La stabilité du logement familial repose sur un équilibre légal gouverné par l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lorsque le preneur quitte brusquement les lieux. Aux termes du premier alinéa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, « En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue » au profit des proches limitativement énumérés par le législateur. Ce mécanisme d’ordre public déroge à l’effet relatif des conventions afin de protéger les membres du foyer contre la perte soudaine de leur toit.
Or, cette protection statutaire soulève d’importantes difficultés probatoires devant les juridictions civiles, tant pour les occupants restés dans les lieux que pour les propriétaires bailleurs. Dans son arrêt du 9 janvier 2020, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 19-40.033) définit strictement cette notion comme « un départ définitif et non concerté » du preneur en titre. Par ailleurs, l’invocation de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 doit s’articuler avec la cotitularité légale instituée par l’article 1751 du Code civil.
En conséquence, le contentieux de la continuation du bail et de la reprise des locaux abandonnés exige l’analyse rigoureuse d’un avocat en bail d’habitation à Paris. Lorsque le logement relève du parc social, l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 subordonne en outre le maintien de certains bénéficiaires à des conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage. Par son arrêt du 10 octobre 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 23-18.933) juge que ces conditions s’apprécient au jour du fait générateur.
Dès lors, l’étude de l’abandon de domicile commande d’examiner successivement les conditions d’ouverture de la continuation du contrat et les modalités de reprise des lieux par le bailleur. Une première partie analysera la caractérisation du départ brusque, imprévisible et définitif du preneur ainsi que la hiérarchie des bénéficiaires définis par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1751 du Code civil. Une seconde partie étudiera l’automaticité du transfert légal, les restrictions du logement social régies par l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 et la reprise sur constat d’abandon prévue par l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989.
I. Les conditions d’ouverture de la continuation du bail en cas d’abandon de domicile
A. La caractérisation d’un départ brusque, imprévisible et définitif du locataire en titre
L’ouverture du mécanisme de continuation du contrat prévu par l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 suppose avant tout que le bien loué constitue l’habitation principale du preneur. En vertu de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, le statut des baux d’habitation régit les locaux qui constituent la résidence principale du locataire. Cette résidence principale s’entend du logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.
Or, la jurisprudence de la Cour de cassation refuse d’assimiler tout déménagement du locataire en titre à un abandon de domicile au sens de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Dans son arrêt du 9 janvier 2020, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 19-40.033) énonce que la résiliation ou la continuation légale n’intervient « qu’en cas de décès ou d’abandon de domicile, entendu comme un départ définitif et non concerté, survenus après l’entrée en vigueur de la loi ». Un départ organisé d’un commun accord entre le preneur et l’occupant exclut donc l’application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.
À cet égard, les juridictions du fond rappellent que la preuve du caractère soudain et subi du départ pèse intégralement sur le proche qui revendique la continuation du contrat. Par son arrêt du 11 juin 2026, la Cour d’appel de Paris (RG n° 24/04550) juge que « La notion d’abandon de domicile s’entend d’un départ brusque et imprévisible de l’occupant, sans esprit de retour ». La cour précise que « C’est au demandeur qui invoque le bénéfice de la continuation ou du transfert du bail qu’il appartient de démontrer que l’abandon présente le caractère requis » (Cour d’appel de Paris, 11 juin 2026, n° 24/04550).
En revanche, la dissimulation de la nouvelle adresse et la rupture soudaine des contacts avec les membres du foyer caractérisent pleinement l’abandon de domicile prévu par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Dans son arrêt publié du 8 juillet 2009, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 08-16.992) juge que « Le départ définitif du locataire, caractérisé par le fait de quitter son logement sans informer une des personnes mentionnées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 de sa nouvelle adresse, ni leur donner de ses nouvelles, constitue un abandon du domicile au sens de cet article ».
Par ailleurs, l’existence d’échanges postérieurs à une rupture conjugale conflictuelle ne suffit pas à écarter la qualification d’abandon de domicile au sens de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Par son arrêt du 7 octobre 2025, la Cour d’appel de Versailles (RG n° 24/04213) retient que des déclarations antérieures au litige « caractérisent la brutalité et l’imprévisibilité du départ de Mme [B] et son abandon du domicile au sens de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, après une altercation téléphonique ». La cour ajoute « que le fait que des arrangements entre les concubins aient eu lieu après la séparation n’exclut pas le départ brusque et imprévisible de la locataire » (Cour d’appel de Versailles, 7 octobre 2025, n° 24/04213).
De surcroît, le caractère brusque et subi de l’éloignement n’implique pas toujours une volonté délibérée de fuite de la part du locataire en titre. Dans son arrêt publié du 26 novembre 2008, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 07-17.728) juge que « Le placement définitif d’un locataire en maison de retraite imposé à une des personnes mentionnées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un abandon de domicile au sens de cet article ». Parce que l’entrée définitive en établissement médicalisé s’impose au proche cohabitant sans concertation frauduleuse, elle ouvre droit à la continuation du bail (pourvoi n° 07-17.728).
Toutefois, le juge ne saurait déduire un abandon définitif des lieux d’une simple présomption factuelle lorsque le preneur conteste avoir quitté son logement. Par un arrêt du 15 octobre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 25-10.054) censure une cour d’appel ayant déclaré une locataire sans intérêt à contester un commandement de payer. La Cour relève « que la locataire sollicitait, dans le dispositif de ses conclusions, qu’il soit jugé que la clause résolutoire n’avait pu jouer et ne reconnaissait pas, dans le corps de ses écritures, avoir définitivement quitté les locaux loués » (pourvoi n° 25-10.054).
En outre, l’abandon de domicile permettant la continuation du bail se distingue du manquement du preneur à son obligation d’occupation personnelle. Dans son arrêt du 6 mai 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 20-10.899) rappelle que « La loi du 22 juin 1982 et la loi du 6 juillet 1989, qui lui a succédé, imposent au preneur d’occuper les lieux donnés à bail à titre d’habitation principale ». Lorsque le preneur délaisse les lieux sans que les conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 soient réunies, le bailleur agit selon l’article 1741 du Code civil, sauf dispense expresse d’habitation principale admise le 19 mars 2026 par la troisième chambre civile (pourvoi n° 24-21.660) et vérifiée par un avocat en résiliation de bail à Paris.
B. La hiérarchie des bénéficiaires légaux, la cotitularité de l’article 1751 du Code civil et la cohabitation d’un an
Lorsque le départ brusque et définitif du locataire est caractérisé, l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe une liste strictement limitative des personnes admises à poursuivre le contrat. Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le bail continue « -au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ; -au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ; -au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; -au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ».
En premier lieu, la situation du conjoint et du partenaire pacsé commande d’examiner en priorité la règle de cotitularité légale posée par l’article 1751 du Code civil. Selon le premier alinéa de l’article 1751 du Code civil, « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité ».
Or, cette cotitularité légale de l’article 1751 du Code civil confère au conjoint un titre locatif propre qui survit à la séparation ou au décès de l’autre époux. Dans son arrêt du 6 avril 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 21-17.888) rappelle au visa de l’article 1751 du Code civil que « Selon ce texte, le droit au bail du local, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, est réputé appartenir à l’un ou l’autre des conjoints dès lors que le local est à usage exclusif d’habitation ». L’épouse cotitulaire était ainsi en droit d’occuper le logement servant à l’habitation des époux (pourvoi n° 21-17.888).
De surcroît, la jurisprudence confère au droit du conjoint cotitulaire une primauté qui écarte les prétentions concurrentes des descendants cohabitants fondées sur l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes du troisième alinéa de l’article 1751 du Code civil, « En cas de décès d’un des époux ou d’un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément ». Dans son arrêt du 28 juin 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 17-20.409) juge « que ce droit exclusif prive les héritiers qui vivent dans les lieux au moment du décès du preneur de tout droit locatif en présence d’un conjoint survivant ».
Cette primauté de l’article 1751 du Code civil sur l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 a été précisée par un arrêt publié du 4 juillet 2024 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 22-24.856). La Cour rappelle que « la séparation de fait des époux ou l’autorisation qui leur est donnée de résider séparément ne remet pas en cause la cotitularité du bail portant sur le logement qui a servi effectivement à leur habitation commune » (pourvoi n° 22-24.856). Elle ajoute que « Le conjoint survivant, qui satisfait aux conditions de l’article 1751 du code civil, peut renoncer expressément à l’exclusivité de son droit au bail pour permettre, le cas échéant, aux personnes qui satisfont aux conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 de bénéficier de droits concurrents aux siens sur le bail », sans pouvoir mettre fin unilatéralement à son propre bail sans congé (pourvoi n° 22-24.856).
En second lieu, pour les bénéficiaires autres que le conjoint et le partenaire lié par un pacte civil de solidarité, l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 impose une condition stricte d’ancienneté de cohabitation. Les descendants, les ascendants, le concubin notoire et les personnes à charge doivent prouver qu’ils « vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile » selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Ce délai légal d’un an se calcule à rebours en prenant pour point de départ exact la date de l’abandon du domicile ou du décès du locataire en titre (article 14 de la loi du 6 juillet 1989).
S’agissant plus particulièrement du concubin notoire visé par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, la qualification de la relation s’apprécie au regard de la définition posée par l’article 515-8 du Code civil. Aux termes de l’article 515-8 du Code civil, « Le concubinage est une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple ». Enfin, lorsque plusieurs proches remplissent simultanément ce délai d’un an à la date de l’abandon, l’avant-dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’« En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence ».
II. Les effets du transfert légal et le contentieux de la reprise des lieux abandonnés
A. L’automaticité de la continuation du contrat et les conditions restrictives du parc social
Lorsque les conditions légales de l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sont réunies, la continuation ou le transfert du bail s’opère de plein droit, sans qu’un nouveau contrat doive être signé. Dans son arrêt publié du 28 septembre 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 21-11.533) affirme « que le transfert du bail à l’occupant qui remplit les conditions, opère par l’effet même de la loi à la date du décès du locataire ». Cette automaticité légale au jour de l’événement générateur vaut pareillement pour la continuation du contrat en cas d’abandon de domicile régie par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.
En conséquence, le bénéficiaire qui poursuit le contrat initial se trouve investi des droits et obligations du locataire dès le départ du preneur. Le bailleur reste tenu de son obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du Code civil, tandis que le bénéficiaire doit payer le loyer aux termes convenus selon l’article 1728 du Code civil. Dans son arrêt du 7 octobre 2025, la Cour d’appel de Versailles (RG n° 24/04213) juge « que, du fait de l’absence de résiliation du bail, l’arriéré locatif s’analyse en des loyers révisables ‘sur avis porté à la connaissance du locataire’, et non en une indemnité d’occupation majorée de 10 % ».
Toutefois, lorsque le logement appartient à un organisme d’habitations à loyer modéré, le droit commun de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 se combine avec les règles restrictives de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes des I et III de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, « L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage ». En revanche, le texte précise que « Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans » (article 40 de la loi du 6 juillet 1989).
À cet égard, la Cour de cassation veille au strict respect de l’exemption légale dont bénéficie le concubin notoire dans le parc social en vertu de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989. Dans son arrêt publié du 20 octobre 2016, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 15-19.091) rappelle que si l’article 40, I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 subordonne la continuation du bail HLM aux conditions d’attribution et d’adaptation à la taille du ménage, « ces conditions ne sont pas requises du concubin notoire ». L’organisme HLM ne peut donc lui opposer ni ses ressources ni la taille du logement (pourvoi n° 15-19.091).
En revanche, lorsque le demandeur est un descendant soumis au contrôle de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, la date d’appréciation de l’adaptation du logement à la taille du ménage est déterminante. Par un arrêt publié du 10 octobre 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 23-18.933) rappelle au visa des articles 14 et 40, III, de la loi du 6 juillet 1989 « qu’un tel transfert est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, à condition que le descendant bénéficiaire remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage ». Elle casse l’arrêt d’appel « qui a apprécié les conditions de transfert du bail au jour où elle statuait, alors que celles-ci s’apprécient au jour du décès du locataire » (pourvoi n° 23-18.933).
Par ailleurs, pour apprécier la taille du ménage à la date du fait générateur de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, la jurisprudence retient une conception familiale globale. Dans son arrêt publié du 25 mars 2015, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 14-11.043) juge que « Pour l’application de l’article 40, III, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la notion de « ménage » doit être entendue dans son acception de cellule économique et familiale et une fratrie peut constituer un ménage ». Enfin, selon l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire », étape suivie par un avocat en droit immobilier à Paris.
B. La résiliation de plein droit, l’expulsion de l’occupant sans titre et le constat d’abandon de l’article 14-1
Lorsqu’aucun proche ne remplit les conditions légales de continuation du contrat, le départ définitif du preneur met automatiquement un terme à la relation contractuelle. Le dernier alinéa de l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose en effet qu’« A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier ». Dans son arrêt du 9 janvier 2020, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 19-40.033) confirme que cette résiliation de plein droit intervient dès l’abandon de domicile sans bénéficiaire éligible.
En conséquence, le tiers ou le parent qui demeure dans l’appartement après l’abandon du domicile sans satisfaire aux exigences des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 devient un occupant sans droit ni titre. Le propriétaire doit alors engager une procédure d’expulsion du locataire ou de l’occupant resté dans les lieux devant le juge des contentieux de la protection. Par son arrêt du 11 juin 2026, la Cour d’appel de Paris (RG n° 24/04550) déboute ainsi le descendant ne prouvant pas un départ brusque sans esprit de retour et ordonne son expulsion sous indemnité d’occupation.
Une situation distincte se présente lorsque le locataire a quitté les lieux sans restituer les clés et sans laisser d’occupant connu, laissant le propriétaire face à un logement apparemment vacant. Pour éviter au bailleur la lenteur d’une expulsion classique, le législateur a institué une procédure accélérée codifiée à l’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Aux termes du premier alinéa de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement ». Ce texte précise que « Cette mise en demeure, faite par acte d’un commissaire de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24 » (article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989).
La possibilité d’intégrer cette mise en demeure directement dans le commandement de payer de l’article 24 ou de justifier d’une assurance de l’article 7 de la loi de 1989 accélère l’action d’un avocat en recouvrement de loyers à Paris. Le deuxième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe ensuite un délai strict : « S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, le commissaire de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement ». Ce délai d’un mois court à compter de la signification de la mise en demeure (article 14-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989).
À l’expiration de ce délai légal d’un mois après signification sans réponse du preneur, l’officier ministériel pénètre dans l’appartement pour vérifier matériellement la vacance des lieux. Conformément au troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, « Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, le commissaire de justice dresse un procès-verbal des opérations ». Le même alinéa ajoute que « Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande » (article 14-1, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989).
Saisi sur requête accompagnée du procès-verbal d’abandon, le juge des contentieux de la protection statue sur la résiliation du contrat et sur les meubles garnissant le logement selon l’article 14-1, dernier alinéa, de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel « Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus ». Enfin, selon l’article R. 451-1 du Code des procédures civiles d’exécution, l’officier ministériel procède à la reprise des lieux « 1° Lorsqu’il constate que la personne expulsée et les occupants de son chef ont volontairement libéré les lieux postérieurement à la signification du commandement prévu à l’article L. 411-1 » ou « 2° Lorsqu’il est autorisé par décision de justice passée en force de chose jugée à reprendre des locaux abandonnés, dans les conditions prévues par les articles 1er à 8 du décret n° 2011-945 du 10 août 2011 pris pour l’application de l’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ».
Conclusion
L’examen combiné des articles 14, 14-1 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1751 du Code civil démontre la cohérence du régime applicable à l’abandon de domicile. Pour le proche qui revendique la continuation du bail, le succès de l’action dépend de la démonstration d’un départ brusque, imprévisible et non concerté du preneur (pourvoi n° 19-40.033 ; Cour d’appel de Paris, 11 juin 2026, n° 24/04550), pouvant résulter d’un départ sans laisser d’adresse (pourvoi n° 08-16.992) ou d’un placement définitif en maison de retraite (pourvoi n° 07-17.728). En outre, si le conjoint cotitulaire au titre de l’article 1751 du Code civil prime les descendants (pourvoi n° 22-24.856 ; pourvoi n° 17-20.409), les autres bénéficiaires doivent établir une cohabitation stable d’au moins un an à la date de l’abandon.
Lorsque ces conditions sont réunies, la continuation du contrat s’opère de plein droit au jour de l’événement générateur (pourvoi n° 21-11.533), date à laquelle s’apprécient également les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage imposées aux descendants dans le parc social par l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 (pourvoi n° 23-18.933), tandis que le concubin notoire en demeure dispensé (pourvoi n° 15-19.091). À l’inverse, en l’absence de bénéficiaire éligible, le bail est résilié de plein droit selon l’article 14, dernier alinéa, de la loi du 6 juillet 1989, et le bailleur recouvre la libre disposition de son bien soit par l’expulsion de l’occupant sans titre, soit par la procédure sur mise en demeure d’un mois et constat d’abandon régie par l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article R. 451-1 du Code des procédures civiles d’exécution.