La conclusion d’un bail commercial assorti d’une option d’achat répond à une stratégie patrimoniale fréquente (article 1124 du Code civil). Elle permet au preneur d’exploiter son fonds tout en sécurisant l’acquisition future des murs (Cass. 3e civ., 21 novembre 2024, n° 21-12.661). Or, réunir un bail statutaire et une promesse de vente dans un même acte soulève de sérieuses difficultés (TJ Lyon, 19 mai 2026, n° 23/02845). De nombreux modèles omettent l’enregistrement fiscal dans le délai de dix jours imposé à peine de nullité (article 1589-2 du Code civil). Dès lors, une rédaction imprécise expose le locataire à perdre son option d’achat tout en restant locataire (Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-26.983).
Par ailleurs, articuler l’option d’achat, le pacte de préférence et le droit légal exige une qualification exacte (article L. 145-46-1 du Code de commerce). La jurisprudence rappelle que la promesse unilatérale constitue un pacte distinct exclu de la tacite prolongation (TJ Lyon, 19 mai 2026, n° 23/02845). À cet égard, les arrêts de 2025 et 2026 précisent la levée d’option et le transfert de propriété (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-13.456). En conséquence, solliciter des avocats en baux commerciaux à Paris sécurise la validité de la promesse et l’extinction du bail (TJ Nanterre, 19 novembre 2025, n° 22/10289). Cette étude analyse la validité et l’enregistrement de l’option d’achat, puis la levée d’option et le sort du bail (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-16.475).
I. La structuration et la validité de l’option d’achat ou de la promesse de vente insérée dans le bail commercial
A. La qualification de la promesse unilatérale ou synallagmatique de vente et son autonomie face au statut des baux commerciaux
Lorsqu’un bailleur et un preneur intègrent une option d’achat au bail commercial, sa qualification gouverne son régime (article 1124 du Code civil). L’article 1124 du Code civil définit l’acte où « le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat ». Ses « éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire » (article 1124 du Code civil). Dans un bail avec option d’achat, le propriétaire s’engage à vendre tandis que le preneur reste libre d’acheter (Cass. 3e civ., 21 novembre 2024, n° 21-12.661). À l’inverse, selon l’article 1589 du Code civil, « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».
La frontière entre promesse unilatérale et promesse synallagmatique produit des effets dès la signature du bail (article 1589 du Code civil). Si le preneur s’engage dès l’origine à acheter les murs et le bailleur à les vendre, l’accord est bilatéral (article 1583 du Code civil). Selon l’article 1583 du Code civil, la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur ». Ce transfert joue « dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé » (article 1583 du Code civil). Or, le commerçant souhaite souvent éprouver la rentabilité de son fonds avant d’acquérir les murs (TJ Lyon, 19 mai 2026, n° 23/02845). Dès lors, la faculté d’achat réservée au seul preneur constitue une promesse unilatérale de vente (TJ Lyon, 19 mai 2026, n° 23/02845).
La jurisprudence confirme l’autonomie de cet avant-contrat bien qu’il figure dans le bail commercial (TJ Lyon, 19 mai 2026, n° 23/02845). Le tribunal judiciaire de Lyon relève que « Cette clause du contrat s’analyse en réalité en une promesse unilatérale de vente » (TJ Lyon, 19 mai 2026, n° 23/02845). En effet, « le promettant, le bailleur, s’engage à vendre le bien », alors que le preneur demeure libre (TJ Lyon, 19 mai 2026, n° 23/02845). Le preneur « dispose quant à lui de la faculté ou non de lever l’option d’achat dans le temps de la durée du contrat » (TJ Lyon, 19 mai 2026, n° 23/02845). Dès lors, « cette clause constitue bien un pacte distinct du bail commercial, même si les deux contrats figurent dans le même instrumentum » (TJ Lyon, 19 mai 2026, n° 23/02845).
Selon l’article 1124 du Code civil, la promesse unilatérale insérée au bail doit fixer les éléments essentiels de la vente (Cass. 3e civ., 21 novembre 2024, n° 21-12.661). Elle contient « outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif » (Cass. 3e civ., 21 novembre 2024, n° 21-12.661). Ainsi, « le promettant s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat » (Cass. 3e civ., 21 novembre 2024, n° 21-12.661). La désignation des locaux loués et le prix de vente ou son calcul doivent figurer à l’acte (article 1583 du Code civil). La rédaction de contrats commerciaux impose d’exclure tout prix renvoyé à un accord futur des parties (article 1124 du Code civil).
La date d’appréciation de la validité du prix convenu dans l’option d’achat obéit à une règle stricte (Cass. 3e civ., 21 novembre 2024, n° 21-12.661). Lorsque l’option court sur plusieurs années, la valeur de l’immeuble peut croître avant la vente (Cass. 3e civ., 21 novembre 2024, n° 21-12.661). La Cour juge que « la vileté du prix s’apprécie, à la différence de l’action en rescision pour lésion » au jour du contrat (Cass. 3e civ., 21 novembre 2024, n° 21-12.661). Le sérieux du prix se vérifie « à la date de la promesse et non à celle de la levée d’option » (Cass. 3e civ., 21 novembre 2024, n° 21-12.661). En revanche, l’action en rescision pour lésion s’apprécie au jour de la levée d’option (Cass. 3e civ., 21 novembre 2024, n° 21-12.661).
Durant le délai d’option laissé au locataire, l’engagement du bailleur promettant reste irrévocable (article 1124 du Code civil). Selon l’article 1124 du Code civil, « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ». De plus, « Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul » (article 1124 du Code civil). Le juge recherche si le promettant « ne s’était pas engagé définitivement » aux conditions de la promesse (Cass. 3e civ., 8 octobre 2026, n° 24-10.261). Il vérifie si le preneur a « levé l’option sans réserve dans le délai et aux conditions prévues par celle-ci » (Cass. 3e civ., 8 octobre 2026, n° 24-10.261).
Du côté du preneur, l’unilatéralité de l’option d’achat garantit sa liberté de renoncer à l’acquisition (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-13.838). Selon la Cour, le preneur a la faculté « de renoncer sans faute au bénéfice de l’avant-contrat » (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-13.838). Sans levée d’option avant le terme, la promesse devient caduque « nonobstant la clause pénale qui y était stipulée » (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-13.838). Une clause pénale ne peut donc pas punir le choix du locataire de ne pas acheter les murs (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-13.838). Seule une indemnité d’immobilisation convenue ou un accord bilatéral engage financièrement le preneur (Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-26.983).
B. L’enregistrement fiscal sous dix jours à peine de nullité et l’articulation avec le droit de préférence légal du preneur
Le risque majeur du bail sous seing privé avec option d’achat tient à l’enregistrement fiscal (article 1589-2 du Code civil). Si le bail de neuf ans est dispensé d’enregistrement, la promesse unilatérale de vente y est soumise (article 1589-2 du Code civil). L’article 1589-2 du Code civil frappe de nullité « toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce ». L’acte doit être « enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire » (article 1589-2 du Code civil). Ce délai de dix jours court dès la signature du bail par laquelle le preneur accepte la promesse (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-13.456). Une promesse « acceptée en tant que promesse par le bénéficiaire est nécessairement une promesse unilatérale acceptée » (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-13.456).
Lorsque le bail sous seing privé avec option d’achat n’est pas enregistré sous dix jours, la sanction est radicale (Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-26.983). Certains preneurs soutiennent que l’option d’achat forme un tout indivisible avec le bail synallagmatique (Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-26.983). Or, la Cour écarte cet argument sans interdépendance financière entre loyer et prix de vente (Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-26.983). Elle relève « qu’il n’y avait pas d’interdépendance des relations entre le bailleur et la société Alizé bungalows » (Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-26.983). Dès lors, « la promesse de vente n’avait pas perdu son individualité et était demeurée unilatérale » (Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-26.983). La Cour juge « que la promesse unilatérale de vente était nulle et de nul effet » faute d’enregistrement (Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-26.983).
Cette exigence impose de consulter un avocat en compromis de vente immobilier à Paris lors de la rédaction d’un bail avec option d’achat (article 1589-2 du Code civil). Sans acte notarié, le bail sous signature privée doit être enregistré aux impôts dans le délai de dix jours (article 1589-2 du Code civil). À défaut de respecter ce délai de dix jours, la nullité absolue anéantit la promesse de vente (article 1589-2 du Code civil). Toutefois, la nullité de l’option d’achat laisse subsister le bail commercial qui en est détachable (TJ Lyon, 19 mai 2026, n° 23/02845). Le locataire perd ainsi tout droit d’acquérir l’immeuble mais reste tenu d’exécuter le bail (Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-26.983).
Il faut aussi distinguer l’option d’achat du pacte de préférence conventionnel et du droit légal (article 1123 du Code civil). Selon l’article 1123 du Code civil, le promettant « s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui ». Contrairement à l’option d’achat où le bailleur a consenti à vendre, ce pacte ne l’oblige pas à vendre (article 1123 du Code civil). Dispensé de la formalité de l’article 1589-2 du Code civil, ce pacte ne joue que si le propriétaire décide d’aliéner les murs (article 1123 du Code civil). Seule la promesse unilatérale de l’article 1124 du Code civil confère au locataire le pouvoir de déclencher l’achat.
Par ailleurs, le bail commercial s’articule avec le droit de préférence légal institué par la loi Pinel (article L. 145-46-1 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire ». L’offre ouvre « un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer » (article L. 145-46-1 du Code de commerce). En cas d’accord, le preneur dispose « d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente », ou quatre mois avec un prêt (article L. 145-46-1 du Code de commerce). Enfin, « Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet » (article L. 145-46-1 du Code de commerce).
La Cour de cassation souligne la précarité de cette offre légale tant que le locataire ne l’a pas acceptée (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765). Le 25 juin 2026, elle a statué sur « la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765). Cette rétractation « ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765). À l’inverse, dans une promesse unilatérale régulière, l’article 1124 du Code civil interdit toute rétractation du bailleur pendant le délai d’option (Cass. 3e civ., 21 novembre 2024, n° 21-12.661). L’option d’achat conventionnelle procure donc une sécurité supérieure au droit de préférence légal (article 1124 du Code civil).
Cette supériorité ressort aussi des exclusions légales et jurisprudentielles qui limitent l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Depuis la loi du 26 mai 2026, l’article L. 145-46-1 du Code de commerce vise le local commercial « à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts ». Ce texte exclut aussi la « cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux » (article L. 145-46-1 du Code de commerce). De même, le preneur n’a pas de droit de préférence « lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604). Confirmée le même jour (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292) alors que la vente de lots appartenant « à des propriétaires distincts » reste soumise au texte (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.442), cette limite justifie l’option.
Enfin, le droit de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce intervient lorsque le bailleur consent une promesse unilatérale à un tiers (Cass. 3e civ., 23 septembre 2021, n° 20-17.799). La signature préalable d’une promesse « sous la condition suspensive tenant au droit de préférence du preneur, n’invalidait pas l’offre de vente » (Cass. 3e civ., 23 septembre 2021, n° 20-17.799). De plus, « les honoraires de négociation de l’agent immobilier ne sont pas dus par le locataire qui accepte l’offre de vente » (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711). En cas de fraude, « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire » relève de « la prescription biennale » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767) de l’article L. 145-60 du Code de commerce. Ce délai biennal « court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-21.650).
II. La mise en œuvre de la levée d’option et le sort du bail commercial jusqu’au transfert de propriété
A. Le régime locatif en cours de bail et l’absence de reconduction automatique de l’option d’achat en tacite prolongation
Tant que le preneur n’a pas levé l’option dans le délai convenu, les relations restent régies par le bail (article L. 145-15 du Code de commerce). La promesse unilatérale ne confère aucun droit réel anticipé et ne suspend pas les loyers (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.922). Le locataire demeure tenu de régler les loyers et charges jusqu’au transfert de propriété (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.922). Le preneur devenu propriétaire garde intérêt à agir en remboursement de loyers indus antérieurs à la vente (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.922). Inversement, tout impayé locatif antérieur à la levée d’option reste exigible par le bailleur (article L. 145-41 du Code de commerce).
Avant la levée d’option, le loyer commercial suit les règles d’ordre public sur la révision et l’indexation (article L. 145-15 du Code de commerce). L’article L. 145-15 du Code de commerce répute non écrits les arrangements faisant échec « aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41 ». Une clause d’échelle mobile excluant la baisse du loyer en violation de l’article L. 145-39 du Code de commerce est réputée non écrite (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-12.218). Le bailleur ne peut pas appliquer un nouvel indice sur la base des loyers issus de la clause annulée (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-12.218). De même, renoncer à l’irrecevabilité d’une révision triennale de l’article L. 145-38 du Code de commerce suppose des actes sans équivoque (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904).
Le maintien du statut locatif avant la levée d’option produit un effet majeur en cas d’impayé du preneur (article L. 145-41 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, la clause résolutoire « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Depuis la loi du 26 mai 2026, suspendre la clause résolutoire exige « la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (article L. 145-41 du Code de commerce). Le preneur poursuivi en résiliation ne peut opposer l’exception d’inexécution que si le local est impropre à son usage (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). La résiliation du bail avant la levée d’option fait tomber l’option d’achat, justifiant l’appui d’un avocat en résiliation de bail à Paris (article L. 145-41 du Code de commerce).
La survie de l’option d’achat à l’issue de la durée initiale du bail suscite un contentieux fréquent (article L. 145-9 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-9 du Code de commerce, les baux commerciaux « ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement ». À défaut, « le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat » (article L. 145-9 du Code de commerce). Or, nombre de locataires pensent à tort que la tacite prolongation du bail proroge l’option d’achat (TJ Lyon, 19 mai 2026, n° 23/02845). La jurisprudence condamne cette analyse en raison de l’indépendance de la promesse unilatérale face au bail (TJ Lyon, 19 mai 2026, n° 23/02845).
Le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 19 mai 2026 illustre clairement ce piège (TJ Lyon, 19 mai 2026, n° 23/02845). Dans cette affaire, le bail commercial avec option d’achat s’était poursuivi par tacite prolongation après neuf ans (TJ Lyon, 19 mai 2026, n° 23/02845). Le juge relève que la promesse, « constituant un contrat distinct au bail, n’entrant pas dans le champ d’application de l’article L145-9 du code de commerce, n’a quant à elle pas été reconduite automatiquement » (TJ Lyon, 19 mai 2026, n° 23/02845). En conséquence, l’expiration du terme initial du bail rend caduque l’option d’achat non exercée à temps (TJ Lyon, 19 mai 2026, n° 23/02845). Toute levée d’option notifiée en tacite prolongation sans clause expresse de report demeure sans effet (article L. 145-9 du Code de commerce).
Lorsque l’option d’achat est caduque, le preneur conserve néanmoins sa propriété commerciale sur le fonds (article L. 145-8 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-8 du Code de commerce, « Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux ». Aux termes de l’article L. 145-14 du Code de commerce, le bailleur refusant le renouvellement doit « payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction ». Selon l’article L. 145-9 du Code de commerce, le congé mentionne le « délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». La caducité de l’option d’achat laisse ainsi subsister le bail commercial sans permettre d’acquérir les murs (TJ Lyon, 19 mai 2026, n° 23/02845).
B. Les conditions de la levée d’option, la date du transfert de propriété et l’extinction du bail par confusion des qualités
Pour convertir la promesse unilatérale en vente définitive, le preneur doit lever l’option selon les termes de l’acte (Cass. 3e civ., 8 octobre 2026, n° 24-10.261). Le 22 octobre 2026, la Cour a rappelé que « la levée d’option d’une promesse unilatérale de vente forme le contrat » (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-13.456). Cette acceptation doit intervenir avant l’échéance du délai d’option et exprimer un accord sans réserve (Cass. 3e civ., 8 octobre 2026, n° 24-10.261). Si la clause subordonne la levée d’option au versement du prix, cette condition est impérative (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 24-10.376). À défaut de respecter chaque modalité dans le délai imparti, la promesse de vente devient caduque (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 24-10.376).
La Cour sanctionne la levée d’option qui méconnaît l’obligation de paiement du prix stipulée à l’acte (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 24-10.376). Le 11 septembre 2025, elle a relevé que le preneur n’avait « pas satisfait à son obligation de paiement du prix, qui conditionnait la levée d’option » (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 24-10.376). La Cour en déduit « qu’à cette date, la promesse non réalisée était caduque, faisant ainsi ressortir la faute du bénéficiaire » (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 24-10.376). La rédaction de la clause relative à la signature de l’acte authentique après la levée d’option est tout aussi décisive (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-16.475). En principe, la réitération notariée n’est qu’une modalité d’exécution de la vente déjà formée, sauf clause contraire (TJ Nanterre, 19 novembre 2025, n° 22/10289).
Toutefois, les parties peuvent ériger la réitération authentique dans un délai fixe en condition de formation de la vente (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-16.475). Le 28 mai 2026, la Cour a jugé « que les parties avaient érigé la réitération par acte authentique en condition de formation de la vente » (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-16.475). Dès lors, « le terme extinctif étant expiré, la promesse était devenue caduque, de sorte que la demande en exécution forcée ne pouvait être accueillie » (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-16.475). En présence d’une telle clause, la seule notification de levée d’option ne suffit pas sans signature notariée dans le délai (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-16.475). L’appui d’un avocat en contentieux de la vente immobilière permet d’agir si le dépassement du délai résulte du refus du bailleur de signer (article 1124 du Code civil).
En pratique, le commerçant souhaite souvent lever l’option via une société civile immobilière dédiée aux murs (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-14.152). La promesse unilatérale insérée dans le bail commercial doit alors prévoir une faculté expresse de substitution (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-14.152). La chronologie entre la levée d’option et la substitution gouverne le maintien de la vente (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-14.152). Lorsque le bénéficiaire « lève l’option d’achat, dans le délai conventionnellement imparti, avant de se substituer un acquéreur, l’annulation de la substitution n’a pas pour effet de rendre caduque la promesse » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-14.152). Si le preneur lève l’option dans le délai convenu avant de se substituer une société, la vente reste acquise (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-14.152).
Lorsqu’aucune clause ne subordonne le transfert de propriété à l’acte notarié, la levée d’option opère transfert immédiat (TJ Nanterre, 19 novembre 2025, n° 22/10289). Le tribunal judiciaire de Nanterre relève le 19 novembre 2025 : « Aucune clause consistant à subordonner le transfert de propriété du bien aliéné à la réitération des consentements par acte authentique n’a été insérée à la promesse » (TJ Nanterre, 19 novembre 2025, n° 22/10289). Le juge constate que « la vente a été valablement formée et le transfert de propriété opéré par la levée d’option » (TJ Nanterre, 19 novembre 2025, n° 22/10289). Il conclut que « le congé délivré par la société Levallois Motos le 18 mars 2022, portant sur le lot n°201 dont elle n’était plus propriétaire, est nul » (TJ Nanterre, 19 novembre 2025, n° 22/10289). Ainsi, le bailleur initial qui a perdu la propriété dès la levée d’option n’a plus qualité pour délivrer congé (TJ Nanterre, 19 novembre 2025, n° 22/10289).
Si le locataire acquiert personnellement les locaux loués lors de la levée d’option, le bail s’éteint par confusion (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.922). La réunion sur la même personne des qualités de propriétaire et de preneur met fin au bail pour l’avenir (TJ Nanterre, 19 novembre 2025, n° 22/10289). En revanche, si le preneur s’est substitué une société civile immobilière distincte, aucune confusion ne s’opère (TJ Nanterre, 19 novembre 2025, n° 22/10289). La société civile immobilière devient le nouveau bailleur de la société d’exploitation et le bail se poursuit (article L. 145-40 du Code de commerce). Cette distinction détermine également le sort du dépôt de garantie et l’apurement des comptes locatifs (article L. 145-40 du Code de commerce).
La liquidation du dépôt de garantie lors du transfert de propriété obéit aux règles nouvelles de l’article L. 145-40 du Code de commerce. Selon le deuxième alinéa de l’article L. 145-40 du Code de commerce, en cas de mutation des locaux, « l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur ». Le troisième alinéa précise que ces sommes « lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés » (article L. 145-40 du Code de commerce). En outre, la clause attribuant le dépôt de garantie au bailleur en cas de résiliation constitue une clause pénale réductible par le juge (Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 24-16.763). Solliciter un avocat en dépôt de garantie à Paris permet d’imputer le dépôt de garantie sur le prix de vente lors de la levée d’option (article L. 145-40 du Code de commerce).
Conclusion
En définitive, insérer une option d’achat dans un bail commercial exige de conjuguer droit de la vente et statut locatif (article 1124 du Code civil). Qualifiée de promesse unilatérale autonome, l’option sous seing privé doit être enregistrée dans le délai de dix jours à peine de nullité (article 1589-2 du Code civil). Sans interdépendance financière entre location et vente, le caractère synallagmatique du bail ne sauve pas une promesse non enregistrée (Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-26.983). De plus, constituant un pacte distinct du bail, l’option d’achat ne bénéficie pas de la tacite prolongation de l’article L. 145-9 du Code de commerce (TJ Lyon, 19 mai 2026, n° 23/02845).
Au stade de l’exécution, la levée d’option forme la vente sauf si la réitération notariée dans un délai fixe conditionne sa formation (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-16.475). Jusqu’au transfert de propriété, le preneur reste tenu de payer les loyers sous peine de résiliation selon l’article L. 145-41 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Dès le transfert de propriété opéré, l’ancien bailleur perd qualité pour délivrer congé et le dépôt de garantie suit l’article L. 145-40 du Code de commerce (TJ Nanterre, 19 novembre 2025, n° 22/10289). Tout bail commercial assorti d’une option d’achat requiert ainsi un audit préalable afin de sécuriser l’acquisition des murs (Cass. 3e civ., 22 octobre 2026, n° 24-13.456).