Un loyer qui n’arrive plus, puis deux, puis trois : pour un propriétaire bailleur, la question « loyer impayé, que faire » se pose vite et se paie cher quand la réponse tarde. Chaque semaine perdue creuse la dette, fragilise le recours contre la caution ou l’assurance et rapproche l’échéance où le juge accordera des délais au locataire. Le réflexe le plus fréquent, attendre en espérant un arrangement verbal, est aussi le plus coûteux : sans acte de commissaire de justice, aucun délai légal ne court et la clause résolutoire du bail reste lettre morte. La procédure, elle, est minutée au jour près : six semaines après le commandement de payer, deux mois après le commandement de quitter les lieux, deux mois de signalement pour les bailleurs personnes morales, six semaines de notification au préfet avant l’audience. Et depuis le 1er novembre, la trêve hivernale suspend les expulsions jusqu’au 31 mars, sans pour autant paralyser le bailleur qui sait quoi faire pendant l’hiver. Cet article décrit la marche complète du propriétaire, de la première relance à l’expulsion, avec les textes exacts qui la portent et deux décisions récentes qui montrent comment les juges contrôlent chaque étape.
I. Loyer impayé : que faire propriétaire dans les premières semaines pour sauver le bail et la dette
Les premières semaines décident de la suite : un bailleur qui documente, qui fait délivrer un commandement régulier et qui active ses garanties garde toutes les options ouvertes, y compris l’amiable. Celui qui se contente d’appels et de textos se présente ensuite devant le juge avec une dette mal établie et des garanties possiblement perdues. La première phase n’est donc pas seulement comminatoire, elle est probatoire et conservatoire.
A. Le commandement de payer visant la clause résolutoire : six semaines et six mentions obligatoires
Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges, mais cette clause ne joue pas toute seule. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Concrètement, le commissaire de justice délivre au locataire un commandement de payer qui vise expressément la clause résolutoire, et le bailleur doit laisser passer six semaines complètes : si la dette est soldée dans ce délai, ou si des délais de paiement ont été sollicités, la clause ne peut pas jouer. Ce délai de six semaines est le premier compte à rebours de la procédure, et il conditionne tout le reste.
Le contenu du commandement est enfermé dans un formalisme strict : le même article 24 prévoit que « Le commandement de payer contient, à peine de nullité » six mentions, à savoir le délai de six semaines laissé au locataire pour payer, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation et d’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département avec son adresse, et la possibilité de demander à tout moment un délai de grâce au juge sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. L’absence de l’une de ces mentions expose l’acte à la nullité, et avec lui toute la procédure de résiliation qui suit : un commandement annulé, c’est une assignation qui tombe et des mois perdus. Le bailleur a donc intérêt à vérifier lui-même, à réception de la copie de l’acte, que chacune des six mentions y figure, avec l’adresse exacte du fonds de solidarité pour le logement de son département.
Parmi ces mentions, le décompte de la dette mérite une attention particulière parce qu’il concentre l’essentiel du contentieux. La cour d’appel de Rennes l’a rappelé le 13 mai 2026 dans un arrêt rendu en matière de bail d’habitation (n° 23/01557) : « ce décompte doit être précis et permettre au locataire d’être en mesure de vérifier la réalité et l’étendue de sa dette », en visant la décision du 13 mai 2026. Dans cette affaire, le locataire soutenait que le commandement était nul faute de décompte joint ; la cour a rejeté l’exception parce que le décompte détaillé figurait en cinquième page des cinq feuilles de l’acte. L’enseignement pour le bailleur est double : exiger du commissaire de justice un décompte mois par mois, distinguant loyers, charges, taxe d’ordures ménagères et imputations des versements partiels, et s’assurer que ce décompte est matériellement intégré à l’acte signifié. Un tableau global ou un solde unique expose à une contestation sérieuse, même si elle n’aboutit pas toujours.
Car la nullité du commandement n’est pas automatique : elle obéit au droit commun des nullités de forme. L’article 114 du code de procédure civile dispose que « La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ». La cour d’appel de Rennes applique exactement cette règle au commandement de payer. Pour le bailleur, cela signifie qu’une irrégularité mineure ne fait pas nécessairement tomber l’acte, mais qu’il ne faut jamais compter dessus : un locataire défendu démontrera facilement le grief quand le décompte ne lui permet pas de comprendre ce qu’on lui réclame, et le juge annulera. La rigueur du commandement reste la meilleure assurance.
Lorsque le bail est garanti par une caution, le même article 24 impose une diligence supplémentaire dont l’oubli coûte les pénalités et les intérêts : « le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. » Le bailleur doit donc transmettre sans attendre les coordonnées de la caution au commissaire de justice et vérifier que la signification à la caution intervient dans les quinze jours. Passé ce délai, la caution reste tenue du principal mais échappe aux accessoires, ce qui représente souvent plusieurs mois d’intérêts et de clause pénale. Et lorsque le bailleur a souscrit une assurance garantissant les loyers impayés, la prudence commande de vérifier le contrat de cautionnement lui-même : l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti ». Cumuler assurance et caution hors ce cas, c’est s’exposer à la nullité du cautionnement, donc à la perte pure et simple de cette garantie.
Enfin, le bailleur personne physique ou société civile familiale doit savoir que son commandement ne reste pas entre lui et le locataire : dès que l’impayé dure sans interruption depuis deux mois, ou que la dette équivaut à deux fois le loyer mensuel hors charges, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX, avec les coordonnées et la situation socioéconomique des occupants. Ce signalement, effectué par voie électronique, déclenche un diagnostic social et financier transmis à la commission avant l’expiration du délai d’assignation. Loin d’être une formalité hostile au bailleur, ce circuit permet souvent l’intervention du fonds de solidarité pour le logement ou la reprise du versement des aides au logement, qui apurent une partie de la dette. Le bailleur avisé l’anticipe plutôt qu’il ne le subit : il signale lui-même les aides au logement perçues par le locataire et conserve la preuve de ses propres démarches amiables.
B. Loyer impayé aide et garanties : assurance, Visale, FSL et CCAPEX à activer sans attendre
Pendant que le délai de six semaines court, le bailleur ne reste pas les bras croisés : c’est le moment d’activer chaque garantie et chaque aide, car la plupart exigent une déclaration rapide et conditionnent leur prise en charge à la régularité de la procédure. La première vérification porte sur l’assurance loyers impayés, souvent appelée garantie des loyers impayés. Le contrat doit être relu immédiatement : délai de carence, franchise, montant garanti, obligation de déclarer le sinistre dans un délai bref après le premier impayé, et surtout articulation avec la procédure judiciaire. La plupart des assureurs exigent la délivrance du commandement de payer et la poursuite de la procédure jusqu’à l’expulsion ou au recouvrement ; un bailleur qui transige seul ou qui interrompt la procédure sans l’accord de l’assureur risque la déchéance de garantie. Les quittances, les relances écrites et la copie du commandement doivent être adressées à l’assureur dans les délais du contrat, avec accusé de réception.
Lorsque le locataire est éligible à la garantie Visale, le réflexe est le même mais l’interlocuteur change : c’est le bailleur qui déclare l’impayé sur l’espace dédié et qui suit la procédure de prise en charge, pendant que l’organisme se retourne ensuite contre le locataire. La déclaration doit intervenir dès les premiers impayés, sans attendre l’issue du commandement, parce que les mensualités antérieures à la déclaration peuvent rester hors garantie. Le bailleur conserve la main sur la procédure d’expulsion, qui suit son cours normal devant le juge des contentieux de la protection, tandis que le loyer continue d’être versé par le garant dans les limites du visa. Cette articulation explique pourquoi la vérification de l’éligibilité Visale figure parmi les premières diligences : elle transforme une dette incertaine en flux maintenu.
Du côté du locataire, le fonds de solidarité pour le logement peut accorder une aide financière qui éteint tout ou partie de la dette, sous forme de subvention ou de prêt, et le bailleur a intérêt à ce que cette piste aboutisse. Le commandement de payer mentionne obligatoirement l’adresse du fonds, mais le bailleur peut utilement inviter le locataire, par écrit, à saisir le fonds sans tarder, et accepter les plans d’apurement adossés à une aide. De même, les aides au logement versées par la caisse d’allocations familiales ou la mutualité sociale agricole peuvent être maintenues en tiers payant malgré l’impayé, à condition que le signalement ait été fait et que le locataire reprenne le paiement du résiduel : le bailleur qui entretient le lien avec l’organisme payeur maximise ses chances de recouvrement partiel. Dans tous les cas, chaque versement reçu, même partiel, doit être imputé avec précision et donner lieu à un reçu détaillé, car le décompte final présenté au juge devra justifier de chaque euro.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, saisie par le signalement du commissaire de justice, joue ici un rôle de carrefour : elle reçoit le diagnostic social et financier, oriente vers le fonds de solidarité, vers un accompagnement social ou vers la commission de surendettement, et son avis éclaire ensuite le juge sur la bonne ou la mauvaise foi des parties. Le bailleur qui comparaît en pouvant démontrer qu’il a cooperé avec la commission, qu’il a proposé un échéancier réaliste et qu’il a maintenu le dialogue se place favorablement pour la suite, notamment sur la question des délais de paiement que le locataire ne manquera pas de solliciter. À l’inverse, un bailleur qui refuse tout contact et toute médiation s’expose à des délais plus longs. La phase amiable n’est donc pas une simple politesse : elle prépare le recouvrement des loyers impayés comme elle prépare l’audience.
Deux garde-fous juridiques bornent enfin cette première phase et doivent être connus dès le départ. D’une part, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit » : un bailleur qui laisse vieillir une dette de plus de trois ans sans agir en justice perd le droit d’en demander le paiement, même si le bail continue. Chaque loyer impayé a sa propre prescription, et une simple relance ne l’interrompt pas : seuls un acte interruptif, comme une assignation ou un commandement aux fins de saisie, ou une reconnaissance de dette du locataire, la font repartir. D’autre part, aucune mesure d’exécution forcée, aucune coupure de fluides, aucun changement de serrure ne peut pallier la lenteur ressentie de la procédure : l’expulsion d’un occupant sans décision de justice expose le bailleur à des sanctions pénales, et la voie de fait ruine définitivement sa position devant le juge. La fermeté du bailleur doit être entièrement procédurale.
II. Loyer impayé : que faire propriétaire quand il faut saisir le juge et faire expulser
Quand le délai de six semaines expire sans paiement ni échéancier respecté, la clause résolutoire est acquise et le bailleur peut saisir le tribunal. Cette seconde phase est elle aussi minutée : notification au préfet six semaines avant l’audience, délais de grâce que le juge peut accorder jusqu’à deux ans, puis, après le jugement d’expulsion, deux mois après le commandement de quitter les lieux et la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars. Le bailleur qui maîtrise ce calendrier évite les reports et les irrecevabilités qui font perdre une année entière.
A. L’assignation en résiliation et les délais du juge : préfet, CCAPEX et grâce du tribunal
L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est délivrée après l’expiration du délai de six semaines, et elle obéit à deux conditions de recevabilité que le bailleur doit intégrer à son calendrier. D’abord, lorsque le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés, l’assignation ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sous peine d’irrecevabilité de la demande. Ensuite, et pour tous les bailleurs, l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme chargé de l’accompagnement social : l’oubli de cette notification fait déclarer la demande irrecevable, et l’audience est renvoyée. Le commissaire de justice qui instrumente connaît ces délais, mais le bailleur doit les vérifier lui-même parce que c’est sa procédure qui est en jeu.
Devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le débat porte sur trois points : la régularité du commandement, l’acquisition de la clause résolutoire et les délais de paiement. Si le commandement est régulier et la dette établie, le juge constate la résiliation du bail, condamne le locataire au paiement de l’arriéré et fixe une indemnité d’occupation, généralement égale au montant du loyer, due jusqu’à la libération effective des lieux. Mais le locataire peut solliciter des délais de grâce, et le juge dispose sur ce point d’un pouvoir large : l’article 1343-5 du code civil lui permet de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues », en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier, et précise que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier ». L’article 24 de la loi de 1989 organise en outre la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés, à condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience : s’il paie le courant et respecte l’échéancier fixé par le juge, la clause est réputée ne pas avoir joué ; au premier impayé, elle reprend son plein effet sans nouvelle procédure. Pour le bailleur, l’enjeu de l’audience est donc double : obtenir la condamnation au paiement et faire encadrer strictement les délais, avec reprise du loyer courant et échéancier précis, plutôt que de subir un report général.
Le même article 24 articule la procédure avec le surendettement du locataire, situation fréquente en matière d’impayés. Lorsque la commission de surendettement a imposé ou recommandé des mesures de traitement de la dette locative, le juge accorde les délais et modalités de cette mesure ; lorsque l’exigibilité de la créance locative a été suspendue, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre une nouvelle saisine de la commission ; et lorsqu’un rétablissement personnel avec effacement a été imposé ou prononcé, le juge suspend les effets de la clause résolutoire pendant deux ans, sous condition du paiement régulier des loyers courants pendant ce délai. Le bailleur ne peut pas ignorer une procédure de surendettement en cours : il doit la faire vérifier, y déclarer sa créance et adapter sa stratégie, car une expulsion poursuivie malgré une suspension en vigueur serait paralysée. En pratique, la consultation du dossier de surendettement et la déclaration de la créance locative font partie des diligences du bailleur dès qu’il apprend l’existence de la procédure.
À Paris et en Île-de-France, ces règles générales prennent un tour concret que le bailleur parisien doit anticiper. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, et l’encombrement des rôles impose de faire délivrer l’assignation dès que les délais légaux le permettent, sans attendre la fin de l’hiver ou un hypothétique arrangement. La notification au préfet six semaines avant l’audience transite par le représentant de l’État à Paris, et la CCAPEX de Paris, saisie par le signalement du commissaire de justice, diligente le diagnostic social et financier qui pèsera sur les délais accordés. Le fonds de solidarité pour le logement de Paris peut être saisi par le locataire parisien, et le bailleur a intérêt à ce que cette saisine intervienne tôt, quand la dette reste apurable. Les spécificités du ressort tiennent donc moins au droit applicable, identique sur tout le territoire, qu’au calendrier : à Paris, chaque semaine perdue avant l’assignation se paie en mois d’attente d’audience, et l’hiver suspend l’exécution pendant que les audiences continuent.
Le jugement qui constate la résiliation et ordonne l’expulsion ne met pas fin au rôle du bailleur : il doit faire signifier la décision, puis faire délivrer un commandement de quitter les lieux, qui ouvre la phase d’exécution. C’est à ce stade que beaucoup de bailleurs relâchent leur vigilance, alors que les délais de l’exécution sont aussi stricts que ceux de la procédure. La signification doit intervenir rapidement, parce que les délais de grâce éventuellement accordés par le jugement courent à compter de la décision et que le décompte de l’indemnité d’occupation doit être tenu à jour pour la suite. Le bailleur conserve l’intégralité des pièces, du bail initial au dernier décompte, car le dossier d’exécution sera contrôlé par le juge de l’exécution en cas de contestation du locataire.
B. L’expulsion et la trêve hivernale : commandement de quitter, délais du juge et sursis du 1er novembre au 31 mars
L’exécution de l’expulsion commence par le commandement d’avoir à libérer les locaux, et l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution fixe la règle : s’agissant d’un lieu habité, l’expulsion « ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ». Pendant ces deux mois, le locataire peut saisir le juge de l’exécution pour demander des délais, et le bailleur ne peut procéder à aucune mesure d’expulsion. Ce délai de deux mois ne s’applique pas quand le juge a constaté la mauvaise foi de l’occupant ou une entrée dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hypothèses où le juge peut le réduire ou le supprimer. Pour le bailleur ordinaire face à un locataire resté dans les lieux après la résiliation, le délai de deux mois est en revanche incompressible, et il doit être intégré au calendrier dès le prononcé du jugement.
Le juge de l’exécution dispose en outre du pouvoir d’accorder des délais de relogement qui suspendent l’expulsion bien au-delà des deux mois. L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales », et l’article L. 412-4 borne ces délais : leur durée « ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an », en tenant compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, des situations respectives des parties, de l’âge, de l’état de santé, de la situation de famille ou de fortune, des diligences accomplies en vue du relogement et du droit à un logement décent. Le bailleur qui se prépare à cette audience rassemble les preuves de la mauvaise volonté éventuelle du locataire, absence de diligences de relogement, refus d’un relogement proposé, non-paiement de l’indemnité d’occupation, et fait valoir sa propre situation, notamment quand il est lui-même logé à titre précaire ou qu’il supporte un crédit sur le bien. Ces délais sont renouvelables mais jamais automatiques : chaque demande suppose une situation de relogement impossible dans des conditions normales.
Depuis le 1er novembre et jusqu’au 31 mars, la trêve hivernale s’ajoute à ces délais. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’« il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes ». Pendant cette période, le commissaire de justice ne peut pas procéder à l’expulsion avec le concours de la force publique, même si tous les délais ont expiré. Le bailleur doit connaître les deux limites de ce sursis. D’une part, il ne s’applique pas aux squatteurs entrés dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte : le même article prévoit que « ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui » par ces procédés. D’autre part, et c’est le point que les bailleurs ignorent le plus souvent, la trêve suspend l’exécution mais n’interdit pas de juger : la Cour de cassation a jugé le 4 juillet 2007 (deuxième chambre civile, n° 05-15.382) que « l’astreinte n’étant pas une mesure d’exécution forcée » et que le sursis hivernal « n’interdisent pas à une juridiction, même pendant la période visée par ce texte, d’ordonner la libération des lieux en l’assortissant d’une astreinte pour inciter le débiteur à se conformer à la décision », selon l’arrêt du 4 juillet 2007. Autrement dit, le bailleur peut et doit poursuivre la procédure pendant l’hiver, obtenir le jugement d’expulsion et l’assortir d’une astreinte : seule l’exécution matérielle attend le 1er avril.
Cette distinction entre juger et exécuter commande toute la stratégie hivernale du bailleur. Faire délivrer le commandement de payer en novembre, assigner en janvier, obtenir le jugement au printemps pour une exécution à la sortie de la trêve : tel est le calendrier d’un dossier bien mené, à l’inverse de l’attentisme qui consiste à « attendre avril pour commencer » et qui repousse l’expulsion à l’automne suivant. Pendant la trêve, le bailleur poursuit le recouvrement de la dette par les voies qui restent ouvertes, saisies sur les meubles ou sur les comptes pour les loyers condamnés par une décision, avec l’autorisation du juge de l’exécution, et maintient la pression amiable par l’intermédiaire de la CCAPEX et du fonds de solidarité. L’indemnité d’occupation continue de courir jusqu’à la libération effective, et son décompte actualisé sera produit à l’appui de la reprise de l’exécution au printemps. La trêve n’efface rien : elle reporte, et le report se prépare.
Lorsque le logement est enfin libéré, volontairement ou par l’effet de l’exécution, le bailleur dresse l’état des lieux de sortie, compare avec l’entrée et chiffre les dégradations au-delà de l’usure normale, puis impute le dépôt de garantie et réclame le solde. Si le locataire reste introuvable ou insolvable, le titre exécutoire que constitue le jugement permet de poursuivre le recouvrement pendant dix ans par les voies d’exécution, et la dette peut être confiée à un commissaire de justice pour des mesures successives à mesure que la situation du débiteur évolue. Le dossier se clôt par l’apurement comptable complet : loyers, charges, indemnités d’occupation, intérêts, frais de procédure mis à la charge du locataire par le jugement, déduction faite des versements, des aides et des prises en charge de l’assurance. Un dossier tenu ainsi, du premier impayé au décompte final, est aussi celui qui permet à l’assurance loyers impayés de régler sans discussion : le formalisme que le bailleur aura respecté à chaque étape devient, au moment du règlement, la preuve de sa diligence.
Conclusion
Face à un loyer impayé, le propriétaire qui agit vite et dans les formes garde l’initiative du début à la fin : commandement de payer complet avec ses six mentions et son décompte détaillé, signification à la caution dans les quinze jours, déclaration immédiate à l’assurance ou à l’organisme garant, saisine du fonds de solidarité et coopération avec la CCAPEX, puis assignation notifiée au préfet six semaines avant l’audience, délais du juge strictement encadrés et exécution préparée pendant la trêve pour aboutir au printemps. Chaque délai que la loi accorde au locataire, six semaines du commandement, deux mois du commandement de quitter, délais de grâce dans la limite de deux ans, délais de relogement d’un mois à un an, trêve du 1er novembre au 31 mars, a sa contrepartie procédurale que le bailleur diligent utilise : décompte précis contrôlé par les juges, astreinte ordonnée même en hiver, indemnité d’occupation jusqu’à la libération, prescription triennale surveillée. La jurisprudence récente le confirme : les juges vérifient la réalité de la dette et la régularité des actes, mais ils sanctionnent aussi l’inaction et la mauvaise foi. En matière d’impayés, le temps du bailleur est un actif juridique : chaque semaine documentée et chaque acte régulier rapprochent le recouvrement ou l’expulsion, chaque semaine perdue les éloigne d’autant.