Les taches noires réapparaissent chaque automne sur le mur de la chambre, le papier peint se décolle derrière l’armoire et une odeur de moisi flotte dans la salle de bain malgré les nettoyages répétés. Avec la remise en route du chauffage et la condensation sur les fenêtres, le mois de novembre concentre les signalements de moisissures dans les logements loués : le locataire nettoie, aère, puis constate que les auréoles reviennent au même endroit. La question qui suit est toujours la même, et les internautes la saisissent telle quelle dans les moteurs de recherche : moisissure dans un appartement en location, que faire, et à qui revient la facture des travaux. La réponse du droit français tient en deux temps. D’un côté, le bailleur doit remettre un logement décent, protéger le local contre les infiltrations et garantir une ventilation qui évacue l’humidité ; de l’autre, le locataire doit entretenir le logement et l’aérer normalement, sans quoi une part du désordre peut lui être imputée. Cet article expose d’abord comment établir que l’humidité relève du bâtiment et non de l’occupation, avec les preuves qui emportent la conviction des juges, puis comment contraindre un bailleur inactif : mise en demeure, conciliation, juge des contentieux de la protection, réduction du loyer, et signalement de l’insalubrité à Paris et en Île-de-France.
I. Moisissures dans un logement loué : que faire et qui doit payer les travaux
A. Moisissures et logement décent : quand l’humidité rend le bailleur débiteur des travaux
Le point de départ de tout dossier de moisissures se trouve dans l’obligation de décence qui pèse sur le bailleur. Aux termes de la loi, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Des moisissures étendues, installées dans plusieurs pièces et associées à une humidité persistante, entrent directement dans le champ de ce texte dès lors qu’elles exposent les occupants à un risque pour leur santé, notamment respiratoire. Le même article détaille ensuite ce que le bailleur doit concrètement : « De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement », puis « D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle », et enfin « D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». Lorsque l’humidité provient du bâtiment, chacune de ces trois branches fonde une demande de travaux.
Le code civil pose le même principe sous une forme plus ancienne mais toujours appliquée : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. » (article 1719 du code civil). Le bailleur ne peut donc pas répondre que le logement était déjà humide à l’entrée dans les lieux, ni que le locataire aurait accepté les lieux en l’état : s’il s’agit de l’habitation principale, la décence s’impose par la nature même du contrat. Et quand l’humidité était invisible au jour de la remise des clés, par exemple une infiltration dans un mur qui ne se révèle qu’à la saison des pluies, la garantie des vices prend le relais : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. » (article 1721 du code civil). Un bailleur de bonne foi, qui ignorait le défaut d’étanchéité d’une toiture ou d’une façade, reste ainsi tenu d’indemniser la perte subie par le locataire, par exemple des meubles détruits par les moisissures ou des frais de relogement temporaire.
Le décret qui définit le logement décent vise nommément les deux grandes causes techniques des moisissures : les infiltrations et le défaut d’aération. Il dispose que « Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. » (article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002). Une façade fissurée qui laisse passer la pluie, une toiture dont les raccords fuient, des menuiseries extérieures qui n’assurent plus la protection contre les infiltrations : voilà des désordres qui relèvent par nature du gros œuvre et des équipements collectifs, donc du bailleur. Le même texte ajoute l’exigence d’air : « Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ». Une ventilation mécanique contrôlée en panne, des bouches d’extraction condamnées, l’absence totale de système d’aération dans une salle de bain aveugle : ces situations caractérisent un logement non décent, et les travaux correspondants incombent au propriétaire.
La Cour de cassation a validé ce raisonnement dans un dossier devenu la référence des litiges de moisissures. Dans un appartement où le service municipal d’hygiène avait relevé des traces d’humidité et un défaut de ventilation, où un certificat médical attestait d’un état respiratoire incompatible avec un logement trop humide et où un constat établissait des moisissures dans toutes les pièces, la cour d’appel avait accordé aux locataires une indemnisation provisionnelle en référé. La troisième chambre civile a approuvé : « ayant relevé qu’une lettre du service municipal d’hygiène du 25 novembre 2014 faisait état, au 31 octobre 2014, de traces d’humidité et de moisissures et d’un défaut de ventilation de toutes les pièces et fixait la liste des travaux à réaliser, qu’un certificat médical du 9 janvier 2015 attestait que les occupants des lieux présentaient un état respiratoire incompatible avec un logement trop humide et qu’un procès-verbal de constat du 4 mars 2015 établissait l’absence de ventilation et de système d’aération, la présence de moisissures et de champignons dans toutes les pièces et une odeur d’humidité rendant impropre l’air ambiant, la cour d’appel, qui a souverainement retenu que ces éléments de preuve justifiaient, avec l’évidence requise en référé, des préjudices manifestement subis par les locataires du fait de l’inexécution persistante par le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent, a exactement déduit de ces motifs, dont il résultait que les désordres étaient apparus avant la résiliation du bail, que le droit à indemnisation des locataires n’était pas sérieusement contestable » (Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-19.466). Cet arrêt enseigne trois leçons pratiques : le trio gagnant d’un dossier de moisissures associe un écrit d’un service d’hygiène, un certificat médical et un constat d’huissier ; le juge des référés peut allouer une provision sans attendre le procès au fond ; et le bailleur ne peut pas échapper à sa responsabilité en résiliant le bail quand les désordres sont antérieurs à la résiliation.
Le même arrêt tranche une question que les bailleurs soulèvent presque systématiquement : l’absence de mise en demeure préalable. La Cour en déduit une règle protectrice : des dommages et intérêts pour trouble de jouissance peuvent être alloués au locataire même sans mise en demeure adressée au préalable au bailleur (même arrêt du 21 décembre 2017). Concrètement, le locataire qui a subi pendant des mois un air vicié, des crises d’asthme ou l’impossibilité d’utiliser une chambre condamnée par les moisissures peut obtenir réparation de ce trouble de jouissance sans démontrer qu’il avait adressé au préalable une lettre recommandée. Cette solution ne dispense pas d’écrire au bailleur, car la lettre de mise en demeure reste l’acte qui déclenche le calendrier de la mise en conformité et qui prouve la persistance du manquement, mais elle interdit au bailleur de faire échec à toute indemnisation au seul motif qu’il n’aurait pas été formellement mis en demeure avant l’assignation.
B. Condensation liée à l’occupation ou défaut du bâtiment : départager les responsabilités et prouver
Face à des moisissures, le premier réflexe du bailleur consiste à imputer le désordre au mode de vie du locataire : logement insuffisamment chauffé, aération inexistante, linge séché dans les pièces, meubles collés aux murs froids. Cette défense prospère parfois, mais elle ne suffit jamais à elle seule : le juge recherche la cause première de l’humidité, et il distingue l’entretien courant, qui appartient au locataire, des désordres structurels, qui appartiennent au bailleur. Quand l’expertise ou le constat révèle une infiltration par la façade, une remontée capillaire, une rupture d’étanchéité de la toiture ou une ventilation collective hors service, la responsabilité du propriétaire est engagée même si le locataire n’aérait pas parfaitement son logement. À l’inverse, quand le bâtiment est sain, que la ventilation fonctionne et que les moisissures se concentrent autour d’usages manifestement excessifs, le locataire peut se voir reprocher un défaut d’entretien et d’aération. Tout l’enjeu du dossier consiste donc à documenter la cause, et non à échanger des affirmations générales sur le mode de vie des occupants.
La preuve se construit dès les premières semaines, avec des pièces simples que les locataires négligent trop souvent. Photographier les moisissures avec un journal daté ou un téléphone horodaté, relever les températures et le taux d’humidité avec un hygromètre vendu quelques euros, conserver les échanges écrits avec le bailleur et l’agence, faire établir par un commissaire de justice, anciennement huissier, un procès-verbal de constat qui décrit pièce par pièce les traces d’humidité, l’état des ventilations et des menuiseries : voilà le socle. L’état des lieux d’entrée mérite une relecture attentive : s’il mentionne déjà des traces d’humidité, des peintures cloquées ou une VMC bruyante, il établit que le désordre préexistait à l’occupation. S’il décrit au contraire un logement impeccable, il faudra démontrer l’apparition postérieure du désordre et son origine extérieure à l’occupation, par exemple une fissuration nouvelle de la façade ou une infiltration apparue après un épisode de fortes pluies. Les attestations de voisins confrontés aux mêmes désordres dans l’immeuble pèsent lourd, car elles écartent d’un coup l’hypothèse d’un comportement individuel du locataire.
Deux pièces extérieures renforcent décisivement le dossier. La première est médicale : un certificat du médecin traitant, du pédiatre ou du pneumologue qui décrit les symptômes respiratoires, les crises d’asthme, les allergies ou les infections à répétition et qui les relie à l’humidité du logement, comme dans l’affaire jugée en 2017 où le certificat attestait d’un état respiratoire incompatible avec un logement trop humide. La seconde est administrative : le signalement auprès du service d’hygiène ou de la mairie, dont l’agent se déplace, mesure, photographie et adresse au bailleur la liste des travaux à réaliser. La lettre du service municipal d’hygiène qui fixe la liste des travaux, pièce centrale de l’arrêt de 2017, montre que l’administration peut devenir l’alliée objective du locataire : son écrit ne prend parti pour personne, il décrit des faits et prescrit des travaux. À Paris et en Île-de-France, où les immeubles anciens cumulent ponts thermiques, courettes mal ventilées et canalisations vieillissantes, ces constats extérieurs font la différence entre un dossier qui aboutit et une simple plainte verbale que le bailleur balaie d’un revers de main.
Le locataire doit aussi sécuriser sa position sur deux terrains où les erreurs coûtent cher. D’abord, il ne doit jamais cesser seul de payer son loyer pour faire pression sur le bailleur : la suspension ou la consignation du loyer ne peut résulter que d’une décision du juge, comme l’article 20-1 l’organise, et un arrêt de paiement unilatéral expose à la clause résolutoire et à l’expulsion. Ensuite, il doit déclarer le sinistre à son assurance habitation dès lors que l’humidité peut relever d’un dégât des eaux, par exemple une fuite de canalisation ou une infiltration par la toiture : l’assureur mandate parfois un expert dont le rapport documente utilement l’origine de l’humidité, et la garantie dégât des eaux peut prendre en charge les dommages mobiliers pendant que le litige avec le bailleur suit son cours. Conserver les meubles endommagés en photographie, garder les factures de nettoyage, de déshumidificateur ou d’hébergement temporaire chez un proche : chaque dépense liée au désordre pourra être réclamée comme un préjudice distinct du trouble de jouissance, à condition d’être justifiée par une facture.
Enfin, la question du chauffage mérite un développement propre, car elle cristallise le conflit des responsabilités en hiver. Le bailleur doit fournir une installation permettant un chauffage normal, adaptée aux caractéristiques du logement, et maintenir en état les équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformément aux normes de sécurité. Un logement qu’il est impossible de chauffer correctement, parce que la chaudière est sous-dimensionnée, que les radiateurs sont emboués ou que l’isolation est inexistante, devient humide par construction : l’air froid condense sur les parois et nourrit les moisissures. Dans ce cas, reprocher au locataire de ne pas chauffer assez relève du contresens, puisque l’installation ne permet pas d’atteindre une température normale à un coût raisonnable. Le diagnostic de performance énergétique, les factures de chauffage anormalement élevées pour une température ressentie médiocre et le rapport d’un chauffagiste établissent ce lien entre chauffage défaillant et humidité, et rattachent le désordre à l’obligation de délivrance du bailleur plutôt qu’au comportement de l’occupant.
II. Contraindre un bailleur qui ne fait rien : mise en demeure, juge et préfet
A. Mise en demeure, conciliation et juge : faire ordonner les travaux et réduire le loyer
Quand les demandes verbales et les courriels restent sans effet, la loi organise un parcours en trois temps : la demande de mise en conformité, la conciliation départementale, puis le juge. Le texte dispose que « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. » (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La première étape consiste donc à adresser au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception qui décrit précisément les désordres, pièce par pièce, qui joint les photographies et, si possible, le constat du commissaire de justice et la lettre du service d’hygiène, et qui demande expressément la mise en conformité du logement avec un délai raisonnable pour faire réaliser un diagnostic et engager les travaux. Cette lettre n’est pas une simple formalité : elle fait courir le calendrier légal et elle prouvera plus tard la persistance du manquement.
Le même article poursuit : faute d’accord entre les parties, ou sans réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie pour rendre un avis (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) Le délai de deux mois court à compter de la demande de mise en conformité, et le texte précise aussitôt une règle que les locataires ignorent souvent : ni la saisine de la commission, ni la remise de son avis ne conditionne l’accès au juge, pour l’une comme pour l’autre des parties (même article 20-1) Autrement dit, le locataire pressé par l’aggravation des moisissures peut saisir directement le juge sans attendre l’avis de la commission, tandis que le locataire qui préfère une solution négociée peut tenter la conciliation, simple et rapide, devant la commission départementale de son lieu de résidence. L’information du bailleur par l’organisme payeur de l’allocation logement, prévue par le code de la construction, peut également tenir lieu de demande de mise en conformité, ce qui ouvre une voie utile aux allocataires de la caisse d’allocations familiales dont le logement a été signalé comme non décent.
Devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, les pouvoirs sont larges et précisément énumérés : le juge fixe, s’il y a lieu, la nature et le calendrier des travaux, et il peut diminuer le loyer ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, ainsi que la durée du bail, jusqu’à leur exécution (même article 20-1) Le locataire peut donc demander à la fois l’exécution des travaux sous astreinte, la réduction rétroactive du loyer pour la période où le logement n’était pas décent, la suspension des loyers à venir jusqu’à la fin des travaux, et des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance et les préjudices matériels. La suspension du paiement du loyer prononcée par le juge protège le locataire contre toute clause résolutoire pendant la période concernée, à l’exact opposé du non-paiement sauvage qui l’exposerait à l’expulsion. Le juge transmet en outre au préfet l’ordonnance ou le jugement qui constate que le logement ne satisfait pas aux exigences de décence, ce qui fait le lien avec la procédure administrative d’insalubrité.
La réduction rétroactive du loyer constitue l’arme financière la plus efficace, et la Cour de cassation l’a solidement établie. Dans une affaire où des locataires demandaient que leur loyer soit réduit de moitié à compter de la date à laquelle l’autorité administrative avait constaté l’état du logement, la cour d’appel avait rejeté la demande au motif que des jugements postérieurs avaient organisé le relogement temporaire et suspendu les loyers pendant les travaux. La troisième chambre civile a censuré ce raisonnement : « CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a rejeté la demande de M. et Mme X… tendant à ce que le loyer soit réduit de moitié à compter du 1er juillet 2004 » (Cass. 3e civ., 18 mai 2011, n° 10-13.584). La leçon est claire : la réfaction du loyer se calcule à partir de la date où le logement a cessé d’être décent, établie par le constat administratif ou l’expertise, et non à partir de la date de l’assignation en justice. Le locataire qui a payé pendant des mois un loyer plein pour un logement moisi peut donc récupérer le trop-versé sur toute la période du désordre prouvé, ce qui représente fréquemment plusieurs milliers d’euros et change le rapport de force dans la négociation avec le bailleur.
En pratique, la procédure la plus rapide reste le référé devant le même juge : provision pour le trouble de jouissance, expertise judiciaire pour établir la cause de l’humidité, voire injonction de travaux urgents quand la santé des occupants est en jeu. L’arrêt de 2017 montre qu’une provision peut être obtenue en référé dès lors que les preuves rendent le droit à indemnisation non sérieusement contestable, avec le trio service d’hygiène, certificat médical et constat. L’expertise judiciaire, ordonnée en référé, désigne un expert indépendant qui se rend sur place, examine le bâtiment, la ventilation et les usages, et dépose un rapport qui s’impose ensuite dans la plupart des transactions et des jugements au fond. Son coût, avancé par le demandeur, est généralement mis à la charge du bailleur succombant dans la décision finale. Pour le locataire, l’enchaînement optimal combine donc la lettre recommandée immédiate, le signalement administratif, le constat d’huissier, puis, faute de réaction du bailleur dans le délai légal de deux mois, la saisine du juge avec une demande d’expertise et une demande de provision.
B. Logement insalubre à Paris : signaler, faire constater et obtenir relogement ou travaux
Quand l’humidité dépasse le simple défaut de décence et met en danger la santé des occupants, le dossier change de nature : il relève de l’insalubrité, procédure administrative pilotée par l’État, qui peut contraindre le propriétaire sous peine de travaux d’office et imposer le relogement des occupants. La définition légale est large : « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. » (article L. 1331-22 du code de la santé publique). Des moisissures généralisées avec atteinte respiratoire médicalement constatée, une ventilation inexistante dans un logement aveugle, des infiltrations qui rendent des pièces durablement inhabitables : ces situations peuvent caractériser l’insalubrité dès lors que le danger pour la santé est établi, et le simple fait que le locataire occupe encore les lieux n’y fait pas obstacle puisque le texte vise les locaux vacants ou non.
La procédure relève de la police de la salubrité, dont le code dispose que « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d’Etat. » (article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation). Concrètement, le locataire parisien signale la situation au préfet de police pour Paris ou, en petite et grande couronne, au préfet du département, ainsi qu’à la mairie d’arrondissement et à l’agence régionale de santé d’Île-de-France, par un courrier qui décrit les désordres, joint les photographies, le certificat médical et, si possible, le constat du commissaire de justice. Les services d’hygiène diligentent une visite, établissent un rapport et, si l’insalubrité est caractérisée, le préfet met le propriétaire en demeure de réaliser les travaux dans un délai fixé par l’arrêté, avec la possibilité de faire exécuter les travaux d’office aux frais du propriétaire défaillant. Pendant toute la durée de l’interdiction d’habiter ou des travaux, le bailleur reste tenu d’assurer le relogement des occupants, et le loyer cesse d’être dû pour les locaux interdits.
L’obligation de relogement en cas d’insalubrité irrémédiable a été consacrée par la Cour de cassation dans un arrêt de principe dont le sommaire mérite d’être cité intégralement : « qu’une loi nouvelle s’applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur ; que la cour d’appel a exactement retenu que les dispositions applicables à la demande de relogement formée par les occupants de l’immeuble par assignations des 7 et 9 mars 2006 étaient celles de l’ordonnance n° 2005-1566 du 15 décembre 2005 relative à la lutte contre l’habitat insalubre » (Cass. 3e civ., 4 mars 2009, n° 07-20.578), et que « l’obligation de relogement incombait indifféremment au propriétaire ou à l’exploitant ». Cette solution protège les occupants d’immeubles anciens frappés par un arrêté préfectoral, situation que Paris connaît dans certains secteurs d’habitat dégradé : le propriétaire ne peut pas se retrancher derrière l’ancienneté de l’arrêté pour refuser le relogement, et les occupants peuvent faire valoir leur droit même si l’arrêté est antérieur aux textes les plus récents. Pour le locataire d’un logement frappé d’insalubrité remédiable, l’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité constitue de son côté une pièce redoutable dans le procès civil : il établit officiellement, par l’autorité publique, que le logement présentait un danger, ce qui rend quasiment incontestable la demande de réduction de loyer et de dommages et intérêts devant le juge des contentieux de la protection.
À Paris et en Île-de-France, plusieurs particularités locales commandent d’adapter la stratégie. D’abord, la saturation du marché locatif rend le relogement spontané illusoire : le locataire qui quitte son logement moisi sans décision de justice ni arrêté préfectoral se retrouve à chercher un nouveau bail avec un dossier fragilisé et des loyers très supérieurs, alors que celui qui reste dans les lieux en faisant consigner ou réduire son loyer par le juge conserve son toit pendant la procédure. Ensuite, les juridictions franciliennes exigent une démonstration rigoureuse du lien entre le désordre et le bâtiment, car les bailleurs parisiens opposent systématiquement le mode de vie du locataire dans des logements où la ventilation naturelle par les courettes est objectivement insuffisante : l’expertise judiciaire et le rapport du service d’hygiène prennent ici une valeur décisive. Enfin, la commission départementale de conciliation de Paris, saisie par simple lettre, rend des avis que les grands bailleurs institutionnels et les agences parisiennes suivent dans une proportion significative, ce qui en fait une étape utile avant le juge quand le calendrier le permet. Le réflexe parisien se résume donc en quatre gestes : écrire au bailleur en recommandé, faire constater par un commissaire de justice et signaler aux autorités sanitaires, saisir la conciliation ou directement le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, et ne jamais cesser de payer le loyer sans une décision qui l’autorise.
Les occupants doivent également connaître l’articulation entre le procès civil et la procédure administrative, car les deux voies se renforcent mutuellement. Le jugement civil qui constate la non-décence est transmis au préfet et peut déclencher le contrôle sanitaire ; symétriquement, l’arrêté préfectoral qui prescrit des travaux nourrit la demande civile de réduction de loyer et de dommages et intérêts. La caisse d’allocations familiales, informée du manquement, peut suspendre le versement de l’allocation au bailleur et exiger la mise en conformité, ce qui exerce une pression financière directe sur les bailleurs percevant des aides au logement. Pour les locataires les plus modestes, l’aide juridictionnelle, la permanence des conciliateurs et les associations de défense des locataires permettent de franchir les premières étapes à moindre coût, tandis que la demande d’expertise et la provision en référé évitent d’avancer des sommes importantes avant d’avoir obtenu une décision. Chaque pièce compte, chaque délai se prouve par un écrit, et chaque constat officiel rapproche du triptyque qui fait gagner ces dossiers : travaux ordonnés, loyer réduit, préjudices indemnisés.
Conclusion
Les moisissures dans un logement loué ne sont ni une fatalité de l’hiver ni un simple désagrément ménager : quand elles traduisent des infiltrations, une ventilation défaillante ou un chauffage insuffisant, elles engagent l’obligation du bailleur de délivrer et d’entretenir un logement décent, garantie des vices à l’appui, et ouvrent droit à des travaux, à une réduction du loyer calculée depuis l’apparition du désordre et à l’indemnisation du trouble de jouissance sans mise en demeure préalable obligatoire. La méthode qui gagne associe la lettre recommandée immédiate, le constat du commissaire de justice, le certificat médical et le signalement au service d’hygiène, puis, faute d’accord dans le délai légal, la conciliation ou le juge des contentieux de la protection, avec l’appui si nécessaire de l’arrêté préfectoral d’insalubrité et de l’obligation de relogement. À Paris comme en Île-de-France, où l’habitat ancien concentre les causes d’humidité, le locataire qui documente la cause du désordre plutôt que de subir les reproches sur son mode de vie transforme un litige d’usure en dossier juridique solide, et obtient du juge ce que les relances amiables n’avaient jamais produit : un logement sain, un loyer ajusté et des préjudices réparés.