Vous avez acheté un appartement annoncé à 55 m² et un nouveau mesurage n’en retient que 46,7 m². Ou la superficie Carrez manque tout simplement dans l’acte. La première question n’est pas seulement « combien puis-je récupérer », mais « me reste-t-il le temps d’agir ». En droit français, l’erreur de superficie d’un lot de copropriété ouvre deux actions distintas, enfermées dans deux délais courts qui ne fonctionnent pas de la même façon : un mois pour la nullité quand la mention manque, un an pour la diminution du prix quand la surface annoncée est fausse de plus d’un vingtième. Passé ces délais, le dossier est forclos, et aucune excuse tirée de la découverte tardive de l’erreur ne rouvre le dossier. La cour d’appel de Limoges l’a rappelé le 17 juin 2026 dans une espèce où l’assignation, délivrée plus d’un an après la vente, a été déclarée irrecevable. Cet article explique comment choisir entre les deux actions, comment calculer chaque délai à partir de l’acte authentique, comment l’interrompre utilement, et quelles erreurs font perdre des dossiers pourtant gagnables sur le fond, avec les textes intégraux et cinq décisions rendues entre 2023 et 2026.
I. Surface Carrez fausse ou absente : nullité en un mois ou baisse du prix en un an
A. Quand la superficie manque dans l’acte : l’action en nullité d’un mois
Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, et tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot de copropriété, doit mentionner la superficie de la partie privative. Lorsque cette mention fait totalement défaut, la loi ouvre une action en nullité : « La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. » Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, version en vigueur au 7 novembre 2026. Seule l’absence totale de mention compte : une superficie indiquée mais inexacte ne relève pas de la nullité, elle relève de l’action en diminution du prix examinée ci-après.
Le délai est bref. « Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. » Article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Le point de départ ne se discute pas : c’est la date de l’acte authentique de vente, pas la date de la promesse, ni celle de la découverte de l’irrégularité. Une fois l’acte authentique signé sans mention de superficie, le compte à rebours d’un mois court immédiatement.
La signature de l’acte authentique peut aussi éteindre l’action en nullité née de la promesse. « La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie. » Article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Concrètement, si la promesse ne mentionnait aucune superficie mais que l’acte authentique, lui, en mentionne une, l’action en nullité fondée sur la promesse est purgée. Vérifiez donc les deux actes avant d’assigner : une nullité gagnée contre la promesse peut se révéler sans objet si l’acte authentique a régularisé la mention.
Le champ d’application comporte des exclusions à connaître avant tout calcul de délai. « Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. » Article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Le décret d’application précise ce seuil : « Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1. » Article 4-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Un box, une cave ou un parking vendu séparément n’ouvre ni nullité ni diminution du prix sur ce fondement.
Enfin, le notaire a une obligation d’information le jour de la vente : « Le jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l’autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l’acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l’acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu’une copie des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l’acte ou le certificat. » Article 4-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Conservez ce certificat : il prouve ce que l’acte mentionnait exactement, et c’est de cette mention que partent tous les délais.
B. Quand la superficie annoncée est fausse : la diminution du prix dans l’année, au-delà d’un vingtième
Lorsque l’acte mentionne une superficie mais que la mesure réelle lui est inférieure de plus d’un vingtième, l’acquéreur peut exiger une baisse proportionnelle du prix : « Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. » Article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Le seuil dépasse 5 % : à 55,32 m² annoncés pour 46,7 m² réels, comme dans un dossier jugé à Marseille en 2025, l’écart atteint environ 15 % et l’action est ouverte. À l’inverse, la cour d’appel de Versailles a infirmé, le 12 janvier 2023, un jugement qui avait accordé 35 316,38 euros de diminution : l’écart n’était que de 1,07 m² pour 59 m² annoncés, soit moins d’un vingtième, et la cour a prononcé : « Déboute M. et Mme [G] de toutes leurs demandes » Cour d’appel de Versailles, 12 janvier 2023, n° 21/01971. Faites donc mesurer avant d’assigner : sous le vingtième, l’action échoue quel que soit le sérieux du diagnostiqueur initial.
Le calcul de la superficie obéit à des règles strictes qui expliquent la plupart des écarts. « La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. » Article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Terrasses et balcons, qui ne sont ni clos ni couverts, n’y figurent jamais : dans l’affaire marseillaise, le premier mesurage avait intégré la terrasse, et le second diagnostic, qui a fait consensus entre les parties, a ramené l’appartement de 55,32 m² à 46,7 m². « En l’espèce, il n’est pas contesté que le mesurage effectué par le cabinet SIKOUTRIS est erroné », constate le tribunal, qui a condamné les vendeurs à verser 17 919 euros de diminution Tribunal judiciaire de Marseille, 22 mai 2025, n° 21/05698. Les caves posent la même difficulté : la cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 15 septembre 2026, a écarté du calcul une cave sous escalier sans fenêtre, tout en réintégrant un dressing de plus d’1,80 mètre de hauteur sous plafond que l’expert avait à tort qualifié de cave Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 15 septembre 2026, n° 22/01293.
Le tribunal judiciaire de Dax a appliqué la même méthode le 14 janvier 2026 : un premier certificat annonçait 58,73 m², un second diagnostic n’en a retenu que 56,86 m² après exclusion de surfaces indues, et le tribunal a prononcé : « Condamne Monsieur [Z] [T], Madame [U] [T], Madame [N] [T], Madame [I] [T] et Madame [X] [T] à verser à Monsieur [R] [M] et Madame [K] [G] épouse [M], la somme de 51 637,50 euros à titre de réduction du prix de vente » Tribunal judiciaire de Dax, 14 janvier 2026, n° 24/01087. Les demandes annexes de remboursement des frais de notaire, des frais de diagnostic et de préjudice moral ont en revanche été rejetées : la diminution du prix répare l’écart de mesure, elle n’indemnise pas tout le mécontentement né de l’achat.
Symétriquement, l’erreur qui avantagerait le vendeur ne lui rapporte rien : « Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. » Article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Un vendeur qui découvre après la vente que le lot mesurait en réalité plus que l’acte ne le disait ne peut réclamer aucun complément. Pour le détail des vérifications de fond avant d’agir, les conditions de l’expertise et le calcul de la réduction,
L’affaire aixoise illustre l’importance du contradictoire sur chaque mètre contesté. L’acquéreur s’appuyait sur deux diagnostiqueurs et sur l’expert judiciaire pour démontrer un écart supérieur au vingtième, en soutenant que la surface d’une cave sous escalier, dépourvue de fenêtre, ne pouvait entrer dans le calcul. Les vendeurs répliquaient en demandant la réintégration d’un dressing, baptisé cave par l’expert, dont la hauteur sous plafond dépassait 1,80 mètre, et n’admettaient qu’un écart résiduel de 0,95 m². La cour a tranché pièce par pièce, écartant la cave aveugle et réintégrant le dressing, avant de condamner les vendeurs à la diminution du prix et de retenir la garantie du mesureur et de son assureur pour la perte de chance de mieux vendre. Ce type de débat montre qu’un second mesurage ne suffit pas : il faut un mesurage motivé, qui qualifie chaque surface litigieuse au regard des critères du décret de 1967, faute de quoi l’expertise judiciaire reprend tout à zéro et le délai annuel continue de courir pendant les opérations d’expertise.
notre étude de l’action en diminution est disponible ici : Erreur de surface Loi Carrez : 5 %, délai d’un an et recours.
Reste le délai, qui est la cause la plus fréquente d’échec : « L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. » Article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Un an à compter de l’acte authentique, pas de la promesse, pas de l’entrée dans les lieux, pas du second diagnostic. Et la sanction est la déchéance, c’est-à-dire une forclusion, comme l’a jugé la cour d’appel de Limoges le 17 juin 2026 : « Ce délai d’un an est un délai de forclusion. » Cour d’appel de Limoges, 17 juin 2026, n° 25/00709.
II. Forclusion, interruption et pièges : sauver une action Carrez menacée par le temps
A. Le délai d’un an est une forclusion : pas de suspension, une seule interruption utile
Qualifier le délai d’un an de forclusion change tout, car la forclusion obéit à un régime plus rigide que la prescription. « Les délais de forclusion ne sont pas, sauf dispositions contraires prévues par la loi, régis par le présent titre », dispose le code civil pour le titre de la prescription extinctive Article 2220 du code civil, version en vigueur au 7 novembre 2026. La cour d’appel de Limoges en a tiré la conséquence directe : les règles de suspension de la prescription ne s’appliquent pas à l’action en diminution du prix. L’article 2234 du code civil, selon lequel « La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure » Article 2234 du code civil, « ne sont pas applicables », juge la cour Cour d’appel de Limoges, 17 juin 2026, n° 25/00709. Autrement dit, découvrir l’erreur tardivement, être hospitalisé, ou attendre le résultat d’une contre-expertise ne suspend pas le délai : l’année court depuis l’acte authentique dans tous les cas.
Un seul mécanisme sauvegarde l’action : l’interruption par une demande en justice. « La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure. » Article 2241 du code civil. La cour de Limoges l’a appliqué strictement : « En application de l’article 2241 du code civil, le seul acte interuptif du délai de forclusion est en l’espèce l’assignation délivrée par Mme [Z] et M. [D] le 16 février 2023 contre la société KESACO sur le fondement de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Or, cette assignation a été délivrée plus d’une année après la signature de l’acte authentique de vente le 29 janvier 2019. » Cour d’appel de Limoges, 17 juin 2026, n° 25/00709. Les acquéreurs étaient donc forclos, et la cour a confirmé l’ordonnance d’irrecevabilité du juge de la mise en état, en condamnant les appelants aux dépens et à 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.
La leçon pratique tient en trois réflexes. D’abord, dater le point de départ sans erreur : c’est l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, jamais la promesse ni la remise des clés. Ensuite, faire mesurer tôt : commandez un second mesurage par un professionnel dès le doute, car l’expertise judiciaire prend des mois et ne proroge rien. Enfin, assigner dans l’année : une simple lettre, une réclamation amiable ou une négociation avec le vendeur n’interrompt pas la forclusion, seule compte la demande en justice, y compris en référé ou devant une juridiction incompétente. Un référé-expertise sollicité dans l’année interrompt donc utilement le délai tout en faisant constater l’écart par un expert, ce qui prépare le fond pendant que le délai est sauvegardé.
B. Vices cachés exclus, mesureur garanti et réflexes parisiens quand le métrage est faux
Face à une forclusion acquise, certains acquéreurs tentent de requalifier leur demande en garantie des vices cachés, dont le délai de deux ans à compter de la découverte du vice paraît plus accueillant. Cette voie est fermée : « Lorsque l’acquéreur d’un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 », rappelle la cour d’appel de Limoges en visant la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 26 novembre 2015 Cour d’appel de Limoges, 17 juin 2026, n° 25/00709. Le déficit de surface ne constitue pas un vice caché au sens du code civil : il relève du régime spécial et exclusif de la loi de 1965, avec son seuil du vingtième et son année de forclusion. Présenter la même demande sous l’étiquette des vices cachés expose à une fin de non-recevoir identique, comme les acquéreurs limougeauds l’ont appris à leurs dépens. Si votre dossier mêle désordres matériels et question de surface, l’articulation avec une action pour vice caché immobilier doit être vérifiée lot par lot, désordre par désordre, car chaque fondement a son délai et son régime propres.
Le vendeur condamné à la diminution du prix n’est pas démuni face au professionnel dont le certificat erroné a causé le litige. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a retenu la responsabilité du mesureur et de son assureur : « Condamne solidairement M. [G] [H] et la Sa Gan Assurances à payer à Mme [N] [Y] et M. [X] [T], ensemble, la somme de 6 000 euros à titre d’indemnisation de leur perte de chance d’avoir pu vendre leur lot à un prix supérieur » Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 15 septembre 2026, n° 22/01293. Le préjudice réparable n’est pas le montant même de la diminution du prix, mais la perte de chance de vendre mieux informé, ce qui suppose de chiffrer cette chance et non de réclamer automatiquement la somme reversée à l’acquéreur. À l’inverse, quand l’écart reste sous le vingtième, tout s’effondre : à Versailles, les vendeurs qui appelaient le diagnostiqueur en garantie ont été déboutés avec les acquéreurs, la cour prononçant : « Déboute les époux [P] de leurs demandes dirigées contre la société Diag M’Cid » Cour d’appel de Versailles, 12 janvier 2023, n° 21/01971.
À Paris et en Île-de-France, où les prix au mètre carré rendent chaque mètre manquant coûteux, quelques réflexes locaux s’imposent. Le tribunal judiciaire de Paris statue à juge unique ou en collégiale selon l’enjeu, et l’assignation en diminution du prix y suit le circuit des affaires immobilières courantes : joignez dès l’assignation l’acte authentique avec sa clause de superficie, le certificat remis par le notaire, le premier diagnostic et le second mesurage contradictoire, faute de quoi le juge de la mise en état pourra solder le dossier sur la forclusion avant tout débat sur le fond. Les diagnostics parisiens portent souvent sur des lots haussmanniens avec caves, chambres de service de moins de 8 m², soupentes sous 1,80 mètre et terrasses végétalisées : chacun de ces éléments doit être ventilé dans le second mesurage, car c’est leur retrait ou leur maintien qui fait passer l’écart au-dessus ou en dessous du vingtième. Enfin, vérifiez la date exacte de votre acte authentique et celle de votre assignation avec votre conseil avant tout: à Paris comme ailleurs, une assignation délivrée un an et quelques semaines après la vente, comme dans l’affaire limougeaude, suffit à faire déclarer l’action irrecevable, quelle que soit l’ampleur de l’erreur de surface.
Conclusion
L’erreur de superficie Carrez se traite comme une course contre deux montres différentes : un mois à compter de l’acte authentique pour la nullité quand la mention manque, un an forclos à compter du même acte pour la diminution du prix quand la surface annoncée dépasse la réalité de plus d’un vingtième. Les cinq décisions rendues entre 2023 et 2026 confirment la méthode : mesurer selon les règles du décret de 1967 en excluant terrasses, caves et surfaces sous 1,80 mètre, chiffrer l’écart avant d’assigner, et surtout assigner dans l’année, car ni la découverte tardive ni l’expertise en cours ne suspendent la forclusion, et la requalification en vices cachés est exclue. Le vendeur qui a payé la diminution conserve son recours contre le mesureur fautif, limité à la perte de chance démontrée. Passés les délais, même l’erreur la mieux établie ne donne plus droit à rien : faites vérifier vos dates en premier, le fond ensuite.