Lorsqu’un commerçant envisage de fermer son établissement, la résiliation du bail commercial pour cessation d’activité soulève d’importantes difficultés (article L. 145-4 du Code de commerce). Or, plusieurs dirigeants croient à tort que l’arrêt de l’exploitation permet de rompre immédiatement le bail (article 1103 du Code civil). En droit positif, la fermeture d’un commerce ne constitue pas un motif autonome de résiliation anticipée (article L. 145-4 du Code de commerce). Dès lors, le preneur qui quitte ses locaux hors échéance reste redevable des loyers jusqu’au terme triennal (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-14.359). Par ailleurs, l’abandon de l’exploitation déclenche de lourdes sanctions contractuelles et statutaires contre le locataire commercial (article L. 145-41 du Code de commerce).
En effet, la fermeture prolongée des locaux permet d’actionner la clause résolutoire stipulant une exploitation continue (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 28 novembre 2024, n° 22/08561). De surcroît, l’arrêt d’activité durant trois ans prive le preneur du renouvellement et d’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 24-21.463). À cet égard, seules des situations légales limitatives, comme la retraite, autorisent un congé hors échéance triennale (article L. 145-4 du Code de commerce). En conséquence, solliciter des avocats en baux commerciaux à Paris sécurise la sortie par un congé régulier ou une cession (article L. 145-16 du Code de commerce). Cette étude analyse les voies régulières de rupture lors d’une cessation d’activité, puis les risques d’une fermeture anticipée (article L. 145-8 du Code de commerce).
I. L’encadrement légal de la sortie du preneur lors d’une cessation d’activité et les voies de rupture régulière
A. L’absence de faculté générale de résiliation anticipée pour arrêt d’exploitation et l’assujettissement au congé triennal de l’article L. 145-4
Le principe gouvernant la cessation d’activité d’un commerçant réside dans la force obligatoire posée par l’article 1103 du Code civil. Aux termes de l’article 1103 du Code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Or, l’article L. 145-4 du Code de commerce dispose que « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans ». Ainsi, la décision d’arrêter l’exploitation ou la baisse de chiffre d’affaires n’écarte jamais l’engagement locatif (article 1103 du Code civil). Le locataire commercial souhaitant fermer son établissement demeure tenu par le calendrier du statut des baux commerciaux (article L. 145-4 du Code de commerce).
Pour tempérer cette durée de neuf ans, la loi ouvre une faculté de sortie triennale (article L. 145-4 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-4 du Code de commerce, « le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance ». Ce congé est délivré « par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire » (article L. 145-4 du Code de commerce). En vertu de l’article L. 145-12 du Code de commerce, ces règles de résiliation triennale « sont applicables au cours du bail renouvelé ». Dès lors, le commerçant préparant sa cessation d’activité doit respecter ce délai de préavis de six mois (article L. 145-4 du Code de commerce).
La jurisprudence contrôle strictement le délai de préavis de six mois imposé pour le congé triennal (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-22.240). Dans son arrêt du 16 mars 2023, la Cour examine un congé expédié le dernier jour utile (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-22.240). Elle approuve l’arrêt ayant « relevé que l’échéance triennale du bail expirait le 31 juillet 2016 » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-22.240). Le congé « envoyé le 31 janvier 2016 par lettre recommandée respectait le délai de six mois » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-22.240). À cet égard, en tacite prolongation, l’article L. 145-9 du Code de commerce impose un congé donné six mois à l’avance et pour la fin d’un trimestre civil.
Que se passe-t-il si le preneur cessant son activité délivre un congé pour une date anticipée (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-14.359) ? Un congé visant une date prématurée voit ses effets reportés à la prochaine échéance triennale (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-14.359). Par un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation confirme la rigueur de ce report (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-14.359). Elle retient « que le bail s’était poursuivi nonobstant le départ des lieux de la locataire » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-14.359). Dès lors, le congé erroné « avait produit ses effets à la date de la première échéance triennale » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-14.359).
De surcroît, cet arrêt du 17 septembre 2026 tranche l’effet d’une relocation du local avant l’échéance (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-14.359). La locataire soutenait que la relocation des lieux à un tiers éteignait sa dette locative (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-14.359). Pour la Cour, les loyers restaient dus « sans que la bailleresse soit tenue de démontrer un préjudice » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-14.359). Ainsi, « la location de ces mêmes locaux à un tiers avant l’expiration du bail était sans incidence » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-14.359). En conséquence, quitter les locaux après fermeture n’interrompt pas l’exigibilité des loyers jusqu’à l’échéance (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-14.359).
Par ailleurs, la faculté de résiliation triennale est d’ordre public selon l’article L. 145-15 du Code de commerce, sauf quatre exceptions légales. Le deuxième alinéa de l’article L. 145-4 du Code de commerce énumère limitativement les contrats pouvant stipuler une période ferme. Tel est le cas pour « Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans » (article L. 145-4 du Code de commerce). Cette dérogation vise aussi « les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage » (article L. 145-4 du Code de commerce). En outre, en résidence de tourisme, « l’article L. 145-7-1 du code de commerce n’est pas applicable aux baux renouvelés » (Cass. 3e civ., 7 septembre 2023, n° 21-14.279).
Hors échéance triennale, la loi n’autorise un congé anticipé que dans des situations personnelles limitatives (article L. 145-4 du Code de commerce). L’article L. 145-4 du Code de commerce vise « Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social ». Il vise aussi celui « ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social » (article L. 145-4 du Code de commerce). Ce preneur « a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa » (article L. 145-4 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-4 du Code de commerce, « Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur ».
Lorsque le bail est conclu par une société, le congé pour retraite obéit à des conditions strictes (article L. 145-4 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-4 du Code de commerce, ces règles bénéficient « à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée ». Elles s’appliquent aussi « au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée » (article L. 145-4 du Code de commerce). En revanche, le dirigeant d’une société par actions simplifiée ne peut pas invoquer ce texte dérogatoire (article L. 145-4 du Code de commerce). Consulter un avocat en résiliation de bail à Paris permet de vérifier l’éligibilité du dirigeant avant toute notification de congé anticipé (article L. 145-4 du Code de commerce).
B. La négociation d’une résiliation amiable anticipée, la notification aux créanciers inscrits et l’alternative de la cession du bail
Quand le preneur ne relève d’aucun cas dérogatoire et que l’échéance triennale est éloignée, la voie amiable prévaut (article 1193 du Code civil). Selon l’article 1193 du Code civil, « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ». La résiliation amiable anticipée repose sur l’accord du locataire qui cesse son activité et du bailleur (article 1193 du Code civil). Cette convention met fin au bail à la date choisie sans attendre l’expiration de la période triennale (article L. 145-4 du Code de commerce). Elle règle définitivement le sort du dépôt de garantie, des charges courantes et d’une éventuelle indemnité (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 23 octobre 2025, n° 22/07268).
Si la signature d’un protocole écrit demeure préférable, la jurisprudence reconnaît aussi la résiliation amiable tacite (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 23 octobre 2025, n° 22/07268). Dans son arrêt du 23 octobre 2025, la cour d’appel de Paris rappelle ce principe probatoire (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 23 octobre 2025, n° 22/07268). Pour elle, « l’accord révocatoire des parties n’est soumis à aucune condition de forme » (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 23 octobre 2025, n° 22/07268). Il résulte « de circonstances établissant sans équivoque la volonté des parties de mettre fin au contrat » (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 23 octobre 2025, n° 22/07268). Dès lors, le simple abandon des lieux ou l’envoi postal des clés n’emporte jamais résiliation amiable (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-14.359).
Dans cette affaire, les juges relèvent des actes positifs incompatibles avec le maintien du bail (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 23 octobre 2025, n° 22/07268). Le bailleur « a accepté les clés sans émettre ni protestation ni réserve » lors du départ (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 23 octobre 2025, n° 22/07268). Puis les locaux restitués le 15 mai 2019 ont été reloués dès le 24 mai 2019 (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 23 octobre 2025, n° 22/07268). Ainsi, « Ces circonstances caractérisent l’accord des parties pour mettre fin au bail du 24 février 2017 » (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 23 octobre 2025, n° 22/07268). Dès lors, « En présence d’un accord révocatoire tacite des parties », l’absence de congé devient inopérante (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 23 octobre 2025, n° 22/07268).
Toutefois, l’efficacité d’une résiliation amiable du bail commercial est subordonnée à une formalité protectrice des créanciers (article L. 143-2 du Code de commerce). Le fonds de commerce constitue en effet le gage des créanciers titulaires d’un nantissement ou d’un privilège (article L. 143-2 du Code de commerce). L’article L. 143-2 du Code de commerce impose au propriétaire poursuivant la résiliation de « notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits ». Surtout, le deuxième alinéa de l’article L. 143-2 du Code de commerce encadre directement l’accord de résiliation amiable conclu entre les parties. Ainsi, « La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification » selon l’article L. 143-2 du Code de commerce.
Cette notification imposée par l’article L. 143-2 du Code de commerce s’effectue « aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions ». Ce délai d’un mois permet aux créanciers inscrits de sauvegarder le bail qui supporte leur sûreté (Cass. 3e civ., 25 octobre 2018, n° 17-16.828). Par un arrêt du 25 octobre 2018, la Cour de cassation sanctionne l’omission de cette dénonciation obligatoire (Cass. 3e civ., 25 octobre 2018, n° 17-16.828). Le créancier « aurait pu payer l’arriéré de loyers » et « préserver le droit au bail » (Cass. 3e civ., 25 octobre 2018, n° 17-16.828). L’avocat du bailleur doit vérifier « que l’état des inscriptions sur le fonds de commerce émane du greffe » compétent (Cass. 3e civ., 25 octobre 2018, n° 17-16.828).
À défaut de résiliation amiable, le preneur cessant son activité peut céder son fonds de commerce (article L. 145-16 du Code de commerce). L’article L. 145-16 du Code de commerce répute non écrites « les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail » avec son fonds. Cependant, cette protection d’ordre public exige la transmission effective d’une clientèle réelle attachée au fonds cédé (article L. 145-16 du Code de commerce). Si le locataire a déjà arrêté son activité et perdu sa clientèle, l’opération constitue une cession de bail isolée (article L. 145-16 du Code de commerce). Or, les clauses interdisant la cession isolée du droit au bail sans le fonds demeurent pleinement valables (article L. 145-16 du Code de commerce).
Même lors d’une cession de fonds, le preneur doit respecter les clauses d’agrément et de forme du bail (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-17.567). La Cour rappelle que les parties « peuvent subordonner la cession du droit au bail » à l’accord écrit du bailleur (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-17.567). Face à une opposition abusive, « le preneur pouvant se faire autoriser par justice à passer outre un refus injustifié » (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-17.567). De même, la Cour valide « la clause qui imposait au locataire d’établir tout acte de cession » par acte authentique (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-23.372). Solliciter des avocats en cession de fonds de commerce à Paris évite l’inopposabilité de la cession au bailleur (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-23.372).
Enfin, le locataire partant à la retraite ou en invalidité bénéficie de la cession-déspécialisation prévue par l’article L. 145-51 du Code de commerce. Il signifie « à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail » (article L. 145-51 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-51 du Code de commerce, « le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat » ou de saisine du tribunal. En indivision, ce délai de deux mois exige « la signification à chacun d’entre eux du projet de cession » (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.964). Malgré « le maintien du loyer jusqu’au terme du bail », le déplafonnement reste invocable lors du renouvellement (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-25.849).
II. Les risques contentieux de la fermeture anticipée des locaux : obligation d’exploiter, clause résolutoire et perte du renouvellement
A. La cessation d’exploitation en cours de bail face à la clause résolutoire de l’article L. 145-41 et au maintien des loyers
Lorsqu’un preneur ferme son commerce en cours de bail sans accord amiable, il s’expose à des poursuites immédiates (article L. 145-41 du Code de commerce). L’arrêt d’exploitation soulève en effet la question de l’obligation d’exploiter les locaux pendant l’exécution du bail (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 28 novembre 2024, n° 22/08561). Certes, l’exploitation effective du fonds constitue d’abord une condition légale du droit au renouvellement du contrat (article L. 145-8 du Code de commerce). Toutefois, la plupart des baux commerciaux imposent expressément de maintenir les lieux en état d’exploitation permanente (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 28 novembre 2024, n° 22/08561). En présence d’une telle clause, la fermeture anticipée du magasin caractérise une inexécution contractuelle justifiant la résiliation (article 1741 du Code civil).
Face à cette fermeture, le bailleur sollicite la résiliation judiciaire (article 1741 du Code civil) ou vise la clause résolutoire (article L. 145-41 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, la clause résolutoire « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Ce texte d’ordre public précise que « Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » (article L. 145-41 du Code de commerce). L’arrêt parisien du 28 novembre 2024 illustre la rigueur de ce mécanisme (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 28 novembre 2024, n° 22/08561). Pour la cour, « la clause résolutoire doit viser un manquement à une stipulation expresse du bail » (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 28 novembre 2024, n° 22/08561).
En l’espèce, le bail stipulait que « le preneur maintiendra les lieux loués en état d’utilisation effective » (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 28 novembre 2024, n° 22/08561). Après la signification du commandement, la société locataire prétendait avoir repris une activité ponctuelle en soirée (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 28 novembre 2024, n° 22/08561). La cour d’appel écarte cet argument et définit les critères d’une véritable reprise d’activité commerciale (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 28 novembre 2024, n° 22/08561). Pour elle, « L’exploitation effective s’entend d’une exploitation réelle, constante et continue » hors ouverture apparente (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 28 novembre 2024, n° 22/08561). Sans reprise réelle dans le délai d’un mois suivant le commandement, la clause résolutoire est acquise (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 28 novembre 2024, n° 22/08561).
Néanmoins, le locataire visé par un commandement de reprendre l’activité dispose d’importants moyens de défense (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.360). Il peut d’abord solliciter des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire (article L. 145-41 du Code de commerce). Selon le deuxième alinéa de l’article L. 145-41 du Code de commerce, les juges « peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires ». Le 6 février 2025, la Cour de cassation censure l’arrêt ayant réservé ce texte aux impayés (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.360). Ainsi, « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement » (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.360).
Dans cet arrêt du 6 février 2025, l’acte délivré « visait simplement l’obligation de reprendre l’activité » commerciale (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.360). Ainsi, le preneur ayant fermé temporairement son fonds peut demander un délai judiciaire pour réorganiser ou céder son activité (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.360). Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 a modifié l’article L. 145-41 du Code de commerce pour les seuls commandements visant un impayé de loyers. Pour ces impayés, la suspension exige « la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (article L. 145-41 du Code de commerce). Pour un défaut d’exploitation sans dette locative, le juge apprécie librement l’octroi d’un délai selon le deuxième alinéa (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.360).
Ensuite, le preneur poursuivi pour fermeture des locaux doit contrôler le délai stipulé dans la clause résolutoire (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.334). L’article L. 145-15 du Code de commerce répute non écrits « les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec » à l’article L. 145-41. Le 6 novembre 2025, la troisième chambre civile invalide toute clause résolutoire prévoyant un délai inférieur à un mois (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.334). Cette clause « a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.454). En vertu de l’article L. 145-15, une telle stipulation est « réputée non écrite en son entier » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.454).
Enfin, une fois le bail terminé, la cessation d’activité n’exonère jamais le locataire d’une remise effective des clés (Cass. 3e civ., 14 novembre 2024, n° 23-16.539). Dès la fin du bail, le preneur doit « une indemnité d’occupation » et non un loyer (Cass. 3e civ., 7 septembre 2023, n° 21-14.279). Le 14 novembre 2024, elle casse un arrêt ayant rejeté cette indemnité au motif que l’exploitation avait cessé (Cass. 3e civ., 14 novembre 2024, n° 23-16.539). Les juges devaient vérifier « si les lieux avaient été effectivement libérés par la remise des clés à la bailleresse » (Cass. 3e civ., 14 novembre 2024, n° 23-16.539). Jusqu’à la restitution des clés, une indemnité d’occupation provisionnelle, éventuellement majorée selon le bail, reste due (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.069).
B. L’incidence de l’arrêt d’exploitation sur le droit au renouvellement du bail commercial et le refus sans indemnité d’éviction
Au-delà de la clause résolutoire, la cessation d’activité menace directement le droit au renouvellement du bail (article L. 145-8 du Code de commerce). Le statut des baux commerciaux protège uniquement un fonds de commerce réellement exploité dans les lieux loués (article L. 145-8 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-8 du Code de commerce, le renouvellement appartient au « propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux ». Le second alinéa de l’article L. 145-8 du Code de commerce fixe la période durant laquelle cette exploitation effective est contrôlée. Le fonds « doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années » précédentes (article L. 145-8 du Code de commerce).
L’article L. 145-8 du Code de commerce précise le terme de cette période triennale lorsque le bail commercial s’est prolongé tacitement. Ce terme vise « la date pour laquelle le congé a été donné » ou le trimestre suivant la demande (article L. 145-8 du Code de commerce). En cas d’arrêt d’exploitation durant cette période, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction (article L. 145-17 du Code de commerce). Toutefois, ce refus obéit à l’articulation stricte entre l’article L. 145-8 du Code de commerce et le formalisme de l’article L. 145-17 du Code de commerce. Selon l’article L. 145-17 du Code de commerce, le bailleur refuse le renouvellement sans indemnité « S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ».
Or, l’article L. 145-17 du Code de commerce subordonne le refus fondé sur la cessation d’exploitation à une mise en demeure préalable. Ce texte vise expressément « la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds » (article L. 145-17 du Code de commerce). Ce grief suppose que l’infraction se soit « poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure » (article L. 145-17 du Code de commerce). De plus, « Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire » et reproduire le texte (article L. 145-17 du Code de commerce). Dès lors, l’absence de mise en demeure préalable rend en principe le refus de renouvellement irrégulier (article L. 145-17 du Code de commerce).
Le 1er octobre 2026, la Cour de cassation délimite le champ d’application autonome de l’article L. 145-8 (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 24-21.463). Une cour d’appel avait validé un congé sans indemnité pour deux interruptions temporaires d’exploitation en 2014 et 2015 (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 24-21.463). La troisième chambre civile casse cet arrêt au visa combiné des articles L. 145-8 et L. 145-17 (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 24-21.463). Seul « un défaut d’exploitation définitif ou continu sur les trois années » précédentes relève du seul article L. 145-8 (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 24-21.463). En conséquence, une interruption temporaire d’activité durant les trois dernières années exige toujours une mise en demeure d’un mois (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 24-21.463).
À l’inverse, un arrêt total et continu d’activité pendant trois ans prive directement le preneur du renouvellement (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 24-21.463). Le locataire ne conserve alors son droit à indemnité d’éviction qu’en prouvant des « motifs légitimes » selon l’article L. 145-8 du Code de commerce. De tels motifs légitimes résultent notamment de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance (article L. 145-8 du Code de commerce). Par ailleurs, l’insertion d’une clause résolutoire dans un bail exclut toute qualification emphytéotique au profit du statut commercial (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-11.581). Solliciter un avocat en recouvrement de loyers à Paris permet d’auditer les preuves d’exploitation ou de non-exploitation sur la période triennale (article L. 145-8 du Code de commerce).
Enfin, lors d’une fin de bail liée à une cessation d’activité, les délais de prescription appellent une vigilance absolue (article L. 145-60 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-60 du Code de commerce, « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». La prescription biennale de l’indemnité d’éviction « court à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.579). Dès lors, « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.579). Sur demande du preneur, le refus éteint le bail « la veille du dernier jour du trimestre civil » suivant (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-12.012).
Une attention similaire s’impose lorsque le preneur exerce son droit d’option pour renoncer au renouvellement et fermer son fonds (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707). Par son arrêt du 16 mars 2023, la Cour distingue deux prescriptions pour l’indemnité d’occupation due par le locataire (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707). Pour l’occupation antérieure à l’option, « le délai de prescription biennale ne court qu’à compter » de l’information du bailleur (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707). Après l’option, le preneur doit « une indemnité d’occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707). Enfin, un congé du bailleur modifiant les clauses hors le prix constitue un refus de renouvellement avec indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-20.872).
Conclusion
En synthèse, la résiliation du bail commercial pour cessation d’activité exclut toute rupture unilatérale immédiate hors cas légaux (article L. 145-4 du Code de commerce). Selon l’article 1103 du Code civil et l’article L. 145-4 du Code de commerce, l’arrêt d’exploitation n’autorise un congé qu’à l’échéance triennale avec six mois de préavis. Tout congé délivré pour une date anticipée est reporté à l’échéance suivante, laissant les loyers dus malgré une relocation (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-14.359). Seuls la retraite, l’invalidité ou le décès permettent de donner congé à tout moment avec un préavis de six mois (article L. 145-4 du Code de commerce). Hors ces exceptions, le preneur doit négocier une résiliation amiable (article 1193 du Code civil) ou céder son fonds (article L. 145-16 du Code de commerce).
Par ailleurs, toute résiliation amiable doit être notifiée aux créanciers inscrits et ne devient définitive qu’après un mois selon l’article L. 143-2 du Code de commerce. Faute d’accord révocatoire du bailleur, fermer les locaux en cours de bail expose à la clause résolutoire (article L. 145-41 du Code de commerce). Même en cas de suspension judiciaire de cette clause, l’indemnité d’occupation court jusqu’à la remise des clés (Cass. 3e civ., 14 novembre 2024, n° 23-16.539). Enfin, un défaut d’exploitation définitif ou continu sur trois ans prive le locataire du renouvellement sans indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 24-21.463). L’anticipation du calendrier triennal et l’audit du bail demeurent ainsi essentiels pour sécuriser toute fermeture d’établissement commercial (article L. 145-8 du Code de commerce).