Le syndic ne répond plus, les fournisseurs menacent de couper les contrats d’entretien, un appel de fonds part sans explication et l’assemblée générale approche. Dans les copropriétés d’Île-de-France, ce scénario revient chaque année au moment d’arrêter les comptes : faut-il attendre la fin du contrat ou peut-on changer de syndic en cours de mandat ? La réponse tient en une phrase : oui, le syndicat des copropriétaires peut révoquer son syndic avant le terme, à condition de voter la révocation en assemblée générale à la majorité requise et de l’appuyer sur une inexécution suffisamment grave du contrat. Cet article explique comment motiver la demande, quelle majorité réunir, comment comparer les contrats concurrents et que faire quand la copropriété se retrouve sans syndic, décisions de justice récentes à l’appui.
Concrètement, le calendrier type d’une révocation en cours de mandat tient en quatre jalons : la lettre recommandée motivée du président du conseil syndical, la convocation de l’assemblée dans les deux mois, le vote à la majorité de l’article 25 avec désignation immédiate du successeur, puis la notification du procès-verbal qui fait courir le délai de contestation de deux mois. Rater un seul de ces jalons expose la résolution à l’annulation et rallonge de plusieurs mois une transition déjà conflictuelle.
I. Changer de syndic en cours de mandat : la révocation pour inexécution grave votée en assemblée générale
A. Changer de syndic avant la fin du mandat : les manquements à établir et la demande motivée du conseil syndical
Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie. La formule est celle de l’article 18, VIII, de la loi du 10 juillet 1965, qui ouvre la voie de la révocation en cours de mandat. Tout manquement ne suffit pas : la loi exige une inexécution suffisamment grave, c’est-à-dire un manquement sérieux du syndic à ses missions légales ou contractuelles. Entrent dans cette catégorie l’absence de mise en œuvre de travaux urgents ou votés en assemblée générale, le non-paiement des fournisseurs, des salariés ou des prestataires de la copropriété, le défaut de souscription des assurances obligatoires ou encore l’absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat. En revanche, la simple perte de confiance ou un désaccord ponctuel avec le syndic ne permet pas de justifier la résiliation du contrat.
Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation, la procédure commence par une demande motivée. Le conseil notifie au syndic une demande d’inscription de la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées. La motivation compte : la lettre doit détailler les manquements, pièces à l’appui, car c’est sur ce fondement que l’assemblée votera et que le juge contrôlera ensuite la régularité de la révocation. Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d’une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. S’il ne s’exécute pas, le président du conseil syndical est habilité à convoquer lui-même l’assemblée. Dans une copropriété parisienne ou francilienne où le syndic fait la sourde oreille, cette faculté de convocation directe évite la paralysie : le conseil syndical n’a pas besoin d’une autorisation judiciaire préalable pour réunir les copropriétaires et mettre la révocation aux voix.
Un jugement récent du tribunal judiciaire de Paris montre comment le juge vérifie la révocation et ses conséquences financières. Dans cette affaire, un syndicat parisien avait révoqué son syndic professionnel par un vote de l’assemblée générale du 15 juin 2022, approuvé par 23 copropriétaires sur 24, en visant expressément les inexécutions reprochées. Le tribunal a jugé la révocation régulière et a condamné l’ancien syndic à restituer 7 140 euros d’honoraires prélevés après la fin du mandat, sur le fondement de la répétition de l’indu : « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. » et « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. » (TJ Paris, 8e ch., 6 janv. 2026, RG 23/01005). Le même jugement rejette en revanche la demande indemnitaire du syndicat pour son préjudice financier, faute de preuve d’un lien entre les erreurs reprochées et les sommes réclamées. La leçon pratique est double : une révocation votée massivement sur des griefs documentés résiste au contrôle du juge, mais toute somme demandée au-delà des honoraires indus doit être chiffrée et rattachée à une faute précise.
Le risque symétrique existe quand la révocation est votée sans motif sérieux. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé que « La décision emportant révocation du syndic en place doit être fondée sur un motif légitime, faute de quoi celui-ci peut prétendre au paiement de ses honoraires jusqu’au terme normal de son mandat » (CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 7 mai 2025). Dans cette espèce, la révocation n’était aucunement motivée et le syndic révoqué n’avait pas pu faire valoir ses observations ; la cour a en outre relevé que la situation de blocage procédait du fait du syndicat lui-même. Concrètement, révoquer un syndic en cours de mandat sans dossier de griefs expose la copropriété à lui devoir ses honoraires jusqu’à l’échéance prévue, alors même qu’un nouveau syndic a pris le relais. D’où l’importance de la phase de motivation : constats d’huissier sur les désordres non traités, relances restées sans réponse, relevés du compte bancaire séparé, procès-verbaux antérieurs. Un dossier de carences datées et chiffrées protège la résolution de révocation et ferme la porte à une facture d’honoraires résiduels.
B. Révoquer le syndic en assemblée générale : la majorité de l’article 25, le second vote et la contestation dans les deux mois
La révocation se vote en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires, car l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 range dans cette majorité renforcée : « La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ». Il ne s’agit donc pas de la majorité simple des présents et représentés : chaque copropriétaire absent ou qui s’abstient pèse contre la résolution. La préparation du vote commence bien avant la réunion, avec des projets de résolution rédigés sans ambiguïté, l’envoi des projets de contrats concurrents avec la convocation et, côté conseil syndical, un tour des copropriétaires pour sécuriser les pouvoirs et les votes par correspondance. La même assemblée qui révoque désigne le nouveau syndic et fixe la date de prise d’effet de son contrat, au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée, de sorte que la copropriété ne reste jamais sans gestionnaire entre deux mandats.
Quand la majorité de l’article 25 n’est pas atteinte, tout n’est pas perdu. Si le projet de révocation a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité plus accessible de l’article 24, c’est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Cette passerelle figure à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et s’applique à la désignation comme à la révocation du syndic. En pratique, le président de séance fait constater le premier résultat, annonce que le seuil du tiers est atteint puis fait voter une seconde fois dans la foulée : deux procès-verbaux de vote distincts pour une seule résolution, avec les décomptes exacts. Si le tiers n’est pas atteint, la résolution est rejetée et il faudra convoquer une nouvelle assemblée, en travaillant entre-temps les procurations et les ralliements.
La résolution votée peut encore être contestée, mais dans un délai bref et par les seuls copropriétaires opposants ou défaillants. « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois » à compter de la notification du procès-verbal, notification que le syndic doit adresser dans le mois de l’assemblée. Passé ce délai de deux mois, la résolution devient définitive et la révocation ne peut plus être remise en cause par cette voie. Le syndic révoqué qui voudrait contester sa révocation doit donc agir vite, et le nouveau syndic a intérêt à notifier le procès-verbal sans tarder pour faire courir le délai. À Paris, où les assignations en annulation d’assemblée se plaident devant le tribunal judiciaire, ce calendrier verrouille la transition : deux mois après la notification, le changement de syndic est purgé de tout recours en contestation de la résolution.
II. Changer de syndic de copropriété : mise en concurrence, durée du mandat et sortie de crise quand il n’y a plus de syndic
A. Comparer les contrats avant le vote : la mise en concurrence du conseil syndical et le contrat type
Avant de voter, l’assemblée doit pouvoir comparer. L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’en vue de l’information de l’assemblée appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel, « le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l’article 18-1-A ». Le contrat type, défini par le décret du 26 mars 2015, impose un socle commun de prestations et une présentation comparable des honoraires, ce qui permet de mettre les devis en face à face : forfait de gestion courante, tarif des prestations particulières limitativement énumérées, coût des réunions supplémentaires, frais de transmission des archives. La mise en concurrence n’est pas une formalité vide : elle donne au conseil syndical un levier de négociation sur les honoraires et sur les clauses de résiliation, et elle protège la désignation contre le soupçon d’un choix arrêté d’avance.
La loi aménage toutefois des souplesses. « Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. » La dispense se demande à l’assemblée précédente, ce qui suppose d’anticiper le calendrier. Par ailleurs, tout copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour l’examen des projets de contrat qu’il communique, et le conseil syndical peut joindre à la convocation un avis écrit sur chaque projet. Quand la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est tout simplement pas obligatoire. Enfin, la Cour de cassation a tranché une question qui inquiète beaucoup de conseils syndicaux : « le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale » (Cass. 3e civ., 3 juin 2021, n° 20-13.269). L’obligation existe et le conseil syndical doit la respecter, mais son omission n’annule pas à elle seule le vote de désignation. Autrement dit, un concurrent évincé ou un copropriétaire mécontent ne fera pas tomber le nouveau syndic sur ce seul terrain.
La durée du mandat borne également la stratégie de changement. « la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années » et le syndic peut être désigné à nouveau pour la même durée, ce qui fait de chaque échéance triennale une fenêtre naturelle de remise en concurrence. Quand une partie ne souhaite pas reconduire le contrat, la loi organise une sortie sans indemnité : les questions de la désignation d’un nouveau syndic et de la date de fin anticipée du contrat sont portées à l’ordre du jour d’une assemblée tenue dans les trois mois précédant le terme, et si l’initiative vient du syndic, celui-ci doit prévenir le conseil syndical au plus tard trois mois avant cette assemblée (article 18, VII). Dans beaucoup de copropriétés, attendre cette échéance et préparer la mise en concurrence plusieurs mois à l’avance coûte moins cher qu’une révocation contentieuse : pas de griefs à prouver, pas de risque d’honoraires résiduels, un simple vote de non-renouvellement à la même majorité de l’article 25, la décision de désignation et d’approbation du contrat étant votée « par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ».
B. Sortie de crise à Paris : carence du syndic, compte séparé et administrateur provisoire
Il arrive que la copropriété se retrouve sans pilote : syndic qui démissionne en cours d’année, mandat arrivé à échéance sans successeur désigné, ou syndic qui cesse toute gestion sans formaliser son départ. La loi prévoit d’abord un relais interne : « En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic », et en cas de carence, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice. À Paris, ce réflexe du président du conseil syndical est souvent le plus rapide : convoquer une assemblée pour désigner un nouveau syndic prend quelques semaines, contre plusieurs mois pour une procédure judiciaire complète. Encore faut-il que le conseil syndical existe et que son président accepte d’agir, car sans organe moteur la copropriété doit saisir le juge.
Quand aucun syndic n’est en place, le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur provisoire : « le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété », chargé notamment de récupérer les références bancaires, les archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic. Tout intéressé peut saisir : un copropriétaire isolé, le maire, le préfet ou le procureur. La Cour de cassation précise le moment de l’appréciation : « le président du tribunal judiciaire doit apprécier la condition tenant à l’absence de syndic au jour où il statue et non à la date de la requête » (Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 24-21.290). Si une assemblée élit un syndic entre la requête et l’ordonnance, la demande devient sans objet et l’ordonnance déjà rendue doit être rétractée. Pour le demandeur parisien, la conséquence est concrète : déposer la requête ne suffit pas, il faut maintenir la pression jusqu’à l’audience et, en parallèle, préparer l’assemblée de désignation, car le juge constatera la situation telle qu’elle existe le jour où il statue.
Le défaut de compte bancaire séparé constitue un autre motif de sortie de crise, redoutable pour le syndic en place. La loi dispose que « La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation », les actes passés avec des tiers de bonne foi demeurant valables. Mais cette nullité ne se constate pas seul dans son coin : la Cour de cassation juge que « cette nullité doit avoir été constatée préalablement à l’issue d’une procédure contradictoire » avant de solliciter un administrateur provisoire sur ce fondement (Cass. 3e civ., 5 juil. 2018, n° 17-21.034). Le syndic doit avoir été mis en mesure de s’expliquer et de régulariser ; une requête en désignation d’administrateur fondée sur une nullité jamais débattue sera rejetée. En pratique francilienne, le conseil syndical demande d’abord par écrit les relevés du compte séparé, fait constater l’absence de compte dédié, puis assigne en constat de la nullité avant, si nécessaire, de solliciter l’administrateur provisoire.
Au-delà de la vacance du mandat, l’équilibre financier gravement compromis ou l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble ouvrent la désignation d’un administrateur provisoire avec des pouvoirs étendus, sur le fondement de l’article 29-1 de la loi. La saisine exige des copropriétaires représentant ensemble « 15 p. 100 au moins des voix du syndicat », et « La décision désignant l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois », le mandat du syndic en place cessant de plein droit sans indemnité. Le syndic en place ne peut jamais être désigné administrateur provisoire de la copropriété concernée. Pour les grandes copropriétés d’Île-de-France en difficulté, où les impayés de charges et les travaux non votés se cumulent, cette voie judiciaire absorbe la gestion courante et le redressement financier sous contrôle du juge, avec rapport intermédiaire et comptes rendus. Elle reste toutefois une mesure lourde, réservée aux situations où l’assemblée ne parvient plus à décider seule : impayés massifs, immeuble en péril, comptes bloqués.
La transition entre deux syndics appelle enfin une vigilance comptable. Le syndic sortant doit remettre les fonds, les archives et les documents du syndicat ; les honoraires prélevés après la fin du mandat sont indus et restituables, comme l’a jugé le tribunal judiciaire de Paris pour 7 140 euros en janvier 2026. Les copropriétaires qui découvrent des prélèvements postérieurs à la révocation peuvent en exiger la restitution sur le fondement des articles 1302 et 1302-1 du code civil, sans avoir à démontrer autre chose que l’absence de dette. Les questions de charges et d’appels de fonds dus pendant la période de transition se règlent, elles, au regard des résolutions votées et des décomptes établis par le nouveau syndic : sur ce point, les règles de contestation des charges de copropriété et des appels de fonds s’appliquent dans les mêmes délais que pour toute résolution d’assemblée (contester un appel de fonds ou des charges trop élevées).
Le choix du successeur mérite autant d’attention que la révocation elle-même. Un contrat concurrent se compare ligne par ligne : durée proposée dans la limite des trois ans, honoraires de gestion courante, coût des assemblées supplémentaires, tarif des mises en demeure et du recouvrement, prestations particulières facturées en sus, conditions de résiliation et sort des archives en fin de mandat. Le conseil syndical joint son avis écrit aux projets transmis avec la convocation, afin que chaque copropriétaire vote en connaissance de cause et que le procès-verbal mentionne les pièces comparées.
Conclusion
Changer de syndic en cours de mandat repose sur trois piliers : une inexécution suffisamment grave documentée par le conseil syndical, un vote de révocation à la majorité de l’article 25 avec désignation immédiate du successeur, et une mise en concurrence loyale des contrats qui sécurise le choix de l’assemblée. Quand la copropriété se retrouve sans syndic, le président du conseil syndical convoque, et à défaut le président du tribunal judiciaire désigne un administrateur provisoire sur requête de tout intéressé. Chaque étape est enfermée dans des délais courts, deux mois pour convoquer ou contester, trois ans maximum de mandat, douze mois minimum de mission pour l’administrateur provisoire : les manquer fait perdre le bénéfice de la procédure. Un dossier de griefs datés, des résolutions rédigées sans ambiguïté et un procès-verbal notifié sans retard restent les meilleurs alliés d’un changement de syndic réussi.