile n’est donc pas une formalité : c’est l’acte qui déclenche à la fois la réponse pénale et, comme on le verra, la procédure administrative d’évacuation.
Une dernière précision, apportée par la cour d’appel de Paris (pôle 1, chambre 10, 6 novembre 2025, RG n° 25/02328), mérite d’être connue des propriétaires comme des occupants. Dans cette affaire, un occupant sans droit ni titre d’un emplacement de camping demandait l’annulation du commandement de quitter les lieux au motif qu’il mentionnait une date de libération située pendant la trêve hivernale. La cour a rejeté l’argument en jugeant que la trêve hivernale s’étend certes à tous lieux habités, mais que la simple mention, dans le commandement, d’une date de libération située pendant la trêve ne suffit pas à l’annuler : le commandement reste valable et ne produit son effet qu’à l’expiration de la trêve. Autrement dit, un commandement délivré en hiver n’est pas nul parce qu’il vise une période couverte : son effet est simplement reporté au 1er avril. Pour le propriétaire, cela signifie qu’il ne faut pas différer les actes de procédure en croyant la trêve paralysante ; pour l’occupant de bonne foi, que la trêve protège l’exécution, pas la validité des actes. Et pour le squatteur entré par effraction, ni l’un ni l’autre ne le protège, comme l’a confirmé le tribunal de Lille.
Reste à distinguer le squat d’autres situations que les juges refusent d’y assimiler. Le locataire dont le bail est terminé mais qui se maintient dans les lieux, la personne hébergée qui refuse de partir, ou le sous-locataire resté après la fin d’une sous-location non autorisée ne sont pas des squatteurs : ils relèvent de la procédure d’expulsion du locataire, avec son commandement de payer, son délai de deux mois et sa trêve hivernale pleine et entière. Tenter de les expulser par la voie du squat exposerait le propriétaire à un échec judiciaire et à des dommages et intérêts. La première étape de tout dossier consiste donc à qualifier exactement la situation : entrée initiale avec ou sans droit, bail ou hébergement, effraction ou maintien abusif. Cette qualification conditionne la voie procédurale, les délais et les chances d’une évacuation en hiver.
II. Expulser un squatteur en hiver : les deux voies qui aboutissent, étape par étape
Une fois le squat caractérisé, deux chemins mènent à la libération des lieux, y compris entre novembre et mars : la demande d’évacuation forcée adressée au préfet, rapide mais subordonnée à des preuves solides, et l’action en justice en référé, plus complète, qui aboutit à une décision d’expulsion exécutable avec le concours de la force publique. Les deux voies partent du même point : une plainte et un dossier de preuves. Le choix dépend de l’urgence, de la qualité des justificatifs et de la résistance prévisible des occupants.
A. La voie administrative accélérée : plainte, preuves, constat, puis mise en demeure du préfet
La procédure d’évacuation forcée, prévue à l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable (article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable), permet d’obtenir la sortie des squatteurs sans passer par un procès, lorsque le logement constitue le domicile du demandeur ou sa propriété et que l’occupation résulte d’une entrée par effraction. La fiche officielle de Service-Public (que faire quand des squatteurs occupent un logement) détaille la marche à suivre, que le propriétaire doit respecter dans l’ordre sous peine de refus préfectoral.
Première étape, porter plainte pour violation de domicile au commissariat ou à la gendarmerie. Le récépissé de dépôt de plainte figurera obligatoirement au dossier adressé au préfet. Deuxième étape, prouver que le logement est son domicile ou sa propriété : titres de propriété, factures, documents fiscaux, attestations de voisins. Lorsque le propriétaire ne peut pas prouver son droit parce qu’il n’a plus accès au logement, l’administration fiscale indique au préfet, dans un délai de 72 heures, à qui appartient le bien. Troisième étape, faire constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice : ce constat objective l’effraction et le maintien dans les lieux. Ces trois pièces, récépissé de plainte, preuve de propriété et constat, forment le socle sans lequel le préfet ne peut pas ordonner l’évacuation.
Le dossier est ensuite adressé au préfet du département, qui statue dans un délai de 48 heures à compter de la réception de la demande, en tenant compte de la situation personnelle et familiale des occupants, et qui motive son refus le cas échéant. En cas d’accord, le préfet met en demeure les squatteurs de quitter les lieux : le délai de cette mise en demeure est d’au moins 24 heures quand le logement squatté constitue un domicile, et de 7 jours minimum dans les autres cas. La mise en demeure est notifiée aux occupants, affichée en mairie et sur l’immeuble. Si les lieux ne sont pas libérés à l’expiration du délai, le préfet fait procéder à l’évacuation forcée sans délai par la force publique, sauf opposition du demandeur. Comme le rappelle la fiche officielle, la trêve hivernale ne s’applique pas à cette évacuation, qui peut intervenir à tout moment de l’année.
Le fondement de cette rapidité tient au droit de propriété lui-même. L’article 544 du code civil dispose : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » L’occupation sans droit ni titre porte directement atteinte à cet attribut essentiel, ce qui justifie une voie d’évacuation dérogatoire au droit commun de l’expulsion. En pratique, les refus préfectoraux proviennent presque toujours d’un dossier incomplet : plainte visant une qualification erronée, preuve de propriété insuffisante, constat imprécis sur les circonstances de l’entrée. Un dossier qui établit nettement l’effraction, avec photographies du point d’entrée forcé et constat circonstancié, passe en général l’examen des 48 heures.
Cette voie administrative présente toutefois des limites qu’il faut connaître avant de s’y engager. Elle suppose que le logement soit le domicile du demandeur ou sa propriété établie, et que l’entrée par effraction soit documentée ; les occupations anciennes, paisibles et prolongées, sans effraction démontrée, relèvent plus difficilement de l’évacuation préfectorale et appellent l’action judiciaire. Par ailleurs, le préfet apprécie la situation personnelle et familiale des occupants, et un refus motivé renvoie le propriétaire devant le juge. C’est pourquoi beaucoup de dossiers solides empruntent les deux voies en parallèle : demande au préfet pour tenter l’évacuation en quelques jours, et assignation en référé pour sécuriser une décision d’expulsion si l’administration refuse ou si les occupants contestent.
B. La voie judiciaire en référé : assignation, jugement d’expulsion et concours de la force publique, y compris à Paris
Quand la voie préfectorale est impraticable ou a échoué, le propriétaire saisit en référé le juge des contentieux de la protection du lieu de situation de l’immeuble, afin d’obtenir l’expulsion des occupants sans droit ni titre et leur condamnation à une indemnité d’occupation. L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution rappelle le cadre : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Se faire justice soi-même en changeant les serrures ou en coupant l’eau et l’électricité exposerait le propriétaire à des poursuites ; seule la décision du juge autorise l’expulsion forcée.
La procédure suit un enchaînement précis. L’avocat saisit le juge en référé et le commissaire de justice délivre aux occupants une assignation à comparaître. À l’audience, le propriétaire n’a pas à débattre du droit au logement des occupants ni de leur vie privée et familiale : il doit établir son droit de propriété et l’occupation sans droit ni titre, le constat d’effraction faisant le reste. Le jugement signifié, si les occupants ne partent pas dans le mois de la signification, le commissaire de justice leur délivre un commandement de quitter les lieux. Dès ce commandement, s’agissant de squatteurs entrés par voies de fait, aucun délai ne leur est applicable, et le commissaire de justice demande au préfet le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion, y compris pendant la trêve hivernale lorsque le jugement a écarté son bénéfice sur le fondement de l’article L. 412-6.
Le juge du référé dispose toutefois d’un pouvoir d’appréciation sur les délais de droit commun qu’il faut anticiper. L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Et l’article L. 412-4 encadre ces délais : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » Pour fixer ces délais, le juge tient compte de la bonne ou de la mauvaise foi de l’occupant, de l’âge, de l’état de santé, de la situation de famille et des diligences accomplies en vue du relogement. Face à des squatteurs entrés par effraction, la mauvaise foi est en pratique retenue et aucun délai n’est accordé, comme l’illustre l’ordonnance lilloise qui ordonne la libération sous six mois à compter de la signification tout en écartant délai légal et trêve. Chaque dossier reste néanmoins jugé sur ses faits, et la présence d’enfants ou de personnes vulnérables conduit le juge à motiver soigneusement son refus de délais.
Un point de procédure souvent ignoré mérite l’attention : dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution saisit le représentant de l’État dans le département, afin que celui-ci informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et le ménage de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’un relogement au titre du droit au logement opposable. L’article L. 412-5 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable. » À défaut de cette saisine, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu. Pour les squatteurs, cette formalité ne rouvre ni délai ni trêve, mais son omission peut retarder l’octroi du concours de la force publique : le commissaire de justice doit donc l’accomplir systématiquement, par la voie électronique prévue à cet effet.
À Paris et en Île-de-France, plusieurs particularités pratiques méritent d’être anticipées. La demande d’évacuation forcée relève du préfet de Paris, c’est-à-dire de la préfecture de police pour la capitale, et du préfet du département concerné en petite et grande couronne ; les services traitent un volume élevé de dossiers, et un dossier complet, avec plainte, titre de propriété et constat circonstancié, évite les demandes de pièces complémentaires qui font perdre des semaines. L’action judiciaire se porte devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, juridiction engorgée où les délais d’audience de référé peuvent atteindre plusieurs semaines : il est donc d’autant plus utile de déposer en parallèle la demande préfectorale. Les constats par commissaire de justice se programment rapidement à Paris, mais leur coût reste à la charge du demandeur, avec devis préalable obligatoire. Enfin, l’exécution hivernale avec le concours de la force publique suppose une décision qui écarte expressément le bénéfice de la trêve sur le fondement de l’article L. 412-6 : il faut le demander dans l’assignation et le faire figurer au dispositif, faute de quoi la préfecture pourra différer son concours au 1er avril. Les arrondissements du nord et de l’est parisien, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne concentrent une part importante des contentieux franciliens, et les commissariats de ces secteurs connaissent bien la procédure de plainte pour violation de domicile, ce qui facilite le dépôt.
Le choix entre les deux voies se résume ainsi : effraction récente et documentée dans un logement meublé ou constituant le domicile du propriétaire, la demande au préfet offre l’issue la plus rapide, en quelques jours si le dossier est complet ; occupation ancienne, local vide non meublé, entrée dont les circonstances restent floues ou occupants se prévalant d’un titre apparent, l’action en référé devant le juge apporte la sécurité d’une décision motivée, exécutable avec la force publique et exclusive de toute trêve dès lors que l’introduction sans droit ni titre par voies de fait est constatée. Dans les deux cas, la règle d’or reste la même : constater vite, plaindre vite, et ne jamais tenter de déloger les occupants par ses propres moyens.
Conclusion
La trêve hivernale protège les locataires en place, pas les auteurs d’un squat. Quand l’occupation résulte d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution écarte le sursis du 1er novembre au 31 mars, et l’article L. 412-1 supprime le délai de deux mois après commandement. La méthode qui aboutit combine une plainte immédiate pour violation de domicile, un dossier de preuves sur la propriété et l’effraction, un constat par officier de police judiciaire, maire ou commissaire de justice, puis la demande d’évacuation forcée au préfet ou l’assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection, avec demande expresse d’écarter la trêve. Les décisions de 2025 le confirment : porte fracturée constatée, expulsion ordonnée et trêve écartée à Lille ; commandement hivernal valable mais à effet reporté à Paris ; notion de domicile strictement contrôlée par la Cour de cassation. Agir dans les premiers jours, avec les bonnes pièces, permet d’être libéré de ses murs en plein hiver, là où attendre le printemps ne doit rester qu’un choix, jamais une obligation.