À Paris, un loyer supérieur au plafond peut coûter cher au bailleur bien après la signature du bail, et le temps presse des deux côtés : l’arrêté qui fixe les loyers de référence pour 2026 entre en vigueur le 1er juillet 2026 et reste valable jusqu’au 24 novembre 2026, date de fin de l’expérimentation. Pendant cette fenêtre, deux voies coexistent et se cumulent : le préfet peut mettre en demeure le bailleur puis prononcer une amende, tandis que le locataire peut saisir la commission de conciliation puis le juge pour faire baisser le loyer et récupérer le trop-versé. Le 24 mars 2026, le tribunal judiciaire de Paris a ainsi condamné une société bailleresse à restituer 26 409,12 euros de loyers trop perçus et à verser 3 495 euros au titre des frais de procédure, jugement exécutoire de plein droit. À l’inverse, le 12 mars 2026, ce même tribunal a déclaré irrecevable une locataire qui avait saisi la commission plus d’un an après la signature du bail, au lieu des trois mois impartis. Entre la sanction administrative qui menace le bailleur et les délais couperets qui guettent le locataire, l’encadrement parisien se joue désormais sur la procédure autant que sur les montants. Cet article décrit d’abord l’arme du préfet, la mise en demeure puis l’amende, puis ce qu’il faut sécuriser avant la fin de l’expérimentation, côté bailleur comme côté locataire, avec les textes applicables à Paris et les décisions rendues par les juges parisiens.
I. Mise en demeure du préfet pour dépassement du loyer de référence majoré : que faire quand elle arrive ?
Le dispositif parisien repose sur l’expérimentation ouverte par l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Sur proposition des collectivités volontaires, un décret délimite le territoire d’application lorsque quatre conditions sont réunies : un écart important entre le loyer moyen du parc privé et celui du parc social, un niveau de loyer médian élevé, une faible production de logements neufs et des perspectives limitées de construction. Pour la capitale, le décret du 12 avril 2019 dispose que le dispositif est mis en place sur l’intégralité du territoire de la ville de Paris. Chaque année, le représentant de l’État fixe par arrêté un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés en prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique : « Pour chaque territoire ainsi délimité, le représentant de l’Etat dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique. » Le majoré dépasse le médian de 20 %, le minoré le diminue de 30 %, et en Île-de-France ces compétences sont exercées par le représentant de l’État dans la région. Le communiqué de presse du préfet de Paris du 30 juin 2026 annonce un arrêté signé le 12 juin 2026, applicable du 1er juillet 2026 au 24 novembre 2026, fondé sur les observations de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, avec une carte interactive des références mise en ligne par la direction régionale de l’hébergement et du logement. Dans les territoires couverts, « le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré ». Tout dépassement sans complément de loyer valable expose donc le bailleur à deux fronts simultanés, administratif et judiciaire, qu’il faut traiter dans l’ordre.
A. Amende de 5 000 ou 15 000 euros : la mise en demeure du préfet, son contenu et le délai de deux mois
Lorsque le représentant de l’État constate qu’un bail parisien méconnaît le plafond, il peut mettre en demeure le bailleur, « dans un délai de deux mois, d’une part, de mettre le contrat en conformité avec le présent article et, d’autre part, de procéder à la restitution des loyers trop-perçus », aux termes du paragraphe VII de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018. Concrètement, la réception de ce courrier impose au bailleur deux gestes dans les deux mois : régulariser le bail en ramenant le loyer de base au niveau du majoré ou en justifiant un complément de loyer, et rembourser au locataire la différence indûment perçue. Le bailleur est informé des sanctions encourues et de la possibilité de présenter ses observations dans un délai d’un mois. Le décret du 13 mai 2019 pris pour l’application de ces dispositions précise le contenu obligatoire de la mise en demeure : elle indique le manquement constaté, la nécessité de mettre le contrat en conformité et, le cas échéant, de rembourser les loyers trop-perçus dans les deux mois de sa réception, ainsi que le montant maximal de la sanction encourue si elle reste sans effet. Elle rappelle aussi la faculté de présenter des observations dans le mois, dans les conditions des articles L. 122-1 et L. 122-2 du code des relations entre le public et l’administration, qui organisent le contradictoire avant toute décision défavorable. Dans les délais impartis, le bailleur transmet au préfet une copie du contrat mis en conformité ainsi que, le cas échéant, les éléments justifiant le remboursement des loyers trop-perçus. À Paris, la procédure est conduite par le préfet de la région d’Île-de-France, préfet de Paris, qui peut toutefois déléguer ces attributions au maire de Paris, la délégation fixant ses modalités et sa durée. Pour le bailleur, la mise en demeure n’est donc pas une simple alerte : c’est le point de départ d’un compte à rebours de deux mois au terme duquel chaque pièce manquante, contrat non corrigé ou remboursement non justifié, ouvre la voie à la sanction pécuniaire. Le réflexe utile consiste à faire vérifier immédiatement le calcul du dépassement, poste par poste, en isolant le loyer de base hors charges et hors complément, puis à régulariser par écrit et à conserver la preuve de l’envoi au préfet et du remboursement au locataire.
B. L’amende du préfet et l’action du locataire : une sanction qui n’efface pas la restitution
Si la mise en demeure reste infructueuse, le préfet informe le bailleur de son intention de prononcer l’amende prévue par la loi, en mentionnant le montant envisagé, proportionné à la gravité du manquement, et l’intéressé peut présenter ses observations dans un délai d’un mois, toujours dans les conditions du contradictoire des articles L. 122-1 et L. 122-2 du code des relations entre le public et l’administration, selon le décret du 13 mai 2019. Au terme de ce délai, le préfet peut émettre un titre de perception dans un délai de deux ans à compter de la mise en demeure, et ce titre est recouvré par le Trésor public comme en matière de créances étrangères à l’impôt et au domaine. Le montant maximal est fixé par le paragraphe VII de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 : « une amende à l’encontre du bailleur, dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale ». La décision est motivée et indique les voies et délais de recours, et elle est prononcée après que l’intéressé a été mis à même de présenter ses observations. Surtout, payer l’amende n’éteint pas la dette envers le locataire : « Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer », précise le même paragraphe VII. Le bailleur parisien sanctionné reste donc exposé à la condamnation judiciaire à restituer le trop-perçu, et les juges parisiens n’hésitent pas à chiffrer lourdement : le 24 mars 2026, le tribunal judiciaire de Paris a fixé le loyer mensuel à 2 025,24 euros, condamné la société bailleresse à restituer 26 409,12 euros arrêtés au 10 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et ajouté 3 495 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le tout exécutoire de plein droit à titre provisoire (tribunal judiciaire de Paris, 24 mars 2026, RG 25/00677). Dans cette affaire, la bailleresse invoquait la prescription pour faire échec à la demande de remboursement du complément, et le tribunal a déclaré l’action recevable avant de la faire droit en large part. Le 15 octobre 2025, le même pôle civil de proximité parisien avait déjà ramené un loyer à 1 682,86 euros par mois avec effet rétroactif au 28 février 2025 (tribunal judiciaire de Paris, 15 octobre 2025, RG 25/03582), et le 1er juillet 2025 le tribunal judiciaire de Lille a condamné un bailleur à restituer 1 528,58 euros de loyers indûment perçus (tribunal judiciaire de Lille, 1er juillet 2025, RG 24/10785). Pour le bailleur mis en demeure, la stratégie rationnelle consiste donc à traiter la mise en demeure comme une injonction de régulariser vite et complètement, car chaque mois de dépassement maintenu alimente à la fois le dossier du préfet et le décompte du trop-perçu que le juge ordonnera de restituer.
II. Le 24 novembre 2026, fin de l’expérimentation : agir avant qu’il soit trop tard
Le communiqué du préfet de Paris du 30 juin 2026 donne la borne à retenir : l’arrêté signé le 12 juin 2026 entre en vigueur le 1er juillet 2026 et il est valable jusqu’au 24 novembre 2026, date de fin de l’expérimentation dont la durée a été portée à huit ans par la loi du 21 février 2022, selon le communiqué du préfet de Paris du 30 juin 2026. Ce calendrier resserre les délais utiles des deux côtés. Les baux signés pendant la période d’application de l’arrêté restent soumis à ses plafonds, et les actions déjà engagées suivent leur cours devant la commission puis devant le juge, mais les textes consultés pour cet article ne tranchent pas par eux-mêmes le sort des situations postérieures à l’échéance, de sorte que seul le juge, au cas par cas, dira le droit applicable après cette date. En pratique, cela donne un double mot d’ordre : pour le locataire qui paie trop cher, engager la contestation sans attendre afin que sa demande soit examinée sous l’empire du dispositif ; pour le bailleur dont le bail dépasse le majoré, régulariser avant que le dépassement ne nourrisse une mise en demeure ou une assignation. La vérification du plafond applicable, logement par logement, se fait à partir des références publiées chaque année et de la carte interactive de la direction régionale, en comparant le loyer de base hors charges au majoré de la catégorie correspondante, selon la méthode détaillée dans l’analyse consacrée au contrôle du loyer de référence majoré et à la récupération du trop-perçu. Au-delà du plafond annuel, deux garde-fous permanents de la loi du 6 juillet 1989 continuent de jouer : la révision annuelle du loyer, encadrée par l’article 17-1, ne peut excéder la variation de l’indice de référence publié chaque trimestre par l’Institut national de la statistique et des études économiques, et le bailleur qui laisse passer un an sans appliquer la révision est réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée ; surtout, les logements classés F ou G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation subissent un gel, sans relocation au-dessus du dernier loyer, sans révision et sans réévaluation au renouvellement, en vertu des articles 17, 17-1 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989. Le renouvellement du bail, régi par le paragraphe VI de l’article 140, ouvre lui aussi une action en diminution quand le loyer dépasse le majoré et une action en réévaluation quand il est inférieur au minoré, cette dernière étant exclue pour les classes F et G ; la partie qui agit doit proposer le nouveau loyer au moins six mois avant le terme pour le bailleur et au moins cinq mois avant pour le locataire, dans les formes de l’article 15, et le bailleur qui engage cette procédure ne peut donner congé pour la même échéance. À Paris, commune de plus d’un million d’habitants, le nombre de références de voisinage exigé pour contester une réévaluation suit le régime renforcé prévu par les textes, six références au lieu de trois, et toute hausse convenue ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
A. Contester le complément de loyer à Paris : le délai de trois mois qui ne pardonne pas
Le complément de loyer est la seule voie légale pour dépasser le majoré, et c’est aussi la plus contrôlée. Il n’est possible que pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique, et son montant ainsi que les caractéristiques qui le fondent doivent figurer dans le bail. Surtout, « Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré », dispose le paragraphe III de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, et aucun complément n’est admis quand le logement présente l’une des tares listées par la loi : sanitaires sur le palier, signes d’humidité, classe énergétique F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l’air, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations ou inondations venues de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau dans les trois derniers mois, installation électrique dégradée ou mauvaise exposition de la pièce principale. Le locataire qui veut le contester « Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée », énonce le même paragraphe III, et c’est au bailleur de démontrer que le logement présente bien les caractéristiques alléguées. En cas d’échec de la conciliation, le locataire dispose de trois mois à compter de l’avis de la commission pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution, et « La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge », ajoute ce même texte. Le loyer fixé par le document de conciliation ou par la décision de justice s’applique alors à compter de la prise d’effet du bail, ce qui donne à l’action un effet rétroactif plein. La sanction du délai manqué est implacable, comme l’illustre le jugement du 12 mars 2026 : le bail avait été signé le 21 octobre 2024 et la commission saisie seulement le 15 novembre 2025, au-delà des trois mois, de sorte que la locataire n’était plus recevable à contester le complément, et le tribunal l’a déclarée irrecevable en ses demandes (tribunal judiciaire de Paris, 12 mars 2026, RG 25/10857). À Paris, la saisine s’effectue auprès de la commission départementale de conciliation de Paris, puis, à défaut d’accord, devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, juge des contentieux de la protection, qui statue comme dans les décisions citées. Le dossier utile comprend le bail avec le complément chiffré, l’avis d’échéance distinguant base et charges, les références de loyers de la catégorie et du secteur, et toutes pièces sur les caractéristiques invoquées, notamment le diagnostic de performance énergétique quand le bailleur avance le confort ou la localisation. Depuis le 1er juillet 2022, l’annonce de location doit elle-même mentionner le majoré et le montant du complément exigé, en application de l’arrêté du 21 avril 2022, obligation étendue aux professionnels depuis le 1er avril 2022 : une annonce muette sur ces montants fragilise d’emblée la position du bailleur.
B. Récupérer le trop-perçu et sécuriser le bail : diminution, prescription et exécution provisoire
Quand le loyer de base dépasse le majoré sans complément valable, le locataire dispose d’une action en diminution : elle peut être engagée « si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat », et la commission départementale de conciliation est compétente pour l’examiner avant le juge, selon le paragraphe III de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018. Cette action s’exerce dans le délai de droit commun des actions nées du bail : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit », dispose l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le locataire qui découvre tardivement le dépassement, par exemple à la lecture de l’arrêté annuel ou d’une annonce voisine, peut encore agir et réclamer plusieurs années de trop-versé, comme les près de trente mois indemnisés dans l’affaire jugée le 24 mars 2026. Le juge fixe alors le loyer au niveau conforme et condamne à restituer, avec intérêts au taux légal, et ses décisions sont exécutoires par provision, ce qui permet au locataire d’obtenir paiement sans attendre l’issue d’un éventuel appel. Cette exécution provisoire de droit, rappelée dans chacun des jugements cités, change le rapport de force : le bailleur condamné doit payer d’abord et discuter ensuite. Pour le locataire parisien, la séquence utile avant le 24 novembre 2026 consiste donc à vérifier le majoré de sa catégorie sur les références en vigueur, à chiffrer le trop-perçu mois par mois depuis la prise d’effet du bail, à saisir sans tarder la commission départementale de conciliation de Paris en visant le complément ou le dépassement, puis à porter l’affaire devant le juge des contentieux de la protection dans les trois mois de l’avis en cas d’échec de la conciliation. Pour le bailleur, le miroir de cette séquence consiste à auditer chaque bail parisien au regard du majoré applicable à sa date de signature, à supprimer ou à justifier solidement tout complément fragile, à répondre dans les délais à toute mise en demeure du préfet et à toute convocation en conciliation, et à provisionner le risque de restitution, car l’amende préfectorale et la condamnation judiciaire se cumulent au lieu de se neutraliser. Dans les deux cas, les pièces font la décision : bail, avenants, diagnostics, photographies des caractéristiques alléguées, échanges sur le complément et décomptes mensuels. La fin programmée de l’expérimentation ne doit pas conduire à l’attentisme : les droits nés sous l’empire de l’arrêté se défendent maintenant, avec les délais que la loi attache à chaque action, et les tribunaux parisiens montrent qu’ils les appliquent à l’euro près.
Conclusion
L’encadrement parisien ne se réduit pas à un plafond affiché une fois par an : c’est une procédure complète où le préfet peut contraindre puis sanctionner, où le bailleur supporte la preuve du complément, et où le locataire qui agit dans les délais obtient la baisse du loyer et la restitution du trop-perçu avec intérêts. L’arrêté du 12 juin 2026, applicable du 1er juillet au 24 novembre 2026, donne à chacun quelques semaines pour mettre son dossier en règle, régulariser un bail, rembourser un dépassement, contester un complément ou saisir la commission. Passé les délais, le couperet tombe des deux côtés : mise en demeure puis amende jusqu’à 5 000 ou 15 000 euros pour le bailleur qui persiste, irrecevabilité pour le locataire qui saisit trop tard. Les jugements parisiens de 2025 et 2026, condamnations à 26 409,12 euros de restitution comme irrecevabilité pour forclusion, montrent que ces règles s’appliquent avec rigueur. Vérifier le majoré, chiffrer, écrire, saisir : l’ordre des opérations ne change pas, mais le calendrier impose de s’y tenir sans attendre.