L’accélération des phénomènes hydrosédimentaires sur les façades maritimes hexagonales et ultramarines transforme le régime juridique de la propriété foncière, de la planification urbaine et de l’action publique locale. Du 4 au 25 novembre 2026, le ministère de la Transition écologique soumet à la consultation du public, en application de l’article L. 123-19-1 du code de l’environnement, un projet de décret modifiant le décret n° 2022-750 du 29 avril 2022 établissant la liste des communes dont l’action en matière d’urbanisme et la politique d’aménagement doivent être adaptées à l’érosion du littoral. Ainsi que l’expose la note de présentation de la Direction de l’eau et de la biodiversité jointe à cette quatrième révision et relayée par la plateforme officielle Vie-publique ainsi que par une dépêche d’AEF info du 5 novembre 2026, ce texte propose d’intégrer soixante-sept nouvelles communes volontaires afin de porter le dispositif à quatre cent trente-huit collectivités littorales inscrites.
L’inscription d’une commune sur ce décret-liste déclenche l’application d’un corps de règles dérogatoires issu de la loi du 22 août 2021 dite Climat et Résilience, complété par l’ordonnance du 6 avril 2022 et modifié par la loi du 26 novembre 2025 entrée en vigueur le 26 mai 2026. Dès la publication du décret modificatif, les communes et établissements publics de coopération intercommunale compétents doivent engager l’évolution de leur plan local d’urbanisme ou de leur carte communale pour délimiter deux bandes d’exposition au recul du trait de côte, à l’horizon de trente ans et entre trente et cent ans. Ce zonage instaure un principe d’inconstructibilité dans la bande des trente ans, soumet les constructions nouvelles de la zone intermédiaire à une obligation légale de démolition garantie par consignation préalable, et ouvre un droit de préemption spécifique avec décote de valeur devant le juge de l’expropriation.
Pour les propriétaires riverains, les acquéreurs et les élus locaux, cette actualité réglementaire de novembre 2026 soulève d’importantes questions de droit. L’analyse qui suit s’appuie sur les textes en vigueur et les décisions juridictionnelles publiées, étant rappelé que chaque situation parcellaire dépend des documents d’urbanisme opposables, des études géotechniques locales et des contrats conclus entre les parties, sous l’appréciation souveraine des juridictions compétentes.
I. L’inscription des communes au décret-liste et la refonte des règles d’urbanisme littoral
A. La quatrième révision du décret du 29 avril 2022 et la cartographie obligatoire des horizons à trente et cent ans
Le socle du dispositif repose sur l’article L. 321-15 du code de l’environnement, qui prévoit que les communes dont l’action en matière d’urbanisme et la politique d’aménagement doivent être adaptées aux phénomènes hydrosédimentaires entraînant l’érosion du littoral sont identifiées dans une liste fixée par décret. Cette liste tient compte de la vulnérabilité du territoire communal au recul du trait de côte, déterminée en fonction de l’état des connaissances scientifiques résultant notamment de l’indicateur national de l’érosion littorale mentionné à l’article L. 321-13 du même code et des biens et activités exposés. Sa révision générale intervient au moins tous les neuf ans en vertu du troisième alinéa de l’article L. 321-15 du code de l’environnement, après consultation des conseils municipaux et avis du Conseil national de la mer et des littoraux et du Comité national du trait de côte. Elle peut en outre être complétée à tout moment à la demande d’une commune volontaire, sous réserve de l’avis favorable de l’autorité compétente en matière d’urbanisme et de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont elle est membre.
Adopté initialement avec cent vingt-six communes, le décret n° 2022-750 du 29 avril 2022 a été révisé par les décrets n° 2023-698 du 31 juillet 2023, n° 2024-531 du 10 juin 2024 et le décret n° 2026-95 du 13 février 2026, portant l’effectif à trois cent soixante et onze communes. Selon la note de présentation soumise à consultation du 4 au 25 novembre 2026, le projet de décret ajoute soixante-sept nouvelles communes pour atteindre quatre cent trente-huit collectivités : cinquante-trois réunissent déjà les délibérations communales et intercommunales requises par l’article L. 321-15 du code de l’environnement, tandis que quatorze communes attendent encore l’avis favorable de leur intercommunalité avant la signature du texte.
D’après l’annexe 1 de cette note ministérielle de novembre 2026, les nouvelles inscriptions concernent principalement le Finistère (+14 communes, soit 86 au total), la Charente-Maritime (+12, soit 38), le Calvados (+10, soit 22), la Guadeloupe (+9, soit 23), le Morbihan (+7, soit 26), la Somme (+5, soit 11) et Mayotte (+4, soit 12), ainsi qu’une commune dans chacun des départements des Côtes-d’Armor, de Corse-du-Sud, de Haute-Corse, du Pas-de-Calais, du Var et de la Vendée. Sur les cinquante-neuf communes identifiées en 2024 par la mission d’inspection générale comme comptant plus de trente locaux menacés d’ici 2050, vingt-quatre communes littorales, dont huit dotées d’un plan de prévention des risques littoraux, n’ont toutefois pas encore délibéré pour intégrer le décret-liste.
L’inscription au décret-liste déclenche les obligations prévues aux articles L. 121-22-1 à L. 121-22-12 du code de l’urbanisme, réunis dans le paragraphe relatif à l’adaptation des territoires au recul du trait de côte. En vertu de l’article L. 121-22-1 du code de l’urbanisme, toute commune inscrite dont le territoire n’est pas couvert, à la date d’entrée en vigueur de la liste, par un plan de prévention des risques littoraux prescrit ou approuvé comportant des dispositions relatives au recul du trait de côte doit établir une carte locale d’exposition financée jusqu’à quatre-vingts pour cent par l’État via le Fonds vert. Conformément à l’article L. 121-22-2 du code de l’urbanisme, le règlement graphique du plan local d’urbanisme délimite alors, au 1°, la zone exposée au recul du trait de côte à l’horizon de trente ans et, au 2°, la zone exposée à un horizon compris entre trente et cent ans, sur la base des études techniques synthétisées dans le rapport de présentation.
Les délais d’intégration de cette cartographie sont fixés par l’article L. 121-22-3 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 en vigueur depuis le 26 mai 2026. Selon son deuxième alinéa, la procédure d’évolution du plan local d’urbanisme est engagée au plus tard un an après la publication de la liste mentionnée à l’article L. 321-15 du code de l’environnement, par voie de révision (article L. 153-32) ou de modification (articles L. 153-36 à L. 153-44). Aux termes du troisième alinéa de l’article L. 121-22-3 du code de l’urbanisme, si le plan local d’urbanisme délimitant ces zones n’entre pas en vigueur à l’expiration d’un délai de trois ans à compter de l’engagement de cette procédure, l’organe délibérant adopte avant cette échéance une carte de préfiguration applicable jusqu’à l’entrée en vigueur du plan modifié ou révisé. Les mêmes délais d’un an et de trois ans régissent les cartes communales selon l’article L. 121-22-7 du code de l’urbanisme. Dès la publication de la délibération adoptant cette carte de préfiguration, le quatrième alinéa de l’article L. 121-22-3 du code de l’urbanisme permet à l’autorité compétente de surseoir à statuer, dans les conditions et délais prévus à l’article L. 424-1 du même code, sur les demandes d’autorisation de travaux ou constructions situés dans les zones préfigurées. En cas de blocage d’un projet, le recours à un avocat intervenant en matière de permis de construire et de recours d’urbanisme permet de vérifier la régularité de la délibération de préfiguration et la solidité des études retenues.
B. L’inconstructibilité de la bande des trente ans, l’obligation de démolition sous consignation et le bail réel d’adaptation
Dans la zone exposée au recul du trait de côte à l’horizon de trente ans, l’article L. 121-22-4 du code de l’urbanisme édicte un principe d’inconstructibilité. Au sein des espaces urbanisés de cette zone, sous réserve de ne pas augmenter la capacité d’habitation des constructions, seuls peuvent être autorisés les travaux de réfection et d’adaptation des constructions existantes à la date d’entrée en vigueur du plan local d’urbanisme délimitant la zone, les constructions ou installations nouvelles nécessaires à des services publics ou à des activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau à condition qu’elles présentent un caractère démontable, ainsi que les extensions démontables des constructions existantes. Dans les espaces non urbanisés et les secteurs d’urbanisation diffuse de cette bande à trente ans, le II de l’article L. 121-22-4 du code de l’urbanisme n’autorise, hors espaces remarquables de l’article L. 121-23, que les seules constructions ou installations démontables nécessaires à des services publics ou à des activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau.
Dans la zone exposée à un horizon compris entre trente et cent ans, les constructions nouvelles et extensions demeurent permises mais relèvent du régime d’autorisation précaire de l’article L. 121-22-5 du code de l’urbanisme. En vertu de son I, la démolition de toute construction nouvelle ou extension réalisée à compter de l’entrée en vigueur du plan local d’urbanisme intégrant ces zones, ainsi que la remise en état du terrain sous la responsabilité et aux frais du propriétaire, sont obligatoires lorsque le recul du trait de côte est tel que la sécurité des personnes ne pourra plus être assurée au-delà d’une durée de trois ans. Le II de l’article L. 121-22-5 du code de l’urbanisme subordonne la mise en œuvre de l’autorisation d’urbanisme à la consignation préalable, auprès de la Caisse des dépôts et consignations, d’une somme correspondant au coût prévisionnel de la démolition et de la remise en état, dont le récépissé doit être remis au maire avant le démarrage des travaux. Par dérogation à l’article L. 518-24 du code monétaire et financier, le délai de déchéance de trente ans est porté à cent ans et la période de trente années mentionnée à cet article est portée à cent années. Ces sommes consignées sont insaisissables et affectées d’un droit de préférence au sens de l’article 2333 du code civil, un décret et un arrêté du 15 avril 2026 ayant précisé le cadre réglementaire de la remise en état comme le rappelle la dépêche d’AEF info du 5 novembre 2026.
Aux termes des III et IV de l’article L. 121-22-5 du code de l’urbanisme, lorsque l’échéance de sécurité de trois ans est atteinte, le maire ordonne par arrêté l’exécution de la démolition et de la remise en état dans un délai déterminé qui ne peut être inférieur à six mois. Faute d’exécution dans ce délai, le maire met en demeure le propriétaire d’y procéder dans un délai déterminé qui ne peut être inférieur à un mois, avant de pouvoir faire exécuter d’office les travaux aux frais du propriétaire par déconsignation des fonds ou recouvrement forcé selon l’article L. 1617-5 du code général des collectivités territoriales. Le VI de l’article L. 121-22-5 du code de l’urbanisme exclut toute indemnité au profit des titulaires de droits réels ou de baux, et son VII impose, à peine de nullité, que toute promesse de vente, contrat de vente ou de location mentionne ces obligations.
Par exception prévue au VIII de l’article L. 121-22-5 du code de l’urbanisme, ces règles de consignation ne s’appliquent pas aux travaux réalisés dans le cadre d’un bail réel d’adaptation à l’érosion côtière, régi par les articles L. 321-18 à L. 321-33 du code de l’environnement. Selon l’article L. 321-18 du code de l’environnement, ce bail est consenti par l’État, une commune, un groupement de communes, un établissement public ou un concessionnaire d’aménagement pour une durée comprise entre douze ans et quatre-vingt-dix-neuf ans, avec obligation de renaturation et de démolition en fin de contrat. L’article L. 321-19 du code de l’environnement exclut toute reconduction tacite tout en permettant une prorogation expresse dans la limite totale de quatre-vingt-dix-neuf ans si l’évolution du trait de côte le permet, tandis que l’article L. 321-20 du code de l’environnement prévoit la résiliation de plein droit du bail à la date de l’arrêté municipal ou préfectoral prescrivant les mesures de sécurité nécessaires, toute clause écartant l’indemnisation du preneur en pareil cas étant réputée non écrite. L’analyse de ces droits réels temporaires et servitudes d’urbanisme relève de l’intervention d’un avocat exerçant en droit des servitudes immobilières et des charges foncières.
II. Le droit de préemption spécifique, le contrôle des autorisations d’urbanisme et les régimes de responsabilité
A. L’exercice du droit de préemption littoral, la décote de valeur devant le juge de l’expropriation et l’information des acquéreurs
Afin de permettre aux collectivités inscrites au décret-liste d’acquérir les biens exposés, le code de l’urbanisme organise un droit de préemption spécifique aux articles L. 219-1 à L. 219-13 du code de l’urbanisme. Cet outil pallie l’inapplicabilité de l’expropriation pour risque naturel majeur financée par le fonds Barnier : la cour administrative d’appel de Toulouse a en effet jugé, par un arrêt du 21 février 2023 (n° 21TL00405), que « le législateur n’a pas entendu étendre le régime d’expropriation pour utilité publique prévu audit article L. 561-1 aux risques liés à l’érosion côtière ou dunaire, lesquels ne sont assimilables, quelles qu’en soient les causes, ni aux risques de submersion marine, ni, par eux-mêmes, aux risques de mouvements de terrain visés par cet article. » (CAA de Toulouse, 4e chambre, 21 février 2023, n° 21TL00405). En vertu de l’article L. 219-1 du code de l’urbanisme, le droit de préemption pour l’adaptation des territoires au recul du trait de côte s’applique de plein droit dans toute la zone exposée à l’horizon de trente ans et peut être instauré par délibération sur tout ou partie de la zone exposée entre trente et cent ans. Il prime les droits de préemption urbain et commercial sans pouvoir primer celui des espaces naturels sensibles, et permet au propriétaire, selon l’article L. 219-5 du code de l’urbanisme, d’exiger l’acquisition de l’entière unité foncière en cas de préemption partielle.
La procédure et les délais de purge sont régis par les articles L. 219-6 à L. 219-10 du code de l’urbanisme. Aux termes du premier alinéa de l’article L. 219-6 du code de l’urbanisme, toute aliénation à titre onéreux ou donation hors cadre familial proche est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable adressée par le propriétaire à la commune, l’article L. 219-9 du code de l’urbanisme disposant que l’action en nullité se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l’acte portant transfert de propriété. Selon le troisième alinéa de l’article L. 219-6 du code de l’urbanisme, le silence du titulaire du droit de préemption gardé pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration vaut renonciation à l’exercice de ce droit. En vertu des quatrième et cinquième alinéas du même article L. 219-6 du code de l’urbanisme, ce délai de deux mois est suspendu à compter de la réception d’une demande unique de communication de documents adressée par le titulaire et recommence à courir à la réception des pièces demandées ; si le délai restant à courir est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour notifier sa décision. En outre, l’article L. 219-10 du code de l’urbanisme permet au propriétaire de proposer l’acquisition de son bien à la collectivité, qui doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition.
À défaut d’accord amiable, l’article L. 219-7 du code de l’urbanisme prévoit que le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation en tenant compte de l’exposition du bien au recul du trait de côte, à l’exclusion de toute indemnité accessoire et notamment de l’indemnité de réemploi. La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le document d’urbanisme et délimitant la zone d’exposition.
Lors des ventes et locations entre particuliers, le I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement impose d’informer les acquéreurs et locataires de l’existence du risque lorsque le bien est situé dans une zone susceptible d’être atteinte par le recul du trait de côte définie en application des articles L. 121-22-2, L. 121-22-3, L. 121-22-6 et L. 121-22-7 du code de l’urbanisme. Selon les septième et huitième alinéas du I de cet article L. 125-5 du code de l’environnement, lorsque l’état des risques n’est pas remis au plus tard à la signature de la promesse de vente ou joint à l’acte authentique, le délai de rétractation ou de réflexion prévu à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ce document à l’acquéreur. La Cour de cassation sanctionne l’absence de mise à jour de ce diagnostic à la date de l’acte notarié : par un arrêt du 19 septembre 2019 (n° 18-16.700), la troisième chambre civile a jugé que « si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un PPRNP prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état des risques existants » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 19 septembre 2019, n° 18-16.700), approuvant la résolution de la vente prononcée par les juges du fond. L’intervention d’un avocat pratiquant le contentieux de la vente immobilière permet ainsi de sécuriser les transactions ou d’agir en résolution lorsque l’exposition à l’érosion a été omise.
B. Le refus de permis pour risque d’érosion, la police municipale du péril imminent et la charge de la défense contre la mer
Même en l’absence de carte locale d’exposition approuvée ou dans les communes non inscrites au décret-liste, l’autorité d’urbanisme doit opposer l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, selon lequel le projet peut être refusé ou subordonné à des prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique. Par un arrêt du 9 juin 2022 (n° 20BX01964) relatif au littoral de Lège-Cap-Ferret, la cour administrative d’appel de Bordeaux a jugé que « Pour l’application de ces dispositions et en ce qui concerne les risques d’érosion ou de submersion marine, il appartient à l’autorité administrative d’apprécier, en l’état des données scientifiques disponibles, ces risques en prenant en compte notamment la situation de la zone du projet au regard du niveau de la mer, sa situation à l’arrière d’un ouvrage de défense contre la mer, le cas échéant, le risque de rupture ou de submersion de cet ouvrage en tenant compte notamment de son état, de sa solidité et des précédents connus de rupture ou de submersion. » (CAA de Bordeaux, 1re chambre, 9 juin 2022, n° 20BX01964). Dans un arrêt du 3 novembre 2020 (n° 18BX04220), la même cour a précisé qu’« Est enfin sans incidence sur l’appréciation du risque encouru par le terrain d’assiette du projet, pour l’application de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, la circonstance que celui-ci n’ait pas été classé en zone d’aléa par le plan de prévention des risques du littoral approuvé le 31 décembre 2001 selon les données scientifiques connues alors. » (CAA de Bordeaux, 5e chambre, 3 novembre 2020, n° 18BX04220).
S’agissant de la protection matérielle des propriétés contre la mer, l’article 33 de la loi du 16 septembre 1807 demeure pleinement applicable. Ainsi que l’a rappelé la cour administrative d’appel de Toulouse le 21 février 2023 (n° 21TL00405), « En l’absence de dispositions législatives ou règlementaires les y contraignant, ni l’Etat, ni les collectivités territoriales, ni leurs établissements publics, n’ont l’obligation d’assurer la protection des propriétés riveraines des rivages de la mer contre l’action naturelle des eaux. Il résulte au contraire de l’article 33 précité de la loi du 16 septembre 1807 que cette protection incombe aux propriétaires intéressés. » (CAA de Toulouse, 4e chambre, 21 février 2023, n° 21TL00405). De même, la cour administrative d’appel de Marseille a jugé, par un arrêt du 26 janvier 2018 (n° 16MA01348), « qu’en raison de la progression naturelle du rivage de la mer provoquée par l’érosion marine particulièrement intense dans ce secteur du littoral, la SCI A…a perdu une partie de sa propriété et le terrain d’assiette supportant cet ouvrage s’est trouvé incorporé au domaine public maritime ; que, toutefois, cette seule circonstance n’a pu faire naître à la charge de l’Etat une obligation d’entretien de ce perré qui incombait jusqu’alors au propriétaire riverain ; » (CAA de Marseille, 7e chambre, 26 janvier 2018, n° 16MA01348).
En revanche, le maire demeure investi de la police municipale définie au chapitre du code général des collectivités territoriales relatif à la police municipale, et notamment au 5° de l’article L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales visant la prévention des éboulements de terre ou de rochers, ainsi qu’à l’article L. 2212-4 en cas de danger grave ou imminent. Par un arrêt du 25 septembre 2026 (n° 25NT01180) concernant un talus côtier à Paimpol, la cour administrative d’appel de Nantes a jugé que « Sur le fondement de ces dernières dispositions, le maire peut ordonner, en cas de danger grave ou imminent, la réalisation par la commune de travaux sur une propriété privée, le coût des travaux incombant alors à la commune, sans préjudice de la possibilité pour elle d’exercer devant le juge civil une action récursoire à l’encontre du propriétaire si elle estime que l’origine des désordres réside dans un manquement de celui-ci à ses obligations. » (CAA de Nantes, 4e chambre, 25 septembre 2026, n° 25NT01180), tout en précisant que des arrêtés d’évacuation et d’interdiction d’accès à la plage suffisent à lever l’urgence imminente sans obliger la commune à financer immédiatement le confortement du terrain privé.
Enfin, toute contestation d’une délibération d’urbanisme, d’un refus de permis, d’une préemption ou d’un arrêté municipal de police obéit aux règles de délai de l’article R. 421-1 du code de justice administrative, selon lequel la juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée, toute demande indemnitaire n’étant recevable qu’après l’intervention d’une décision administrative sur demande préalable. L’articulation de ces recours administratifs et judiciaires mobilise les compétences d’un cabinet d’avocats intervenant en droit immobilier et de l’urbanisme.
Conclusion
La consultation publique ouverte du 4 au 25 novembre 2026 en vue d’inscrire soixante-sept nouvelles communes au décret n° 2022-750 du 29 avril 2022 confirme l’extension rapide du régime juridique d’adaptation au recul du trait de côte, appelé à couvrir quatre cent trente-huit communes littorales. Dès la publication du décret modificatif, ces collectivités devront engager l’intégration des zones d’exposition à trente ans et entre trente et cent ans dans leurs documents d’urbanisme, tandis que vingt-quatre communes fortement exposées d’ici 2050 demeurent encore en dehors de cette démarche volontaire.
Pour les propriétaires et acquéreurs, ce classement entraîne l’application du sursis à statuer sur carte de préfiguration, de l’inconstructibilité de la bande à trente ans hors installations démontables, de l’obligation de démolition sous consignation centenaire dans la bande de trente à cent ans, du droit de préemption littoral avec décote de valeur et du renforcement de l’état des risques sous peine de résolution de la vente. Pour les collectivités publiques, si la loi du 16 septembre 1807 laisse aux propriétaires riverains la charge de défendre leurs biens contre la mer et si l’érosion côtière échappe à l’expropriation de l’article L. 561-1 du code de l’environnement, la maîtrise de l’urbanisation au titre de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et l’exercice de la police municipale face aux dangers graves et imminents demeurent placés sous le contrôle attentif du juge. Aucune responsabilité publique ou privée ne saurait toutefois être présumée abstraitement du seul fait du classement d’une commune, les contrats signés entre les parties primant dans les rapports privés et seul le juge compétent pouvant trancher chaque litige au vu des circonstances locales.