Un loyer qui n’arrive plus, puis deux, puis un silence du locataire : la question « loyer impayé, que faire » arrive en tête des saisies réelles des internautes, devant les formulations juridiques savantes. Le propriétaire bailleur veut savoir dans quel ordre agir, quel acte faire signifier en premier, comment éviter de perdre des mois pour un vice de procédure, et à quel moment le juge prononce vraiment la résiliation du bail puis l’expulsion. À Paris et en Île-de-France, où les loyers représentent une part lourde du budget et où les audiences du juge des contentieux de la protection sont chargées, une erreur sur le premier acte coûte souvent un renvoi de plusieurs mois.
Cet article décrit la chaîne complète, telle qu’elle résulte des textes et de jugements récents rendus en matière de baux d’habitation : le commandement de payer qui vise la clause résolutoire, l’assignation devant le juge, les délais de grâce que le locataire peut solliciter, le jugement qui constate la résiliation et ordonne l’expulsion, puis l’exécution avec le sursis hivernal. Chaque étape indique les pièces à réunir et les pièges à éviter, avec une section consacrée aux particularités parisiennes. Les chiffres et les délais cités reprennent exactement les textes lus pour cet article et les motifs des décisions citées, liens officiels à l’appui.
I. Loyer impayé : que faire quand le locataire ne paie plus
Le réflexe utile consiste à traiter l’impayé comme un dossier contentieux dès le premier mois : relance écrite conservée, décompte précis des sommes dues, vérification du bail et de la clause résolutoire, puis acte de commissaire de justice. Le locataire reste tenu de son obligation essentielle, rappelée par le Code civil : « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » (article 1728 du Code civil). Celui qui réclame le paiement doit donc être en mesure de prouver sa créance, tandis que le locataire qui prétend avoir payé doit justifier son paiement : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » (article 1353 du Code civil). Concrètement, le bailleur constitue dès le départ un dossier avec le bail signé, l’état des lieux d’entrée, les quittances et avis d’échéance, les relevés de versements, les échanges écrits avec le locataire et, le cas échéant, l’acte de cautionnement ou le contrat d’assurance contre les impayés. Ce dossier servira à chaque étape, du commandement jusqu’à l’audience.
A. Loyer impayé et commandement de payer visant la clause résolutoire : mentions et pièges
La clause résolutoire insérée dans la plupart des baux d’habitation permet au bailleur de demander au juge de constater la résiliation du bail en cas d’impayé, sans avoir à démontrer une faute d’une gravité particulière. Le Code civil encadre ce mécanisme : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. » (article 1225 du Code civil). La première vérification porte donc sur le bail lui-même : la clause vise-t-elle expressément le défaut de paiement du loyer et des charges ? Si le bail ne contient aucune clause résolutoire, ou si elle est rédigée en termes vagues, la voie de la résiliation judiciaire reste ouverte, comme le montre un jugement récent où le bailleur demandait à titre principal de constater la résiliation en vertu du commandement et, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire aux torts du locataire (tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, 14 août 2026, RG 25/02649). Autrement dit, l’absence de clause ne prive pas le bailleur de tout recours, mais elle change le fondement de la demande et rend l’issue plus dépendante de l’appréciation du juge.
Le commandement de payer est l’acte qui déclenche la procédure. Il est signifié par un commissaire de justice et doit mentionner expressément la clause résolutoire, car « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » (article 1225 du Code civil). Un commandement qui omet cette mention, qui vise un montant fantaisiste ou qui n’est pas signifié régulièrement expose le bailleur à voir sa demande rejetée. Les jugements récents montrent le niveau de précision attendu : dans une affaire jugée en mars 2026, le bailleur avait fait signifier « un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.362,84 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés » (tribunal de proximité du Raincy, 23 mars 2026, RG 25/05461). Dans une autre affaire, le bailleur sollicitait du juge de « constater le 4 novembre 2024 la résiliation du bail » « en vertu du commandement de payer visant la clause résolutoire notifié au locataire le 4 septembre 2024 » (tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, 14 août 2026, RG 25/02649). Dans ces deux affaires lues pour cet article, l’intervalle entre le commandement et la date de résiliation invoquée devant le juge est d’environ deux mois : commandement du 6 septembre 2024 et résiliation invoquée au 7 novembre 2024 dans la première affaire (tribunal de proximité du Raincy, 23 mars 2026, RG 25/05461), commandement du 4 septembre 2024 et résiliation invoquée au 4 novembre 2024 dans la seconde (tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, 14 août 2026, RG 25/02649). Le bailleur a donc intérêt à laisser le délai indiqué dans l’acte courir sans paiement avant de saisir le juge, et à vérifier que le décompte joint au commandement distingue le loyer, les charges et les éventuels frais, mois par mois, afin que le juge puisse contrôler les sommes réclamées.
Trois pièges reviennent devant les tribunaux. Le premier est le paiement partiel : un locataire qui verse une partie de l’arriéré après le commandement complique le dossier, car le juge examine les sommes restant dues à la date où il statue et peut tenir compte des efforts de paiement pour accorder des délais. Le deuxième est la compensation invoquée par le locataire, qui oppose au bailleur des manquements comme des désordres non réparés ou des charges indues ; le bailleur avisé joint à son dossier les justificatifs de charges, les factures d’entretien et les réponses apportées aux réclamations du locataire. Le troisième est l’irrégularité de la signification, par exemple un acte remis à une adresse qui n’est plus celle du logement loué ou un destinataire mal désigné en cas de colocation ou de couple marié : chaque colocataire ou époux doit recevoir l’acte. Une vérification minutieuse de l’état civil des occupants et de l’adresse de signification, avant de mandater le commissaire de justice, évite une nullité qui renvoie le dossier au point de départ.
B. Loyer impayé : que faire contre le garant et l’assurance loyers impayés
Quand le locataire ne paie plus, le bailleur qui dispose d’une caution personnelle ou d’une garantie institutionnelle ne doit pas attendre l’audience pour activer ces protections. La mise en jeu du garant commence par une mise en demeure écrite, avec le décompte détaillé des sommes dues et la copie du commandement de payer délivré au locataire. Sur le plan probatoire, la règle est la même que pour le locataire : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » (article 1353 du Code civil). Le bailleur réunit donc l’acte de cautionnement signé, la pièce justifiant que la caution a été informée comme le contrat l’exige, et l’historique complet des paiements et relances. Si la caution est une garantie Visale, la déclaration de l’impayé s’effectue sur l’espace dédié du garant, dans les conditions prévues au contrat de garantie, en joignant le bail, le décompte et les actes déjà signifiés. Plus la déclaration est précoce et documentée, plus la prise en charge a des chances d’être rapide, et le dossier constitué servira aussi devant le juge pour démontrer le montant exact de la dette.
Le bailleur assuré contre les loyers impayés suit la même logique avec son assureur : déclaration du sinistre avec le dossier complet, respect des obligations du contrat comme la sélection du locataire sur pièces justificatives et le suivi des démarches de recouvrement, puis transmission de chaque nouvel acte de procédure. Les contrats d’assurance de recouvrement des loyers impayés conditionnent la garantie au respect de ces étapes, et un commandement tardif ou une assignation lancée sans prévenir l’assureur peut fournir un motif de réduction de la prise en charge. En pratique, le calendrier recommandé consiste à relancer par écrit dès le premier mois, à mandater le commissaire de justice pour le commandement au deuxième mois d’impayé persistant, à déclarer en parallèle le sinistre au garant et à l’assureur, puis à préparer l’assignation. Chaque courrier part en recommandé ou par acte, avec conservation des preuves de dépôt et de réception, car le juge contrôle la réalité des démarches et le locataire ne manque pas de contester les montants. Les intérêts de retard courent dans ce cadre « à compter de la mise en demeure » et « consistent dans l’intérêt au taux légal », sans que le bailleur ait à justifier d’une perte particulière (article 1231-6 du Code civil), ce qui rend la date de la première mise en demeure décisive pour le calcul final.
Parallèlement, le bailleur examine les aides et les dispositifs qui peuvent débloquer la situation sans procès. Le locataire de bonne foi confronté à une difficulté passagère peut solliciter des aides au logement, un plan d’apurement avec le bailleur, ou l’intervention des services sociaux et du fonds de solidarité pour le logement. Un échéancier écrit, signé par les deux parties, avec des mensualités précises et une clause prévoyant la reprise de la procédure en cas de non-respect, vaut mieux qu’un accord verbal dont chacun donnera ensuite une version différente. Mais l’échéancier amiable ne suspend pas à lui seul les effets du commandement déjà délivré : si le bailleur veut sécuriser l’accord, il le fait constater ou, à tout le moins, il conserve tous les actes déjà accomplis et reste attentif aux délais de procédure. L’erreur fréquente consiste à accorder des délais oraux répétés pendant six mois, puis à découvrir que le dossier s’est affaibli et que l’arriéré a doublé. Un calendrier écrit, des actes conservés et une date butoir claire protègent les deux parties.
II. Expulsion d’un locataire qui ne paie pas : procédure et délais devant le juge
Quand l’impayé persiste malgré le commandement, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection du lieu de situation de l’immeuble. La demande tend à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, à obtenir la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré et d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, et à ordonner l’expulsion à défaut de départ volontaire. L’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département dans un délai suffisant avant l’audience : dans l’affaire jugée au Raincy, le jugement relève que « Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience » (tribunal de proximité du Raincy, 23 mars 2026, RG 25/05461). Le bailleur qui néglige cette notification s’expose à un renvoi, et le dossier doit donc intégrer la preuve de cette formalité, avec l’accusé de réception et le calcul du délai de six semaines entre la notification et la date d’audience.
A. Audience et jugement : résiliation, délais de grâce et indemnité d’occupation
À l’audience, le juge vérifie la régularité du commandement, l’exactitude du décompte et la situation respective des parties. Si la clause résolutoire est acquise, il constate la résiliation du bail à la date d’effet résultant de la procédure, condamne le locataire au paiement des loyers et charges échus avec les intérêts au taux légal, et fixe une indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des locaux. Dans l’affaire du Raincy, le bailleur demandait ainsi de condamner la locataire « à payer à la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation, correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise » (tribunal de proximité du Raincy, 23 mars 2026, RG 25/05461). Le bailleur réclame donc, outre l’arriéré arrêté à une date précise avec intérêts « à compter du 6 septembre 2024 » dans cette affaire, l’indemnité courante jusqu’au départ réel, ce qui suppose un décompte actualisé au jour de l’audience. Les intérêts de retard eux-mêmes « consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure » (article 1231-6 du Code civil), d’où l’importance de la date du premier acte.
Le moment décisif de l’audience est souvent la demande de délais de grâce formée par le locataire. Le juge dispose d’un pouvoir exprès : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » (article 1343-5 du Code civil). Pendant le délai ainsi accordé, la protection du locataire est forte, car « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » (article 1343-5 du Code civil). La Cour de cassation a validé le mécanisme selon lequel le juge constate que la clause est acquise tout en suspendant ses effets : « la cour d’appel a pu, sans contradiction, constater que la clause résolutoire qui était acquise devait voir ses effets suspendus pendant le délai accordé pour apurer sa dette et dire que la clause serait réputée ne pas avoir joué en cas de paiement dans le délai » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 mars 2009, n° 08-14.557). Pour le bailleur, l’enjeu est donc de démontrer que le locataire n’a ni la capacité ni la volonté de respecter un échéancier : reprise ou non du paiement du loyer courant, montant de l’arriéré au jour de l’audience, revenus et charges du ménage, aides mobilisables, comportement pendant la procédure. Pour le locataire, l’enjeu symétrique consiste à prouver la reprise du paiement du loyer courant, à proposer un échéancier réaliste adossé à des revenus et à produire les pièces qui l’étayent. Dans l’affaire de Thonon, le juge, saisi d’une demande principale en constat de la clause et subsidiaire en résiliation judiciaire, a finalement débouté le bailleur de sa demande principale et « PRONONCE à la date du 14 août 2026, la résiliation judiciaire du contrat de location », ce qui illustre que le juge choisit le fondement et la date de la résiliation en fonction des pièces et des circonstances (tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, 14 août 2026, RG 25/02649).
B. Expulsion à Paris : trêve hivernale, préfet et sortie des lieux en Île-de-France
Le jugement qui prononce l’expulsion ne permet pas de faire sortir le locataire par ses propres moyens. La loi impose un cadre strict : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » (article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution). Le commissaire de justice signifie donc d’abord un commandement de quitter les lieux, puis, à défaut de départ, engage la procédure d’expulsion avec le concours de la force publique, sous le contrôle du préfet. À l’expiration du délai qui suit ce commandement de quitter, le bailleur qui se heurte au maintien dans les lieux demande le concours de la force publique ; si ce concours est refusé ou différé, une demande d’indemnisation de l’État peut être envisagée selon les conditions légales, ce qui suppose de conserver chaque pièce de la procédure d’exécution. Ici encore, la règle d’or est documentaire : jugement signifié, commandement de quitter signifié, procès-verbaux de tentative d’exécution, courriers au préfet et réponses reçues.
Deux protections légales du locataire encadrent cette phase et le bailleur parisien doit les intégrer dans son calendrier. D’abord, l’expulsion d’un logement habité ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après le commandement de quitter : « elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 » (article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution). Ce délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux s’ajoute donc à toute la phase antérieure, et le juge peut l’augmenter ou le réduire selon les circonstances prévues par les textes. Ensuite, le sursis hivernal interdit toute exécution pendant la période froide : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » (article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution). Un bailleur qui obtient son jugement au printemps et tarde à faire signifier le commandement de quitter peut ainsi voir l’expulsion reportée au 1er avril suivant ; à l’inverse, un jugement obtenu tôt et exécuté avec diligence permet de sortir des lieux avant le 1er novembre. Le calendrier procédural est donc un levier aussi important que le fond du dossier.
À Paris et en Île-de-France, plusieurs particularités pratiques méritent l’attention. La demande est portée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, juridiction dont l’encombrement impose un dossier complet dès la première audience : décompte actualisé, bail, commandement, preuve de la notification au représentant de l’État dans le département, échanges avec le locataire et pièces sur le garant. La question du relogement y est examinée avec une attention soutenue, compte tenu de la tension du marché locatif parisien, et le juge interroge souvent les parties sur les démarches accomplies, les aides sollicitées et les propositions d’échéancier. Le bailleur parisien prépare donc, avant l’audience, un tableau précis des sommes dues mois par mois distinguant loyers, charges et indemnités, la liste des relances et des actes avec leurs dates, les justificatifs de charges récupérables conformes à la réglementation, et les éléments sur la situation du locataire dont il dispose. Après le jugement, la signification rapide du commandement de quitter les lieux, puis le suivi rapproché du commissaire de justice et des services préfectoraux, conditionnent le respect du calendrier et évitent de basculer dans la période de sursis hivernal. Enfin, la remise des clés donne lieu à un état des lieux de sortie contradictoire et à la restitution du dépôt de garantie dans les conditions légales, déduction faite des sommes justifiées : clore proprement la sortie évite un second litige après celui de l’expulsion, et l’indemnité d’occupation fixée par le jugement court jusqu’à la libération effective, constatée par la remise des clés ou par procès-verbal.
Conclusion
Face à un loyer impayé, le propriétaire qui agit vite et dans l’ordre maximise ses chances : dossier probatoire constitué dès le premier mois avec le bail et le décompte exact, commandement de payer visant expressément la clause résolutoire, activation immédiate du garant et de l’assurance, assignation avec notification au représentant de l’État dans le département, puis audience préparée avec un décompte actualisé et des éléments concrets sur la capacité de paiement du locataire. Les textes applicables donnent au juge des pouvoirs étendus, du report ou de l’échelonnement du paiement dans la limite de deux ans avec suspension des poursuites jusqu’à la suspension des effets de la clause résolutoire en cas de respect de l’échéancier, et l’exécution du jugement reste encadrée par le commandement de quitter les lieux, le délai de deux mois qui le suit et le sursis du 1er novembre au 31 mars. À Paris, où chaque mois d’impayé pèse lourd et où les audiences exigent des dossiers complets, la rigueur documentaire fait la différence entre une procédure qui aboutit et un dossier renvoyé. Le bailleur qui suit cette chaîne sans attendre transforme une situation subie en un dossier maîtrisé, du premier impayé jusqu’à la libération des lieux.