Vos travaux sont terminés mais la mairie refuse de reconnaître leur conformité, ou vous n’avez jamais déposé la déclaration d’achèvement et vous découvrez le problème au moment de vendre. La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, la DAACT, concentre ces situations : c’est elle qui informe la mairie de la fin du chantier et qui fait courir le délai pendant lequel l’administration peut contester la conformité. Passé ce délai sans contestation, la conformité ne peut plus être remise en cause, sauf fraude. En revanche, si la mairie réagit dans les temps, elle peut vous mettre en demeure de régulariser ou de démolir, avec une astreinte qui peut atteindre 1 000 euros par jour de retard. Cet article explique comment déposer une DAACT qui tient, ce qui se passe pendant le délai de contrôle, et quel plan d’action adopter quand la mairie conteste : dossier modificatif ou mise en conformité, attestation de non-contestation, recours contre la mise en demeure et précautions pour la vente.
I. Déposer une DAACT qui tient : l’obligation, le destinataire et les pièces
A. Qui doit déclarer l’achèvement, quand et à qui l’adresser ?
À l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable est adressée à la mairie, selon l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme. L’obligation vise aussi bien le bénéficiaire d’un permis de construire ou d’aménager que celui d’une décision de non-opposition à déclaration préalable, et elle s’applique également aux travaux de démolition et de remise en état ordonnés dans certains contentieux. Concrètement, dès que le chantier autorisé est terminé, le maître de l’ouvrage doit signaler à la commune que les travaux sont finis et qu’ils respectent l’autorisation obtenue. Ce n’est pas une formalité facultative : sans cette déclaration, le délai de contrôle de l’administration ne commence pas à courir, et le dossier reste ouvert pour l’avenir, y compris au moment d’une vente ou d’une nouvelle demande d’autorisation sur le même bâtiment.
La déclaration est établie par le bénéficiaire de l’autorisation ou par l’architecte ou l’agréé en architecture, dans le cas où ils ont dirigé les travaux. Elle est ensuite adressée au maire, et le texte impose un mode de transmission sécurisé : l’article R. 462-1 du code de l’urbanisme dispose qu’« Elle est adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie. » Autrement dit, un simple courrier ordinaire ou un dépôt sans preuve ne suffit pas : le recommandé avec accusé de réception ou la décharge de la mairie établit la date de réception, et c’est cette date qui fait courir le délai de trois ou cinq mois pendant lequel la conformité peut être contestée. Quand le permis a été délivré au nom de l’État ou d’un établissement public de coopération intercommunale, le maire transmet la déclaration au préfet ou au président de cet établissement, mais le déclarant n’a qu’un seul guichet : la mairie de la commune où se situent les travaux. La fiche officielle de la démarche rappelle ces étapes et le formulaire à utiliser, consultable sur la page service-public dédiée à la DAACT.
Un point souvent ignoré concerne l’achèvement partiel. Quand l’autorisation prévoyait des travaux par tranches, chaque tranche terminée doit faire l’objet de sa propre déclaration. L’article R. 462-2 du code de l’urbanisme prévoit que « La déclaration précise si l’achèvement concerne la totalité ou une tranche des travaux. » Pour les lotissements et les opérations d’aménagement, l’article R. 462-3 du même code ajoute que la déclaration relative à une tranche doit être accompagnée de la justification de la garantie d’achèvement des travaux de la tranche suivante. Le déclarant qui omet de mentionner qu’il s’agit d’une tranche, ou qui déclare l’achèvement total alors qu’une partie du programme reste à réaliser, s’expose donc à une contestation fondée sur ce seul décalage entre l’autorisation et la déclaration.
B. Les attestations à joindre : énergie, sismique, sols argileux et autres règles de construction
La DAACT ne se résume pas à une case cochée : selon la nature du projet, elle doit être accompagnée d’attestations établies par des professionnels, qui certifient le respect de règles de construction précises. La plus courante concerne la performance énergétique et environnementale. L’article R. 462-4-1 du code de l’urbanisme dispose que « La déclaration d’achèvement est accompagnée de l’attestation de respect des exigences de performance énergétique et environnementale, lorsque celle-ci est exigée en application de l’article R. 122-24-3 du code de la construction et de l’habitation, ou de l’attestation de respect de la réglementation thermique, lorsqu’elle est exigée en application de l’article R. 122-24 du même code. » Pour une maison neuve ou une extension soumise à la réglementation environnementale, cette attestation est donc une pièce obligatoire du dossier, à faire établir en fin de chantier : la déposer sans elle, c’est déposer un dossier incomplet, dont la réception peut être discutée.
Deux autres attestations sont exigées dans les zones exposées. Dans les cas prévus par le code de la construction et de l’habitation, l’article R. 462-4 du code de l’urbanisme prévoit que « la déclaration d’achèvement des travaux est accompagnée des attestations du respect des règles de construction parasismique, ainsi que des règles de construction liées au risque de retrait-gonflement des sols argileux. » Les terrains argileux couvrent une large partie du territoire, notamment en Île-de-France, et les règles de construction adaptées conditionnent la solidité de l’ouvrage : l’attestation correspondante doit être anticipée pendant le chantier, car elle ne peut pas être reconstituée après coup sans investigations. S’y ajoutent, selon les projets, les attestations d’accessibilité pour les bâtiments d’habitation destinés à la location ou à la vente et pour les établissements recevant du public, ainsi que les attestations acoustiques, dont le détail figure sur la fiche service-public de la DAACT. Vérifier la liste applicable à son projet avant de déposer évite une mise en demeure portant sur une simple pièce manquante, alors que les travaux eux-mêmes respectent le permis.
II. La mairie conteste la conformité : un délai verrouillé, puis des voies de sortie
A. Trois mois, cinq en cas de récolement obligatoire, puis la conformité est acquise sauf fraude
Une fois la déclaration reçue en mairie, l’administration dispose d’un temps limité pour réagir, et ce temps est compté strictement. L’article R. 462-6 du code de l’urbanisme dispose qu’« A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration. » Le même article ajoute que ce délai est « porté à cinq mois lorsqu’un récolement des travaux est obligatoire » en application de l’article R. 462-7. Pendant ce délai, l’autorité peut procéder ou faire procéder à un récolement, c’est-à-dire vérifier sur place que les travaux correspondent à l’autorisation, et les visites effectuées dans ce cadre obéissent aux règles de visite des constructions. Si elle estime que les travaux ne sont pas conformes, elle doit agir avant l’expiration du délai : l’article R. 462-9 du code de l’urbanisme prévoit qu’elle met en demeure le maître de l’ouvrage, dans le délai de contrôle, « de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée », par lettre recommandée avec accusé de réception qui rappelle les sanctions encourues.
Le récolement n’est obligatoire que dans des cas énumérés, mais ces cas sont nombreux en pratique. L’article R. 462-7 du code de l’urbanisme rend le récolement obligatoire notamment pour les immeubles inscrits au titre des monuments historiques ou situés dans un site patrimonial remarquable, un site classé ou en instance de classement, avec l’intervention de l’architecte des Bâtiments de France, pour les immeubles de grande hauteur et les établissements recevant du public, avec l’intervention des services d’incendie et de secours, ainsi que pour les travaux réalisés dans le cœur d’un parc national, dans une réserve naturelle ou dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques naturels, technologiques ou miniers. Dans ces hypothèses, le délai de contestation passe donc à cinq mois, et le déclarant doit s’attendre à une visite de vérification. Hors de ces cas, l’autorité peut toujours procéder à un récolement facultatif dans le délai de trois mois, mais elle ne peut pas prolonger ce délai à sa convenance.
L’enjeu de ce compte à rebours est considérable, car son expiration éteint le pouvoir de contestation de l’administration. L’article L. 462-2 du code de l’urbanisme dispose que « Passé ce délai, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux. » Le Conseil d’État a donné à cette règle toute sa portée dans une décision du 26 novembre 2018 : lorsque le bénéficiaire d’un permis a adressé au maire sa déclaration d’achèvement et de conformité, « l’autorité compétente ne peut plus en contester la conformité au permis ou à la déclaration si elle ne l’a pas fait dans le délai, suivant les cas, de trois ou de cinq mois ni, dès lors, sauf le cas de fraude, exiger du propriétaire qui envisage de faire de nouveaux travaux sur la construction qu’il présente une demande de permis ou dépose une déclaration portant également sur des éléments de la construction existante, au motif que celle-ci aurait été édifiée sans respecter le permis de construire précédemment obtenu », selon l’arrêt du Conseil d’État du 26 novembre 2018, n° 411991. Autrement dit, une mairie qui a laissé passer le délai ne peut pas se rattraper des années plus tard en exigeant, à l’occasion d’une surélévation ou d’une extension, que la nouvelle demande régularise aussi l’existant, sauf à démontrer une fraude. Cette décision protège aussi les acquéreurs successifs, puisque le Conseil d’État vise le propriétaire qui envisage de nouveaux travaux, quel qu’il soit.
Pour sécuriser cette situation, le code prévoit une preuve écrite. L’article R. 462-10 du code de l’urbanisme dispose qu’en cas de silence gardé pendant le délai de contrôle, l’autorité « délivre de plein droit au bénéficiaire de l’autorisation ou à ses ayants droits, sur demande de leur part, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration n’a pas été contestée », et ce « dans un délai de quinze jours à compter de la présentation de la demande » Une fois le délai de trois ou cinq mois expiré sans contestation, il faut donc demander cette attestation par écrit et conserver la preuve de la demande : l’administration doit la délivrer dans les quinze jours, et ce document devient la pièce à produire au notaire en cas de vente comme à l’appui de toute future demande d’autorisation. C’est l’équivalent d’un quitus de conformité, et son absence complique inutilement les transactions.
B. Mise en demeure, astreinte et contentieux : le plan d’action quand la non-conformité est relevée
Quand la mairie conteste dans les temps, elle ne se contente pas d’un courrier : elle dispose d’un régime de police administrative spéciale, distinct des poursuites pénales, qui permet d’imposer la régularisation sous astreinte. Tout commence par un procès-verbal. L’article L. 480-1 du code de l’urbanisme prévoit que les infractions sont constatées par les officiers ou agents de police judiciaire ainsi que par les fonctionnaires et agents commissionnés et assermentés, et que « Les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu’à preuve du contraire. » Contester les constatations matérielles suppose donc d’apporter une preuve contraire, par exemple des photographies datées, des constats ou des pièces du chantier : une simple dénégation ne suffit pas face à un procès-verbal régulier.
Sur la base de ce procès-verbal, l’autorité compétente peut mettre en œuvre l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme, qui lui permet, « après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations », de mettre en demeure l’intéressé, « dans un délai qu’elle détermine, soit de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité de la construction, de l’aménagement, de l’installation ou des travaux aux dispositions dont la méconnaissance a été constatée, soit de déposer, selon le cas, une demande d’autorisation ou une déclaration préalable visant à leur régularisation ». Ce texte offre donc deux voies, et le choix entre elles est stratégique : si les travaux réalisés peuvent être autorisés en l’état au regard des règles d’urbanisme applicables, le dépôt d’un dossier de régularisation, permis modificatif ou nouvelle déclaration selon les cas, suffit ; si les travaux violent des règles auxquelles il ne peut pas être dérogé, seule la mise en conformité physique, voire la démolition de la partie non conforme, permet de sortir de l’infraction. Le même article précise que « Le délai imparti par la mise en demeure est fonction de la nature de l’infraction constatée et des moyens d’y remédier » et qu’« Il peut être prolongé par l’autorité compétente, pour une durée qui ne peut excéder un an, pour tenir compte des difficultés que rencontre l’intéressé pour s’exécuter. » Quand le délai initial est trop court pour réaliser les travaux, il faut donc demander sa prolongation par écrit avant son expiration, en justifiant des difficultés rencontrées, plutôt que de laisser l’inexécution se constater.
La pression financière vient de l’astreinte et de l’amende administrative. L’article L. 481-1 du code de l’urbanisme permet d’assortir la mise en demeure d’une astreinte « d’un montant maximal de 1 000 € par jour de retard », prononcée dès l’origine ou après l’expiration du délai si l’intéressé n’a pas obtempéré, et d’ordonner par ailleurs le paiement d’une amende d’un montant maximal de 30 000 euros. Le Conseil d’État a confirmé l’efficacité de cet outil dans une décision du 22 décembre 2022 : dans une affaire où une clôture et un mur réalisés sans respecter la déclaration préalable avaient valu au propriétaire une mise en demeure de remettre en état sous astreinte de 100 euros par jour, puis un arrêté de fixation de l’astreinte, la Haute juridiction a jugé que cette mise en demeure « peut être assortie d’une astreinte, prononcée dès l’origine ou à tout moment après l’expiration du délai imparti par la mise en demeure, s’il n’y a pas été satisfait », selon l’arrêt du Conseil d’État du 22 décembre 2022, n° 463331. Dans cette affaire, le juge des référés avait suspendu l’arrêté d’astreinte en attendant le jugement au fond, ce qui montre qu’une astreinte contestable peut être provisoirement neutralisée par le juge de l’urgence quand les conditions sont réunies.
Face à une mise en demeure, le contradictoire est une garantie essentielle, et son absence vicie la procédure. La cour administrative d’appel de Bordeaux a jugé en juin 2026 que « tant le prononcé d’une mise en demeure que l’arrêté portant fixation d’une astreinte doivent être précédés d’une procédure contradictoire particulière », et que le législateur a ainsi déterminé l’ensemble des règles de procédure applicables à ces décisions, selon l’arrêt de la CAA de Bordeaux du 26 juin 2026, n° 25BX00348. Concrètement, si vous recevez une mise en demeure sans avoir été invité au préalable à présenter vos observations, ou une astreinte fixée sans nouvelle invitation à vous expliquer après l’expiration du délai, ce vice de procédure constitue un moyen sérieux d’annulation. Le même arrêt précise que le recouvrement de l’astreinte s’effectue par trimestre échu et que l’autorité peut accorder une exonération partielle ou totale si le redevable établit que l’inexécution est due à des circonstances qui ne sont pas de son fait : même après liquidation, tout n’est donc pas perdu quand le retard a une cause extérieure, par exemple l’attente d’une autorisation nécessaire aux travaux de remise en conformité.
Le recours contre la mise en demeure obéit au délai de droit commun du contentieux administratif. L’article R. 421-1 du code de justice administrative dispose que « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. » Dès réception de la mise en demeure notifiée en recommandé, il faut donc dater précisément la notification et saisir le tribunal administratif du lieu des travaux dans les deux mois, en contestant à la fois la réalité de la non-conformité et la régularité de la procédure, notamment le respect du délai de trois ou cinq mois et l’existence du contradictoire préalable. Parallèlement, un recours gracieux auprès du maire peut être tenté pour obtenir le retrait de la mise en demeure ou un délai supplémentaire, en produisant un dossier modificatif ou des devis de remise en conformité : l’administration préfère souvent une régularisation négociée à un contentieux, et le juge apprécie les démarches de bonne foi.
À Paris et en Île-de-France, quelques particularités méritent l’attention. D’abord, les secteurs protégés y sont nombreux, des abords de monuments aux sites patrimoniaux, et le récolement obligatoire avec l’architecte des Bâtiments de France y est fréquent : le délai de contestation est alors de cinq mois et non de trois, et une visite de vérification doit être anticipée. Ensuite, les sols argileux exposés au retrait-gonflement concernent une grande partie de la région, ce qui rend l’attestation correspondante presque systématique pour les constructions neuves. Enfin, la pression foncière rend les ventes avec travaux récents fréquentes : l’acquéreur parisien et son notaire demandent de plus en plus la DAACT et l’attestation de non-contestation, et l’absence de ces pièces se traduit par des clauses de garantie ou des décotes. Déposer la DAACT dès l’achèvement, réclamer l’attestation de non-contestation à l’expiration du délai et conserver l’ensemble des accusés de réception constituent donc, dans la région comme ailleurs, la gestion normale d’un bien construit ou rénové.
Reste l’aspect pénal, à ne pas sous-estimer quand la non-conformité est caractérisée. L’article L. 480-4 du code de l’urbanisme dispose que le fait d’exécuter des travaux « en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable est puni d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite », outre un emprisonnement de six mois en cas de récidive. Par ailleurs, l’article 8 du code de procédure pénale dispose que « L’action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise. » Les décisions lues pour cet article ne tranchent pas le point de départ propre aux travaux exécutés en méconnaissance d’une autorisation, de sorte que la prudence commande de ne pas parier sur la prescription pour régulariser une situation : la voie administrative de la mise en conformité ou du dossier modificatif reste la seule stratégie maîtrisée.
En pratique, le bon réflexe face à une contestation se résume en cinq gestes : vérifier que la mise en demeure est intervenue avant l’expiration des trois ou cinq mois et par recommandé avec accusé de réception, contrôler que vous avez été invité à présenter vos observations avant la mise en demeure puis avant l’astreinte, faire établir par un professionnel si les travaux sont régularisables par un dossier modificatif ou s’ils imposent une remise en état, saisir le tribunal dans les deux mois de la notification tout en sollicitant si nécessaire la prolongation du délai d’exécution, et demander l’attestation de non-contestation dès que le délai expire sans nouvelle contestation. Menée dans cet ordre, la défense transforme une DAACT contestée en incident clos, au lieu d’une astreinte qui s’accumule chaque jour.
Votre DAACT est déposée, contestée ou oubliée : le temps joue en votre faveur une fois le délai expiré, et contre vous tant que la mise en demeure produit ses effets. Déposez la déclaration dès l’achèvement par recommandé avec accusé de réception, joignez les attestations exigées pour votre projet, exigez l’attestation de non-contestation dans les quinze jours de votre demande après expiration du délai, et face à une mise en demeure, vérifiez le délai, le contradictoire et la régularisation possible avant de saisir le juge dans les deux mois. C’est cette discipline procédurale, plus que le fond du litige, qui fait la différence entre une conformité acquise et une astreinte journalière.