En pratique immobilière, de nombreux propriétaires souhaitant céder leurs murs croient pouvoir délivrer un congé pour vendre au locataire commercial (article L. 145-9 du Code de commerce). Cette confusion provient d’une transposition erronée des règles du bail d’habitation vers le statut impératif des baux commerciaux (article L. 145-1 du Code de commerce). Or, la vente de l’immeuble loué ne constitue jamais un motif légal de résiliation anticipée ni d’éviction sans indemnité (article L. 145-14 du Code de commerce). Au contraire, la loi impose le maintien de plein droit du bail commercial entre les mains de l’acquéreur (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-24.925). Dès lors, tout congé motivé par la seule vente des locaux ouvre droit au paiement d’une indemnité d’éviction (TJ Paris, 26 février 2026, n° 22/15369).
Par ailleurs, le propriétaire qui envisage de vendre un local commercial ou artisanal doit purger le droit de préférence (article L. 145-46-1 du Code de commerce). Depuis la loi du 26 mai 2026, le périmètre de cette priorité légale exclut expressément les bureaux et entrepôts (article L. 145-46-1 du Code de commerce). À cet égard, la Cour de cassation précise les sanctions applicables en cas de rétractation d’offre ou d’honoraires d’agence (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765). En conséquence, consulter des avocats en baux commerciaux à Paris sécurise la vente des murs ou leur libération (TJ Paris, 5 mai 2026, n° 23/14184). Cette étude analyse l’exclusion du congé pour vendre et le transfert du bail, puis la préemption et l’éviction (article L. 145-28 du Code de commerce).
I. L’impossibilité de délivrer un congé pour vendre en bail commercial et le transfert légal du contrat à l’acquéreur
A. L’inexistence du congé pour vendre dans le statut des baux commerciaux et le caractère réputé non écrit des clauses de résiliation en cas d’aliénation
Le statut des baux commerciaux repose sur la protection de la propriété commerciale et sur une durée minimale d’exploitation (article L. 145-4 du Code de commerce). Aux termes de l’article L. 145-4 du Code de commerce, « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans » pour l’exploitant. Ce texte énumère limitativement les cas dans lesquels le bailleur peut donner congé à l’expiration d’une période triennale (article L. 145-4 du Code de commerce). Le propriétaire ne dispose de cette faculté triennale que pour construire, reconstruire, surélever, réaffecter ou restaurer l’immeuble existant (article L. 145-18 du Code de commerce). Or, le projet d’aliéner les murs commerciaux ne figure aucunement parmi ces motifs légaux de reprise triennale (article L. 145-4 du Code de commerce).
En outre, même à l’expiration des neuf ans, le contrat ne s’éteint pas par la seule survenance du terme (article L. 145-9 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-9 du Code de commerce, « les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ». En l’absence d’un tel acte ou d’une demande de renouvellement, « le bail fait par écrit se prolonge tacitement » (article L. 145-9 du Code de commerce). La Cour de cassation censure ainsi l’arrêt ayant déclaré un preneur occupant sans droit ni titre au terme (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.744). La troisième chambre civile rappelle que le bail écrit « s’était poursuivi par tacite prolongation à son terme » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.744).
Au cours de cette tacite prolongation, « le congé doit être donné au moins six mois à l’avance » (article L. 145-9 du Code de commerce). Cette signification doit également intervenir « pour le dernier jour du trimestre civil » et par acte extrajudiciaire (article L. 145-9 du Code de commerce). L’article L. 145-9 du Code de commerce exige que le congé précise « les motifs pour lesquels il est donné » à peine de nullité. L’acte doit aussi mentionner le délai biennal permettant au locataire de saisir le tribunal pour contester ou être indemnisé (article L. 145-9 du Code de commerce). Toutefois, inscrire la vente de l’immeuble comme motif de congé ne dispense jamais le bailleur de l’indemnité d’éviction (article L. 145-14 du Code de commerce).
Certains rédacteurs ou portails immobiliers soutiennent parfois qu’une clause contractuelle pourrait autoriser la résiliation du bail lors d’une vente (article 1743 du Code civil). Cette erreur provient d’une lecture isolée du second alinéa de l’article 1743 du Code civil issu du droit commun du louage d’immeuble. Ce texte civil énonce que l’acquéreur peut « expulser le locataire de biens non ruraux s’il s’est réservé ce droit » (article 1743 du Code civil). Or, dans un bail soumis au statut commercial, une telle réserve d’expulsion en cas de vente est prohibée (article L. 145-15 du Code de commerce). Elle heurte directement la durée minimale de neuf ans et le droit d’ordre public au renouvellement du bail (article L. 145-8 du Code de commerce).
En effet, l’article L. 145-15 du Code de commerce frappe d’inefficacité absolue toute stipulation restreignant les droits statutaires fondamentaux accordés au preneur commercial. Selon l’article L. 145-15 du Code de commerce, « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements » illicites. Sont ainsi visées toutes les clauses « qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement » (article L. 145-15 du Code de commerce). Ce même texte répute non écrites les stipulations contraires « aux dispositions des articles L. 145-4 » sur la durée (article L. 145-15 du Code de commerce). Dès lors, une clause de résiliation de plein droit en cas d’aliénation des murs est réputée non écrite (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643).
La jurisprudence de la troisième chambre civile confère une portée particulièrement rigoureuse à la sanction du réputé non écrit (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643). La Cour juge « que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause » échappe au temps (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643). Cette action statutaire « n’est pas soumise à prescription » biennale ni quinquennale devant les juridictions judiciaires (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643). De plus, « une stipulation réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé » dans les rapports entre cocontractants (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643). Le juge répute pareillement non écrite toute clause contournant l’ordre public statutaire en cours d’exécution du bail (Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-14.904).
Par ailleurs, le bailleur qui souhaite vendre ne peut contourner cette interdiction en modifiant unilatéralement les conditions du renouvellement (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-20.872). Sauf accord contraire, « le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration » (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-20.872). Un congé « avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes » change de nature (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-20.872). Hors le prix, cet acte « doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-20.872). Solliciter un avocat en résiliation de bail à Paris permet d’écarter immédiatement tout congé irrégulier délivré avant une vente immobilière (article L. 145-9 du Code de commerce).
B. La transmission de plein droit du bail commercial à l’acquéreur des murs et la répartition des dettes et garanties entre vendeur et nouveau propriétaire
Faute de résiliation possible pour cause de vente, l’aliénation des murs commerciaux opère le transfert légal du contrat (article 1743 du Code civil). Aux termes de l’article 1743 du Code civil, « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire ». Cette protection profite de plein droit au preneur « qui a un bail authentique ou dont la date est certaine » (article 1743 du Code civil). Selon l’article 1377 du Code civil, l’acte sous signature privée acquiert date certaine notamment « du jour où il a été enregistré ». Il l’acquiert également « du jour de la mort d’un signataire, ou du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique » (article 1377 du Code civil).
La troisième chambre civile applique fermement ce maintien du bail face aux demandes d’expulsion formées par l’acquéreur (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-24.925). Dans cet arrêt, le bail cédé par acte ayant acquis date certaine précédait la vente du lot (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-24.925). La Cour approuve les juges d’avoir « relevé que les conditions d’application de l’article 1743 du code civil étaient réunies » (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-24.925). Elle juge que le bail « était opposable » à l’acquéreur « et interdisait d’expulser le locataire » en place (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-24.925). En conséquence, l’acquéreur ne peut réclamer une indemnité d’occupation sans droit ni titre mais uniquement le loyer contractuel (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-24.925).
Bien plus, même en l’absence de date certaine antérieure, la jurisprudence protège le preneur dont l’acquéreur connaissait l’existence (Cass. 2e civ., 16 janvier 2025, n° 21-17.794). La Cour statue ainsi au visa de l’article 1743 du Code civil lors d’une vente sur adjudication (Cass. 2e civ., 16 janvier 2025, n° 21-17.794). Elle juge « que le bail, même conclu après la publication d’un tel commandement, est opposable à l’adjudicataire » (Cass. 2e civ., 16 janvier 2025, n° 21-17.794). Cette opposabilité s’impose dès lors que l’acquéreur « en a eu connaissance avant l’adjudication » ou avant la vente (Cass. 2e civ., 16 janvier 2025, n° 21-17.794). Les juges « ayant constaté que l’adjudicataire avait eu connaissance du bail avant l’adjudication » devaient retenir son opposabilité (Cass. 2e civ., 16 janvier 2025, n° 21-17.794).
Par l’effet de la loi, le nouveau propriétaire succède de plein droit au vendeur dans le bail (TJ Paris, 5 mai 2026, n° 23/14184). Le tribunal rappelle que « L’article 1743 du code civil pose le principe de transmission des droits et obligations du bailleur » (TJ Paris, 5 mai 2026, n° 23/14184). Il précise que « La vente de l’immeuble emporte en conséquence cession légale du bail au nouveau propriétaire » (TJ Paris, 5 mai 2026, n° 23/14184). Cet acquéreur devient « titulaire de tous les droits et obligations qui incombent au bailleur pour l’avenir » (TJ Paris, 5 mai 2026, n° 23/14184). Il recueille « notamment, l’exercice du droit d’option » prévu à l’article L. 145-57 du Code de commerce pour refuser le renouvellement (TJ Paris, 5 mai 2026, n° 23/14184).
L’acquéreur qui entend ainsi refuser le renouvellement après la vente dispose des prérogatives attachées au droit d’option statutaire (article L. 145-57 du Code de commerce). La Cour précise que « les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 » ont un domaine circonscrit (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030). Elles « ne concernaient que le congé délivré par le bailleur » et nullement le droit d’option (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030). Cet acte n’est « soumis à aucune condition de forme » ni obligé de mentionner le délai de prescription (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030). Le bailleur peut l’exercer « tant que l’action en fixation du loyer n’était pas prescrite » dans le délai biennal (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030).
En revanche, lorsque le congé avec refus de renouvellement précède la vente, la dette d’éviction demeure personnelle (TJ Paris, 26 février 2026, n° 22/15369). Le tribunal juge « que la vente d’un immeuble ne décharge pas l’ancien propriétaire qui a donné congé » (TJ Paris, 26 février 2026, n° 22/15369). En effet, « l’indemnité d’éviction constitue une dette personnelle à la charge du bailleur ayant refusé le renouvellement du bail » (TJ Paris, 26 février 2026, n° 22/15369). Le vendeur « n’est pas déchargé par la vente de l’immeuble » sauf clause de reprise dans l’acte (TJ Paris, 26 février 2026, n° 22/15369). En revanche, l’acquéreur perçoit l’indemnité d’occupation courue après la vente et rembourse les provisions sur charges non régularisées (TJ Paris, 26 février 2026, n° 22/15369).
S’agissant du dépôt de garantie, la Cour de cassation jugeait traditionnellement que sa restitution n’incombait qu’au bailleur originaire (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.100). Elle jugeait que « la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et ne se transmet pas » (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.100). Or, la loi du 26 mai 2026 a modifié l’article L. 145-40 du Code de commerce pour renverser cette règle traditionnelle au profit du locataire commercial. Désormais, « l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur » (article L. 145-40 du Code de commerce). Avec un avocat en dépôt de garantie à Paris, cette transmission régit les mutations conclues trois mois après la loi (article L. 145-40 du Code de commerce).
II. Le droit de préférence du locataire lors de la vente des murs et les voies légales de libération du local commercial
A. La purge obligatoire du droit de préférence de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce et ses exceptions légales et jurisprudentielles
Dès lors que le bailleur décide de vendre les murs occupés, il doit impérativement purger le droit de préférence légal (article L. 145-46-1 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire ». Cette information s’effectue « par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement » (article L. 145-46-1 du Code de commerce). La notification « doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée » au preneur (article L. 145-46-1 du Code de commerce). Aux termes de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, « Elle vaut offre de vente au profit du locataire » aux conditions ainsi notifiées.
Les délais légaux d’exercice de cette préemption commerciale sont strictement encadrés par le texte d’ordre public du Code de commerce (article L. 145-46-1 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, le locataire « dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer ». S’il accepte, il dispose « d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente » dès l’envoi de sa réponse (article L. 145-46-1 du Code de commerce). Toutefois, « Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt », la vente dépend du prêt (article L. 145-46-1 du Code de commerce). Dans cette hypothèse, « le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois », puis l’acceptation devient caduque (article L. 145-46-1 du Code de commerce).
Si le propriétaire abaisse ultérieurement son prix ou consent des conditions plus favorables à un tiers, une seconde notification s’impose (article L. 145-46-1 du Code de commerce). L’article L. 145-46-1 du Code de commerce prévoit que « le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire » ces conditions. Cette notification subsidiaire est prescrite « à peine de nullité de la vente » et « vaut offre de vente » (article L. 145-46-1 du Code de commerce). En vertu de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, « Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception ». Passé ce délai sans acceptation, l’offre devient caduque, tandis que l’acceptation ouvre le même délai de deux ou quatre mois (article L. 145-46-1 du Code de commerce).
Par un arrêt majeur du 1er octobre 2026, la Cour de cassation sanctionne l’inclusion des frais d’agence dans l’offre (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711). Cette offre légale exclut « des honoraires de négociation d’un agent immobilier » dans le prix notifié au preneur (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711). En effet, « aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi » (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711). Ainsi, « les honoraires de négociation de l’agent immobilier ne sont pas dus par le locataire » acceptant l’offre (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711). Selon l’article 1302 du Code civil, il peut « en obtenir la restitution, peu important sa connaissance du caractère indu » (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711).
La Cour a aussi tranché, le 25 juin 2026, la question de la rétractation de l’offre par le bailleur (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765). Sous l’article 1116 du Code civil, la Cour distingue la vente à un tiers et l’abandon du projet (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765). D’une part, « le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal » d’un mois (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765). Il s’ensuit « que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle » de plein droit (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765). D’autre part, rétracter une offre non acceptée « ne l’expose qu’à une action en réparation » sans vente forcée (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765).
Quant à l’action en nullité d’une vente violant le droit de préférence, son régime temporel est fixé (article 2224 du Code civil). Selon l’article L. 145-60 du Code de commerce, cette action statutaire en nullité se prescrit par deux ans (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-21.650). Le « point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire » en nullité dépend de son information (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-21.650). Ce délai « court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente » litigieuse (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-21.650). Saisir un avocat en contentieux de la vente immobilière s’impose dès qu’un changement de propriétaire est révélé au preneur (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-21.650).
Toutefois, le périmètre matériel et les exceptions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce limitent sensiblement les cas d’ouverture de ce droit de préemption. Issu de la loi du 26 mai 2026, le sixième alinéa de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce définit désormais strictement le local commercial ou artisanal. Sont expressément écartés du droit de préférence les ventes portant sur « des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts » (article L. 145-46-1 du Code de commerce). La priorité est exclue « lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292). Ce texte « ne confère pas au locataire commercial un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604).
Enfin, l’article L. 145-46-1 du Code de commerce écarte le droit de préférence lors d’une vente au conjoint, ascendant ou descendant du bailleur. Sur une vente entre sociétés civiles immobilières familiales, la Cour a statué strictement le 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525). L’exception exclut « une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525). Cette société « a une personnalité distincte de ses associés », ce qui ouvre le droit de préférence du locataire (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525). Les propriétaires structurant leur patrimoine en société doivent donc purger le droit du preneur avant toute vente d’actif immobilier (article L. 145-46-1 du Code de commerce).
B. Le refus de renouvellement avec indemnité d’éviction, le maintien dans les lieux de l’article L. 145-28 et la résiliation amiable en vue d’une vente libre
Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son immeuble libre de toute occupation commerciale, seules deux voies légales s’offrent à lui (article L. 145-14 du Code de commerce). La première consiste à délivrer un congé avec refus de renouvellement pour l’échéance contractuelle ou au cours de la tacite prolongation (article L. 145-9 du Code de commerce). Aux termes de l’article L. 145-14 du Code de commerce, « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail » mais doit indemniser le preneur évincé. Il doit « payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » (article L. 145-14 du Code de commerce). Cette indemnité couvre « la valeur marchande du fonds de commerce » ainsi que les frais de déménagement, de réinstallation et de mutation (article L. 145-14 du Code de commerce).
Le bailleur ne peut échapper à cette indemnité d’éviction qu’en démontrant l’existence d’un motif grave et légitime imputable au preneur (article L. 145-17 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-17 du Code de commerce, l’infraction « ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure ». Cet acte doit « être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa » (article L. 145-17 du Code de commerce). Le juge « vérifie l’existence de la mise en demeure prévue par ce texte » sans relever un moyen d’office (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 17-31.538). À défaut de faute grave caractérisée ou d’insalubrité reconnue de l’immeuble, le propriétaire vendeur demeure intégralement redevable de l’indemnité d’éviction (article L. 145-14 du Code de commerce).
Or, le refus de renouvellement ne procure pas une libération immédiate des locaux en vue de la vente immobilière (article L. 145-28 du Code de commerce). Selon l’article L. 145-28 du Code de commerce, « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue ». Il conserve « droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré » (article L. 145-28 du Code de commerce). L’expulsion « en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, occasionne à ce dernier un préjudice » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-19.089). En cas de cession du fonds, la créance d’éviction et le maintien se transmettent au cessionnaire (Cass. 3e civ., 17 février 2010, n° 08-19.357).
Réciproquement, le locataire évincé peut quitter volontairement les locaux avant le règlement de l’indemnité sans perdre ses droits (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376). L’indemnisation « n’est pas subordonnée au maintien dans les lieux du preneur » qui libère volontairement le local commercial (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376). Durant le maintien, le bailleur perçoit une « indemnité d’occupation, distincte du loyer » fixée à la valeur locative (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376). Avant sa fixation selon l’article L. 145-33 du Code de commerce, le preneur règle par provision le dernier loyer contractuel (TJ Paris, 5 mai 2026, n° 23/14184). Consulter un avocat en bail commercial à Paris permet d’évaluer le différentiel entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation statutaire (article L. 145-28 du Code de commerce).
L’exercice des droits du locataire évincé demeure toutefois subordonné au respect strict du délai biennal de prescription (article L. 145-60 du Code de commerce). La prescription biennale de l’action en paiement « court à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382). Selon l’article 2240 du Code civil et l’article 2241 du Code civil, une reconnaissance ou assignation interrompt ce délai (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382). Sous l’article 2239 du Code civil, le preneur défendeur bénéficie de la suspension « s’il s’associe expressément à la demande » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382). De simples protestations et réserves formulées par le preneur devant le juge des référés n’emportent donc aucun effet suspensif (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382).
La sanction de l’acquisition de cette prescription biennale prive le locataire de son indemnité et de son titre (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578). Pour la Cour, « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578). Le preneur « prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit au maintien » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.579). Il devient « occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.579). Le juge des référés peut alors ordonner son expulsion pour faire cesser ce trouble manifestement illicite (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578).
Enfin, pour vendre les murs libres en cours de bail sans attendre l’échéance, la seconde voie est la résiliation amiable (article 1103 du Code civil). Si l’article L. 145-15 du Code de commerce prohibe toute renonciation anticipée, une résiliation amiable reste permise une fois le droit acquis (article 1103 du Code civil). Cet accord amiable prévoit habituellement une indemnité transactionnelle de départ en contrepartie de la libération des lieux à date fixe (article L. 145-14 du Code de commerce). Le propriétaire vendeur peut également subordonner la prise d’effet de cette résiliation amiable à la réalisation effective de la vente authentique de l’immeuble (article 1103 du Code civil). Cette solution conventionnelle sécurise le calendrier de l’acquéreur tout en indemnisant le preneur sans aléa d’expertise judiciaire (TJ Paris, 5 mai 2026, n° 23/14184).
Conclusion
En définitive, le statut des baux commerciaux ignore le mécanisme du congé pour vendre applicable aux baux d’habitation (article L. 145-4 du Code de commerce). Toute clause prévoyant la résiliation du bail commercial en cas d’aliénation de l’immeuble est réputée non écrite et imprescriptible (article L. 145-15 du Code de commerce). Par l’effet de l’article 1743 du Code civil, le contrat de bail se transmet de plein droit à l’acquéreur des murs commerciaux. Le nouveau bailleur recueille désormais l’obligation légale de restituer le dépôt de garantie au preneur en fin de bail (article L. 145-40 du Code de commerce). Le bailleur vendeur doit en outre notifier une offre exempte d’honoraires d’agence lorsque le droit de préférence s’applique (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711).
Pour vendre libre, le propriétaire doit négocier une résiliation amiable ou refuser le renouvellement en payant l’indemnité d’éviction (article L. 145-14 du Code de commerce). De son côté, le locataire commercial qui reçoit un congé conserve son droit au maintien dans les lieux (article L. 145-28 du Code de commerce). Il doit toutefois agir dans les deux ans suivant la date d’effet du congé pour préserver son droit (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578). En cas de vente conclue en fraude de son droit de préférence, sa prescription biennale court dès sa connaissance (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-21.650). L’articulation entre préemption, transfert du bail et indemnisation de l’éviction gouverne ainsi chaque cession de murs commerciaux (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765).