Le 4 novembre 2026, la première chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt de cassation partielle promis à une large diffusion, sous le numéro 635 FS-B+R, dans le dossier dit Apollonia opposant la société Crédit immobilier de France développement à des emprunteurs ayant souscrit cinq prêts immobiliers notariés entre 2004 et 2006, selon l’arrêt du 4 novembre 2026. Les développements qui suivent sont de portée générale : ils décrivent les vérifications utiles dans toute situation comparable et ne décrivent pas la situation d’Apollonia, sur laquelle l’article ne formule aucun constat. La cour d’appel de Pau avait privé ces actes de leur caractère authentique en retenant que le notaire instrumentaire s’était associé à la stratégie commerciale du promoteur, avant que la banque ne se prévale de la déchéance du terme et ne prenne des inscriptions d’hypothèque provisoire puis définitive sur un immeuble des emprunteurs, contestées devant le juge de l’exécution. La Cour casse : une dérive déontologique, même massive et sanctionnée disciplinairement, ne suffit pas à caractériser l’intérêt personnel du notaire à l’acte au sens du décret du 26 novembre 1971. Pour les emprunteurs comme pour les banques, pour les notaires comme pour les investisseurs en défiscalisation, la décision remet de l’ordre dans trois réflexes fréquents : demander l’annulation du prêt au motif que le notaire aurait failli à son indépendance, croire que la perte de l’authenticité efface la dette, et imaginer que l’hypothèque tombe avec l’acte. Cet article explique ce que l’arrêt du arrêt du 4 novembre 2026 sur le notaire intéressé à l’acte juge exactement, ce qu’il ne juge pas, et comment agir concrètement face à un prêt immobilier contesté, une déchéance du terme ou une sûreté judiciaire sur un bien, à Paris comme ailleurs en France.
I. Prêt immobilier contesté : quand le notaire fait-il perdre à l’acte son authenticité ?
A. Que reprochaient les emprunteurs aux cinq prêts notariés du dossier ?
Selon l’exposé du litige de l’arrêt du 4 novembre 2026, le montage proposait à des particuliers un placement assorti d’avantages fiscaux, reposant sur l’acquisition sous le statut de loueur en meublé professionnel de biens immobiliers dont le prix était financé intégralement par emprunt. Dans ce dossier, les emprunteurs avaient souscrit auprès de la banque cinq prêts immobiliers reçus par le même notaire associé, les 1er septembre, 14 décembre 2004, 21 juillet 2005 et 30 octobre 2006. À la suite d’incidents de paiement, la banque s’était prévalue de la déchéance du terme, puis avait inscrit des hypothèques sur l’un de leurs immeubles. Les emprunteurs avaient saisi le juge de l’exécution en mainlevée de ces inscriptions, en soutenant que les actes de prêt devaient être privés de leur caractère authentique parce que le notaire aurait été intéressé à ces actes.
La cour d’appel de Pau, par arrêt du 8 avril 2024, leur avait donné raison sur ce point. Elle s’appuyait sur un arrêt disciplinaire de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 27 septembre 2012 retenant qu’au prix d’une dérive professionnelle, le notaire s’était personnellement associé à la stratégie commerciale du promoteur en organisant, en concertation avec celui-ci, le recours massif à des procurations authentiques, même non nécessaires, recueillies à la chaîne auprès des investisseurs, sans vérifier leur situation personnelle ni les informer de leur droit de révocation et de liberté de choix du notaire, dans des conditions jugées indignes par le juge disciplinaire. La cour d’appel en déduisait que cette entente avait privé les investisseurs des garanties d’indépendance attachées à l’intervention d’un officier ministériel et justifiait la disqualification des cinq actes authentiques de prêt. La banque a formé un pourvoi en soutenant que cette motivation confondait faute disciplinaire et intérêt personnel prohibé.
Le raisonnement de la Cour de cassation repart des textes. Selon le premier de ces textes, l’article 1369 du code civil définit l’acte authentique reçu par un officier public : « L’acte authentique est celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter. » Selon le deuxième de ces textes, l’article 1370 du code civil prévoit la conversion en écrit sous signature privée : « L’acte qui n’est pas authentique du fait de l’incompétence ou de l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écrit sous signature privée, s’il a été signé des parties. » Dans leur rédaction applicable aux actes de 2004 à 2006, antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, ces règles figuraient aux anciens articles 1317 et 1318 du code civil, visés par l’arrêt. La question n’était donc pas de savoir si le notaire avait bien ou mal exercé sa mission de conseil, mais de savoir s’il entrait dans le cas précis où le décret notarial impose le déclassement.
Ce cas est étroit. Aux termes du texte cité au paragraphe 11 de l’arrêt, le décret du 26 novembre 1971 interdit au notaire de recevoir certains actes dans lesquels ses proches sont parties ou gratifiés : « Les notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu’au degré d’oncle ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur. » Les notaires associés d’une société titulaire d’un office sont soumis à la même interdiction lorsque l’un d’eux ou ses proches au degré prohibé sont parties ou intéressés. Et le texte cité au paragraphe 12 ajoute la sanction : tout acte fait en contravention à cet article 2, s’il est revêtu de la signature de toutes les parties, ne vaudra que comme écrit sous signature privée, sauf dommages-intérêts contre le notaire contrevenant. Le lecteur pressé doit retenir ce point : le déclassement suppose un lien précis entre l’acte et un avantage pour le notaire ou ses proches, pas une ambiance générale de proximité avec un apporteur d’affaires.
La portée pratique est immédiate pour tout dossier de contentieux du droit immobilier et du crédit immobilier. Un emprunteur qui a signé devant un notaire choisi par le vendeur, le promoteur ou la banque, qui n’a jamais vu ce notaire avant la signature, qui a signé sur procuration ou qui estime ne pas avoir été éclairé sur les risques du montage, ne tient pas pour autant la preuve que l’acte doit être déclassé. Il doit identifier, dans le corps même de chaque acte contesté, la clause qui stipule quelque chose au profit du notaire ou de ses proches, ou dont résulte pour eux un droit constituant une conséquence obligatoire de l’acte. À défaut, le terrain pertinent n’est pas celui de l’article 2 du décret, mais celui de la responsabilité civile du notaire pour manquement à son devoir de conseil et d’information, celui du devoir de mise en garde de la banque, celui des vices du consentement, ou celui de la régularité de la déchéance du terme et des sûretés. Ces terrains obéissent à leurs propres conditions et ne produisent pas les mêmes effets que la perte de l’authenticité. Les confondre fait perdre des années de procédure, comme le montre la cassation du 4 novembre 2026.
B. Pourquoi une faute disciplinaire, même massive, ne suffit-elle pas à déclasser l’acte ?
La Cour de cassation énonce au paragraphe 13 de son arrêt la règle qui tranchera désormais les dossiers comparables. L’arrêt du 4 novembre 2026 définit strictement le notaire intéressé à l’acte : « qu’un notaire ou un notaire associé n’est réputé intéressé à l’acte qu’il reçoit que si cet acte contient des dispositions qui sont stipulées en sa faveur ou en faveur d’une des personnes énumérées à l’article 2 du décret précité, ou desquelles il résulte pour lui-même ou l’une de ces personnes un droit constituant une conséquence obligatoire de l’acte. » Cette phrase doit être lue mot à mot. Trois éléments cumulatifs en ressortent : un support dans l’acte lui-même, un bénéficiaire figurant dans le cercle fermé de l’article 2, et un avantage qui découle obligatoirement de l’acte, non d’un courant d’affaires extérieur. La perception in fine d’une rémunération réglementée de l’ordre d’un million d’euros, évoquée par la cour d’appel au titre du courant d’affaires apporté par le promoteur, ne remplit pas ces conditions, car elle rémunère une série d’actes et non un droit inscrit dans chacun des cinq prêts litigieux.
Au paragraphe 14, la Cour reproduit longuement les motifs de la cour d’appel : dérive professionnelle, recours massif à des procurations authentiques recueillies à la chaîne, absence de vérification de la situation personnelle, défaut d’information sur le droit de révocation et la liberté de choix du notaire, conditions indignes, sécurité économique garantie au promoteur en contrepartie d’un courant d’affaires assurant l’exclusivité des actes de vente et de financement. Puis, au paragraphe 15, elle censure, dans l’arrêt du 4 novembre 2026, la cour d’appel pour violation des textes applicables, ses motifs étant jugés impropres à établir l’intérêt du notaire au sens de l’article 2 du décret du 26 novembre 1971. Autrement dit, tout ce qui décrit une faute déontologique, un conflit d’intérêts économique diffus ou une perte de confiance dans l’indépendance du notaire reste hors du champ de l’article 2. La Cour ne dit pas que ces faits sont faux, ni qu’ils sont sans conséquence sur un autre fondement. Elle dit qu’ils ne prouvent pas l’intérêt prohibé. Cette distinction entre faute disciplinaire et cause de déclassement est la clé de l’arrêt.
Deux conséquences en découlent pour la rédaction des assignations et des conclusions. D’abord, celui qui invoque l’article 2 du décret doit viser chaque acte un par un. Le pourvoi reprochait à la cour d’appel de ne pas avoir caractérisé, pour chacun des cinq actes litigieux, l’intérêt personnel que le notaire en aurait retiré, en se bornant à viser une condamnation disciplinaire de 2012 pour des manquements sans rapport direct avec des actes de 2004 à 2006. La Cour accueille ce grief. Un raisonnement global qui déduirait la chute de tous les actes de la seule proximité entre le notaire et le promoteur est donc voué à la cassation. Ensuite, celui qui veut obtenir réparation d’un défaut de conseil doit agir sur le terrain de la responsabilité : prouver la faute, le préjudice et le lien de causalité, chiffrer la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à de meilleures conditions, et diriger l’action contre le bon défendeur dans le bon délai, plutôt que de demander au juge de priver l’acte de sa force authentique. La responsabilité peut conduire à des dommages-intérêts ; le déclassement conduit seulement à changer la nature probante et exécutoire de l’écrit, sans effacer la dette si l’écrit est signé.
Le cas des procurations mérite un développement, car il revient dans presque tous les dossiers de défiscalisation immobilière financée à crédit et dans beaucoup de ventes à distance. Le fait de faire signer à la chaîne des procurations authentiques, même non nécessaires, sans vérifier la situation personnelle et sans informer du droit de révocation et du libre choix du notaire, constitue un manquement déontologique grave aux yeux du juge disciplinaire. Mais, au regard de l’article 2 du décret, une procuration litigieuse dans sa genèse ne crée pas par elle-même un droit au profit du notaire dans l’acte de prêt reçu en conséquence. Elle peut en revanche nourrir une action en responsabilité si l’emprunteur démontre qu’il n’aurait pas emprunté, ou pas à ces conditions, avec un notaire indépendant et une information complète. Elle peut aussi alimenter une contestation du consentement si la procuration dépassait les pouvoirs donnés ou si le mandataire a outrepassé sa mission. La nuance est subtile mais décisive : ce qui sanctionne le comportement du notaire n’annule pas mécaniquement le financement. Les emprunteurs doivent donc articuler leurs moyens dans le bon ordre, en commençant par ce qui peut réellement paralyser les poursuites de la banque, comme la régularité de la déchéance du terme et des inscriptions hypothécaires, avant ce qui relève de l’indemnisation.
Enfin, l’arrêt apporte une précision souvent négligée sur l’intervention du Conseil supérieur du notariat. La Cour reçoit son intervention volontaire accessoire. Elle rappelle qu’aux termes du texte applicable, l’article 327 du code de procédure civile limite l’intervention devant la Cour de cassation à la forme accessoire : « L’intervention en première instance ou en cause d’appel est volontaire ou forcée. Seule est admise devant la Cour de cassation l’intervention volontaire formée à titre accessoire. » Et l’article 330 du code de procédure civile définit cette intervention accessoire : « L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. » Le Conseil supérieur venait appuyer la banque sur la lecture de la déontologie notariale. Sa présence signale l’enjeu institutionnel : toute la profession était concernée par une lecture extensive de l’intérêt prohibé qui aurait fragilisé des milliers d’actes reçus dans des filières d’apporteurs. La cassation restaure une lecture littérale et prévisible, favorable à la sécurité juridique, sans exonérer les notaires de leur responsabilité individuelle lorsque les conditions en sont réunies.
II. Déchéance du terme et hypothèque menacée : comment défendre l’emprunteur et la banque après la cassation du 4 novembre 2026 ?
A. Comment contester utilement la déchéance du terme et les sûretés prises par la banque ?
Dans le dossier jugé le 4 novembre 2026, selon l’arrêt du 4 novembre 2026, la banque s’était prévalue de la déchéance du terme après des incidents de paiement, puis avait pris des inscriptions d’hypothèque provisoire et définitive sur un immeuble des emprunteurs. Ceux-ci avaient assigné devant le juge de l’exécution en mainlevée. La cour d’appel de Pau avait privé l’acte de prêt du caractère authentique, ce qui fragilisait la sûreté prise en vertu de cet acte. La Cour de cassation casse sur ce point et renvoie devant la cour d’appel de Toulouse, sauf en ce qu’elle avait rejeté la fin de non-recevoir de la banque et l’exception de nullité de l’acte de dénonciation de l’inscription provisoire du 10 mars 2022. Concrètement, après renvoi, la banque pourra de nouveau se prévaloir d’actes valant au moins comme écrits sous signature privée signés des parties, et les emprunteurs devront contester la déchéance et les sûretés sur leurs terrains propres, sans pouvoir se reposer sur le déclassement automatique.
Le premier terrain est celui de la déchéance du terme en matière de crédit immobilier. En droit commun, l’article 1305-4 du code civil prive du bénéfice du terme le débiteur défaillant sur ses sûretés : « Le débiteur ne peut réclamer le bénéfice du terme s’il ne fournit pas les sûretés promises au créancier ou s’il diminue celles qui garantissent l’obligation. » En matière de crédit immobilier aux particuliers, l’article L312-39 du code de la consommation encadre l’exigibilité anticipée après défaillance : « En cas de défaillance de l’emprunteur, le prêteur peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, majoré des intérêts échus mais non payés. » La suite du même texte ajoute que jusqu’au règlement effectif, les sommes restant dues produisent les intérêts de retard au taux du prêt, et que le prêteur peut demander une indemnité selon un barème réglementaire, sans préjudice de l’article 1231-5 du code civil. Chaque phrase compte : la banque doit établir la défaillance, viser la clause contractuelle de déchéance, adresser une mise en demeure lorsque le contrat ou la loi l’exige, et décompter exactement capital, intérêts et indemnité. Toute erreur sur le décompte, toute mise en demeure équivoque, toute clause abusive ou tout manquement au devoir de mise en garde peut être discuté devant le juge du fond, sans rapport avec le statut authentique de l’acte.
Le second terrain est celui des sûretés judiciaires. L’article L531-1 du code des procédures civiles d’exécution autorise la sûreté conservatoire sur immeuble : « Une sûreté judiciaire peut être constituée à titre conservatoire sur les immeubles, les fonds de commerce, les actions, parts sociales et valeurs mobilières. » Et l’article L532-1 du même code fixe le rang par la publicité : « Les sûretés judiciaires sont opposables aux tiers du jour de l’accomplissement des formalités de publicité prescrites par décret en Conseil d’Etat. » L’emprunteur qui demande la mainlevée doit donc vérifier la chaîne complète : autorisation judiciaire préalable lorsqu’elle est requise, dénonciation dans les formes, inscription et publicité, puis, pour l’hypothèque définitive, titre exécutoire valable et respect du contradictoire devant le juge de l’exécution. Dans l’affaire jugée, la Cour maintient le rejet de l’exception de nullité de la dénonciation du 10 mars 2022, ce qui montre que le formalisme de la dénonciation avait été respecté et ne pouvait plus être rouvert devant la cour de renvoi. C’est un rappel utile : les moyens de nullité formelle doivent être soulevés tôt et précisément, acte par acte, faute de quoi ils sont purgés.
La stratégie de l’emprunteur après cet arrêt doit donc être réordonnée. D’abord, exiger la production du tableau d’amortissement, des mises en demeure, du décompte de déchéance et des actes de poursuite, puis faire vérifier chaque pièce par un avocat : la déchéance a-t-elle été prononcée conformément au contrat, les intérêts de retard sont-ils calculés au bon taux, l’indemnité respecte-t-elle le barème, existe-t-il une clause abusive ou un manquement à la mise en garde au regard des revenus et du risque d’endettement excessif au jour de l’octroi. Ensuite, contester les sûretés pour ce qu’elles sont : vérifier l’autorisation, les délais de dénonciation et d’inscription, la désignation exacte de l’immeuble, et saisir le juge de l’exécution en mainlevée ou en cantonnement lorsque les conditions sont réunies. Enfin, réserver l’action indemnitaire contre le notaire, le promoteur, le vendeur ou la banque à une instance distincte, avec une expertise sur le préjudice réel : surcoût du montage, loyers attendus non perçus, fiscalité perdue, décote à la revente. Vouloir tout obtenir par la seule privation d’authenticité conduit à l’échec, comme à Pau. Dissocier l’exigibilité, la sûreté et l’indemnisation augmente au contraire les chances d’obtenir un rééchelonnement, une réduction du décompte ou une provision.
La stratégie de la banque, symétriquement, sort confortée mais non dispensée de rigueur. Confortée, car elle conserve le bénéfice d’actes signés valant au minimum comme écrits sous signature privée, et car elle n’a plus à craindre un déclassement fondé sur la seule proximité entre le notaire et le promoteur. Non dispensée de rigueur, car chaque étape de la déchéance et de la sûreté reste contrôlée par le juge de l’exécution, et car le devoir de mise en garde, la lutte contre les clauses abusives et les règles du crédit immobilier continuent de s’appliquer acte par acte. Une banque qui, après cassation, se contenterait de réinscrire sans purger les griefs sur le décompte ou sans répondre aux moyens de responsabilité s’expose à un nouveau revers devant la cour de renvoi de Toulouse. La sécurité retrouvée sur le terrain de l’authenticité ne doit pas conduire à négliger la loyauté de l’exécution. C’est d’ailleurs l’intérêt bien compris des établissements de fiabiliser leurs mises en demeure, leurs décomptes et leurs publicités hypothécaires, plutôt que de parier sur la seule force du titre.
B. Que faire concrètement à Paris et en Île-de-France quand un montage défiscalisé déraille ?
Les montages de défiscalisation immobilière financés à crédit ont essaimé bien au-delà de leur promoteur d’origine, sous des habillages variés : résidences de tourisme, résidences étudiantes, établissements d’hébergement pour personnes âgées, chambres d’hôpitaux ou résidences services, parfois en province pour des investisseurs franciliens qui n’ont jamais visité les biens. Le schéma reste reproductible : démarchage, promesse de loyers garantis et d’avantage fiscal, financement intégral à crédit, signature rapide devant un notaire imposé, souvent par procuration, puis, quelques années plus tard, loyers impayés, charges de copropriété qui explosent, revente impossible sans perte, et banque qui prononce la déchéance. L’arrêt du 4 novembre 2026, rendu en formation de section avec au moins cinq membres ayant voix délibérative, comme l’exige l’article R431-5 du code de l’organisation judiciaire pour les formations solennelles : « A l’audience de la chambre siégeant en formation plénière ou en formation de section, au moins cinq de ses membres ayant voix délibérative sont présents », et publié sous le repère FS-B+R qui signale son importance, donne à ces dossiers une boussole stable. Il ne ferme pas la porte aux recours, il les range dans le bon ordre.
La première vérification porte sur les papiers du prêt. L’emprunteur francilien doit rassembler l’offre de prêt, le tableau d’amortissement, les cinq actes notariés s’il y en a plusieurs, les procurations, les correspondances avec le notaire, le promoteur et la banque, les mises en demeure et le décompte de déchéance, les bordereaux d’inscription hypothécaire et les actes de dénonciation. L’avocat contrôle alors trois séries de questions. La formation du consentement : démarchage à domicile ou téléphonique, délai de réflexion et de rétractation respectés, information sur les risques locatifs et fiscaux, adéquation de l’endettement aux revenus. L’exécution du crédit : incidents de paiement avérés, mise en demeure préalable régulière, calcul exact du capital restant dû, des intérêts échus non payés, des intérêts de retard et de l’indemnité, imputations des paiements partiels. La sûreté : autorisation, publicité, désignation du bien, respect du contradictoire devant le juge de l’exécution. Chacune de ces questions peut fonder une demande précise : nullité ou résolution partielle, déchéance inopposable, réduction de l’indemnité, mainlevée ou cantonnement de la sûreté, délais de grâce. Aucune ne découle automatiquement du seul fait que le notaire connaissait le promoteur.
La deuxième vérification porte sur le rôle exact du notaire. Il faut cesser d’opposer de façon binaire le notaire indépendant et le notaire complice. Le droit distingue trois plans : l’interdiction de recevoir certains actes en raison d’un intérêt familial ou personnel inscrit dans l’acte, sanctionnée par le déclassement ; le devoir de conseil et d’efficacité de l’acte, sanctionné par la responsabilité civile ; la discipline professionnelle, sanctionnée par les instances ordinales. Un notaire peut être irréprochable sur le premier plan et fautif sur le deuxième, comme l’illustre l’arrêt : la Cour refuse le déclassement tout en laissant intacte la possibilité d’une action en dommages-intérêts si l’emprunteur prouve que le notaire a manqué à son devoir d’éclairer son consentement sur le montage, sur la portée de la procuration ou sur les risques. Concrètement, cela suppose de démontrer ce que l’emprunteur aurait fait avec une information complète : aurait-il renoncé, négocié un prix inférieur, refusé la procuration, exigé un autre notaire, différé la signature. Une expertise et des attestations sur le processus de vente sont souvent nécessaires. Le préjudice n’est pas le montant du prêt, mais la perte de chance, les surcoûts et les conséquences fiscales et locatives réellement subies.
La troisième vérification porte sur la juridiction compétente et la conduite de la procédure en Île-de-France. Les demandes en mainlevée d’hypothèque provisoire ou définitive relèvent du juge de l’exécution du lieu de l’immeuble ou du domicile du débiteur selon les cas, tandis que les actions en responsabilité contre le notaire, la banque ou le promoteur relèvent du tribunal judiciaire, avec des règles de prescription et de compétence territoriale qu’il faut purger dès l’assignation. À Paris, l’encombrement des rôles impose d’articuler référé, juge de l’exécution et fond sans multiplier les procédures vouées à se contredire. Une erreur fréquente consiste à saisir le juge de l’exécution de moyens de fond qui relèvent du juge du contrat, ou inversement à demander au juge du fond la mainlevée d’une sûreté sans passer par la procédure d’exécution. L’arrêt du 4 novembre 2026 invite à cette discipline : la cour d’appel de Toulouse, juridiction de renvoi, ne rejouera pas le moyen du déclassement global, elle examinera les griefs subsistants sur la déchéance, les sûretés et les responsabilités. Les parties qui avaient tout misé sur l’authenticité devront compléter leurs conclusions, produire les décomptes et chiffrer leurs préjudices, sous peine de voir la cassation rester sans effet utile pour elles.
Deux points d’attention parisiens méritent d’être soulignés. D’abord, les investisseurs franciliens signent souvent à distance, par procuration authentique reçue par un notaire local, puis reçoivent l’acte définitif sans l’avoir lu en détail. Conserver la procuration, vérifier l’étendue exacte des pouvoirs donnés, contrôler que le mandataire n’a pas outrepassé sa mission et que la révocation restait possible jusqu’à la signature, sont des réflexes simples qui alimentent utilement une contestation du consentement ou une action en responsabilité, là où la contestation de l’authenticité échouera. Ensuite, les biens financés se trouvent fréquemment hors d’Île-de-France, ce qui disperse les procédures entre le tribunal du bien et celui du domicile. Coordonner les calendriers, éviter les décisions contradictoires sur la déchéance et la sûreté, et solliciter des délais de grâce ou un cantonnement lorsque la vente amiable peut désintéresser la banque, relèvent d’un pilotage procédural que l’arrêt rend encore plus nécessaire, puisqu’il renvoie les parties à des débats au fond complets plutôt qu’à un couperet sur l’authenticité.
Conclusion
L’arrêt de la première chambre civile du 4 novembre 2026, pourvoi 24-15.784, apporte une clarification durable : un notaire n’est réputé intéressé à l’acte qu’il reçoit que si l’acte lui-même stipule ou fait naître obligatoirement un droit à son profit ou au profit de ses proches visés par le décret du 26 novembre 1971. Ni le courant d’affaires apporté par un promoteur, même massif et rémunérateur, ni une condamnation disciplinaire pour recours à des procurations recueillies à la chaîne sans information sur la révocation et le libre choix du notaire, ne caractérisent cet intérêt prohibé. La cour d’appel de Pau est censurée pour avoir déduit le déclassement des cinq prêts du dossier de la seule dérive déontologique, et l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Toulouse pour y être jugée sur ses autres moyens. Les emprunteurs conservent des armes réelles, mais ailleurs : régularité de la déchéance du terme, exactitude du décompte de l’article L312-39 du code de la consommation, validité des sûretés judiciaires sur immeuble, responsabilité du notaire et devoir de mise en garde de la banque. Les banques conservent des titres signés valant au moins comme écrits privés, mais restent contrôlées sur chaque étape de l’exécution. Pour tout montage défiscalisé qui déraille, le réflexe utile n’est plus de demander au juge de priver l’acte de son authenticité au motif que le notaire connaissait le vendeur, mais de faire vérifier la déchéance, les inscriptions hypothécaires et le devoir de conseil, acte par acte et chiffre par chiffre, devant le juge compétent.