Lors de la négociation d’un local professionnel, la prise en charge des frais de rédaction du bail commercial suscite de fréquents litiges (article 1103 du Code civil). À la différence des baux d’habitation, le statut des baux commerciaux ne plafonne pas globalement les honoraires de négociation et de rédaction (article 1104 du Code civil). Or, certains guides affirment à tort que le bail commercial pourrait toujours imputer tous les frais d’état des lieux au preneur (article L. 145-40-1 du Code de commerce). Une telle affirmation méconnaît l’ordre public statutaire qui répute non écrite toute clause écartant le partage par moitié des frais d’huissier (article L. 145-15 du Code de commerce). Dès lors, distinguer les frais relevant de la liberté contractuelle et les dépenses interdites est indispensable avant toute signature (article R. 145-35 du Code de commerce).
Par ailleurs, l’intervention d’un agent immobilier ou d’un conseil obéit à des conditions strictes de mandat écrit (article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). La Cour de cassation sanctionne sévèrement l’imputation d’honoraires d’agence indus ou de charges dépourvues d’inventaire limitatif (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711). À cet égard, les lois Pinel et de simplification économique du 26 mai 2026 redéfinissent l’équilibre financier du bail (article L. 145-40 du Code de commerce). En conséquence, solliciter des avocats en baux commerciaux à Paris permet d’auditer chaque stipulation relative aux frais d’acte et aux honoraires (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Cette étude analyse la répartition contractuelle des frais d’acte et d’agence, puis les interdictions d’ordre public protégeant le preneur (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643).
I. La répartition contractuelle des frais de rédaction et d’intermédiation lors de la conclusion du bail commercial
A. La liberté contractuelle de prise en charge des honoraires de rédaction d’acte, des frais de notaire et des droits d’enregistrement
En droit des baux commerciaux, aucun texte du Code de commerce n’impose de répartition légale pour les honoraires de rédaction (article 1103 du Code civil). Aux termes de l’article 1103 du Code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Par ailleurs, selon l’article 1104 du Code civil, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi » tout au long du bail. En conséquence, la désignation de la partie qui supportera les honoraires de l’avocat ou du notaire rédacteur relève du contrat (article 1103 du Code civil). Faute de stipulation expresse mettant les frais d’acte au preneur, chaque partie conserve les honoraires de son propre conseil (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270).
Dans la pratique locative, de nombreux projets de baux transfèrent au preneur la totalité ou la moitié des honoraires de rédaction (article 1103 du Code civil). Pour être opposable au preneur, cette clause de prise en charge des frais d’acte doit figurer dans le bail (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270). Le preneur a intérêt à négocier dès l’offre un partage par moitié des frais de rédaction de contrats commerciaux (article 1104 du Code civil). Lorsque chaque cocontractant mandate son propre avocat pour négocier le bail, le contrat prévoit souvent que chacun règle son conseil (article 1103 du Code civil). Cette répartition équilibrée évite que le locataire ne finance seul la rédaction de clauses protégeant uniquement le patrimoine du propriétaire (article L. 145-15 du Code de commerce).
Le choix entre un acte d’avocat et un acte authentique notarié modifie également la structure des frais (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-14.046). L’acte notarié est requis pour les baux excédant douze ans soumis à publicité foncière ou comportant des garanties hypothécaires (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-14.046). Lorsqu’il prête son concours à l’acte, le rédacteur engage sa responsabilité civile sur la validité et l’efficacité du bail (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-14.046). La Cour juge que « le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur la portée » (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-14.046). Il doit aussi les informer sur « les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours » (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-14.046).
En revanche, la Cour délimite strictement ce devoir de conseil lorsque le bail a été conclu sans le notaire (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-14.046). Elle juge que « le notaire n’était pas tenu d’une obligation de conseil concernant l’opportunité économique d’un bail commercial » antérieur (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-14.046). Ce professionnel n’avait pas non plus à alerter les acquéreurs sur le sort d’un bail conclu « sans son concours » (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-14.046). Dès lors, faire auditer le contrat par un avocat en bail commercial à Paris sécurise pleinement la validité des clauses statutaires (article L. 145-15 du Code de commerce). Les honoraires d’avocat sont librement déterminés par convention avec le client selon la complexité du local et des clauses négociées (article 1103 du Code civil).
Outre les honoraires de rédaction, la conclusion d’un bail sous signature privée peut donner lieu à des frais d’enregistrement fiscal (article 1103 du Code civil). L’enregistrement d’un bail commercial de neuf ans auprès du service des impôts demeure facultatif mais confère date certaine à l’acte (article 1103 du Code civil). Lorsque le bail prévoit que les droits d’enregistrement incombent au preneur ou au demandeur de la formalité, cette clause s’applique (article 1103 du Code civil). Toutefois, une clause mettant les frais d’acte au locataire ne couvre que les dépenses nécessaires à la formation du bail (article 1302 du Code civil). Tout paiement réclamé au locataire sans fondement contractuel précis contrevient à l’article 1302 du Code civil selon lequel « Tout paiement suppose une dette ».
La question des frais d’acte se pose aussi lors d’un avenant de révision ou de renouvellement (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904). Sauf accord sur la rédaction d’un nouvel acte, le renouvellement s’opère aux clauses et conditions du bail expiré (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904). Le bailleur ne peut donc pas imposer unilatéralement au locataire les frais d’un acte de renouvellement non prévu au bail (article 1103 du Code civil). Lors du renouvellement, seules les obligations légales nouvelles pesant sur le bailleur justifient le déplafonnement du loyer renouvelé (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-14.887). Seule « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur » compte (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-14.887).
De même, lors d’une cession du bail, le contrat initial impose souvent le remboursement des frais du bailleur (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-25.849). Cette clause de prise en charge des frais d’intervention ou de signification lors d’une cession relève de la liberté contractuelle (article 1103 du Code civil). Or, « la cession du droit au bail, dans les conditions de l’article L. 145-51 » reste protégée (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-25.849). Cette cession particulière emporte, « malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu’au terme du bail » sans majoration immédiate (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-25.849). Toutefois, le bailleur conserve le droit d’invoquer ce changement de destination lors du renouvellement du bail (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-25.849).
B. L’encadrement des honoraires d’agence immobilière et de commercialisation au regard de la loi Hoguet et du droit de préférence
Lorsqu’un agent immobilier intervient, ses honoraires de commercialisation relèvent d’un statut d’ordre public (article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). Aux termes de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, les conventions conclues avec l’intermédiaire immobilier « doivent être rédigées par écrit » avant toute négociation. L’écrit précise « Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie » débitrice (article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). L’agent immobilier ne peut donc réclamer d’honoraires au locataire que si un mandat écrit le prévoit (article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). L’indication de la charge de la commission doit aussi figurer dans l’acte constatant la conclusion effective du bail (Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 21-25.117).
La troisième chambre civile applique avec rigueur l’exigence d’une opération effectivement conclue posée par l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. Rien n’est dû « avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue » par écrit (article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). Ainsi, « toute commission ou somme d’argent quelconque, n’est dûe à l’agent immobilier que s’il a concouru à l’opération » (Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 21-25.117). L’opération doit avoir été « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties » (Cass. 3e civ., 19 décembre 2024, n° 23-12.985). Dès lors, si le projet de bail ou la promesse unilatérale devient caduc, l’agence ne perçoit aucune commission (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-13.838).
Par un arrêt du 26 mars 2026, la Cour a confirmé ce refus de rémunération lorsque l’avant-contrat n’aboutit pas (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-13.838). Ici, « l’option n’ayant pas été levée dans le délai par la bénéficiaire, la vente n’avait pas été conclue » (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-13.838). Elle approuve les juges d’avoir retenu « que l’agence immobilière n’était pas fondée à réclamer la rémunération convenue » (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-13.838). Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale conserve la faculté de renoncer au contrat même après réalisation des conditions suspensives (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-13.838). Cette règle protège aussi le commerçant signataire d’une promesse unilatérale de bail qui ne lève pas l’option (article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970).
Sur le formalisme du mandat, la Cour a précisé en 2025 la portée des mentions de la carte professionnelle (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 23-17.579). Certes, « l’agent immobilier a l’obligation d’être titulaire d’une carte professionnelle » régulièrement délivrée (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 23-17.579). Mais « l’absence de mention sur le mandat du lieu de délivrance de la carte professionnelle » n’annule pas le mandat (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 23-17.579). L’acte vaut « lorsque le mandataire justifie avoir été titulaire, à la date de celui-ci, d’une carte professionnelle » (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 23-17.579). Après expiration du mandat, le juge vérifie si l’interdiction de traiter directement était limitée dans le temps (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 23-17.579).
En revanche, si les parties évincent sciemment l’intermédiaire après la visite des locaux, leur responsabilité délictuelle est engagée (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-10.637). Le 7 mai 2026, la Cour a rappelé que le tiers complice de la violation contractuelle engage sa responsabilité (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-10.637). Cette responsabilité joue « lorsque l’absence de droit à rémunération de l’agent immobilier procède de manoeuvres frauduleuses » (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-10.637). Tel est le cas lorsque les parties signent l’acte à l’insu de l’agence cinq semaines après la visite (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-10.637). Le preneur ou l’acquéreur qui contourne ainsi le mandat de commercialisation doit réparer le préjudice subi par l’agence (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-10.637).
La question des honoraires d’agence se pose aussi lorsque le bailleur vend les murs au locataire exerçant son droit de préférence (article L. 145-46-1 du Code de commerce). Le 1er octobre 2026, la Cour de cassation a interdit d’imputer au locataire préempteur des honoraires de négociation (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711). L’offre de vente notifiée au preneur exclut « des honoraires de négociation d’un agent immobilier » (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711). En effet, « aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi » (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711). Dès lors, « les honoraires de négociation de l’agent immobilier ne sont pas dus par le locataire » préempteur (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711).
Même si le preneur a accepté l’offre mentionnant ces frais d’agence et les a payés, il est remboursé (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711). Il peut « en obtenir la restitution, peu important sa connaissance du caractère indu de son paiement » (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711). La Cour écarte aussi toute commission lorsque le locataire exerce son droit de préemption subsidiaire sur notification du notaire (Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 21-22.073). Ce régime protecteur se distingue de la préemption urbaine où l’établissement préempteur substitué supporte la commission régulièrement mentionnée (Cass. 3e civ., 19 décembre 2024, n° 23-12.985). Dans ce cadre administratif distinct, le préempteur public reste tenu de la commission prévue à l’avant-contrat (Cass. 3e civ., 2 mai 2024, n° 23-12.918).
II. Les limites d’ordre public à l’imputation des frais et honoraires au locataire commercial à l’entrée et en cours de bail
A. Le partage impératif par moitié des frais d’état des lieux par commissaire de justice et la sanction des clauses abusives
Lors de l’entrée dans les locaux ou de leur restitution, l’état des lieux obéit aux dispositions impératives de l’article L. 145-40-1 du Code de commerce. Un « état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire » ou un tiers (article L. 145-40-1 du Code de commerce). Cet état des lieux contradictoire « est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties » (article L. 145-40-1 du Code de commerce). Lorsque les parties établissent elles-mêmes ce constat amiable lors de la remise des clés, aucun frais d’intermédiaire n’est engagé (article L. 145-40-1 du Code de commerce). Si elles choisissent de mandater d’un commun accord un tiers amiable, le mandat doit préciser le partage convenu de sa rémunération (article 1103 du Code civil).
Certains organismes soutiennent pourtant à tort que le bail pourrait toujours imputer tous les frais d’état des lieux au preneur (article L. 145-40-1 du Code de commerce). Cette thèse est fausse lorsque l’état des lieux ne peut être dressé amiablement et requiert un commissaire de justice (article L. 145-40-1 du Code de commerce). Le deuxième alinéa de l’article L. 145-40-1 du Code de commerce dispose qu’à défaut d’accord amiable, l’acte « est établi par un huissier de justice ». Il intervient « sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire » (article L. 145-40-1 du Code de commerce). Or, l’article L. 145-15 du Code de commerce vise expressément les articles L. 145-37 à L. 145-41 parmi les règles d’ordre public du statut commercial.
Aux termes de l’article L. 145-15 du Code de commerce, « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements » contraires. Toute clause du bail mettant à la charge exclusive du preneur les frais d’état des lieux par huissier est illicite (article L. 145-15 du Code de commerce). Une telle stipulation contraire au partage par moitié imposé par l’article L. 145-40-1 du Code de commerce est réputée non écrite de plein droit. Le bailleur ne peut donc jamais exiger que le preneur commercial supporte seul le coût du procès-verbal d’entrée ou de sortie (article L. 145-40-1 du Code de commerce). Saisir un avocat en contentieux commercial à Paris permet d’écarter immédiatement toute facturation intégrale de ces frais d’état des lieux (article L. 145-15 du Code de commerce).
Par ailleurs, l’omission de l’état des lieux d’entrée emporte une sanction probatoire directe contre le propriétaire négligent en fin de bail (article L. 145-40-1 du Code de commerce). Dans le droit commun de l’article 1731 du Code civil, « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état ». Or, le troisième alinéa de l’article L. 145-40-1 du Code de commerce neutralise cette présomption défavorable au locataire commercial lorsque le propriétaire s’est abstenu d’agir. Le « bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux » perd cette présomption (article L. 145-40-1 du Code de commerce). Les cours d’appel rappellent systématiquement cette règle protectrice lors des litiges relatifs à la remise en état (CA Nîmes, 4e ch. com., 6 mars 2026, n° 25/02073).
La cour de Nîmes a rappelé ces exigences de délivrance et d’état des lieux (CA Nîmes, 4e ch. com., 6 mars 2026, n° 25/02073). Ainsi, « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » (CA Nîmes, 4e ch. com., 6 mars 2026, n° 25/02073). De même, la Cour de cassation casse l’arrêt dispensant le bailleur de remédier aux infiltrations affectant les parties privatives (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Elle juge que « le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). À défaut d’exécuter lui-même ces travaux, le propriétaire doit avancer au locataire les sommes nécessaires à leur exécution (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853).
Lorsqu’une clause du bail transfère illicitement des frais ou indexations prohibés, la sanction du réputé non écrit est imprescriptible (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643). Ainsi, « l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643). Cette imprescriptibilité s’applique aux baux en cours, même si l’ancienne action en nullité était prescrite avant la loi Pinel (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-14.091). En revanche, l’action en requalification d’un contrat en bail commercial relève de la prescription biennale statutaire (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-24.394). Ce délai biennal de requalification « avait couru à compter de la conclusion du contrat » initial (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-24.394).
Une fois la clause réputée non écrite, le locataire commercial peut réclamer le remboursement des sommes indûment versées (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643). En effet, « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer » (article 1302-1 du Code civil). Or, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans » dès la connaissance des faits (article 2224 du Code civil). Le preneur « peut agir en paiement des sommes indûment versées dans les cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643). Comme « une stipulation réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, la créance de restitution de l’indu » est intégrale (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643).
B. L’interdiction de refacturer les honoraires de gestion des loyers ou de grosses réparations et le régime des frais en fin de bail
Au-delà des frais d’acte, la loi interdit au bailleur de transférer au preneur certains honoraires en cours de bail (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Aux termes de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances ». Cet inventaire obligatoire doit comporter « l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire » dès la conclusion du bail (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Or, l’article R. 145-35 du Code de commerce dresse la liste d’ordre public des dépenses et honoraires qui ne peuvent jamais être imputés au locataire commercial. Toute clause du bail refacturant ces honoraires prohibés au preneur est réputée non écrite (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 21 décembre 2023, n° 21/22035).
L’article R. 145-35 du Code de commerce exclut « Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble ». Le propriétaire qui confie l’encaissement des loyers et l’administration du bail à un gestionnaire doit supporter seul ces honoraires (article R. 145-35 du Code de commerce). Les frais de quittancement, d’avis d’échéance ou de gérance locative facturés par l’administrateur de biens sont donc exclus (article R. 145-35 du Code de commerce). Ensuite, le 1° de l’article R. 145-35 du Code de commerce prohibe l’imputation des grosses réparations de l’article 606 du Code civil au locataire commercial. Sont exclus les frais des grosses réparations « ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux » (article R. 145-35 du Code de commerce).
Cette interdiction couvre les honoraires d’architecte, de bureau d’études, de maîtrise d’œuvre ou de syndic liés aux grosses réparations (article R. 145-35 du Code de commerce). Il en va de même lorsque ces grosses réparations visent à remédier à la vétusté ou à mettre l’immeuble en conformité (article R. 145-35 du Code de commerce). L’absence d’inventaire précis et de clé de répartition prive aussi le bailleur de remboursement (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 21 décembre 2023, n° 21/22035). En effet, « toute clause, stipulation ou arrangement contraire à la répartition des charges » est illicite (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 21 décembre 2023, n° 21/22035). Une clause floue sans clé de répartition oblige le bailleur à rembourser les provisions perçues (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 21 décembre 2023, n° 21/22035).
Lorsque l’inventaire est régulier, le bailleur doit adresser un état récapitulatif annuel des charges dans les délais réglementaires (article R. 145-36 du Code de commerce). Cet état « est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant » l’exercice concerné (article R. 145-36 du Code de commerce). En copropriété, il est adressé « dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété » (article R. 145-36 du Code de commerce). Le 29 janvier 2026, la Cour de cassation a précisé la sanction du dépassement de ce délai réglementaire (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270). Le bailleur conserve les provisions s’il justifie « devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270).
En revanche, faute de produire les justificatifs requis, la condamnation du preneur aux charges est cassée (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643). La troisième chambre civile censure pour contradiction l’arrêt qui rejette la demande de justificatifs tout en validant les charges (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643). Lorsque « la locataire n’a pas pu procéder aux vérifications légitimes de l’exigibilité des charges », la condamnation tombe (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643). L’article R. 145-36 du Code de commerce impose en effet que « Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges » imputées. Le preneur commercial peut donc exiger les factures détaillées pour vérifier qu’aucun honoraire de gestion des loyers n’y figure (article R. 145-35 du Code de commerce).
L’encadrement des flux financiers entre bailleur et preneur a aussi été renforcé le 26 mai 2026 pour le dépôt de garantie (article L. 145-40 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-40 du Code de commerce, les sommes payées à titre de garantie « ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre ». Elles « lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés » (article L. 145-40 du Code de commerce). Ce texte autorise uniquement la déduction des sommes restant dues au bailleur et dûment justifiées lors de la sortie (article L. 145-40 du Code de commerce). Un avocat en dépôt de garantie à Paris vérifie qu’aucun frais d’état des lieux excédant la moitié légale n’est retenu (article L. 145-40-1 du Code de commerce).
Enfin, lorsque le bailleur refuse le renouvellement puis exerce son droit de repentir, la loi règle le sort des frais (article L. 145-58 du Code de commerce). Le repentir s’exerce dans « un délai de quinze jours à compter de la date » du jugement définitif (article L. 145-58 du Code de commerce). La Cour précise que cette décision ouvrant l’ultime délai de quinze jours est « celle qui en fixe le montant » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-16.064). Pour échapper à l’indemnité, l’article L. 145-58 du Code de commerce impose au bailleur « de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail ». La Cour juge « que la bailleresse doit rembourser à la locataire la totalité des frais taxables et non taxables » (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-21.985).
Conclusion
En synthèse, la prise en charge des frais de rédaction du bail commercial et des honoraires repose sur une distinction fondamentale (article 1103 du Code civil). Si les honoraires de rédaction de l’acte initial par avocat ou notaire relèvent du contrat, ils exigent une clause expresse (article 1103 du Code civil). Les honoraires de commercialisation d’une agence immobilière supposent un mandat écrit préalable et un bail conclu selon l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. Lors d’une vente au locataire exerçant son droit de préférence, aucun honoraire d’agence ne peut lui être imputé (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711). Le locataire commercial qui aurait réglé de tels frais de négociation est fondé à en obtenir la restitution selon l’article 1302 du Code civil.
Par ailleurs, l’ordre public de l’article L. 145-15 du Code de commerce interdit de transférer au preneur tous les frais d’état des lieux par commissaire de justice. En vertu de l’article L. 145-40-1 du Code de commerce, ces frais d’huissier sont impérativement partagés par moitié entre le bailleur et le locataire commercial. Au cours du bail, le propriétaire ne peut jamais refacturer ses honoraires de gestion des loyers ou de grosses réparations (article R. 145-35 du Code de commerce). L’action réputant non écrite une telle clause est imprescriptible, et la répétition de l’indu se prescrit par cinq ans (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643). L’examen attentif des clauses de frais et de l’inventaire des charges demeure le meilleur rempart contre les coûts cachés (article L. 145-40-2 du Code de commerce).