En matière de bail commercial, l’inexécution des travaux par le bailleur incite souvent le locataire à envisager la consignation des loyers (article 1719 du Code civil). Pourtant, le preneur demeure tenu « De payer le prix du bail aux termes convenus » en vertu du contrat (article 1728 du Code civil). Or, le blocage unilatéral des échéances locatives sur un compte tiers sans décision judiciaire expose le fonds à la résiliation (article L. 145-41 du Code de commerce). Dès lors, la distinction entre l’exception d’inexécution, l’offre réelle suivie de consignation et le séquestre judiciaire revêt une importance capitale (article 1345-1 du Code civil). À cet égard, la Cour de cassation encadre strictement la suspension du loyer et la clause résolutoire (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820).
Par ailleurs, le bailleur supporte l’obligation continue « De délivrer au preneur la chose louée » pendant toute l’exécution contractuelle (article 1719 du Code civil). La Cour juge que « Cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292). En conséquence, lorsque les locaux deviennent impropres à leur destination, le preneur peut opposer une exception d’inexécution (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). Toutefois, tant qu’une exploitation même partielle subsiste, seule une autorisation judiciaire permet d’aménager un séquestre conservatoire (TJ Toulouse, 3 juillet 2025, n° 24/03527). L’assistance d’avocats en baux commerciaux à Paris permet d’arbitrer entre la saisine du juge et la mise en demeure du créancier (article 1345 du Code civil).
Au surplus, la loi du 26 mai 2026 a durci les conditions de suspension des effets de la clause résolutoire (article L. 145-41 du Code de commerce). Désormais, le maintien du bail suppose la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience (article L. 145-41 du Code de commerce). L’ordre public statutaire répute non écrites les stipulations qui feraient échec à ce mécanisme protecteur (article L. 145-15 du Code de commerce). Néanmoins, le juge saisi d’une acquisition de clause résolutoire doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Cette étude examine l’encadrement substantiel de la consignation des loyers commerciaux, puis son régime procédural face à la clause résolutoire.
I. L’encadrement strict de la consignation des loyers dans le bail commercial face à l’exigibilité du prix du bail
A. Le refus de la consignation unilatérale et l’exigence d’une impossibilité totale d’exploiter au titre de l’exception d’inexécution
Le contrat de bail commercial repose sur l’équilibre synallagmatique entre la délivrance du local et le règlement du loyer (article 1719 du Code civil). Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le locataire supporte l’obligation principale « De payer le prix du bail aux termes convenus ». Or, aucune disposition du statut des baux commerciaux n’autorise le preneur à consigner d’office ses loyers en cas de litige (article L. 145-41 du Code de commerce). Le juge des référés de Pontoise a ainsi sanctionné le locataire qui cessait de régler ses échéances (TJ Pontoise, réf., 5 mai 2026, n° 25/01243). La preneuse « manque à son obligation de payer les loyers ce qui constitue un trouble manifestement illicite » (TJ Pontoise, réf., 5 mai 2026, n° 25/01243).
Certes, le droit commun des contrats permet à un cocontractant d’invoquer l’exception d’inexécution face à une défaillance grave (article 1219 du Code civil). L’article 1219 du Code civil prévoit qu’une « partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible ». Encore faut-il démontrer que « l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » (article 1219 du Code civil). Dans le bail commercial, la jurisprudence exige que le défaut de délivrance rende les lieux impropres (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). À cet égard, le tribunal judiciaire de Toulouse subordonne ce refus de paiement à une « impossibilité totale d’exploitation » (TJ Toulouse, 3 juillet 2025, n° 24/03527).
Dans cette affaire toulousaine, le preneur restaurateur sollicitait du juge de la mise en état la consignation de ses loyers (TJ Toulouse, 3 juillet 2025, n° 24/03527). Il invoquait un « défaut d’extraction conforme à la destination des locaux loués rendant les locaux loués impropres » (TJ Toulouse, 3 juillet 2025, n° 24/03527). Mais « seule la restauration sur place n’est plus exercée, une activité de vente à emporter ayant en revanche persisté » (TJ Toulouse, 3 juillet 2025, n° 24/03527). Ainsi, « faute de rapporter la preuve de son impossibilité totale d’exploitation des locaux loués », la demande est rejetée (TJ Toulouse, 3 juillet 2025, n° 24/03527). Dès lors, une simple gêne d’exploitation ne justifie ni la rétention unilatérale ni le blocage intégral des loyers commerciaux (TJ Toulouse, 3 juillet 2025, n° 24/03527).
En revanche, lorsque les locaux deviennent réellement inexploitables, la troisième chambre civile dispense le preneur de toute formalité préalable (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). Par un arrêt publié du 18 septembre 2025, la Cour de cassation a précisé le régime de l’exception d’inexécution (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). Le locataire peut refuser de payer « sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). Ce refus vaut dès que les lieux sont « impropres à l’usage auquel ils étaient destinés » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005). L’arrêt d’appel avait à tort « ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005).
L’obligation de délivrance pesant sur le bailleur présente un caractère continu et d’ordre public tout au long du bail (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292). Le propriétaire doit « délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483). Le propriétaire doit « procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357). En outre, une clause de non-recours « n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974). L’intervention d’un avocat en troubles de jouissance locative à Paris permet de caractériser techniquement l’impropriété des lieux à leur destination contractuelle (article 1719 du Code civil).
La prescription de l’action du preneur victime d’un défaut de délivrance a également été précisée en 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292). Aux termes de l’article 2224 du Code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans » à compter de la connaissance des faits. Or, la Cour rappelle que « Cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292). Le preneur est recevable à agir en exécution forcée « tant que le manquement perdure » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292). Il est recevable à demander réparation « sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292).
Enfin, la survenance d’un cas fortuit ou d’un événement climatique majeur n’éteint pas indéfiniment les obligations du propriétaire (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.068). En cas de perte partielle, le preneur peut « demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail » (article 1722 du Code civil). Le 4 juin 2026, la troisième chambre civile a statué sur les suites d’un sinistre cyclonique réparable (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.068). Le preneur « peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.068). Dès lors, le retard du bailleur dans les réparations de l’article 1720 du Code civil fonde ce refus (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.068).
B. La consignation libératoire à la Caisse des dépôts après mise en demeure et l’autorisation judiciaire de séquestre
En dehors de l’exception d’inexécution totale, le droit civil organise une procédure stricte de consignation en cas d’obstruction du créancier (article 1345 du Code civil). Si le créancier « refuse de recevoir le paiement qui lui est dû », le débiteur le met en demeure (article 1345 du Code civil). Ce texte précise que « La mise en demeure du créancier arrête le cours des intérêts dus par le débiteur » (article 1345 du Code civil). Elle « met les risques de la chose à la charge du créancier, s’ils n’y sont déjà, sauf faute lourde ou dolosive du débiteur » (article 1345 du Code civil). En revanche, le troisième alinéa de l’article 1345 du Code civil énonce expressément qu’« Elle n’interrompt pas la prescription ».
Ce n’est qu’à l’issue d’une période d’attente légale que le locataire peut déposer les fonds à la Caisse des dépôts (article 1345-1 du Code civil). « Si l’obstruction n’a pas pris fin dans les deux mois de la mise en demeure », le débiteur peut consigner (article 1345-1 du Code civil). Lorsque la dette porte sur une somme d’argent, il peut « la consigner à la Caisse des dépôts et consignations » (article 1345-1 du Code civil). Le troisième alinéa de l’article 1345-1 du Code civil dispose alors que « La consignation ou le séquestre libère le débiteur à compter de leur notification au créancier ». Or, cette procédure ne s’applique pas lorsque le bailleur réclame le paiement tandis que le preneur entend bloquer les fonds (article 1345 du Code civil).
L’empêchement imputable au bailleur se rencontre notamment lorsqu’il s’abstient de transmettre des coordonnées bancaires fiables au preneur (CA Fort-de-France, ch. civ., 14 janvier 2025, n° 24/00103). La cour d’appel de Fort-de-France a ainsi statué sur le rejet de virements de loyers commerciaux (CA Fort-de-France, ch. civ., 14 janvier 2025, n° 24/00103). La bailleresse invoquait l’envoi de ses coordonnées bancaires par « un message ‘whatsapp’ envoyé à la société preneuse » (CA Fort-de-France, ch. civ., 14 janvier 2025, n° 24/00103). Cet envoi « n’offrait pas la certitude que les informations envoyées étaient exemptes de toutes fraudes » (CA Fort-de-France, ch. civ., 14 janvier 2025, n° 24/00103). Le preneur est autorisé « à consigner les loyers auprès de la Caisse des Dépôts et des Consignations » (CA Fort-de-France, ch. civ., 14 janvier 2025, n° 24/00103).
En dehors du refus d’encaissement par le bailleur, le séquestre des loyers relève du pouvoir du juge (article 1961 du Code civil). L’article 1961 du Code civil prévoit que « La justice peut ordonner le séquestre » des biens litigieux ou « Des choses qu’un débiteur offre pour sa libération ». À cet égard, la consignation judiciaire constitue une mesure conservatoire destinée à préserver les droits respectifs des parties pendant un procès (article 835 du Code de procédure civile). Contrairement à la rétention d’office, le versement autorisé sur séquestre démontre la solvabilité du preneur (TJ Nanterre, 8e ch., 10 juin 2026, n° 25/08969). L’appui d’un avocat en bail commercial à Paris sécurise cette demande judiciaire avant tout commandement visant la clause résolutoire (article L. 145-41 du Code de commerce).
La consignation à la Caisse des dépôts protège aussi le preneur lorsque la propriété du bien est contestée (TJ Nanterre, 8e ch., 10 juin 2026, n° 25/08969). Le 10 juin 2026, le tribunal judiciaire de Nanterre a examiné la demande d’une société industrielle locataire (TJ Nanterre, 8e ch., 10 juin 2026, n° 25/08969). Un tiers revendiquait la propriété d’une parcelle incluse dans le bail et réclamait une lourde indemnité d’occupation (TJ Nanterre, 8e ch., 10 juin 2026, n° 25/08969). La preneuse risquait d’être « amenée à verser deux fois une somme d’argent pour l’occupation des lieux » (TJ Nanterre, 8e ch., 10 juin 2026, n° 25/08969). Elle peut « consigner auprès de la Caisse des dépôts et consignations la somme annuelle » fixée (TJ Nanterre, 8e ch., 10 juin 2026, n° 25/08969).
Cette décision nanterrienne illustre la stricte proportionnalité appliquée par les juges du fond pour calibrer le montant consigné (TJ Nanterre, 8e ch., 10 juin 2026, n° 25/08969). Elle sollicitait de consigner « la totalité du loyer actuellement dû aux SCI défenderesses en exécution du bail » (TJ Nanterre, 8e ch., 10 juin 2026, n° 25/08969). Or, le litige de propriété ne portait que sur une seule parcelle cadastrale du site (TJ Nanterre, 8e ch., 10 juin 2026, n° 25/08969). L’occupation des autres parcelles « n’est pas remise en cause et l’impossibilité d’exploitation alléguée n’étant pas justifiée » (TJ Nanterre, 8e ch., 10 juin 2026, n° 25/08969). Le séquestre est borné au « quantum des demandes sollicitées par la société SNCF Réseau devant la juridiction administrative » (TJ Nanterre, 8e ch., 10 juin 2026, n° 25/08969).
Dans un immeuble en copropriété, le bailleur ne peut davantage opposer l’inertie du syndicat des copropriétaires (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Le 19 juin 2025, la Cour de cassation a statué sur des infiltrations provenant de la toiture commune (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Ses démarches « ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Faute d’exécuter les travaux privatifs, le bailleur est tenu « d’avancer à la locataire les sommes nécessaires à leur exécution » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Ces manquements du bailleur copropriétaire fondent le locataire à solliciter en justice le séquestre partiel des loyers (article 789 du Code de procédure civile).
II. Le régime procédural de la consignation judiciaire des loyers commerciaux et son articulation avec la clause résolutoire
A. L’office du juge des référés, du juge de la mise en état et du premier président dans l’aménagement du séquestre
Sur le terrain procédural, trois juridictions distinctes peuvent connaître d’une demande de consignation ou de séquestre des loyers commerciaux (article 835 du Code de procédure civile). Avant tout procès au fond, le président du tribunal judiciaire statue en référé sur le fondement des articles 834 et 835 (article 834 du Code de procédure civile). Il peut « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent » (article 835 du Code de procédure civile). Ces mesures visent « soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » dans l’exécution du bail (article 835 du Code de procédure civile). En outre, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut ordonner l’exécution d’une obligation de faire (article 835 du Code de procédure civile).
Le juge des référés n’excède pas ses pouvoirs en ordonnant un séquestre proportionné au vu de constats techniques (CA Grenoble, 2e ch., 11 mars 2025, n° 24/02552). La cour d’appel de Grenoble a ainsi écarté le reproche fait au juge d’avoir interprété le bail (CA Grenoble, 2e ch., 11 mars 2025, n° 24/02552). L’expert avait constaté que « la sécurité incendie de tout l’EHPAD n’est pas assurée » et relevé un risque électrique (CA Grenoble, 2e ch., 11 mars 2025, n° 24/02552). La bailleresse « ne saurait sérieusement contester le fait qu’elle ne remplit pas son obligation de délivrance » (CA Grenoble, 2e ch., 11 mars 2025, n° 24/02552). Le juge a justement autorisé la consignation « de manière proportionnée à hauteur d’un quart et non pas totalement » (CA Grenoble, 2e ch., 11 mars 2025, n° 24/02552).
Si l’inexécution du bailleur prive totalement le preneur d’exploiter, le juge des référés peut suspendre les loyers (TJ Lille, réf., 29 avril 2025, n° 25/00166). Le 29 avril 2025, le juge des référés de Lille a statué sur un local évacué pour travaux structurels (TJ Lille, réf., 29 avril 2025, n° 25/00166). Ce manquement justifie « la suspension du paiement des loyers dès lors qu’elle prive le preneur de toute possibilité d’exploiter » (TJ Lille, réf., 29 avril 2025, n° 25/00166). Le juge « Ordonne la suspension du paiement des loyers pour la période débutant le 16 novembre 2023 » (TJ Lille, réf., 29 avril 2025, n° 25/00166). Il enjoint au bailleur de délivrer les lieux dans les deux mois suivant la signification, sous astreinte provisoire (TJ Lille, réf., 29 avril 2025, n° 25/00166).
Symétriquement, le bailleur victime d’une rétention irrégulière des loyers peut demander en référé la mise sous séquestre de l’arriéré (TJ Pontoise, réf., 5 mai 2026, n° 25/01243). Le 5 mai 2026, le juge des référés de Pontoise a accueilli la demande de séquestre d’une propriétaire (TJ Pontoise, réf., 5 mai 2026, n° 25/01243). La locataire retenait ses loyers en invoquant une infiltration d’eau dans son restaurant sans prouver l’impossibilité d’exploiter (TJ Pontoise, réf., 5 mai 2026, n° 25/01243). Le juge accueille la demande « de séquestre de l’arriéré des loyers impayés entre mai 2024 et octobre 2025 » (TJ Pontoise, réf., 5 mai 2026, n° 25/01243). Un avocat en recouvrement de loyers à Paris contraint ainsi le preneur à séquestrer l’arriéré locatif (TJ Pontoise, réf., 5 mai 2026, n° 25/01243).
Lorsqu’une instance au fond est engagée devant le tribunal, la compétence bascule vers le juge de la mise en état (article 789 du Code de procédure civile). Il est « seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal », pour « Ordonner toutes autres mesures provisoires » (article 789 du Code de procédure civile). La cour d’appel de Toulouse a ainsi confirmé l’ordonnance rendue par un juge de la mise en état (CA Toulouse, 2e ch., 21 octobre 2025, n° 24/03836). Un local « présente un caractère dangereux et ne doit plus être exploité » selon l’expert (CA Toulouse, 2e ch., 21 octobre 2025, n° 24/03836). Le juge « a ordonné la consignation de la moitié des loyers » commerciaux (CA Toulouse, 2e ch., 21 octobre 2025, n° 24/03836).
Toutefois, le juge de la mise en état refuse la consignation lorsque le titre du demandeur est contesté (TJ Paris, 18e ch., 4 décembre 2025, n° 24/08843). Le juge de la mise en état de Paris a ainsi rejeté la demande d’un occupant (TJ Paris, 18e ch., 4 décembre 2025, n° 24/08843). Il relève une « contestation non dénuée de sérieux de son droit au maintien dans les lieux » (TJ Paris, 18e ch., 4 décembre 2025, n° 24/08843). De plus, la demanderesse « n’a procédé à aucun paiement depuis plusieurs mois en contrepartie de l’occupation des lieux » (TJ Paris, 18e ch., 4 décembre 2025, n° 24/08843). Elle n’établit pas « en quoi une telle mesure serait rendue nécessaire pour la préservation de ses intérêts » (TJ Paris, 18e ch., 4 décembre 2025, n° 24/08843).
Enfin, en cause d’appel d’un jugement fixant le loyer renouvelé, le premier président dispose du pouvoir d’aménager l’exécution provisoire (article 521 du Code de procédure civile). Le débiteur « peut éviter que l’exécution provisoire soit poursuivie en consignant, sur autorisation du juge, les espèces » suffisantes (article 521 du Code de procédure civile). Un « différend né d’une procédure en fixation du loyer commercial ouvre droit à la consignation conservatoire » (CA Bordeaux, réf., 23 juillet 2026, n° 26/00087). Car « l’existence du contrat de bail emporte obligation de paiement du loyer, y compris celui fixé par le jugement » (CA Bordeaux, réf., 23 juillet 2026, n° 26/00087). Néanmoins, cette mesure relevant de son pouvoir discrétionnaire, la cour déboute le preneur faute de risque de non-restitution (CA Bordeaux, réf., 23 juillet 2026, n° 26/00087).
B. La portée de la consignation et de l’exception d’inexécution sur le commandement de payer et la suspension de la clause résolutoire
L’articulation entre la consignation des loyers et la clause résolutoire relève de l’article L. 145-41 du Code de commerce, d’ordre public (article L. 145-15 du Code de commerce). La clause résolutoire « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » délivré au preneur (article L. 145-41 du Code de commerce). Le premier alinéa ajoute que « Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » d’un mois (article L. 145-41 du Code de commerce). La Cour de cassation écarte la clause visant la résiliation « nonobstant toutes offres et consignations ultérieures » (Cass. 3e civ., 3 mars 1993, n° 91-10.803). La suspension demeure possible « dès lors qu’aucune décision passée en force de chose jugée n’a constaté la résiliation » (Cass. 3e civ., 3 mars 1993, n° 91-10.803).
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a toutefois encadré plus strictement l’octroi des délais de paiement au preneur défaillant (article L. 145-41 du Code de commerce). Saisi selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Mais le nouvel alinéa 3 de l’article L. 145-41 du Code de commerce pose désormais deux conditions cumulatives impératives depuis le 28 mai 2026. Les délais exigent « la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (article L. 145-41 du Code de commerce). L’accompagnement d’un avocat en résiliation de bail à Paris est donc indispensable dès la réception du commandement de payer (article L. 145-41 du Code de commerce).
Par ailleurs, l’article 1343-5 du Code civil autorise le juge qui accorde des délais à imposer des garanties de paiement au locataire. Le juge « peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement » (article 1343-5 du Code civil). Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 du Code civil précise que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier ». En outre, le juge dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier l’opportunité de suspendre la clause résolutoire (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-16.299). Le juge exerce son « pouvoir discrétionnaire » pour « refuser d’accorder des délais et de suspendre les effets » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-16.299).
Un enjeu majeur concerne le preneur opposant l’exception d’inexécution sans avoir sollicité de délais dans le mois (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Le 5 mars 2026, la troisième chambre civile a tranché cette difficulté en faveur du locataire (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Si « le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Peu importe « que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Le juge doit vérifier l’exception « pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820).
De même, la mise en œuvre de la clause résolutoire par le bailleur demeure soumise à l’exigence d’ordre public de bonne foi (article 1104 du Code civil). Aux termes de l’article 1104 du Code civil, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». La Cour de cassation a ainsi censuré un arrêt constatant la résiliation pour un mois d’impayé (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-16.691). Le juge doit rechercher « si la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de bonne foi par les bailleurs » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-16.691). Cette règle rejoint l’arrêt imposant de vérifier « si la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de bonne foi » (Cass. 3e civ., 25 avril 2024, n° 23-10.384).
Le locataire conserve son intérêt à contester un commandement de payer même lorsqu’un départ des lieux est allégué (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-10.054). Le 15 octobre 2026, la Cour de cassation a cassé un arrêt déclarant sans objet la critique du commandement (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-10.054). L’arrêt avait « affirmé péremptoirement que son départ des locaux était définitif » pour écarter sa demande (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-10.054). À l’inverse, si le commandement demeure impayé dans le délai d’un mois, le juge constate la résiliation (TJ Paris, réf., 9 juin 2026, n° 26/51763). Le juge des référés de Poitiers a pareillement constaté la résiliation de plein droit du bail (TJ Poitiers, réf., 13 août 2025, n° 25/00215).
Enfin, lorsque le locataire obtient des délais suspendant la clause résolutoire, le moindre manquement à l’échéancier emporte déchéance (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-16.216). À défaut de libération, la clause joue « un mois après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-23.902). Dès lors, « le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise » nonobstant la mauvaise foi alléguée (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-16.216). La cour d’appel de Paris a ainsi sanctionné une mensualité payée « avec un jour de retard » (CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 20 novembre 2025, n° 22/07434). Constatant que « ces délais n’ont pas été respectés », le juge « ne peut en accorder de nouveaux » (CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 20 novembre 2025, n° 22/07434).
Conclusion
En définitive, la consignation des loyers dans le bail commercial ne constitue jamais une faculté unilatérale laissée à la discrétion du preneur (article 1728 du Code civil). Si les locaux ne sont pas totalement impropres à leur destination, le refus de payer demeure illicite (TJ Pontoise, réf., 5 mai 2026, n° 25/01243). Lorsque l’exploitation se poursuit partiellement malgré un défaut d’extraction, la retenue d’office expose le bail à la résiliation (TJ Toulouse, 3 juillet 2025, n° 24/03527). Le preneur doit donc solliciter en justice une autorisation de séquestre proportionnée à l’atteinte subie (CA Grenoble, 2e ch., 11 mars 2025, n° 24/02552). Lorsque le bailleur refuse le paiement, la consignation à la Caisse des dépôts exige un délai de deux mois après mise en demeure (article 1345-1 du Code civil).
Pour le bailleur commercial, la délivrance d’un local conforme et les réparations structurelles demeurent des obligations continues (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292). Ni la vétusté initiale ni les démarches accomplies auprès du syndic de copropriété ne l’en exonèrent (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). S’il délivre un commandement visant la clause résolutoire, le juge contrôlera l’exception d’inexécution opposée par le locataire (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Réciproquement, le preneur qui sollicite des délais judiciaires doit reprendre le versement intégral du loyer courant avant la première audience (article L. 145-41 du Code de commerce). Tout retard dans l’exécution d’un échéancier judiciaire entraîne la résiliation définitive et rétroactive du bail commercial (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-16.216).