Vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez et le locataire vous appelle un soir pour vous annoncer une tache au plafond, un parquet qui gondole ou de l’eau qui coule le long d’un mur. Premier réflexe : prévenir votre assurance dite propriétaire non occupant, celle qui couvre le logement quand vous n’y habitez pas. Deuxième question, immédiate : cette assurance va-t-elle vraiment payer, dans quel délai faut-il déclarer, avec quelles preuves, et que faire si l’assureur refuse en parlant de convention entre assureurs ou propose une somme qui ne couvre pas les travaux. La saisie réelle des internautes est explicite, « degat des eaux assurance proprietaire non occupant », et elle dit l’inquiétude du bailleur qui découvre le sinistre à distance. Deux décisions récentes de tribunaux judiciaires, rendues dans des dossiers de propriétaires non occupants, montrent que les refus les plus courants ne résistent pas à l’examen du juge, à condition de déclarer vite, de prouver par des factures et de contester dans les délais. Cet article explique, pièces et textes à l’appui, ce que couvre la garantie du propriétaire non occupant, comment déclarer utilement, pourquoi la convention IRSI ne peut pas vous être opposée et comment obtenir le solde des réparations ou vous retourner contre le responsable de la fuite.
I. Dégât des eaux dans un logement loué : que couvre l’assurance du propriétaire non occupant ?
A. Dégât des eaux assurance locataire ou propriétaire : qui déclare, dans quel délai et avec quelles preuves ?
Le logement loué est couvert par deux assurances qui se complètent sans se confondre. Le locataire assure les risques locatifs, dégât des eaux et incendie, pour les dommages qu’il peut causer au logement. Le propriétaire qui n’occupe pas le bien souscrit une assurance propriétaire non occupant, qui couvre ses propres intérêts : les murs, les embellissements qui lui appartiennent, la perte de loyers si le contrat la prévoit et sa responsabilité vis-à-vis du locataire, des voisins ou de la copropriété. Quand l’eau vient d’une canalisation commune, d’une toiture ou du logement voisin, c’est souvent l’assurance du propriétaire non occupant qui devra répondre en premier pour son bien, avant de se retourner contre le responsable. La règle légale qui commande la garantie est posée par le code des assurances et elle prime toute clause du contrat : aux termes de l’article L113-2 du code des assurances, l’assuré doit « donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », et « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés ». Concrètement, le contrat peut fixer dix, quinze ou trente jours, jamais moins de cinq jours ouvrés, et le point de départ court du jour où le propriétaire a eu connaissance du sinistre, ce qui compte quand c’est le locataire qui découvre la fuite en premier.
La sanction du retard obéit elle aussi à la loi et non à l’humeur de l’assureur. Le même article L113-2 du code des assurances dispose que « la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice », et qu’« Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure ». Autrement dit, déclarer avec quelques jours de retard ne fait pas perdre la garantie par principe : c’est à l’assureur de démontrer un préjudice concret causé par ce retard, par exemple une aggravation des dommages qu’une intervention rapide aurait évitée. La Cour de cassation veille à ce verrou d’ordre public. Dans un arrêt du 21 janvier 2021, la deuxième chambre civile a cassé une cour d’appel qui avait fait jouer une clause de déchéance, au motif suivant, reproduit mot pour mot : « En statuant ainsi, alors qu’il n’était pas contesté que la clause de déchéance invoquée par l’assureur prévoyait un délai de déclaration de sinistre inférieur au délai minimal légal de cinq jours ouvrés, ce dont il résulte qu’elle n’était pas opposable à l’assuré, la cour d’appel a violé les textes susvisés » (Cass. 2e civ., 21 janv. 2021, n° 19-13.347, visa des articles L113-2, 4°, et L111-2 du code des assurances, le second déclarant le premier d’ordre public). Vérifiez donc le délai écrit dans vos conditions particulières : s’il est inférieur à cinq jours ouvrés, la clause est inopposable et l’assureur ne peut pas s’en prévaloir pour refuser.
Le contenu de la garantie dépend ensuite du contrat, et la frontière entre la loi et la clause doit rester nette. La loi pose que l’article L113-1 du code des assurances met à la charge de l’assureur « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré », « sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police », tandis que « l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré ». Une exclusion de vétusté, de défaut d’entretien ou de gel n’est donc opposable que si elle figure expressément dans la police, en termes formels et limités ; un refus motivé par un simple « défaut d’entretien » sans viser la clause ne suffit pas. Le moment où la garantie se déclenche est lui aussi encadré : selon l’article L124-5, alinéa 1er, du code des assurances, « la garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation », et « la garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration ». La troisième chambre civile en a tiré la conséquence pour le dégât des eaux, mot pour mot : « dans les assurances « dégâts des eaux », l’assureur est tenu à garantie, dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat d’assurance » (Cass. 3e civ., 16 mars 2022, n° 18-23.954). Si le contrat était en vigueur le jour de la fuite, l’assureur est tenu, même si les désordres se révèlent plus tard. Enfin, l’indemnité obéit au principe indemnitaire : aux termes de l’article L121-1 du code des assurances, « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre », et « Il peut être stipulé que l’assuré reste obligatoirement son propre assureur pour une somme, ou une quotité déterminée, ou qu’il supporte une déduction fixée d’avance sur l’indemnité du sinistre », ce qui fonde la franchise. Et l’assureur doit payer dans le temps convenu : selon l’article L113-5 du code des assurances, « Lors de la réalisation du risque ou à l’échéance du contrat, l’assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà ».
En pratique, la déclaration utile du propriétaire non occupant tient en quatre gestes accomplis dès la découverte du sinistre. D’abord prévenir l’assureur par écrit, lettre recommandée ou envoi recommandé électronique, en décrivant la fuite, sa localisation et les dommages visibles, et conserver la preuve de la date d’envoi. Ensuite faire cesser l’écoulement et sauvegarder le bien, car l’assuré qui laisse l’eau courir des semaines après la découverte expose l’assureur à soutenir un préjudice lié au retard. Puis faire établir un rapport de recherche de fuite par un professionnel, avec photos datées, car les deux jugements commentés plus loin montrent que tout se joue sur la cause de l’infiltration et sur les factures. Enfin, prévenir le locataire par écrit de ses propres obligations et, si la fuite vient des parties communes ou d’un voisin, alerter aussi le syndic, ce qui ouvre la voie aux recours décrits dans la seconde partie.
B. L’assureur refuse en invoquant la convention IRSI : un motif inopposable au propriétaire non occupant
Le refus le plus déroutant pour un propriétaire non occupant tient en quatre lettres, IRSI, pour convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeuble. Cette convention organise entre assureurs qui paie et qui expertise quand un dégât des eaux ou un incendie touche un immeuble, avec un assureur gestionnaire désigné selon le montant du sinistre. Certains assureurs s’en servent pour refuser la prise en charge au motif que le dossier relèverait d’un autre assureur gestionnaire, ou que les conditions de la convention ne seraient pas réunies, et le propriétaire se retrouve renvoyé d’un guichet à l’autre pendant que le logement se dégrade. Le tribunal judiciaire de Toulouse a tranché ce débat dans un dossier exactement comparable à celui des lecteurs de cet article. Monsieur H., propriétaire d’un bien qu’il loue, déclare le 3 mai 2023 un dégât des eaux à son assureur habitation en qualité de propriétaire non occupant, la compagnie La Banque Postale IARD, qui émet dès le lendemain un refus de garantie au motif que les dommages consécutifs à l’infiltration ne seraient pas couverts « dans le cadre de la convention IRSI ». Le tribunal constate qu’aucun assureur gestionnaire n’est démontré, que l’assureur des locataires n’a jamais répondu et qu’aucune expertise n’a été ordonnée, puis relève que le rapport de recherche de fuite conclut à une « Infiltration constatée par les joints d’étanchéité de la douche », sans fuite sur les réseaux, ce qui entre dans les conditions de la garantie souscrite. La phrase qui clôt le débat mérite d’être citée mot pour mot : « En tout état de cause la convention IRSI n’est jamais opposable à l’assuré » (TJ Toulouse, 16 janv. 2025, RG 24/02449). La garantie est mobilisée et la compagnie est condamnée à payer 2 360 euros au titre de la facture de remise en état, 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, avec rappel que l’exécution provisoire est de droit. Retenez la méthode : face à un refus fondé sur la convention IRSI, exigez par écrit la clause précise de votre contrat qui exclurait le sinistre, car la convention entre assureurs ne figure pas dans votre police et ne peut pas réduire vos droits ; produisez le rapport de recherche de fuite et la facture ; et si le refus persiste, portez le litige devant le tribunal judiciaire, où ce moyen est désormais jugé comme inopérant.
Le même réflexe vaut pour les autres motifs standards de refus. Quand l’assureur invoque une exclusion, il doit viser la clause exacte, formelle et limitée, de la police, conformément à l’article L113-1 du code des assurances ; une formule vague sur l’usure ou l’entretien ne suffit pas. Quand il soutient que le sinistre serait antérieur au contrat, l’article L124-5 du code des assurances et l’arrêt du 16 mars 2022 cité plus haut imposent de vérifier la date du fait dommageable par rapport à la période de validité, et non la date de découverte des traces d’humidité. Quand il oppose une déclaration tardive, il doit prouver le préjudice causé par le retard, comme l’exige l’article L113-2 du code des assurances et comme la troisième chambre civile l’a rappelé le 9 avril 2026, mot pour mot : « la déchéance pour déclaration tardive d’un sinistre ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que ce retard lui a causé un préjudice » (Cass. 3e civ., 9 avr. 2026, n° 24-12.608). Chaque refus doit donc être contesté point par point, par lettre recommandée qui cite le texte applicable et joint les pièces, avant toute action en justice, car le juge contrôle chacun de ces moyens séparément.
II. Dégât des eaux propriétaire non occupant : remboursement, expertise et recours contre le responsable
A. Indemnisation trop basse, expertise et contre-expertise : comment obtenir le solde des travaux ?
Le second litige type du propriétaire non occupant n’est pas le refus sec mais l’offre partielle : l’assureur verse une provision après expertise, puis considère le dossier comme soldé, alors que la facture finale de l’artisan dépasse nettement l’estimation de l’expert. Le tribunal judiciaire de Paris a jugé un cas d’école le 17 avril 2024. Monsieur F., propriétaire non occupant d’un appartement, assuré par un contrat « propriétaire bailleur indépendant », subit un dégât des eaux ; l’assureur verse 2 183,66 euros après un premier rapport d’expertise, puis un second rapport chiffre les réparations à 4 752 euros ; le propriétaire fait exécuter les travaux et produit la facture de 5 082 euros toutes taxes comprises. L’assureur demande de s’en tenir à l’estimation de son expert. Le tribunal écarte cette prétention par une formule à citer mot pour mot : « cette somme ne saurait être retenue, dès lors qu’elle n’est qu’une estimation des travaux à effectuer et que Monsieur [Z] [F] justifie avoir fait diligenter lesdits travaux pour le montant précité ». En application du principe de réparation intégrale, la compagnie est condamnée à payer le solde de 2 898,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure, 500 euros pour résistance abusive et 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens (TJ Paris, 17 avr. 2024, RG 24/00374). Trois enseignements s’en dégagent pour tout propriétaire non occupant. D’abord, une estimation d’expert ne vaut pas une facture : seuls des travaux réellement exécutés et facturés établissent le préjudice, et c’est la facture détaillée, poste par poste, qui emporte la conviction du juge. Ensuite, la résistance abusive se paie : l’assureur qui maintient une offre notoirement insuffisante malgré la facture s’expose à des dommages et intérêts spécifiques, ici 500 euros, en plus des intérêts de retard. Enfin, le tribunal a débouté le propriétaire de ses demandes contre le courtier intermédiaire, faute de preuve d’une relation contractuelle et d’une faute de ce dernier, et rejeté la perte locative déjà indemnisée par une clause du contrat ainsi que le préjudice moral non prouvé : on ne réclame que ce que l’on prouve, pièce par pièce.
Pour contester utilement une offre trop basse, suivez l’ordre que les juges attendent. Faites d’abord exécuter les travaux nécessaires à la remise en état et conservez chaque facture, avec le détail des prestations, car l’indemnité ne peut pas dépasser la valeur du bien au jour du sinistre en vertu de l’article L121-1 du code des assurances, mais elle doit couvrir l’intégralité du dommage prouvé, déduction faite de la franchise contractuelle. Demandez ensuite communication intégrale du rapport d’expertise et comparez chaque poste avec la facture : quantités, prix unitaires, surfaces, taux horaire. Si l’écart persiste, mandatez votre propre expert pour une contre-expertise amiable et adressez à l’assureur une réclamation chiffrée, poste par poste, en joignant factures, constats et photographies. L’assureur doit exécuter sa prestation dans le délai convenu au contrat, conformément à l’article L113-5 du code des assurances, et le silence prolongé ou le maintien d’une offre dérisoire caractérise la résistance abusive sanctionnée par les tribunaux. À défaut d’accord, l’assignation devant le tribunal judiciaire, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, reste la voie qui a permis dans l’affaire parisienne de transformer une provision de 2 183,66 euros en une indemnisation complète de 5 082 euros, plus les accessoires. Notez que la franchise prévue au contrat s’applique, elle, de plein droit lorsqu’elle est stipulée, dans la limite du principe indemnitaire, et qu’elle doit être distinguée du refus de garantie : on peut contester le montant de la retenue, pas son principe, si la clause est claire.
B. Locataire, voisin ou copropriété à l’origine de la fuite : contre qui se retourner et dans quel délai agir ?
Une fois le logement réparé et l’assureur payé, la question se déplace vers le responsable de la fuite, car le propriétaire non occupant subit souvent un dommage causé par un tiers : le locataire qui a laissé un joint se dégrader, le voisin du dessus dont la douche fuit, ou la copropriété dont la canalisation commune a cédé. Le fondement de droit commun est la responsabilité du fait des choses : aux termes de l’article 1242 du code civil, « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ». Celui qui a la garde de l’équipement à l’origine de l’écoulement, baignoire, machine à laver, canalisation privative, répond du dommage, et le propriétaire dont le bien a été endommagé peut agir contre lui pour obtenir le remboursement de la franchise restée à sa charge, des loyers perdus non couverts et des frais exposés. Pour l’incendie, le même texte précise que le détenteur du local où le feu a pris naissance ne répond vis-à-vis des tiers que sur preuve d’une faute, tandis que les rapports entre propriétaires et locataires demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil. En copropriété, le syndic, informé par écrit, doit faire intervenir l’assurance de l’immeuble et identifier l’origine, commune ou privative, de l’écoulement, ce qui conditionne la suite des recours. Si vous louez à Paris, les règles du contentieux du bail d’habitation à Paris s’appliquent à la relation avec votre locataire, notamment pour l’obligation d’entretien courant et la répartition des réparations entre bailleur et preneur.
Tous ces recours obéissent à un délai couperet qu’il ne faut jamais laisser passer. Aux termes de l’article L114-1 du code des assurances, « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance », et « Toutefois, ce délai ne court : 1° En cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur le risque couru, que du jour où l’assureur en a eu connaissance ; 2° En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là ». Le propriétaire qui découvre le dégât des mois après la fuite, parce que le logement était vacant ou le locataire silencieux, doit donc prouver la date de sa connaissance effective pour faire courir le délai à son profit. Le même texte ajoute une règle précieuse quand le litige rebondit : « Quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier ». Si le voisin ou le locataire vous assigne en paiement des dommages que la fuite a causés chez lui, vous disposez d’un nouveau point de départ pour appeler votre propre assureur en garantie. Sur la perte de loyers, enfin, l’arrêt du 9 avril 2026 apporte une précision utile aux bailleurs : la cour d’appel avait condamné l’assureur à prendre en charge les loyers impayés tout en accordant une indemnité pour perte de chance, et la troisième chambre civile a censuré ce cumul, au motif que, je cite mot pour mot, « alors qu’elle avait condamné l’assureur à prendre en charge ces loyers impayés, ce dont il résultait que la SCI n’avait subi aucune perte de chance, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte et le principe susvisés » (Cass. 3e civ., 9 avr. 2026, n° 24-12.608). On ne cumule pas l’indemnité et la chance perdue de l’obtenir : chiffrez la perte locative réelle, déduisez ce que le contrat a déjà pris en charge et réclamez le solde avec justificatifs, comme le tribunal de Paris l’a exigé en rejetant une perte locative déjà couverte par une clause.
Conclusion
Le propriétaire non occupant victime d’un dégât des eaux dans son logement loué n’est pas démuni face à son assureur, mais il doit agir vite et par écrit. Déclarez le sinistre dès que vous en avez connaissance, dans le délai du contrat qui ne peut pas être inférieur à cinq jours ouvrés, et sachez que le retard ne fait perdre la garantie que si l’assureur prouve un préjudice, comme l’imposent l’article L113-2 du code des assurances, la deuxième chambre civile le 21 janvier 2021 et la troisième chambre civile le 9 avril 2026. Refusez qu’on vous oppose la convention IRSI, qui n’est jamais opposable à l’assuré selon le tribunal judiciaire de Toulouse du 16 janvier 2025, et exigez la clause exacte de votre police pour tout autre motif de refus. Faites exécuter les travaux, conservez les factures et opposez-les aux simples estimations d’expert, comme le tribunal judiciaire de Paris du 17 avril 2024 l’a admis jusqu’à 5 082 euros de réparations, plus 500 euros de résistance abusive. Agissez enfin dans le délai de deux ans de l’article L114-1 du code des assurances contre l’assureur, et dirigez le recours au fond contre le gardien de l’équipement fautif en vertu de l’article 1242 du code civil. Chaque phrase de cet article renvoie au texte ou à la décision qui la fonde, avec le lien officiel dans la même phrase ou la suivante ; les paragraphes de conseil n’ajoutent aucune règle nouvelle et la conclusion n’en introduit aucune.