Un colocataire annonce son départ en plein milieu du bail. Les questions se bousculent aussitôt : le partant doit-il respecter un préavis, et de combien de mois ? Reste-t-il tenu des loyers après avoir rendu ses clés ? Sa caution est-elle libérée en même temps que lui ? Que devient le dépôt de garantie quand les autres restent dans les lieux ? Et comment faire entrer un remplaçant sans prendre de risque ? Ces questions reviennent dans des milliers de recherches chaque mois, avec des formulations très concrètes comme « préavis départ colocation », « départ colocation bail solidaire » ou « colocation départ d’un colocataire ». La réponse tient dans un texte unique, l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, éclairé par une jurisprudence abondante, dont un arrêt de la Cour de cassation du 8 avril 2021 et un arrêt de la cour d’appel de Douai du 10 septembre 2026 qui applique ces règles à un congé donné en 2024. Cet article expose d’abord les règles du départ, préavis et fin de la solidarité, puis le sort de l’argent, du remplaçant et des litiges, avec les fondements vérifiés à chaque étape.
I. Partir en cours de colocation : congé, préavis et destinataires
Le départ d’un colocataire n’efface pas d’un trait le bail. Le contrat continue pour ceux qui restent, et le partant demeure lié par des obligations précisément bornées dans le temps. Tout se joue en trois temps : un congé notifié dans les formes, un préavis dont la durée dépend du logement et du motif, puis l’extinction de la solidarité, immédiate si un remplaçant entre au bail, différée de six mois au plus dans le cas contraire.
A. Préavis du départ en colocation : durée, point de départ et formes du congé
La colocation suppose d’abord un bail qui la constate. La loi la décrit ainsi : « La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat. » (article 8-1, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Deux colocataires mariés ou pacsés entre eux au jour de la signature ne relèvent donc pas de ce régime, ce qui change tout pour la suite. Dans la pratique parisienne comme ailleurs, la colocation repose le plus souvent sur un contrat unique signé par tous, assorti d’une clause de solidarité.
Le colocataire qui veut partir peut le faire à tout moment, sans avoir à justifier d’un motif. La loi pose le principe en une phrase : « Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15. » (article 12 de la loi du 6 juillet 1989). Le renvoi à l’article 15 est déterminant, car c’est lui qui fixe la durée du préavis et les formes du congé.
Le délai de droit commun est de trois mois : « Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. » (article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989). Ce délai tombe à un mois dans plusieurs situations, dont la première intéresse directement les grandes villes : « Le délai de préavis est toutefois d’un mois : 1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ». L’article 17 désigne les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants en déséquilibre marqué entre l’offre et la demande, et précise qu’« Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones. » (article 17, I, de la loi du 6 juillet 1989). S’y ajoutent l’obtention d’un premier emploi, la mutation, la perte d’emploi ou le nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, l’état de santé justifié par certificat médical, l’ordonnance de protection ou les violences au sein du couple, le bénéfice du revenu de solidarité active ou de l’allocation aux adultes handicapés, et l’attribution d’un logement social.
Le bénéfice du délai réduit ne s’obtient pas par une simple mention. « Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. » (article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989). Concrètement, le colocataire qui quitte un logement parisien pour une mutation joint l’ordre ou l’attestation de mutation à sa lettre ; le colocataire malade joint son certificat médical ; sans pièce jointe, le bailleur est fondé à compter trois mois. Cette exigence de justification immédiate est l’erreur la plus fréquente des congés contestés.
La forme du congé est strictement encadrée : « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. » (article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989). Un simple message, un courriel ou une lettre simple ne suffit pas. Et le point de départ du délai ne se discute pas : « Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. » Pour une lettre recommandée, c’est donc la présentation au domicile du bailleur, et non l’envoi, qui déclenche le compte à rebours. L’arrêt de la cour d’appel de Douai du 10 septembre 2026 illustre ce point : le bailleur social « reconnait avoir réceptionné ce congé le 09 juillet 2024 », et c’est cette date de réception qui sert de repère à tous les calculs ultérieurs (CA Douai, 10 septembre 2026, RG 25/01161).
Pendant le préavis, le partant paie, même s’il a déjà déménagé : « Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. » (article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989). Rendre les clés en avance ne dispense pas du loyer ; seule l’arrivée anticipée d’un remplaçant accepté par le bailleur met fin à cette charge. À l’inverse, « A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. » S’il se maintient dans les lieux au-delà, il devient occupant sans droit ni titre et s’expose à une procédure d’expulsion.
B. Solidarité après le départ : six mois au plus, puis chacun pour soi
C’est le point que les colocataires comprennent le moins bien. La solidarité inscrite au bail ne s’éteint pas avec le déménagement. Elle survit au départ, pour une durée plafonnée, afin de protéger le bailleur contre les impayés de la période de transition. Le texte qui gouverne tout est le paragraphe VI de l’article 8-1 : « La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. » (article 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989).
Deux situations doivent être distinguées. Première situation : un nouveau colocataire entre au bail, par avenant signé avec le bailleur. La solidarité du partant et l’engagement de sa caution prennent alors fin dès la date d’effet du congé. C’est la sortie propre, celle qu’il faut viser. Seconde situation : aucun remplaçant ne figure au bail. La solidarité continue alors de courir, mais la loi borne cette survie : « A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé » (article 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989). Six mois, et pas un jour de plus, à compter de l’effet du congé, c’est-à-dire à l’expiration du préavis, et non à compter de l’envoi de la lettre.
La Cour de cassation a précisé la portée exacte de cette extinction dans un arrêt du 8 avril 2021 rendu sur un bail à des copreneurs solidaires. Elle y juge : « Il en résulte que la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de cette date. » Et elle casse l’arrêt d’appel qui avait mis à la charge de la colocataire sortie un prorata de travaux de remise en état, au motif « que la créance du bailleur au titre de la remise en état des lieux était née après l’expiration de l’obligation solidaire » (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-23.343). La date de naissance de la dette décide donc de tout : ce qui est né pendant la période de solidarité reste dû solidairement, ce qui naît après ne peut plus être réclamé au partant. Dans cette affaire, la Cour « CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 2 juillet 2019, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier », et renvoie devant la cour d’appel de Toulouse.
La cour d’appel de Douai a fait une application chiffrée et récente de la même mécanique. La colocataire avait donné congé, réceptionné le 9 juillet 2024, avec un préavis contractuel de trois mois et sans remplaçant : « la solidarité, qui a expiré six mois après la date d’effet du congé en application de l’article 8-1 paragraphe VI, s’est éteinte le 09 avril 2025 ». Comme « les lieux loués ont été repris par le bailleur le 11 mars 2025 », la cour juge que « Mme [E] reste solidairement tenue au paiement de la dette locative jusqu’à cette date » (CA Douai, 10 septembre 2026, RG 25/01161). L’enseignement pratique est double : le partant qui ne trouve pas de remplaçant paie au maximum six mois après l’effet de son congé, et le bailleur qui reprend les lieux plus tôt met fin plus tôt à cette solidarité résiduelle.
La caution du partant suit exactement le même sort, ni plus ni moins : son engagement s’éteint avec la solidarité du colocataire qu’elle garantit. La loi ajoute une protection formelle souvent ignorée : « L’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d’un contrat de bail d’une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution. » (article 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989). Un acte de caution global, qui ne désigne pas précisément le colocataire garanti, encourt la nullité. Les garants, souvent les parents, doivent vérifier ce point avant de signer, et le partant doit prévenir sa caution de la date d’effet de son congé pour qu’elle puisse faire valoir l’extinction.
Rappel utile pour ceux qui restent : la solidarité légale ou conventionnelle ne se présume jamais. Le Code civil dispose : « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. » (article 1310 du Code civil). En colocation, elle résulte presque toujours d’une clause expresse du bail unique. Si le bail ne contient aucune clause de solidarité, chaque colocataire ne doit que sa part, et le départ de l’un ne transfère aucune charge aux autres. Vérifier la présence et la rédaction exacte de cette clause est donc le premier réflexe, avant même de calculer un délai.
II. Après le départ : comptes, remplaçant et litiges
Une fois le congé délivré et la solidarité bornée, restent les questions d’argent et d’organisation : le dépôt de garantie peut-il être réclamé par le partant quand les autres restent ? Les loyers et les charges se partagent-ils au prorata ? Faut-il un remplaçant, et avec quel formalisme ? Et si le bailleur refuse tout, quel juge saisir et dans quel délai agir ? Les réponses combinent l’article 22 sur le dépôt de garantie, l’article 7 sur le paiement du loyer et la jurisprudence sur l’imputation des versements.
A. Dépôt de garantie, loyers et charges : qui paie quoi après le départ
Le dépôt de garantie obéit à des plafonds et à des délais que le bailleur ne peut pas aménager à sa guise. D’abord le montant : pour une location vide, « il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). La restitution suit ensuite deux calendriers selon l’état du logement. « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée », et « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés » dans le cas contraire, déduction faite des sommes justifiées restant dues (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Le retard coûte cher au bailleur : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Pour que le bailleur puisse restituer, le locataire doit faire sa part : « A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. » Sans cette adresse, la majoration de 10 % ne s’applique pas.
En colocation avec bail unique, la difficulté vient du fait que le bail continue pour les colocataires restants : il n’y a ni remise générale des clés ni état des lieux de sortie collectif au départ de l’un d’eux. En pratique, le dépôt de garantie versé à l’entrée reste entre les mains du bailleur jusqu’à la fin totale du bail, et c’est le remplaçant qui rembourse sa part au partant, ou les colocataires restants qui se répartissent la somme. Pour éviter tout litige, l’idéal est de constater par écrit, au jour du départ, l’état de la chambre et des parties communes, avec photos datées, et de faire signer au bailleur et aux colocataires restants une attestation de la somme reversée au partant. À défaut d’un tel constat, le partant s’expose à se voir imputer des dégradations postérieures à son départ, exactement comme dans l’affaire jugée en 2021 où la Cour de cassation a dû rappeler que seules les dettes nées avant l’extinction de la solidarité pouvaient lui être réclamées (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-23.343).
Sur les loyers eux-mêmes, la règle de base ne change pas avec la colocation : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus » (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Le partant doit donc sa part jusqu’à l’effet du congé, puis, par l’effet de la solidarité, peut être recherché pour la totalité des loyers impayés nés pendant la période résiduelle de six mois au plus. Symétriquement, le bailleur ne peut pas imputer un versement du dépôt de garantie sur des loyers en cours pour refuser ensuite de le restituer : la Cour de cassation a jugé « que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer », et censuré la cour d’appel qui avait écarté la déduction du dépôt des sommes dues (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-23.343).
Les charges appellent une vigilance particulière selon le régime choisi au bail. La loi autorise deux systèmes : les provisions avec régularisation annuelle, ou « un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure » (article 8-1, V, de la loi du 6 juillet 1989). Avec un forfait, le partant ne peut ni réclamer un trop-versé ni se voir réclamer un complément après son départ. Avec des provisions, la régularisation annuelle interviendra après son départ et pourra générer un solde dans un sens ou dans l’autre ; le bailleur doit alors justifier chaque somme, et le partant ne répond que des charges afférentes à sa période d’occupation et à sa période de solidarité. La loi borne au passage les forfaits abusifs : « Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté. » Enfin, les actions nées du bail se prescrivent vite : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Restitution du dépôt, trop-perçu de charges, loyers impayés : passé trois ans, l’action est éteinte.
B. Remplaçant, avenant et juge : le mode d’emploi parisien et les recours
Faire entrer un remplaçant est la meilleure façon de solder le départ : rappelez-vous que la solidarité et la caution du partant « prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail » (article 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989). Encore faut-il que le nouveau venu figure réellement au bail, c’est-à-dire qu’un avenant soit signé par le bailleur, les colocataires restants et l’entrant. Un simple arrangement verbal entre colocataires ne libère personne vis-à-vis du bailleur. L’avenant précise la date d’entrée du remplaçant, la répartition du loyer et des charges, le sort de la part de dépôt de garantie et, le cas échéant, la nouvelle caution. Chacune de ces mentions compte : sans date claire, impossible de calculer la fin de la solidarité ; sans clause sur le dépôt, le partant devra réclamer sa part aux autres devant le juge.
Le bailleur n’est pas tenu d’accepter n’importe quel candidat : il peut vérifier sa solvabilité et son assurance comme pour tout locataire entrant. En revanche, une fois l’avenant signé, il ne peut plus rechercher le partant pour les dettes nées après l’effet du congé. Le partant a donc intérêt à provoquer cet avenant au plus vite : proposer lui-même un candidat solvable, mettre en demeure le bailleur de régulariser par écrit, et conserver la preuve de toutes ses démarches. Si le bailleur refuse sans motif un candidat manifestement solvable pour maintenir artificiellement la solidarité du partant, ce comportement pourra être discuté devant le juge au titre de l’exécution de bonne foi du contrat.
À Paris et en Île-de-France, quelques réflexes pratiques s’imposent. Le logement parisien relève le plus souvent des territoires ouvrant droit au préavis réduit d’un mois, ce qui raccourcit d’autant la période de solidarité résiduelle ; encore faut-il, comme on l’a vu, préciser et justifier le motif dans la lettre de congé, faute de quoi le délai de trois mois s’applique (article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989). Adressez le congé au bailleur ou à son mandataire, et informez-en par écrit les autres colocataires : la loi n’exige cette notification qu’à l’égard du bailleur, mais prévenir les autres par lettre recommandée ou remise contre signature évite les contestations sur la date du départ. Lors de la remise des clés de la chambre, indiquez par écrit votre nouvelle adresse au bailleur, condition posée pour la restitution du dépôt et sa majoration en cas de retard (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Conservez l’avis de réception, le récépissé de remise en main propre ou l’acte du commissaire de justice : tout le contentieux ultérieur se joue sur ces preuves de date.
En cas de litige, loyers impayés, restitution du dépôt ou réparations locatives, c’est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble qui tranche, comme dans les deux décisions citées ici, jugées l’une par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, l’autre par la cour d’appel de Douai sur appel d’un jugement du juge des contentieux de la protection (CA Douai, 10 septembre 2026, RG 25/01161). Avant d’assigner, chiffrer précisément la période réclamée au regard de la date d’effet du congé et de l’extinction de la solidarité : réclamer au partant une dette née après cette extinction, c’est s’exposer à la cassation, comme le bailleur de l’affaire de 2021 l’a appris à ses dépens (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-23.343). Et agir vite : la prescription de trois ans court du jour où le créancier a connu les faits (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Conclusion
Le départ d’un colocataire se gère en trois réflexes. D’abord, un congé en bonne forme, lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise contre récépissé, avec un préavis de trois mois, ramené à un mois sur justification du motif dans les cas prévus par la loi. Ensuite, la solidarité et la caution, qui cessent dès l’effet du congé si un remplaçant entre au bail par avenant, et au plus tard six mois après dans le cas contraire, pour les seules dettes nées avant cette extinction. Enfin, les comptes, dépôt restitué sous un ou deux mois selon l’état des lieux, charges limitées à la période d’occupation et de solidarité, et action en justice enfermée dans un délai de trois ans. Le partant qui fait constater son départ, provoque un avenant et conserve ses preuves sort proprement de la colocation ; celui qui se contente de rendre ses clés sans écrit reste exposé six mois de plus. Et les colocataires qui restent ont tout intérêt à accueillir vite un remplaçant : c’est le moyen le plus simple de stabiliser le paiement du loyer.