Le locataire ne paie plus son loyer depuis plusieurs mois et le bailleur se tourne vers vous : lettre recommandée, décompte de plusieurs milliers d’euros, menace d’assignation. Vous aviez signé un acte de cautionnement au début du bail, parfois plusieurs années auparavant, et vous vous demandez si cet engagement court toujours. La question « caution loyer impayé, suis-je encore engagé » revient sans cesse parce que la réponse dépend de quatre éléments concrets : ce que l’acte signé couvre exactement, qu’il soit solidaire ou simple ; la durée pour laquelle vous vous êtes engagé et le sort du bail reconduit ; les informations que le bailleur devait vous adresser chaque année ; et les moyens de sortir du cautionnement quand le bailleur tarde à agir. Cet article explique, textes et décisions en main, dans quels cas la caution d’un loyer impayé doit payer, quand elle peut refuser, et comment agir, que vous soyez le garant appelé en paiement ou le bailleur qui veut sécuriser son recours. Sont analysés successivement le périmètre de l’engagement et son extinction, puis les démarches pratiques pour limiter la facture et se faire rembourser.
I. Loyer impayé : dans quels cas la caution reste-t-elle tenue de payer ?
A. Caution solidaire ou simple : ce que l’acte signé couvre vraiment
Le point de départ est l’acte que vous avez signé. Aux termes de l’article 2288 du Code civil, « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu. » (article 2288 du Code civil sur Légifrance). Tout le contentieux des loyers impayés part de ce contrat : sans acte valable, pas d’obligation de payer à la place du locataire, et avec un acte limité, pas un euro au-delà de ses limites.
La première vérification porte sur la nature de l’engagement. L’article 2290 du Code civil dispose : « Le cautionnement est simple ou solidaire. La solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous. » (article 2290 du Code civil sur Légifrance). La caution simple peut exiger que le bailleur poursuive d’abord le locataire : c’est le bénéfice de discussion, que l’article 2305 du Code civil définit ainsi : « Le bénéfice de discussion permet à la caution d’obliger le créancier à poursuivre d’abord le débiteur principal. Ne peut se prévaloir de ce bénéfice ni la caution tenue solidairement avec le débiteur, ni celle qui a renoncé à ce bénéfice, non plus que la caution judiciaire. » (article 2305 du Code civil sur Légifrance). La caution solidaire, elle, peut être poursuivie en même temps que le locataire, voire avant lui. Quand plusieurs personnes se sont portées cautions de la même dette, chacune est tenue pour le tout, mais celle qui est poursuivie peut opposer le bénéfice de division : « Lorsque plusieurs personnes se sont portées cautions de la même dette, elles sont chacune tenues pour le tout. Néanmoins, celle qui est poursuivie peut opposer au créancier le bénéfice de division. Le créancier est alors tenu de diviser ses poursuites et ne peut lui réclamer que sa part de la dette. Ne peuvent se prévaloir du bénéfice de division les cautions solidaires entre elles, ni les cautions qui ont renoncé à ce bénéfice. » (article 2306 du Code civil sur Légifrance). Concrètement, si vous vous êtes porté caution avec le frère du locataire et que l’acte ne prévoit pas la solidarité entre vous, chacun ne doit que sa part une fois la division demandée.
La deuxième vérification porte sur le montant. Le cautionnement ne peut pas dépasser la dette du locataire : « Le cautionnement ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur ni être contracté sous des conditions plus onéreuses, sous peine d’être réduit à la mesure de l’obligation garantie. Il peut être contracté pour une partie de la dette seulement et sous des conditions moins onéreuses. » (article 2296 du Code civil sur Légifrance). Un acte qui plafonne l’engagement à douze mois de loyers ou à une somme déterminée limite strictement ce que le bailleur peut réclamer. Par défaut, en revanche, l’assiette est large : « Sauf clause contraire, le cautionnement s’étend aux intérêts et autres accessoires de l’obligation garantie, ainsi qu’aux frais de la première demande, et à tous ceux postérieurs à la dénonciation qui en est faite à la caution. » (article 2295 du Code civil sur Légifrance). Les frais de procédure engagés après que le bailleur vous a dénoncé les poursuites peuvent donc s’ajouter aux loyers, sauf plafond convenu dans l’acte.
La troisième vérification, décisive en pratique, porte sur les mentions de l’acte. Pour les baux d’habitation, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 impose un formalisme strict : « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. » (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance). La mention exigée est celle de l’article 2297 du Code civil : « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices. » (article 2297 du Code civil sur Légifrance). Un acte sans montant en toutes lettres et en chiffres, sans renonciation expresse aux bénéfices de discussion et de division alors que le bailleur vous traite comme une caution solidaire, ou sans remise d’un exemplaire du bail, encourt la nullité.
La cour d’appel de Pau a illustré ce contrôle de forme dans un arrêt du 15 avril 2025 (RG 24/00475), rendu dans un litige où la caution contestait la validité et l’étendue de son engagement pour des loyers impayés. La cour rappelle d’abord la version de l’article 22-1 applicable à l’acte litigieux, signé avant l’ordonnance du 15 septembre 2021 : « lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. » (arrêt de la cour d’appel de Pau du 15 avril 2025 sur courdecassation.fr). Puis elle vérifie l’acte point par point : montant du loyer et modalités de révision indiqués, mention manuscrite complète par laquelle la caution déclare connaître la nature et l’étendue de son obligation, reproduction du texte sur la résiliation. La contestation, imprécise sur les mentions qui manqueraient, est écartée. Surtout, la cour tranche la question de l’indemnité d’occupation réclamée après la résiliation du bail : la mention manuscrite visait les « indemnités » dues en vertu du contrat de location, de sorte que l’indemnité d’occupation postérieure entre dans l’assiette garantie. La leçon est symétrique : le bailleur ne récupère l’indemnité d’occupation contre la caution que si l’acte la mentionne, et la caution ne doit que ce que l’acte dit, au mot près.
B. Bail reconduit ou renouvelé : la caution doit-elle les loyers des années suivantes ?
C’est la question qui fait basculer les dossiers de plusieurs années d’impayés. Vous vous êtes porté caution en 2018 pour un bail de trois ans ; le locataire ne paie plus depuis 2024, après plusieurs reconductions tacites. Devez-vous six ans de loyers ou seulement ceux du bail initial ? La Cour de cassation a tranché ce cas de figure dans un arrêt de principe du 4 octobre 2000 (pourvoi n° 97-21.356, publié au Bulletin). Une bailleresse poursuivait la caution d’un bail d’habitation consenti pour trois ans et reconduit tacitement à plusieurs reprises. La cour d’appel avait condamné la caution au motif qu’elle avait signé un bail prévoyant son renouvellement « dans les conditions légales » et qu’elle n’avait pas résilié son engagement. Cassation : « Vu l’article 2015 du Code civil, ensemble l’article 10, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 » puis « Attendu cependant que si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions légales, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé ; qu’en étendant les obligations de la caution au-delà du contrat initial en l’absence de toute mention à l’acte précisant l’extension du cautionnement dans une telle éventualité, la cour d’appel a violé les textes susvisés » (arrêt de la première chambre civile du 4 octobre 2000 sur courdecassation.fr).
Le principe est donc clair : sans clause expresse d’extension à la reconduction ou au renouvellement, la caution d’un bail à durée déterminée n’est pas tenue des loyers dus au titre des périodes postérieures au contrat initial. Le droit en vigueur reprend la même exigence à l’article 2294 du Code civil : « Le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. » (article 2294 du Code civil sur Légifrance). Pour le bailleur, la parade se prépare dès la signature : faire figurer dans l’acte une mention expresse couvrant les périodes de reconduction tacite et de renouvellement, avec un plafond et une durée compatibles avec l’article 22-1. Pour la caution, la vérification est inverse : si l’acte ne dit rien de la reconduction, les loyers des années reconduites ne peuvent pas lui être réclamés.
Reste le cas du cautionnement sans indication de durée, fréquent quand l’acte ne précise ni terme ni plafond temporel. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ouvre alors une porte de sortie : « Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. » (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance). La résiliation se notifie au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, et elle prend effet au terme du bail en cours à la date de la notification : les loyers dus jusqu’à cette échéance restent garantis, ceux des périodes suivantes ne le sont plus. Une caution qui apprend l’impayé en cours de bail reconduit a donc intérêt à notifier sans attendre : chaque renouvellement qui passe sans notification prolonge la garantie.
Deux garde-fous protègent encore la caution. D’abord l’information annuelle : « Le créancier professionnel est tenu, avant le 31 mars de chaque année et à ses frais, de faire connaître à toute caution personne physique le montant du principal de la dette, des intérêts et autres accessoires restant dus au 31 décembre de l’année précédente au titre de l’obligation garantie, sous peine de déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus depuis la date de la précédente information et jusqu’à celle de la communication de la nouvelle information. » Le même texte oblige le créancier professionnel « de rappeler à la caution personne physique le terme de son engagement ou, si le cautionnement est à durée indéterminée, sa faculté de résiliation à tout moment et les conditions dans lesquelles celle-ci peut être exercée », sous la même sanction (article 2302 du Code civil sur Légifrance). Un bailleur professionnel, notamment une société de gestion ou un bailleur personne morale, qui n’adresse jamais ce récapitulatif perd la garantie des intérêts et pénalités échus entre deux informations, et sa caution conserve le rappel écrit de sa faculté de résiliation. Ensuite, le décès de la caution éteint la garantie pour l’avenir : « Les héritiers de la caution ne sont tenus que des dettes nées avant le décès. Toute clause contraire est réputée non écrite. » (article 2317 du Code civil sur Légifrance). Les loyers nés après le décès ne se transmettent pas aux héritiers, même si l’acte prétendait le contraire.
II. Caution d’un locataire en impayé : comment sortir du cautionnement et limiter la facture ?
A. Résilier, contester, faire constater la déchéance : les trois leviers du garant
Le premier levier est la résiliation unilatérale quand l’acte ne comporte aucune durée. La lettre de résiliation, adressée en recommandé avec accusé de réception au bailleur ou à son gestionnaire, doit identifier le bail garanti, rappeler la date de l’acte de cautionnement et indiquer que la résiliation est exercée sur le fondement de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ses effets sont datés par la loi elle-même : la résiliation prend effet au terme du contrat de location en cours au jour où le bailleur reçoit la notification, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Les loyers et accessoires nés avant cette échéance restent dus par la caution dans la limite de l’acte ; les loyers des périodes suivantes ne lui sont plus opposables. Quand le bail vient d’être reconduit pour trois ans et que la notification arrive en début de période, la garantie court donc jusqu’au terme de cette période de trois ans : notifier tôt ne raccourcit pas le délai légal, mais fige la sortie et évite de couvrir la reconduction suivante. La résiliation est sans effet rétroactif et ne dispense pas de payer l’arriéré né avant son effet.
Le deuxième levier est la contestation du montant réclamé. La caution peut opposer au bailleur toutes les exceptions inhérentes à la dette du locataire : « La caution peut opposer au créancier toutes les exceptions, personnelles ou inhérentes à la dette, qui appartiennent au débiteur, sous réserve des dispositions du deuxième alinéa de l’article 2293. Toutefois la caution ne peut se prévaloir des mesures légales ou judiciaires dont bénéficie le débiteur en conséquence de sa défaillance, sauf disposition spéciale contraire. » (article 2298 du Code civil sur Légifrance). Concrètement, les sommes déjà payées par le locataire, les charges régularisées à la baisse, les erreurs de décompte mois par mois ou les loyers prescrits peuvent être retranchés de la demande dirigée contre la caution. En revanche, les délais de paiement accordés au locataire par le juge ou les mesures sociales dont il bénéficie ne profitent pas automatiquement à la caution. Chaque ligne du décompte doit donc être rapprochée des quittances, des avis d’échéance et du bail : un décompte global non détaillé se discute ligne à ligne, et les accessoires non couverts par l’acte se contestent sur le fondement de l’article 2295.
Le troisième levier est la sanction des manquements du bailleur à ses propres obligations. Quand le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel était, dès sa conclusion, manifestement disproportionné par rapport à ses revenus et à son patrimoine, « il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s’engager à cette date » (article 2300 du Code civil sur Légifrance). La disproportion s’apprécie au jour de la signature, pièces de revenus et de patrimoine à l’appui, et elle réduit l’engagement au lieu de l’annuler. Par ailleurs, le créancier professionnel « est tenu de mettre en garde la caution personne physique lorsque l’engagement du débiteur principal est inadapté aux capacités financières de ce dernier. A défaut, le créancier est déchu de son droit contre la caution à hauteur du préjudice subi par celle-ci. » (article 2299 du Code civil sur Légifrance). Une caution aux revenus modestes, engagée pour un loyer que le locataire ne pouvait manifestement pas assumer et sans aucune alerte du bailleur professionnel, dispose là d’un moyen de fond qui diminue directement la condamnation.
Le calendrier de la procédure offre deux protections supplémentaires, souvent ignorées des garants. D’abord, la clause de résiliation de plein droit du bail pour loyers impayés ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, et ce commandement doit mentionner, à peine de nullité, le délai de six semaines laissé au locataire, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette et les avertissements et aides prévus par la loi (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Ensuite, quand les loyers sont garantis par un cautionnement, « le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. » (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Une caution qui reçoit le commandement deux mois après le locataire, ou qui ne le reçoit jamais, ne doit ni pénalités ni intérêts de retard. Enfin, pour les baux consentis par un bailleur personne physique ou une société civile familiale, le commissaire de justice signale à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives les commandements visant un locataire en impayé depuis deux mois sans interruption ou dont la dette équivaut à deux fois le loyer mensuel hors charges, ce qui déclenche un diagnostic social et financier (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Ce signalement ne fait pas disparaître la dette, mais il ouvre la voie aux aides et aux délais qui, en pratique, réduisent l’exposition finale de la caution. Côté bailleur, ces contraintes de calendrier expliquent pourquoi le locataire qui ne paie pas son loyer doit être poursuivi vite et dans les formes : chaque semaine perdue avant le commandement et chaque notification omise à la caution amputent le recouvrement, et un dossier mené dans les délais conserve au contraire l’intégralité des pénalités et des intérêts contre le garant.
B. Après paiement : se faire rembourser par le locataire et agir à Paris et en Île-de-France
La caution qui a payé à la place du locataire n’a pas vocation à supporter définitivement la dette. L’article 2308 du Code civil lui ouvre un recours personnel : « La caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle. Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l’alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation. » (article 2308 du Code civil sur Légifrance). Trois réflexes en découlent. D’abord, dénoncer au locataire, par écrit, les poursuites et chaque paiement effectué : sans cette dénonciation, les frais engagés pour payer ne sont pas restituables et le recours sur les intérêts reste fragile. Ensuite, conserver les preuves de chaque versement, les décomptes du bailleur et les courriers échangés : c’est ce dossier qui fondera l’assignation en remboursement si le locataire ne rembourse pas à l’amiable. Enfin, faire reconnaître la dette par écrit par le locataire quand c’est possible, car « La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. » (article 2240 du Code civil sur Légifrance). Une reconnaissance de dette signée par le locataire relance le compteur et sécurise le recours de la caution qui a payé.
Ce recours se prescrit par cinq ans : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » (article 2224 du Code civil sur Légifrance). Le point de départ court du jour où la caution a payé et connu le montant de son recours, sans attendre l’issue de la procédure d’expulsion du locataire. Une caution qui a réglé l’arriéré en 2021 puis laissé passer les années sans agir s’expose à voir son recours déclaré prescrit : la mise en demeure au locataire, suivie d’une assignation devant le tribunal judiciaire, interrompt la prescription et fige les intérêts qui courent de plein droit depuis le paiement.
À Paris et en Île-de-France, le contentieux suit un chemin balisé qu’il faut respecter dans l’ordre. La mise en demeure préalable, adressée en recommandé avec accusé de réception avec le décompte détaillé et la copie de l’acte de cautionnement, reste l’acte qui ouvre la négociation et prouve la persistance de l’impayé. Si le locataire est toujours dans les lieux, le bailleur doit articuler la procédure de résiliation du bail et l’action en paiement contre le locataire et la caution, en respectant le commandement de payer, sa signification à la caution dans les quinze jours et le signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives lorsque la dette atteint le seuil légal. Le diagnostic social et financier établi dans ce cadre, les aides du fonds de solidarité pour le logement et les délais de paiement sollicités devant le juge modifient le calendrier mais n’éteignent pas la dette de la caution : ils se gèrent en parallèle de l’action contre le garant, pas à sa place. Pour préparer utilement l’audience parisienne, le dossier doit contenir l’acte de cautionnement complet avec sa mention manuscrite, l’exemplaire du bail remis à la caution, les informations annuelles adressées chaque année avant le 31 mars, les commandements avec leurs dates de signification au locataire puis à la caution, et le tableau des paiements imputés en priorité sur le principal pendant les périodes sans information. Un bailleur qui produit ce dossier complet obtient la condamnation solidaire du locataire et de la caution ; une caution qui démontre l’absence de mention, le défaut d’information annuelle ou la signification tardive du commandement fait réduire la demande à due proportion.
Deux prolongements utiles existent sur ce site pour les dossiers voisins : le bailleur qui veut contraindre un garant récalcitrant trouvera la méthode de la mise en demeure et de l’assignation conjointe dans l’article consacré au garant d’un loyer impayé contraint de payer en 2026, et la caution qui veut discuter le montant ou les fondements de l’appel en garantie consultera l’article consacré à la caution appelée à payer et à ses moyens de contestation. Le présent article couvre le chaînon manquant entre ces deux démarches : la durée de l’engagement, la sortie du cautionnement et le recours après paiement.
Conclusion
La caution d’un loyer impayé n’est ni automatiquement tenue de tout payer, ni automatiquement libérée : elle doit exactement ce que son acte promet, pour la période qu’il couvre, sous réserve des protections que la loi attache à sa qualité de personne physique. Quatre réflexes résument l’essentiel. Relire l’acte au mot près : montant en toutes lettres et en chiffres, mention manuscrite, solidarité ou division, plafond, durée et extension éventuelle à la reconduction. Vérifier la période : sans clause expresse, les loyers des baux reconduits ou renouvelés ne sont pas dus, et un cautionnement sans durée se résilie par notification avec effet au terme du bail en cours. Contrôler les obligations du bailleur : information annuelle avant le 31 mars, signification du commandement à la caution dans les quinze jours, disproportion et mise en garde pour les créanciers professionnels. Enfin, après paiement, dénoncer les poursuites au locataire, faire reconnaître la dette par écrit et agir dans les cinq ans pour se faire rembourser. Menée dans cet ordre, la défense de la caution comme l’action du bailleur cessent d’être un bras de fer incertain pour devenir une suite de vérifications datées, chiffrées et prouvées par écrit.