L’implantation d’une crèche ou d’une micro-crèche privée articule le statut commercial avec le droit de la petite enfance (article L. 145-1 du Code de commerce). En vertu de l’article L. 2324-1 du Code de la santé publique, l’ouverture d’un tel établissement demeure subordonnée à une autorisation du président du conseil départemental. Or, la prise à bail précède nécessairement la visite de conformité des services départementaux de protection maternelle et infantile (TJ Marseille, 23 mars 2026, n° 23/07519). Dès lors, consulter des avocats en baux commerciaux à Paris permet de sécuriser la rédaction du bail commercial avant tout engagement financier (article 1719 du Code civil).
Contrairement à une idée répandue, l’accueil de jeunes enfants constitue une activité commerciale lorsqu’il est géré par une société (TJ Thonon-les-Bains, 18 septembre 2025, n° 23/01162). Le juge requalifie d’office en bail commercial le contrat de droit commun consenti à une société par actions simplifiée (TJ Thonon-les-Bains, 18 septembre 2025, n° 23/01162). Par ailleurs, le bailleur doit délivrer un local conforme à la destination de micro-crèche dès la prise d’effet (TJ Nancy, 18 décembre 2025, n° 23/02101). Une erreur d’étage ou un escalier non conforme aux règles d’accessibilité du public engage la responsabilité du propriétaire (TJ Nancy, 18 décembre 2025, n° 23/02101).
En cours d’exécution, la répartition des travaux d’aménagement intérieur et le respect des parties communes suscitent un abondant contentieux (TJ Marseille, 23 mars 2026, n° 23/07519). De même, la révision du loyer, le plafonnement au renouvellement et la clause résolutoire relèvent d’un ordre public strict (article L. 145-15 du Code de commerce). En cas de refus de renouvellement, l’indemnité d’éviction doit couvrir la perte du fonds ou le coût du transfert (article L. 145-14 du Code de commerce). Il convient d’étudier la qualification statutaire et la délivrance du local (I), puis l’économie financière et l’éviction (II) (article L. 145-33 du Code de commerce).
I. L’assujettissement au statut des baux commerciaux, la destination de petite enfance et l’obligation de délivrance conforme
A. La qualification commerciale de l’exploitation de crèche, la clause de destination et le régime de l’autorisation départementale
L’applicabilité du statut des baux commerciaux dépend de la forme de l’exploitant et d’une clientèle propre (article L. 145-1 du Code de commerce). Aux termes de l’article L. 145-1 du Code de commerce, le statut régit les baux des locaux « dans lesquels un fonds est exploité ». Lorsque la micro-crèche est exploitée par une société commerciale immatriculée au registre, le statut s’impose de plein droit (TJ Thonon-les-Bains, 18 septembre 2025, n° 23/01162). Le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a confirmé ce principe dans un jugement rendu le 18 septembre 2025 (TJ Thonon-les-Bains, 18 septembre 2025, n° 23/01162).
Dans cette affaire, une commune et une société par actions simplifiée avaient signé un « bail de droit commun » (TJ Thonon-les-Bains, 18 septembre 2025, n° 23/01162). Le juge relève qu’elle « exploite en outre une activité commerciale de micro-crèche pouvant accueillir jusqu’à 12 enfants » (TJ Thonon-les-Bains, 18 septembre 2025, n° 23/01162). Il constate qu’elle « dispose bien d’une clientèle ou d’un achalandage propre » et que « les conditions du bail commercial sont réunies » (TJ Thonon-les-Bains, 18 septembre 2025, n° 23/01162). En conséquence, le tribunal « REQUALIFIE le contrat de bail intitulé « bail de droit commun » » en bail commercial (TJ Thonon-les-Bains, 18 septembre 2025, n° 23/01162).
Toutefois, lorsque le local appartient à une commune, la signature d’un bail commercial requiert une délibération municipale préalable (article L. 145-2 du Code de commerce). En effet, l’article L. 145-2 du Code de commerce étend le statut « aux baux des locaux ou immeubles appartenant à l’Etat, aux collectivités territoriales ». Dans ce jugement du 18 septembre 2025, la délégation consentie au maire excluait le louage à caractère commercial (TJ Thonon-les-Bains, 18 septembre 2025, n° 23/01162). Dès lors, après requalification, le tribunal a prononcé la nullité absolue du bail pour défaut de pouvoir du maire (TJ Thonon-les-Bains, 18 septembre 2025, n° 23/01162).
Lorsque la crèche est gérée par une association loi 1901 non immatriculée au registre, l’assujettissement automatique fait défaut (article L. 145-1 du Code de commerce). À cet égard, les parties peuvent adopter conventionnellement le statut protecteur sur le fondement du 7° de l’article L. 145-2 du Code de commerce. Ce texte vise les « baux d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime » (article L. 145-2 du Code de commerce). Par ailleurs, si l’exploitant loue un second lot contigu pour étendre la crèche, l’immatriculation principale peut suffire (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581).
La troisième chambre civile a rappelé cette règle d’unité d’exploitation dans un arrêt rendu le 19 mars 2026 (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581). Selon la Cour, le local formant un ensemble avec le lot principal immatriculé « ne nécessite pas une immatriculation distincte » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581). Dès lors que les lots forment « une unité d’exploitation unique et indivisible », le preneur bénéficie du statut (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581).
Sur le plan sanitaire, l’exploitation dans les locaux relève du Code de la santé publique (article L. 2324-1 du Code de la santé publique). Selon l’article L. 2324-1 du Code de la santé publique, « la création, l’extension et la transformation des établissements et services » privés d’accueil requièrent une autorisation. Cette autorisation administrative d’ouverture est « délivrée par le président du conseil départemental » (article L. 2324-1 du Code de la santé publique). Le projet requiert préalablement « d’un avis favorable de l’autorité organisatrice de l’accueil du jeune enfant compétente » (article L. 2324-1 du Code de la santé publique).
De plus, l’article L. 2324-1-1 du Code de la santé publique fixe la durée de validité de ce titre administratif et encadre les cessions d’exploitation. Aux termes de l’article L. 2324-1-1 du Code de la santé publique, l’autorisation « est accordée pour une durée de quinze ans, renouvelable dans des conditions définies par décret ». Lors d’une cession, l’autorité vérifie que le repreneur « présente les garanties nécessaires pour gérer l’établissement ou le service » (article L. 2324-1-1 du Code de la santé publique).
Dans le contrat de bail commercial, la clause de destination doit être rédigée avec précision pour couvrir toutes les prestations (article 1728 du Code civil). À Nancy, le bail visait « l’exploitation d’une micro-crèche, formation du personnel et toutes autres activités liées à la petite enfance » (TJ Nancy, 18 décembre 2025, n° 23/02101). À défaut, l’article 1728 du Code civil oblige le locataire à user de la chose « suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ».
La Cour de cassation sanctionne avec fermeté toute adjonction d’activité non autorisée par la clause de destination contractuelle (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-21.473). Par un arrêt du 10 avril 2025, la troisième chambre civile rappelle que le silence du bailleur est inopérant (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-21.473). Les juges ont pu déduire « du simple silence pendant plusieurs années de la bailleresse » l’absence de renonciation (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-21.473). De même, l’arrêt du 27 mars 2025 sanctionne le preneur ayant « modifié unilatéralement la destination des locaux loués » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-22.383).
Si l’exploitant d’une crèche souhaite adjoindre une activité connexe ou complémentaire, il doit suivre la procédure légale (article L. 145-47 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-47 du Code de commerce, il notifie son intention « par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». Cet acte somme le bailleur « de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste » (article L. 145-47 du Code de commerce). Le point de départ de ce délai court dès la notification régulière (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-21.473).
B. L’obligation de délivrance aux normes d’accessibilité ERP, la répartition des travaux d’aménagement et les parties communes
L’obligation de délivrance du bailleur revêt une acuité majeure lorsque les lieux sont loués pour accueillir de jeunes enfants (article 1719 du Code civil). En vertu de l’article 1719 du Code civil, le propriétaire est obligé, sans stipulation particulière, « De délivrer au preneur la chose louée ». Il est également tenu « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » (article 1719 du Code civil). Le tribunal judiciaire de Nancy a appliqué ce texte à une micro-crèche dans son jugement du 18 décembre 2025 (TJ Nancy, 18 décembre 2025, n° 23/02101).
Comme l’énonce ce jugement, la délivrance impose « une mise à disposition d’un local permettant un usage conforme à sa destination » (TJ Nancy, 18 décembre 2025, n° 23/02101). Dans cette espèce, le bail notarié visait une cellule « située au rez-de-chaussée avec accès terrasse » de cent soixante-dix mètres carrés (TJ Nancy, 18 décembre 2025, n° 23/02101). Or, la cellule délivrée à la société preneuse se situait en réalité au premier étage et non au rez-de-chaussée (TJ Nancy, 18 décembre 2025, n° 23/02101). Or, il s’agissait d’« une crèche dont les accès doivent être adaptés aux besoins spécifiques du public accueilli » (TJ Nancy, 18 décembre 2025, n° 23/02101).
De surcroît, un arrêté préfectoral avait relevé que « les caractéristiques dimensionnelles de l’escalier menant au R+1 n’étaient pas conformes » (TJ Nancy, 18 décembre 2025, n° 23/02101). La dérogation sollicitée par la bailleresse fut refusée car « aucune dérogation ne peut être envisagée s’agissant d’une construction neuve » (TJ Nancy, 18 décembre 2025, n° 23/02101). Le permis de construire modificatif pour créer l’établissement recevant du public n’avait été obtenu que plusieurs mois après l’entrée (TJ Nancy, 18 décembre 2025, n° 23/02101).
Le tribunal juge que le local ne pouvait « être utilisée conformément à l’exploitation de la micro-crèche prévue au bail » (TJ Nancy, 18 décembre 2025, n° 23/02101). La bailleresse ne pouvait s’exonérer en invoquant l’absence de date d’ouverture au contrat ou l’information donnée à la preneuse (TJ Nancy, 18 décembre 2025, n° 23/02101). Dès lors que le bail prenait effet au trente et un mai 2022 sans report, le local devait être conforme (TJ Nancy, 18 décembre 2025, n° 23/02101). Solliciter un avocat en troubles de jouissance locative à Paris permet de chiffrer la perte subie sur les contrats d’accueil (TJ Nancy, 18 décembre 2025, n° 23/02101).
Selon l’article 1231-2 du Code civil, l’indemnisation due au créancier couvre « la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ». La société de micro-crèche justifiait avoir conclu dix-sept contrats d’accueil avec des familles qui n’avaient pu débuter (TJ Nancy, 18 décembre 2025, n° 23/02101). Faute de justification des charges d’exploitation économisées, le tribunal a fixé les dommages-intérêts à onze mille euros (TJ Nancy, 18 décembre 2025, n° 23/02101).
Lorsque le défaut de délivrance contraint le preneur à abandonner son projet d’implantation, les travaux engagés sont indemnisables (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-20.474). Une cour d’appel avait refusé le remboursement des travaux d’aménagement en opposant une clause d’accession en fin de bail (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-20.474). La Cour casse l’arrêt en retenant le lien causal avec « l’engagement de dépenses de travaux en pure perte » (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-20.474).
À l’inverse, si le local est loué brut de décoffrage, le preneur supporte ses propres travaux d’aménagement intérieur (TJ Marseille, 23 mars 2026, n° 23/07519). Le tribunal judiciaire de Marseille a tranché ce cas précis pour une micro-crèche le 23 mars 2026 (TJ Marseille, 23 mars 2026, n° 23/07519). Le bail précisait « que le local est loué brut de décoffrage » avec aménagement total par la locataire (TJ Marseille, 23 mars 2026, n° 23/07519). Le juge relève que « l’autorisation relative à l’exploitation de la crèche ne pouvait pas intervenir dès la signature du bail » (TJ Marseille, 23 mars 2026, n° 23/07519).
Ce titre n’intervenait qu’« après la réalisation des travaux d’aménagement qui étaient à la charge » du preneur (TJ Marseille, 23 mars 2026, n° 23/07519). La société exploitant la micro-crèche réclamait aussi au bailleur le coût de l’isolation thermique du plafond et d’une chape liquide (TJ Marseille, 23 mars 2026, n° 23/07519). Elle soutenait que ces postes relevaient des grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil et prohibées par l’article R. 145-35 du Code de commerce. Le juge retient qu’« il ne s’agit pas de réparations mais de l’aménagement total du local » (TJ Marseille, 23 mars 2026, n° 23/07519).
La frontière demeure néanmoins stricte avec les grosses réparations de structure qui incombent au propriétaire selon l’article R. 145-35 du Code de commerce. Selon l’article 606 du Code civil, « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. » L’article R. 145-35 du Code de commerce prohibe aussi d’imputer au preneur les grosses réparations ayant pour objet « de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ». Dans le jugement de Marseille du 23 mars 2026, le bailleur a été débouté concernant un muret et des cheminées (TJ Marseille, 23 mars 2026, n° 23/07519).
Enfin, l’installation d’une crèche en centre commercial impose une vigilance accrue sur les équipements techniques et les parties communes (TJ Marseille, 23 mars 2026, n° 23/07519). À Marseille, la crèche avait posé un bloc « sur une partie commune avec une réduction de la largeur du passage » (TJ Marseille, 23 mars 2026, n° 23/07519). Le tribunal l’a condamnée « à retirer le bloc climatiseur situé dans les parties communes du centre commercial » (TJ Marseille, 23 mars 2026, n° 23/07519). Inversement, le bailleur « est tenu d’entretenir les parties communes du centre » (Cass. 3e civ., 28 mars 2024, n° 22-21.704). Un avocat en travaux de copropriété à Paris sécurise ainsi les accès communs de la crèche (Cass. 3e civ., 28 mars 2024, n° 22-21.704).
II. L’économie financière du bail de crèche, la sanction des inexécutions et l’indemnisation de l’éviction
A. La franchise d’installation, la révision triennale, le plafonnement du loyer de renouvellement et l’exception d’inexécution
L’ouverture d’une crèche ou d’une micro-crèche nécessite d’importants travaux d’agencement intérieur avant l’accueil des premiers enfants (TJ Marseille, 23 mars 2026, n° 23/07519). En pratique, les parties négocient fréquemment une franchise temporaire de loyer pendant les travaux et les visites administratives (TJ Nancy, 18 décembre 2025, n° 23/02101). Ainsi, dans l’affaire jugée à Nancy le 18 décembre 2025, la bailleresse avait consenti une franchise de trois mois (TJ Nancy, 18 décembre 2025, n° 23/02101). Le contrat précisait qu’aucun loyer n’était dû sur cette période mais que « seule étant due la provision sur charge » (TJ Nancy, 18 décembre 2025, n° 23/02101).
Comme l’illustre le jugement de Marseille du 23 mars 2026, la cause de la franchise doit être stipulée clairement (TJ Marseille, 23 mars 2026, n° 23/07519). En cours de bail, l’évolution du loyer de la crèche obéit aux règles de la révision triennale de l’article L. 145-38 du Code de commerce. Selon l’article L. 145-38 du Code de commerce, « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance ».
De même, après un renouvellement, ce délai de trois ans court « après le point de départ du bail renouvelé » (article L. 145-38 du Code de commerce). Quant à la prise d’effet, « La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision » (article L. 145-38 du Code de commerce). Cette hausse « ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux » ou tertiaires (article L. 145-38 du Code de commerce). Surtout, selon l’article L. 145-38 du Code de commerce, « En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ».
Lors du renouvellement du bail commercial, le loyer doit en principe correspondre à la valeur locative définie par l’article L. 145-33 du Code de commerce. Cependant, tant que le bail initial n’excède pas neuf ans, l’article L. 145-34 du Code de commerce soumet la variation au plafonnement indiciaire. Le bailleur qui sollicite le déplafonnement du loyer renouvelé doit donc démontrer une modification notable des éléments légaux (article L. 145-34 du Code de commerce).
La troisième chambre civile encadre strictement la preuve de la modification notable des facteurs locaux de commercialité (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288). Par un arrêt du 18 septembre 2025, la Cour juge qu’une telle modification autorise le déplafonnement du bail renouvelé (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288). Encore faut-il qu’elle soit « de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288).
Néanmoins, le 25 janvier 2024, la Cour a rappelé le cadre temporel de cette appréciation (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.006). L’évolution doit s’apprécier « sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.006). De même, le bailleur peut invoquer « une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur » (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-14.887). Tel est le cas de l’assurance obligatoire du copropriétaire non-occupant ayant entraîné une baisse notable du revenu locatif (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-14.887).
Lorsque le déplafonnement résulte d’une modification notable, le preneur bénéficie du lissage annuel de dix pour cent (article L. 145-34 du Code de commerce). Toutefois, selon l’article L. 145-34 du Code de commerce, le plafonnement et le lissage tombent « lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». Le 16 octobre 2025, la Cour a confirmé que cet étalement est exclu après douze ans (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834). L’exploitant d’une crèche a donc intérêt à demander le renouvellement avant que le bail n’atteigne douze années (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834).
En cas d’incident de paiement des loyers, la mise en œuvre de la clause résolutoire obéit à l’article L. 145-41 du Code de commerce. Cette clause « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (article L. 145-41 du Code de commerce). Le commandement délivré au preneur « doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » impératif d’un mois (article L. 145-41 du Code de commerce). Toute stipulation réduisant ce délai d’un mois viole l’article L. 145-15 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.454).
Un délai moindre rend la clause « réputée non écrite en son entier » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.454). Par ailleurs, depuis la loi du 26 mai 2026 modifiant l’article L. 145-41 du Code de commerce, la suspension de la clause résolutoire obéit à deux conditions. Elle suppose « la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (article L. 145-41 du Code de commerce). Saisir un avocat en résiliation de bail à Paris dès le commandement permet de sauvegarder le bail de la crèche (article L. 145-41 du Code de commerce).
En outre, si des désordres imputables au bailleur rendent la crèche inexploitable, le preneur dispose de l’exception d’inexécution (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). Le preneur peut suspendre les loyers dès que les locaux sont « impropres à l’usage auquel ils étaient destinés » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). Il n’est alors pas « tenu de délivrer une mise en demeure préalable » au propriétaire défaillant (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005).
En outre, l’arrêt publié du 5 mars 2026 renforce l’office du juge face au commandement (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Lorsque le locataire invoque une exception d’inexécution face au commandement, « le juge doit en vérifier le bien-fondé » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Ce contrôle s’impose même sans demande de délais « dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Néanmoins, tant que les locaux demeurent exploitables pour l’accueil des enfants, le loyer reste exigible aux termes convenus (article 1728 du Code civil).
B. Le congé du bailleur, la garantie du droit au renouvellement et l’évaluation de l’indemnité d’éviction de la structure d’accueil
La pérennité de l’emplacement est vitale pour une crèche dont l’autorisation départementale est attachée aux locaux aménagés (article L. 2324-1 du Code de la santé publique). En vertu de l’article L. 145-9 du Code de commerce, le bail commercial ne cesse que « par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ». Aux termes du cinquième alinéa de l’article L. 145-9 du Code de commerce, « Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire » et préciser ses motifs. Le preneur qui le conteste « doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans » (article L. 145-9 du Code de commerce).
Le point de départ de ce délai court « à compter de la date pour laquelle le congé a été donné » (article L. 145-9 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-60 du Code de commerce, toutes les actions statutaires se prescrivent par deux ans. Le juge doit vérifier si la contestation des motifs graves du congé « n’avaient pas interrompu le délai de prescription » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573). Par ailleurs, le bailleur ne peut refuser l’indemnité d’éviction qu’en respectant un formalisme préalable très rigoureux (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-15.336).
Le refus pour motif grave exige toujours une mise en demeure préalable par acte extrajudiciaire (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-15.336). À défaut de mise en demeure régulière ou de nécessité de démolir l’immeuble entier, le bailleur doit l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-15.336). Selon l’article L. 145-14 du Code de commerce, le bailleur doit « payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Ce texte précise qu’elle comprend « la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession » (article L. 145-14 du Code de commerce).
Elle est « augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation » (article L. 145-14 du Code de commerce). Pour une crèche ou une micro-crèche, le choix entre indemnité de remplacement et indemnité de déplacement dépend de la transférabilité (CA Paris, 11 juin 2026, n° 20/03786). Or, le déplacement d’un établissement d’accueil dans un nouveau local requiert une nouvelle autorisation départementale selon l’article L. 2324-1 du Code de la santé publique.
Si l’absence de local adaptable dans le secteur entraîne la perte de la clientèle, l’indemnité couvre la valeur du fonds (article L. 145-14 du Code de commerce). Dans un arrêt du 11 juin 2026, la cour d’appel de Paris a détaillé les postes indemnisant le locataire évincé (CA Paris, 11 juin 2026, n° 20/03786). Outre l’indemnité principale de perte du fonds, la cour alloue les frais de remploi, le trouble commercial et le déménagement (CA Paris, 11 juin 2026, n° 20/03786). S’y ajoutent les frais accessoires et les « frais de licenciements, en ce non compris les indemnités de congés payés » (CA Paris, 11 juin 2026, n° 20/03786).
En outre, tant que l’indemnité d’éviction ne lui a pas été payée, l’exploitant bénéficie de la protection de l’article L. 145-28 du Code de commerce. Selon l’article L. 145-28 du Code de commerce, « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. » Durant cette période transitoire, « il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré » (article L. 145-28 du Code de commerce).
La Cour de cassation a précisé la portée de ce maintien par un arrêt du 15 juin 2023 (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376). D’une part, l’indemnisation de l’éviction « n’est pas subordonnée au maintien dans les lieux du preneur » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376). Sauf clause expresse, le locataire évincé qui libère les locaux avant la décision sur son indemnité conserve son droit (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376). D’autre part, durant son maintien, il doit une indemnité d’occupation qui « correspond à la valeur locative des lieux » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376).
Enfin, lorsque le preneur quitte définitivement les locaux en fin de bail, la libération juridique suppose la remise des clés (TJ Thonon-les-Bains, 18 septembre 2025, n° 23/01162). Ainsi, « la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés » (TJ Thonon-les-Bains, 18 septembre 2025, n° 23/01162). L’indemnité d’occupation court jusqu’à la libération « caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire » (TJ Thonon-les-Bains, 18 septembre 2025, n° 23/01162).
Conclusion
Le bail commercial d’une crèche articule l’article L. 145-1 du Code de commerce avec l’autorisation départementale de l’article L. 2324-1 du Code de la santé publique. Exploitée par une société commerciale immatriculée, la structure d’accueil bénéficie de plein droit du statut protecteur (TJ Thonon-les-Bains, 18 septembre 2025, n° 23/01162). Le bailleur doit, selon l’article 1719 du Code civil, délivrer dès la prise d’effet un local conforme aux normes d’accessibilité (TJ Nancy, 18 décembre 2025, n° 23/02101). Lorsque le local est loué brut de décoffrage, l’agencement intérieur incombe au preneur, hors grosses réparations (TJ Marseille, 23 mars 2026, n° 23/07519).
Sur le plan financier, l’article L. 145-38 du Code de commerce interdit de tenir compte des investissements du preneur lors de la révision triennale. En cas de commandement, le juge contrôle le bien-fondé de toute exception d’inexécution opposée (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). En fin de bail, le refus de renouvellement ouvre droit à une indemnité d’éviction couvrant le préjudice subi (article L. 145-14 du Code de commerce). Un audit préalable sécurise ainsi l’articulation entre le bail commercial et l’autorisation départementale de quinze ans (article L. 2324-1-1 du Code de la santé publique).