Lors de la prise de possession d’un logement neuf acquis sur plan dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, la retenue et le dépôt de la dernière fraction de cinq pour cent du prix constituent souvent l’unique levier financier immédiatement mobilisable par l’acheteur confronté à des malfaçons visibles ou à des non-conformités contractuelles. Ce mécanisme légal d’équilibre, codifié à l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation, permet à l’accédant à la propriété d’obtenir la remise effective des clés de son bien achevé sans verser directement le solde restant dû entre les mains du promoteur immobilier tant que la contestation relative à la conformité de l’ouvrage n’est pas tranchée. Toutefois, la portée exacte de cette consignation sur l’existence même de la dette de prix et sur le sort des sûretés réelles inscrites par le constructeur au service de la publicité foncière demeurait au cœur d’un contentieux nourri, particulièrement lorsque l’acquéreur envisage de revendre son lot avant l’issue définitive du litige technique.
Par un arrêt publié au Bulletin rendu le 8 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 8 oct. 2026, n° 24-13.478), la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une clarification déterminante pour la pratique notariale et immobilière en opérant une distinction rigoureuse entre l’effet libératoire personnel attaché au dépôt du solde du prix et l’extinction substantielle de la créance du vendeur d’immeuble à construire. Saisie du cas d’acquéreurs ayant consigné les cinq pour cent finaux auprès de la Caisse des dépôts et consignations en raison de désordres constatés après la livraison, puis sollicité en justice la radiation et la mainlevée du privilège du vendeur afin de libérer les fonds séquestrés lors d’une revente à des sous-acquéreurs, la Haute juridiction censure la cour d’appel qui avait ordonné cette radiation. Elle juge que la consignation réglementaire ne vaut paiement qu’à l’égard de l’acquéreur et n’éteint ni la créance du promoteur ni la sûreté légale qui en garantit le règlement effectif.
Cette décision majeure, éclairée le même jour par un second arrêt publié de la troisième chambre civile relatif à l’effet de purge des réserves à la réception et à l’appréciation des compétences du maître de l’ouvrage personne morale (Cass. 3e civ., 8 oct. 2026, n° 24-16.523), invite à réexaminer dans son ensemble l’architecture protectrice de la livraison en vente en l’état futur d’achèvement. De l’articulation entre l’échelonnement impératif des appels de fonds et le maintien des garanties réelles du promoteur jusqu’à la mise en œuvre de la garantie des vices et défauts de conformité apparents régie par l’article 1642-1 du Code civil et enfermée dans l’échéance annale de l’article 1648 du Code civil, chaque étape procédurale requiert une maîtrise rigoureuse des textes et de la jurisprudence contemporaine, telle que pratiquée par un avocat intervenant en matière de vente en l’état futur d’achèvement à Paris.
I. Le régime de la consignation du solde de 5 % en VEFA et le maintien du privilège du vendeur selon l’arrêt du 8 octobre 2026
A. L’effet libératoire purement personnel de la consignation des 5 % et la survie de la créance garantie
Dans le secteur protégé de l’habitation, la loi encadre de manière impérative le rythme des versements exigibles de l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancement du chantier afin d’éviter que l’acheteur ne finance intégralement un immeuble qui ne serait ni achevé ni conforme aux engagements contractuels. Conformément à l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation, les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total trente-cinq pour cent du prix à l’achèvement des fondations, soixante-dix pour cent à la mise hors d’eau et quatre-vingt-quinze pour cent à l’achèvement de l’immeuble. Le solde de cinq pour cent est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois, ce texte dispose expressément qu’il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. Jusqu’à l’arrêt rendu le 8 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 8 oct. 2026, n° 24-13.478), une incertitude doctrinale et prétorienne subsistait quant aux effets de ce dépôt sur les sûretés réelles garantissant le paiement du prix de vente.
L’affaire soumise à la troisième chambre civile illustrait avec acuité les conséquences pratiques de cette question lors de la revente d’un appartement acquis sur plan. Une société venderesse avait cédé en l’état futur d’achèvement deux lots d’un ensemble immobilier à un couple d’acquéreurs et fait inscrire un privilège de vendeur afin de garantir le paiement de la fraction du prix payable à terme. Se plaignant de divers désordres après la livraison de leur bien, les acheteurs avaient déposé à la Caisse des dépôts et consignations une somme correspondant aux cinq pour cent restant dus sur le prix de vente, puis conclu une promesse de vente au profit de sous-acquéreurs. En raison de l’inscription du privilège de vendeur grevant toujours les lots au fichier immobilier et du refus du promoteur d’en donner mainlevée amiable, l’acte authentique de revente avait prévu le séquestre conventionnel d’une somme de trente mille euros prélevée sur le prix de cession. Les vendeurs initiaux avaient alors assigné la société immobilière en radiation et mainlevée du privilège, ainsi qu’en libération des fonds séquestrés.
Pour accueillir cette demande et ordonner la radiation de l’inscription, les juges d’appel avaient retenu que, par la consignation opérée auprès de la Caisse des dépôts et consignations à hauteur de la totalité du solde de cinq pour cent, les acquéreurs s’étaient libérés de leur obligation de paiement, qu’ils avaient valablement payé ce solde au sens de l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation et que le privilège du vendeur garantissant le paiement du prix se trouvait dès lors éteint. La troisième chambre civile casse et annule cet arrêt au visa combiné de l’article 2374, 1°, devenu l’article 2402, 1°, du Code civil, de l’article 2488, 1°, devenu l’article 2474, 1°, du même code et de l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation. La motivation retenue par la Cour de cassation fixe avec une grande netteté la nature juridique exacte de ce mécanisme réglementaire.
Aux termes de cet arrêt du 8 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 8 oct. 2026, n° 24-13.478), la Haute juridiction énonce le principe suivant : « La consignation par l’acquéreur du solde du prix de vente, en application de l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation, ne vaut paiement qu’à son égard. Si elle libère l’acquéreur de son obligation de payer ce solde et empêche le vendeur tant de poursuivre contre lui ce paiement que de faire sanctionner, de ce chef, une inexécution contractuelle, elle n’a pas pour effet d’éteindre la créance du vendeur. » En tirant immédiatement la conséquence sur le terrain du droit des sûretés, la Cour ajoute dans la même décision (Cass. 3e civ., 8 oct. 2026, n° 24-13.478) : « Dès lors, à défaut d’extinction de la créance garantie, la consignation du solde du prix de vente n’entraîne pas l’extinction du privilège du vendeur. »
En droit des sûretés réelles immobilières, le privilège du vendeur d’immeuble — devenu hypothèque légale spéciale du vendeur — est l’accessoire de la créance de prix qu’il garantit. Son extinction suppose l’extinction de l’obligation principale par un paiement désintéressant effectivement le créancier. Or, lorsque l’acheteur en vente en l’état futur d’achèvement dépose les cinq pour cent finaux entre les mains d’un tiers habilité en raison d’une contestation sur la conformité du bien, le promoteur ne perçoit pas les fonds : sa créance subsiste tant qu’un accord ou une décision définitive n’a pas statué sur le sort du solde retenu. En revanche, parce que ce dépôt vaut paiement à l’égard de l’acquéreur, le constructeur ne peut ni poursuivre le recouvrement forcé de cette somme contre lui, ni refuser la remise des clés ou invoquer la clause résolutoire du contrat.
Cette protection de l’acquéreur contre toute sanction contractuelle s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile. Déjà, dans un arrêt rendu le 2 février 2022 (Cass. 3e civ., 2 févr. 2022, n° 20-22.075), la Cour de cassation avait rappelé au visa de l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation le principe selon lequel : « Il résulte de ce texte que le solde du prix de vente est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur, mais que toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. » Dans cette affaire où une cour d’appel avait prononcé la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement aux torts des acquéreurs au motif qu’ils restaient devoir la dernière tranche de cinq pour cent lors du commandement de payer visant la clause résolutoire, la Haute juridiction avait censuré les juges du fond en ces termes (Cass. 3e civ., 2 févr. 2022, n° 20-22.075) : « En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations qu’à cette date le solde du prix se trouvait consigné chez le notaire en raison des réserves émises par les acquéreurs, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »
En rapprochant l’arrêt du 2 février 2022 (Cass. 3e civ., 2 févr. 2022, n° 20-22.075) et l’arrêt du 8 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 8 oct. 2026, n° 24-13.478), la cohérence d’ensemble du régime apparaît clairement. La consignation neutralise toute faute contractuelle de l’acheteur et paralyse l’action résolutoire ou en paiement du promoteur contre lui, tout en maintenant intacte la sûreté réelle grevant l’immeuble jusqu’au dénouement du différend relatif à la conformité du bien livré.
B. Les conditions de validité de la consignation à la livraison : achèvement de l’ouvrage, réserves de conformité et rôle du dépositaire
Pour produire cet effet libératoire à l’égard de l’acquéreur et contraindre le promoteur à remettre les clés sans encaisser immédiatement le solde, la consignation doit respecter scrupuleusement les conditions de fond et de forme posées par le Code de la construction et de l’habitation. En premier lieu, l’exigibilité même des cinq pour cent finaux suppose que l’immeuble ait préalablement atteint le stade de l’achèvement au sens des articles R. 261-1 à R. 261-7 du Code de la construction et de l’habitation et que le local soit effectivement mis à la disposition de l’acheteur. L’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, non plus que les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.
Cette distinction fondamentale entre l’inachèvement de l’ouvrage et l’existence de réserves sur un bien achevé commande directement la stratégie juridique de l’accédant lors de la convocation à la remise des clés, ainsi que le rappellent les informations administratives publiées sur la fiche officielle de Service-Public.fr consacrée à la livraison d’un logement en VEFA. Si le logement n’est pas alimenté en eau, en gaz ou en électricité, s’il est dépourvu de chauffage fonctionnel, ou si les parties communes essentielles comme l’escalier ou l’ascenseur demeurent inaccessibles, l’immeuble n’est pas achevé au sens de l’article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation. Dans une telle hypothèse d’inachèvement, ni l’appel de fonds correspondant aux quatre-vingt-quinze pour cent d’achèvement ni le solde de cinq pour cent payable à la mise à disposition ne sont légalement exigibles : l’acheteur est fondé à refuser la livraison et à opposer l’exception d’inexécution sur le fondement des articles 1217 et 1218 du Code civil sans même avoir à consigner la dernière tranche du prix.
À l’inverse, dès lors que le logement est habitable et réunit les équipements indispensables à son usage normal mais présente des défauts de conformité non substantiels ou des malfaçons apparentes — tels qu’un carrelage fissuré, un équipement sanitaire différent de la notice descriptive annexée à l’acte authentique, des menuiseries mal réglées ou des réserves portant sur les peintures et finitions —, la livraison doit avoir lieu et le solde de cinq pour cent devient exigible. C’est précisément à ce stade qu’intervient la faculté ouverte par l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation. L’acquéreur qui émet une contestation sur la conformité du bien avec les prévisions contractuelles lors de l’établissement du procès-verbal contradictoire de livraison est en droit de consigner ce solde de cinq pour cent.
Il importe de souligner que toute clause du contrat de réservation ou de l’acte authentique de vente qui subordonnerait la remise des clés au paiement direct et sans réserve des cinq pour cent entre les mains du promoteur, ou qui interdirait à l’acquéreur de consigner cette somme en présence de réserves, est réputée non écrite en raison du caractère d’ordre public de l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation. Lorsque le constructeur tente néanmoins d’exercer un chantage aux clés en refusant de laisser l’acheteur entrer en possession des lieux malgré la justification d’une consignation régulière, l’acquéreur peut saisir en référé le président du tribunal judiciaire afin d’obtenir la remise forcée des clés sous astreinte ainsi que l’indemnisation de son préjudice de jouissance et de ses frais de relogement, démarche qui relève de l’accompagnement assuré par un avocat intervenant lors de la réception de travaux et de la livraison immobilière à Paris.
Sur le plan opérationnel, le choix du tiers dépositaire obéit à une règle supplétive claire. Les parties peuvent convenir d’un commun accord de consigner les cinq pour cent en la comptabilité d’un professionnel habilité, le plus souvent le notaire rédacteur de l’acte de vente, comme l’illustrait l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 2 février 2022 (Cass. 3e civ., 2 févr. 2022, n° 20-22.075). Toutefois, en cas de désaccord entre le promoteur et l’acquéreur sur la personne du dépositaire ou lorsque le notaire du programme refuse de recevoir les fonds sans l’assentiment exprès du vendeur, la consignation s’effectue de plein droit auprès de la Caisse des dépôts et consignations.
Selon les modalités précisées par le service des consignations de la Caisse des dépôts et consignations dédié à la VEFA, la démarche peut être accomplie directement en ligne par l’acheteur ou son mandataire sur présentation d’une copie de l’acte authentique de vente, du dernier appel de fonds du promoteur et du procès-verbal de livraison mentionnant les réserves ou les défauts de conformité constatés. Une fois le virement des fonds enregistré, l’établissement public délivre un récépissé de déclaration de consignation qu’il appartient à l’acquéreur de notifier au promoteur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice. La déconsignation ultérieure des sommes déposées ne pourra intervenir que sur production d’un accord écrit conjoint du vendeur et de l’acheteur — par exemple après un constat contradictoire de levée intégrale des réserves ou une transaction réduisant le prix — ou en exécution d’une décision de justice exécutoire désignant le bénéficiaire des fonds.
II. L’articulation des réserves de livraison, de la garantie des vices apparents et de la revente du bien acquis sur plan
A. La distinction entre réception des travaux et livraison à l’acquéreur : purge des vices apparents et délai de forclusion d’un an
La maîtrise du contentieux de la vente en l’état futur d’achèvement impose de ne jamais confondre deux opérations juridiques distinctes tant par leurs protagonistes que par leurs effets : la réception de l’ouvrage d’une part, et la livraison du bien à l’acquéreur d’autre part. La réception des travaux, régie par l’article 1792-6 du Code civil, est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage — qui, dans une opération de vente sur plan, est le promoteur-vendeur lui-même et non l’acheteur final — déclare accepter l’ouvrage exécuté par les locateurs d’ouvrage et entreprises de construction, avec ou sans réserves. La livraison, quant à elle, intervient en aval entre le promoteur-vendeur et l’acquéreur en vente en l’état futur d’achèvement lors de la remise des clés et de la prise de possession du logement.
L’importance cardinale de l’étape de réception dans les rapports avec les constructeurs a été rappelée par le second arrêt publié rendu par la troisième chambre civile le 8 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 8 oct. 2026, n° 24-16.523). Dans cette décision, la Cour de cassation réaffirme solennellement la règle classique du droit de la construction : « La réception de l’ouvrage couvre tout vice de construction, désordre ou défaut de conformité apparent n’ayant pas fait l’objet de réserves. » Pour apprécier si un vice ou un défaut de conformité était apparent au jour de la réception pour le maître de l’ouvrage lorsqu’il s’agit d’une société, la troisième chambre civile pose dans ce même arrêt (Cass. 3e civ., 8 oct. 2026, n° 24-16.523) un critère objectif novateur : « S’il est tenu compte, pour cette appréciation, des compétences personnelles du maître de l’ouvrage, celles-ci, lorsqu’il s’agit d’une personne morale, se déterminent au regard de son objet ou des activités qu’elle exerce et non au regard des compétences de son représentant légal, que celui-ci soit une personne physique ou une personne morale. » Ainsi, une société civile immobilière ou une société de promotion dont l’objet social porte sur l’acquisition, la construction ou la gestion immobilière voit le caractère apparent des désordres apprécié à l’aune de son objet social et de ses activités propres.
Tout autre est le régime applicable dans les rapports entre le promoteur-vendeur et l’acquéreur d’un immeuble à construire. Pour protéger l’acheteur qui n’assiste pas à la réception du chantier avec les entreprises et qui découvre son logement lors de la remise des clés, le législateur a institué aux articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du Code civil, reproduits à l’article L. 261-5 du Code de la construction et de l’habitation, un mécanisme spécifique de garantie des vices de construction et des défauts de conformité apparents. En vertu de l’article 1642-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.
Ce texte ménage à l’acquéreur une période d’observation d’un mois suivant son entrée dans les lieux et la remise des clés pour compléter le procès-verbal de livraison en dénonçant au promoteur, de préférence par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, les vices de construction ou défauts de conformité apparents qui auraient échappé à sa vigilance lors de la visite initiale. Plus encore, la jurisprudence récente de la Cour de cassation protège l’acheteur quant à l’articulation entre ce délai de dénonciation d’un mois et le délai d’action en justice fixé par l’article 1648, alinéa 2, du Code civil, aux termes duquel l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.
Par un arrêt publié rendu le 13 février 2025 (Cass. 3e civ., 13 févr. 2025, n° 23-17.755), la troisième chambre civile a tranché la question de savoir si un vice apparent apparu ou dénoncé après l’expiration du premier mois suivant la prise de possession, mais avant l’expiration du délai global d’action, peut néanmoins donner lieu à garantie contre le vendeur en l’état futur d’achèvement. Censurant une cour d’appel qui avait déclaré l’acquéreur forclos faute d’avoir dénoncé le désordre dans le mois de la livraison, la Haute juridiction juge (Cass. 3e civ., 13 févr. 2025, n° 23-17.755) : « En statuant ainsi, alors que l’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement de ce délai d’un mois, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »
Il s’ensuit que l’acquéreur dispose, à peine de forclusion selon l’article 1648 du Code civil, d’un délai d’un an à compter du plus tardif des deux événements que sont la réception des travaux ou l’expiration du mois suivant la prise de possession — soit en pratique treize mois à compter de la livraison lorsque la réception a précédé la remise des clés — pour saisir la juridiction compétente par voie d’assignation en référé-expertise ou au fond. Attention toutefois : la simple consignation des cinq pour cent du prix en application de l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation ou l’envoi de courriers recommandés de mise en demeure n’interrompt nullement ce délai de forclusion de l’article 1648 du Code civil. Seule une demande en justice, même en référé, ou une reconnaissance non équivoque par le promoteur de son obligation de réparer chaque réserve précise permet d’éviter que l’action de l’acquéreur ne soit déclarée irrecevable ou forclose à l’issue des treize mois suivant la prise de possession (Cass. 3e civ., 13 févr. 2025, n° 23-17.755). Quant aux désordres cachés à la livraison qui se révèlent postérieurement, ils relèvent des garanties légales des constructeurs dues par le vendeur en vertu des articles 1646-1 et suivants du Code civil, dont la mise en œuvre gagne à être confiée à un avocat exerçant en contentieux des malfaçons de construction à Paris.
B. La sécurisation de la revente ou de l’achèvement du logement grevé : séquestre conventionnel, mainlevée et garantie financière d’achèvement
En jugeant le 8 octobre 2026 que la consignation du solde de cinq pour cent n’éteint ni la créance du vendeur ni le privilège ou l’hypothèque légale qui l’assortit (Cass. 3e civ., 8 oct. 2026, n° 24-13.478), la Cour de cassation met en évidence un point de vigilance patrimonial essentiel : l’inscription prise par le promoteur lors de l’acte authentique de vente continue de grever l’immeuble tant que le différend sur les cinq pour cent consignés n’est pas tranché. Lorsque l’acquéreur souhaite revendre son lot avant la péremption de l’inscription, le sous-acquéreur et sa banque exigent un bien libre de toute sûreté du chef du vendeur initial. Or, l’acquéreur qui a consigné les cinq pour cent à la Caisse des dépôts et consignations ne peut pas obtenir en justice la radiation du privilège du vendeur sur le seul fondement de cette consignation, puisque la créance garantie demeure.
Pour libérer le bien ou débloquer les sommes séquestrées chez le notaire lors d’une revente, deux voies principales s’ouvrent à l’acquéreur. D’une part, il peut saisir le juge du fond sur le terrain de l’article 1642-1 du Code civil afin d’obtenir une réduction du prix ou des dommages et intérêts couvrant le coût des reprises, puis la compensation judiciaire avec la créance de solde du prix du promoteur : une fois la créance principale éteinte par compensation ou attribution des fonds consignés, le privilège s’éteint à son tour et sa radiation peut être ordonnée. D’autre part, en amont de la revente, les parties peuvent conclure un protocole transactionnel de levée des réserves ou convenir d’une mainlevée amiable moyennant l’affectation exclusive des sommes déjà déposées à la Caisse des dépôts et consignations.
La troisième situation délicate concerne l’hypothèse dans laquelle le non-règlement du solde du prix s’inscrit dans un contexte de défaillance financière du promoteur ayant conduit à la mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement prévue par le Code de la construction et de l’habitation. Lorsque le garant financier d’achèvement intervient pour financer la fin du chantier et réclame ensuite à l’acquéreur le versement du solde du prix de vente, la Cour de cassation encadre strictement ses prétentions. Par un arrêt publié rendu le 11 mai 2023 (Cass. 3e civ., 11 mai 2023, n° 22-13.696), la troisième chambre civile a posé la règle suivante : « Il appartient, dès lors, au garant qui réclame le paiement, par l’acquéreur, du solde du prix de vente, de prouver que ce solde est la contrepartie de travaux qu’il a financés pour parvenir à l’achèvement de l’ouvrage. » Ainsi, l’acquéreur ne saurait être contraint de libérer le solde du prix au profit du garant financier d’achèvement si ce dernier ne démontre pas avoir effectivement financé les travaux d’achèvement dont ce solde constitue la contrepartie, analyse globale qui peut être confiée à un avocat en droit immobilier à Paris.
Conclusion
Par son arrêt publié du 8 octobre 2026 (Cass. 3e civ., 8 oct. 2026, n° 24-13.478), la troisième chambre civile de la Cour de cassation trace une ligne de partage rigoureuse entre la protection contractuelle immédiate de l’acquéreur en vente en l’état futur d’achèvement et la conservation des sûretés réelles du vendeur d’immeuble à construire. En jugeant que la consignation du solde de cinq pour cent opérée en vertu de l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation ne vaut paiement qu’à l’égard de l’acquéreur sans éteindre la créance du promoteur, la Haute juridiction confirme que l’acheteur est pleinement protégé contre tout refus de remise des clés, toute poursuite en recouvrement et toute résolution de la vente, mais qu’il ne peut obtenir la radiation du privilège du vendeur tant que la créance garantie n’a pas été éteinte par le règlement effectif du litige au fond.
Cette jurisprudence met en lumière le caractère provisoire et conservatoire de la consignation réglementaire à la livraison. Loin de constituer une fin en soi ou une réduction acquise du prix de vente, le dépôt des cinq pour cent auprès d’un notaire ou de la Caisse des dépôts et consignations ouvre une phase décisive durant laquelle l’acquéreur doit impérativement veiller au respect des échéances procédurales. En particulier, faute d’accord amiable écrit ou de levée contradictoire des réserves, l’introduction d’une action judiciaire sur le fondement de l’article 1642-1 du Code civil avant l’expiration du délai de forclusion d’un an prévu à l’article 1648 du Code civil demeure indispensable pour obtenir soit la condamnation du promoteur à exécuter les travaux de mise en conformité, soit une réduction du prix ou des dommages et intérêts venant éteindre par compensation la créance de solde du prix et purger définitivement l’inscription hypothécaire grevant le logement.