Lors de la conclusion d’un bail commercial, la maîtrise des charges de rénovation conditionne directement la rentabilité de l’exploitation (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Afin de prévenir les refacturations imprévues, le législateur a institué une obligation d’information périodique à l’article L. 145-40-2 du Code de commerce. Ce texte impose au propriétaire de remettre au preneur un état prévisionnel et un état récapitulatif des travaux de l’immeuble (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Dès lors, consulter des avocats en baux commerciaux à Paris permet d’auditer ces annexes et les appels de fonds (article R. 145-37 du Code de commerce).
Cette obligation s’exécute dès la signature du contrat initial, puis tous les trois ans en cours d’exécution contractuelle (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Aux termes de l’article R. 145-37 du Code de commerce, ces documents sont transmis dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. De plus, le propriétaire doit adresser au locataire, sur sa demande, tout document justifiant le montant des travaux (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). Or, la pratique révèle de fréquentes omissions triennales et de vives contestations sur les budgets prévisionnels annoncés à l’entrée (CA Dijon, 9 octobre 2025, n° 25/00022).
La jurisprudence récente précise l’articulation entre ce devoir formel d’information et les règles substantielles de répartition des travaux (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270). D’une part, la loi interdit d’imputer au preneur les grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil (article R. 145-35 du Code de commerce). D’autre part, un état prévisionnel néant ne dispense jamais le bailleur de son obligation continue de délivrance (article 1719 du Code civil). Nous analyserons le régime impératif de cette communication triennale (I), puis sa portée contentieuse et ses effets sur le bail (II) (article R. 145-8 du Code de commerce).
I. Le régime impératif de communication de l’état prévisionnel et de l’état récapitulatif des travaux
A. Le contenu de la double information triennale, le délai réglementaire de deux mois et l’envoi des justificatifs
L’obligation de transparence sur les chantiers de l’immeuble loué repose sur les dispositions impératives de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce. Ce texte s’applique à tous les contrats de bail commercial conclus ou renouvelés à compter du premier septembre 2014 (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, « Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique » ces documents. Le 1° vise « Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel » (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Le 2° exige « Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût » (article L. 145-40-2 du Code de commerce).
Par ailleurs, cette double information triennale complète l’obligation générale de transparence contractuelle posée au premier alinéa de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce. Tout bail comporte « un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail » (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Cet inventaire contractuel doit mentionner explicitement « l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire » (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Le volet prospectif décrit ainsi les opérations d’entretien ou de rénovation projetées sur la période triennale qui s’ouvre (article R. 145-37 du Code de commerce). Le volet rétrospectif dresse le bilan des interventions exécutées durant les trois années écoulées avec leur coût réel (article L. 145-40-2 du Code de commerce).
Les modalités temporelles de cette transmission périodique sont fixées avec précision par la partie réglementaire du Code de commerce (article R. 145-37 du Code de commerce). À cet égard, l’article R. 145-37 du Code de commerce encadre strictement l’échéance de remise des documents techniques et budgétaires en cours de bail. Ces informations « sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale » (article R. 145-37 du Code de commerce). Le point de départ de ce délai de deux mois court donc à compter de chaque échéance triennale du contrat (article R. 145-37 du Code de commerce). Lors de la conclusion initiale ou du renouvellement du bail, la remise intervient dès la signature de l’acte (article L. 145-40-2 du Code de commerce).
En conséquence, ce calendrier triennal de deux mois se distingue nettement du calendrier annuel de régularisation des charges locatives (article R. 145-36 du Code de commerce). En effet, l’article R. 145-36 du Code de commerce régit uniquement « L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2 ». Cet état annuel « inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges » appelées auprès du preneur commercial (article R. 145-36 du Code de commerce). Il est transmis « au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi » (article R. 145-36 du Code de commerce). En copropriété, ce délai annuel est de « trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel » (article R. 145-36 du Code de commerce).
Malgré cette différence de périodicité, les deux textes consacrent dans les mêmes termes le droit d’accès aux pièces justificatives (article R. 145-37 du Code de commerce). Selon l’article R. 145-37 du Code de commerce, « A la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux. » La troisième chambre civile a précisé la portée matérielle de cette obligation dans un arrêt du 29 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). Pour conserver les provisions ou obtenir paiement, le bailleur doit « justifier de l’existence et du montant de celles-ci » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). Il faut « les adresser au locataire qui lui en fait la demande » sans seulement les tenir à disposition (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982).
Cet arrêt du 29 janvier 2026 interdit d’inviter le preneur à consulter les factures sur place (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). Lorsque le commerçant réclame les marchés de travaux ou les factures acquittées, le bailleur doit les lui expédier effectivement (article R. 145-37 du Code de commerce). Cette transmission matérielle permet au locataire de vérifier la concordance entre le budget prévisionnel, l’état récapitulatif et la refacturation (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Solliciter un avocat en charges de copropriété à Paris permet d’exiger la remise des décomptes définitifs avant tout règlement (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982).
B. La répartition du coût des travaux selon la surface exploitée et l’exclusion d’ordre public des grosses réparations
Lorsque le local dépend d’un immeuble collectif ou d’un centre commercial, les états de travaux s’articulent avec la clé de répartition (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, « le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires ». La loi pose une règle de proportionnalité stricte selon laquelle « Cette répartition est fonction de la surface exploitée. » (article L. 145-40-2 du Code de commerce). De plus, « Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé » (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Il inclut aussi « la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée » par chaque commerçant (article L. 145-40-2 du Code de commerce).
En cours de bail, le propriétaire supporte un devoir d’information complémentaire en cas d’évolution de la consistance de l’ensemble immobilier (article L. 145-40-2 du Code de commerce). L’article L. 145-40-2 du Code de commerce prévoit que « le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges ». Par ailleurs, l’article R. 145-35 du Code de commerce autorise les parties à adapter le critère de la surface pour tenir compte de l’utilité des équipements. Ce texte précise que la répartition « du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée » (article R. 145-35 du Code de commerce). Toutefois, la validité de cet aménagement suppose que « Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires » dans le contrat (article R. 145-35 du Code de commerce).
En outre, le cinquième alinéa de l’article R. 145-35 du Code de commerce protège les preneurs contre le report financier de la vacance locative. Ne peuvent être imputés au preneur « le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires » (article R. 145-35 du Code de commerce). La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé l’exclusivité du critère légal dans un arrêt rendu le 13 mars 2025 (CA Aix-en-Provence, 13 mars 2025, n° 20/11618). La ventilation s’opère selon « la surface exploitée, à l’exclusion de tout autre mode de répartition selon l’article L 145-40-2 susvisé » (CA Aix-en-Provence, 13 mars 2025, n° 20/11618). Néanmoins, l’absence d’un ratio chiffré initial reste régulière si le calcul au prorata est vérifiable par relevé de géomètre (CA Aix-en-Provence, 13 mars 2025, n° 20/11618).
De même, la cour d’appel de Pau a distingué travaux communs et fiscalité le 24 mars 2026 (CA Pau, 24 mars 2026, n° 24/02913). Les juges retiennent que « seuls les charges et travaux communs devant être répartis en fonction de la surface exploitée » (CA Pau, 24 mars 2026, n° 24/02913). À l’inverse, lorsque le bail d’un immeuble collectif omet toute clé de répartition précise, la sanction légale est immédiate (CA Paris, 21 décembre 2023, n° 21/22035). La cour de Paris a jugé qu’une telle clause viole l’article L. 145-40-2 du Code de commerce (CA Paris, 21 décembre 2023, n° 21/22035). Faute de préciser le critère retenu entre surface brute et surface déclarée, la clause de refacturation est réputée non écrite (CA Paris, 21 décembre 2023, n° 21/22035).
Surtout, mentionner un chantier dans l’état prévisionnel ne permet jamais de transférer au preneur des travaux prohibés par la loi (article R. 145-35 du Code de commerce). En vertu de l’article L. 145-15 du Code de commerce, « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements » contraires. Cette sanction frappe toute dérogation aux dispositions impératives des articles L. 145-37 à L. 145-41 du Code de commerce (article L. 145-15 du Code de commerce). Or, l’article R. 145-35 du Code de commerce interdit d’imputer au locataire « Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ». L’interdiction couvre également « les honoraires liés à la réalisation de ces travaux » de structure ou de gros œuvre (article R. 145-35 du Code de commerce).
Le 2° de l’article R. 145-35 du Code de commerce exclut aussi « Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ». Il vise pareillement les travaux ayant pour objet « de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué » (article R. 145-35 du Code de commerce). Ces dépenses de vétusté ou de conformité sont prohibées « dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent » (article R. 145-35 du Code de commerce). Aux termes de l’article 606 du Code civil, « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. » Ce texte inclut « Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier », le reste étant d’entretien (article 606 du Code civil).
L’article R. 145-35 du Code de commerce prévoit une seule exception visant « des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ». Le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a rappelé la portée d’ordre public de cette prohibition le 17 mars 2026 (TJ Boulogne-sur-Mer, 17 mars 2026, n° 24/03630). Le jugement énonce que « les stipulations contraires insérées aux baux doivent être, sans aucun doute, réputées non écrites » (TJ Boulogne-sur-Mer, 17 mars 2026, n° 24/03630). Par ailleurs, les travaux de mise aux normes hors grosses réparations nécessitent une stipulation expresse pour incomber au preneur (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-15.901). Selon la Cour de cassation, « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité » (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-15.901).
II. La portée contentieuse de l’état des travaux et son articulation avec les obligations du bailleur
A. Le régime probatoire de la refacturation en cas d’omission ou de retard et les règles de prescription
Une question récurrente concerne la sanction applicable lorsque le bailleur omet de transmettre l’état triennal dans le délai réglementaire (article R. 145-37 du Code de commerce). Le litige surgit aussi lorsque le propriétaire refacture des travaux engagés sans avoir été inscrits dans l’état prévisionnel initial (CA Dijon, 9 octobre 2025, n° 25/00022). Ni l’article L. 145-40-2 du Code de commerce ni l’article R. 145-37 du Code de commerce n’édicte de déchéance automatique du droit au remboursement des travaux contractuellement exigibles. Ainsi, le retard de communication n’entraîne pas à lui seul l’inexigibilité des sommes réclamées au preneur (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270). Encore faut-il que le bailleur prouve devant le juge l’existence et le montant de sa créance selon l’article 1353 du Code civil.
La troisième chambre civile a consacré cette règle probatoire dans un arrêt publié rendu le 29 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270). La Cour juge que le bailleur retardataire « n’est pas tenu de restituer les provisions versées » de manière automatique (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270). Il les garde « s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270). Appliquant ce principe le 18 mars 2026, la cour d’appel de Colmar a validé une régularisation justifiée en cours d’instance (CA Colmar, 18 mars 2026, n° 24/02455). Dès lors que « l’ensemble des pièces utiles est produit à la présente procédure », la date d’envoi importe peu (CA Colmar, 18 mars 2026, n° 24/02455).
La cour de Dijon a statué ainsi sur l’état prévisionnel des travaux le 9 octobre 2025 (CA Dijon, 9 octobre 2025, n° 25/00022). Dans cette affaire, la locataire d’un centre commercial refusait de payer sa quote-part de rénovation du parvis et des façades (CA Dijon, 9 octobre 2025, n° 25/00022). La preneuse « ne peut se prévaloir de l’absence de communication d’un état prévisionnel des travaux envisagés » pour refuser (CA Dijon, 9 octobre 2025, n° 25/00022). La créance reste exigible « dès lors que ces travaux sont bien mis à sa charge par les clauses du bail » (CA Dijon, 9 octobre 2025, n° 25/00022). Le procès-verbal d’assemblée prouvait que ces travaux ne relevaient pas de l’article 606 du Code civil (CA Dijon, 9 octobre 2025, n° 25/00022).
En revanche, selon l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » devant la juridiction saisie. La cour de Reims a rappelé cette exigence au visa de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce (CA Reims, 13 mai 2025, n° 24/00089). Le bailleur doit « établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges » (CA Reims, 13 mai 2025, n° 24/00089). Un relevé global de factures non ventilé selon la quote-part du local n’est pas probant (CA Reims, 13 mai 2025, n° 24/00089). À défaut de pièces justificatives permettant au juge de vérifier l’imputation, le bailleur est débouté de sa demande en paiement (CA Reims, 13 mai 2025, n° 24/00089).
Par ailleurs, le preneur invoquant un état prévisionnel trompeur doit prouver une erreur ou un préjudice (CA Aix-en-Provence, 13 mars 2025, n° 20/11618). Le 13 mars 2025, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a écarté l’annulation d’un bail commercial pour erreur sur les charges (CA Aix-en-Provence, 13 mars 2025, n° 20/11618). Le budget prévisionnel remis à la signature présentait un caractère sérieux au regard des régularisations ultérieures (CA Aix-en-Provence, 13 mars 2025, n° 20/11618). De même, la cour de Colmar a rejeté toute indemnisation faute de préjudice prouvé (CA Colmar, 18 mars 2026, n° 24/02455). Consulter un avocat en recouvrement de loyers à Paris permet de chiffrer le préjudice né d’une dissimulation de travaux (article 1353 du Code civil).
Sur le terrain des délais d’action, il faut distinguer la contestation d’une clause illicite et l’action en répétition de l’indu (article L. 145-15 du Code de commerce). Certes, l’article L. 145-60 du Code de commerce énonce que « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. » Toutefois, l’action visant à réputer non écrite une clause violant l’article R. 145-35 du Code de commerce demeure imprescriptible (CA Paris, 21 décembre 2023, n° 21/22035). L’action en restitution de charges de travaux obéit à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 21-24.738). Ce délai court « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits » (article 2224 du Code civil).
B. L’inefficacité des clauses d’état prévisionnel néant face à l’obligation de délivrance et l’incidence sur le loyer
En pratique, maints baux commerciaux comportent une annexe d’état prévisionnel indiquant que le bailleur n’envisage aucuns travaux durant trois ans (TJ Albi, 17 mars 2026, n° 24/02012). Certains propriétaires opposent ensuite cette mention au preneur pour refuser d’exécuter les grosses réparations devenues nécessaires en cours de bail (TJ Albi, 17 mars 2026, n° 24/02012). Le tribunal judiciaire d’Albi a fermement condamné cette argumentation dans un jugement rendu le 17 mars 2026 (TJ Albi, 17 mars 2026, n° 24/02012). Prendre les lieux en l’état « ne décharge pas le bailleur de son obligation d’entretien » (TJ Albi, 17 mars 2026, n° 24/02012). Prévoir « que le bailleur ne réalisera pas de travaux dans les 3 années à venir » ne l’exonère pas (TJ Albi, 17 mars 2026, n° 24/02012).
Cette solution découle directement des obligations fondamentales imposées au propriétaire par le droit commun du contrat de louage (article 1719 du Code civil). Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé « De délivrer au preneur la chose louée » et « D’entretenir cette chose ». Il doit également « en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » sans qu’une clause d’état néant puisse l’en dispenser (article 1719 du Code civil). L’article 1720 du Code civil ajoute qu’« Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Ainsi, « il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483).
De surcroît, le bailleur ne s’exonère pas en invoquant l’inertie de la copropriété sur les parties communes (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Le 19 juin 2025, la troisième chambre civile a précisé cette garantie de jouissance paisible (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Hors force majeure, « le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Ses démarches « ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Dès lors, le bailleur indemnise le preneur dès le jour où il est informé du désordre (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853).
Lorsque l’inexécution des travaux incombant au bailleur compromet l’exploitation, le commerçant dispose de moyens de défense particulièrement efficaces (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). Le 18 septembre 2025, la Cour de cassation a précisé le régime de l’exception d’inexécution (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). Si les locaux deviennent « impropres à l’usage auquel ils étaient destinés », le preneur peut suspendre le paiement des loyers (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). Il oppose alors ce refus « sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). La Cour approuve aussi « la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-13.191).
À l’inverse, lorsque le bailleur entreprend des réparations urgentes en cours de bail, la gêne subie par le preneur relève de l’article 1724 du Code civil. Selon l’article 1724 du Code civil, pour des « réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir ». Mais « si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps » (article 1724 du Code civil). Au-delà de ce délai légal de vingt et un jours fixé à l’article 1724 du Code civil, le locataire obtient donc une réduction proportionnelle de son loyer. Un avocat en troubles de jouissance locative à Paris permet de solliciter une réduction du loyer proportionnée aux infiltrations (TJ Albi, 17 mars 2026, n° 24/02012).
Enfin, la charge financière des travaux produit des effets décisifs sur l’autorisation des aménagements et le loyer (article R. 145-8 du Code de commerce). Un refus est « abusif, peu important qu’une clause du bail l’autorisât à ne pas fournir le motif » (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.555). L’indemnisation en fin de bail suppose « de réelles constructions nouvelles, et non pas de simples réparations » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-21.612). Selon l’article R. 145-8 du Code de commerce, les charges transférées au preneur sans contrepartie « constituent un facteur de diminution de la valeur locative ». De même, les améliorations ne comptent au renouvellement que si « le bailleur en a assumé la charge » (article R. 145-8 du Code de commerce).
Conclusion
L’état prévisionnel et l’état récapitulatif des travaux institués par l’article L. 145-40-2 du Code de commerce constituent un instrument essentiel de transparence financière dans le bail commercial. Communiqués dès la signature puis dans le délai de deux mois suivant chaque échéance triennale selon l’article R. 145-37 du Code de commerce, ils éclairent l’engagement du preneur. Le propriétaire doit adresser au locataire qui le demande toutes les pièces justifiant ces travaux (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). Un avocat en travaux de copropriété à Paris vérifie le respect de la répartition selon la surface exploitée (CA Aix-en-Provence, 13 mars 2025, n° 20/11618).
Si le retard d’envoi n’emporte pas déchéance automatique lorsque la créance est prouvée (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270), l’ordre public demeure intangible. Selon l’article R. 145-35 du Code de commerce, aucun état prévisionnel ne peut transférer au preneur les grosses réparations de l’article 606 du Code civil. De même, un état prévisionnel néant n’exonère jamais le propriétaire de son obligation continue de délivrance (TJ Albi, 17 mars 2026, n° 24/02012). Un audit à chaque échéance triennale sécurise ainsi la refacturation des chantiers et l’équilibre du bail (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483).