Le 7 novembre 2026, une perturbation inhabituellement précoce du vortex polaire fait craindre une vague de froid sur la France, alors que la trêve hivernale a commencé le 1er novembre pour s’achever le 31 mars 2027. Dans ce contexte, un radiateur froid n’est pas seulement un inconfort : c’est un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent, qui ouvre droit à des réparations substantielles. Le 25 juin 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi condamné une bailleresse à payer 9 742,49 euros de préjudice de jouissance à une locataire privée d’un chauffage normal pendant près de trois ans, plus 232,44 euros de surconsommation d’électricité et 2 492 euros de frais irrépétibles. Le 26 mars 2026, le même juge à Pau a accordé 1 162 euros de réduction de loyer, 500 euros de préjudice moral et 80 euros de surconsommation après une panne du chauffage principal compensée par des radiateurs électriques d’appoint. Encore faut-il agir dans l’ordre : mise en demeure écrite, constat des désordres, tentative de conciliation, puis saisine du juge, seul habilité à réduire ou suspendre le loyer. Cet article expose d’abord ce que le bailleur doit garantir quand le chauffage fait défaut et comment l’y contraindre (I), puis qui paie l’entretien, la réparation et le remplacement de la chaudière en panne (II).
I. Pas de chauffage dans la location : ce que le bailleur doit garantir et comment l’y contraindre
A. Chauffage normal, logement décent et 19 °C : ce que la loi exige vraiment
Le fondement premier se trouve dans le code civil. Aux termes de son article 1719, le bailleur est obligé de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur. L’article 1720 du même code précise qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Un logement sans chauffage en état de fonctionner ne remplit ni la première ni la deuxième de ces obligations : il n’est ni décent ni entretenu en état de servir à l’habitation.
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 détaille cette exigence. Son article 6 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le même article ajoute une exigence de performance énergétique : depuis le 1er janvier 2025, un logement décent se situe entre les classes A et F du diagnostic de performance énergétique, entre A et E à compter du 1er janvier 2028, et entre A et D à compter du 1er janvier 2034. Concrètement, un bien classé G ne peut plus être considéré comme décent pour les baux en cours, avec des conséquences directes sur le loyer.
Le logement décent se définit aussi par ses équipements : un logement dont l’installation de chauffage est hors service ne répond ni à l’exigence de décence de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ni à l’obligation d’entretien du bailleur posée par l’article 1720 du code civil. L’expression à retenir est celle de chauffage normal : ni un luxe, ni un minimum de survie, mais un équipement en bon état d’usage et de fonctionnement, adapté au logement, qui permet de s’y chauffer dans des conditions ordinaires.
Beaucoup de locataires invoquent les 19 °C. La référence existe, mais son sens est souvent inversé. L’article R. 241-26 du code de l’énergie prévoit que, dans les locaux à usage d’habitation, les limites supérieures de température de chauffage sont, en dehors des périodes d’inoccupation, fixées en moyenne à 19 °C, pour l’ensemble des pièces d’un logement. Il s’agit d’une limite supérieure fixée pour la sobriété énergétique, pas d’un plancher garanti au locataire. Le droit du locataire, lui, ne se mesure pas au thermomètre seul : il repose sur l’exigence d’un chauffage normal dans un logement décent. Un chauffage d’appoint bricolé avec des radiateurs électriques mobiles, qui fait exploser la facture, ne constitue pas un chauffage normal, même si la température affichée paraît suffisante. Les juges l’ont confirmé en indemnisant à la fois la privation de jouissance et la surconsommation électrique qu’elle provoque.
L’affaire parisienne du 25 juin 2026 illustre l’ensemble de ces exigences. Une locataire d’un appartement parisien loué 750 euros par mois, outre 40 euros de provision pour charges, avait mis en demeure sa bailleresse dès le 31 janvier 2025 de faire procéder aux travaux d’étanchéité à l’air et d’isolation, de fournir un diagnostic de performance énergétique et de l’indemniser à hauteur de la moitié des loyers versés depuis son entrée dans les lieux, ainsi que du coût du chauffage d’appoint. La bailleresse n’a fait réaliser les travaux d’isolation et de chauffage que le 23 avril 2025. Le juge a constaté que le diagnostic de performance énergétique, initialement vierge lors du bail signé en 2021, aurait dû être établi lors du renouvellement tacite de 2024, et que le diagnostic fait établir par la locataire en février 2025, classé G, avait conduit à l’annulation des révisions de loyer opérées depuis 2024. Le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent a été retenu pour toute la période allant de l’entrée dans les lieux jusqu’à l’achèvement des travaux, le 23 avril 2025.
B. Mise en demeure, conciliation et juge : la marche à suivre et ce qu’elle rapporte
La première étape appartient au locataire : écrire au bailleur. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Une lettre recommandée avec accusé de réception, décrivant précisément les désordres (pièces sans chauffage, dates et durées des pannes, température relevée, factures de chauffage d’appoint et de surconsommation d’électricité), constitue cette demande de mise en conformité. Elle fait courir le délai de deux mois au terme duquel, à défaut d’accord ou de réponse, la commission départementale de conciliation peut être saisie.
La commission départementale de conciliation, créée auprès du représentant de l’Etat dans chaque département, rend un avis dans un délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties. Sa compétence couvre expressément, aux termes de l’article 20 de la loi, les litiges relatifs aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l’article 6, ainsi que les litiges relatifs aux réparations. Point important, souligné par l’article 20-1 lui-même : la saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge. Le locataire peut donc saisir directement le juge des contentieux de la protection, juridiction compétente pour les litiges de baux d’habitation. À Paris, il s’agit du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, qui a rendu le jugement du 25 juin 2026 précité ; dans chaque département, la commission départementale de conciliation locale, par exemple celle de Paris pour un logement parisien, peut être saisie en parallèle ou en amont pour tenter un règlement amiable.
Devant le juge, l’article 20-1 ouvre une palette complète de mesures : le juge détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, et il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet en outre son ordonnance ou son jugement au représentant de l’Etat dans le département, ce qui peut déclencher les procédures d’insalubrité ou de péril. Une règle de prudence en découle : tant que le juge ne l’a pas ordonné, le locataire ne doit pas suspendre de lui-même le paiement de son loyer, même si le chauffage est en panne depuis des mois. Seule une décision de justice peut réduire ou suspendre le loyer ; un impayé unilatéral exposerait le locataire à une résiliation de son bail pour défaut de paiement.
Les montants accordés montrent que le préjudice est pris au sérieux. Dans l’affaire parisienne, le juge a condamné la bailleresse à payer à la locataire la somme de 9 742,49 euros en réparation de son préjudice de jouissance subi entre le 16 juillet 2022 et le 23 avril 2025, la somme de 232,44 euros en réparation de son préjudice lié à la surconsommation d’électricité sur la même période, et 2 492 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens. Les demandes portant sur la période antérieure au 16 juillet 2022 ont été déclarées irrecevables, ce qui rappelle l’intérêt d’agir sans attendre : plus la mise en demeure et l’assignation sont tardives, plus la part indemnisable du préjudice se réduit. Dans l’affaire paloise, après une panne du système de chauffage principal ayant contraint les locataires à installer des radiateurs électriques moins performants, le juge a condamné le bailleur à payer 1 162 euros au titre de la réduction du loyer, 500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral lié aux démarches incessantes et aux venues répétées du dépanneur, et 80 euros en réparation de la surconsommation électrique. Les trois postes reviennent dans chaque décision : minoration du loyer proportionnée à la privation, indemnisation du trouble moral et remboursement du surcoût d’énergie.
Pour un logement parisien ou francilien, la préparation du dossier suit la même méthode : mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au bailleur et, le cas échéant, à l’agence de gestion locative ; constat par commissaire de justice des pièces non chauffées et des températures relevées ; conservation des échanges avec le bailleur et le chauffagiste, des attestations d’intervention et des factures de chauffage d’appoint ; relevés et appels de fonds du fournisseur d’électricité prouvant la surconsommation ; diagnostic de performance énergétique du logement. Ces pièces ont fait la différence à Paris comme à Pau, où les juges ont chiffré chaque préjudice sur pièces justificatives. En pratique parisienne, le dépôt du dossier au greffe du pôle civil de proximité s’accompagne de la copie du bail, des trois dernières quittances de loyer et de l’ensemble des constats et factures réunis depuis la première panne.
II. Panne de chaudière : qui paie l’entretien, la réparation et le remplacement
A. Entretien annuel et menues réparations : la part du locataire
Lorsque le chauffage repose sur une chaudière, la répartition des charges dépend de la nature de l’intervention. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. La réserve finale est essentielle : tout ce qui relève de la vétusté reste au bailleur, même si l’équipement figure au contrat de location.
Pour les chaudières, un régime spécifique s’ajoute. L’article R. 224-41-4 du code de l’environnement dispose que les chaudières alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides dont la puissance nominale est supérieure ou égale à 4 kW et inférieure ou égale à 400 kW font l’objet d’un entretien annuel. L’article R. 224-41-5 du même code répartit l’initiative de cet entretien : lorsque le logement est équipé d’une chaudière individuelle, l’entretien est effectué à l’initiative de l’occupant, sauf stipulation contraire du bail, tandis que l’entretien des chaudières collectives est effectué à l’initiative du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires de l’immeuble. En pratique, le locataire d’un logement chauffé par une chaudière individuelle doit faire réaliser l’entretien chaque année par un professionnel qualifié et conserver l’attestation : en cas de panne, le bailleur ou l’assureur demandera si l’entretien a été fait. À l’inverse, dans un immeuble en chauffage collectif, le locataire n’a pas à organiser l’entretien de la chaufferie : c’est au propriétaire, ou au syndicat des copropriétaires, qu’il appartient d’y veiller, et c’est vers eux que la mise en demeure doit être dirigée.
Les petites pannes liées à l’usage courant, comme le désembouage des radiateurs, la purge ou le remplacement d’un thermostat d’ambiance, relèvent normalement de l’entretien courant du locataire. Mais dès que la panne provient de l’usure normale de l’appareil, d’un défaut d’installation ou d’un équipement arrivé en fin de vie, la charge bascule vers le bailleur, au titre de l’exception de vétusté prévue par l’article 7 et de l’obligation d’entretien de l’article 1720 du code civil. Le critère n’est pas le montant de la facture, mais la cause de la panne : usure et vétusté d’un côté, défaut d’entretien ou dégradation imputable à l’occupant de l’autre.
B. Chaudière vétuste ou hors service : le remplacement incombe au bailleur, sous astreinte au besoin
La Cour de cassation a tranché le principe dès le 8 novembre 2011. Dans un arrêt de sa troisième chambre civile (pourvoi n° 10-26.816), elle a approuvé une cour d’appel qui, ayant relevé l’état de vétusté d’une chaudière à gaz, en avait déduit que la bailleresse devait être condamnée à procéder ou faire procéder aux travaux de remplacement de l’installation de chauffage, et l’avait en outre condamnée à payer 5 000 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance. La portée pour les baux d’habitation est directe : une clause qui mettrait le remplacement d’une chaudière vétuste à la charge du locataire se heurterait à la fois à l’exception de vétusté de l’article 7 de la loi de 1989 et à l’obligation d’entretien du bailleur posée par l’article 1720 du code civil.
Le code civil organise au surplus le sort des travaux longs. Son article 1724 prévoit que le preneur doit souffrir les réparations urgentes qui ne peuvent être différées, mais que si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé, et que si elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. Un remplacement de chaudière en plein hiver, qui prive le logement de chauffage et d’eau chaude pendant plusieurs semaines, entre typiquement dans ce cadre : minoration du loyer au-delà de vingt et un jours de privation, et résiliation envisageable si le logement devient inhabitable.
Les juges du fond n’hésitent pas à ordonner le remplacement sous astreinte. Le 29 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en référé (RG 25/01963), a ordonné à un bailleur social de faire réaliser, à ses frais et dans un délai de vingt et un jours, les travaux de remplacement de la chaudière défectueuse du logement, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, et l’a condamné à payer à la locataire 1 000 euros à titre provisionnel pour son préjudice de jouissance, 1 000 euros pour son préjudice moral et 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le juge a en revanche refusé d’autoriser la consignation des loyers, estimant que l’astreinte suffisait à garantir l’exécution des travaux : la consignation n’est pas automatique, elle s’apprécie au cas par cas.
Le 7 août 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy, statuant également en référé (RG 25/00357), a ordonné à une bailleresse de faire exécuter tous travaux nécessaires à la remise en état et au bon fonctionnement ou au remplacement de la chaudière d’un appartement, dans un délai de six semaines à compter de la signification, sous astreinte de 60 euros par jour de retard pendant trente jours. Mais la même ordonnance rejette la demande de provision pour préjudice, au motif que la locataire ne précisait ni la nature de son préjudice, ni les mesures prises pour pallier l’absence de chauffage, ni la durée effective des pannes : sans preuve de l’existence et de l’ampleur du préjudice, aucune indemnisation provisionnelle ne peut être chiffrée. La leçon vaut pour tous les dossiers : faire constater les durées de panne par écrit, conserver les échanges avec le bailleur et le chauffagiste, garder les factures de chauffage d’appoint et de surconsommation, et noter chaque venue du dépanneur. Un manquement établi mais non chiffré ne rapporte rien.
Pour les immeubles parisiens et franciliens en chauffage collectif, souvent alimentés au gaz, la panne de chaufferie suit la même logique avec un interlocuteur supplémentaire : le syndicat des copropriétaires, chargé de l’entretien de la chaudière collective. Le locataire met en demeure son bailleur, qui doit se retourner contre le syndic et la copropriété ; en cas d’inaction persistante, le juge des contentieux de la protection du lieu de situation de l’immeuble peut être saisi en référé pour obtenir le remplacement sous astreinte, comme à Grenoble, avec des provisions sur les préjudices dûment justifiés. La fermeture progressive du réseau de gaz, commune par commune, annoncée cet automne, ajoute une actualité à ces dossiers : lorsqu’une copropriété doit convertir sa chaufferie fioul ou gaz vers un autre mode de chauffage, le locataire subit des travaux longs et parfois des interruptions, qui ouvrent les mêmes droits à minoration du loyer et à indemnisation.
Conclusion
Un chauffage en panne en plein hiver n’est jamais une fatalité juridique : le bailleur doit un logement décent muni d’une installation permettant un chauffage normal, le locataire n’assume que l’entretien courant et les menues réparations, et tout remplacement rendu nécessaire par la vétusté incombe au bailleur. La méthode éprouvée tient en quatre temps : mise en demeure écrite et détaillée par lettre recommandée, constat et conservation de toutes les preuves de la panne et du surcoût, tentative de conciliation devant la commission départementale, puis saisine du juge des contentieux de la protection, seul à pouvoir ordonner les travaux sous astreinte, réduire ou suspendre le loyer et allouer des dommages et intérêts. Les décisions rendues entre 2025 et 2026, de Paris à Pau en passant par Grenoble et Annecy, montrent des indemnisations allant de quelques centaines à près de dix mille euros, à condition d’avoir chiffré chaque préjudice. Ne pas suspendre seul son loyer, ne pas laisser passer les mois sans écrire, et prouver chaque jour sans chauffage : c’est à ce prix que le droit au chauffage devient effectif.