Le gouvernement des immeubles en copropriété repose sur le principe majoritaire fixé par l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Aux termes du I de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi ». Ce texte érige la majorité simple en règle de droit commun, par opposition aux majorités qualifiées des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Or, cette règle soulève d’importantes difficultés lors du décompte des tantièmes et de la qualification des résolutions. Le bureau de séance doit retrancher les abstentions, traiter les formulaires régis par l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et vérifier la réduction des voix prévue par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965. Dans son arrêt du 25 mai 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 22-14.180) précise que ce plafonnement suppose que les lots soient entre les mêmes mains, sous le contrôle prescrit par l’article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
En conséquence, la délimitation du domaine de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 nourrit un contentieux fréquent suivi par un avocat en assemblée générale de copropriété à Paris. La frontière entre les travaux de conservation relevant du II de l’article 24 et les travaux d’amélioration soumis aux articles 25, n, et 30 de la loi du 10 juillet 1965 a été précisée par la jurisprudence. Par son arrêt du 3 juillet 2025, la troisième chambre civile (pourvoi n° 23-21.429) consacre ainsi le critère de la finalité première pour les travaux mixtes.
Dès lors, l’étude de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 commande d’analyser ses règles de calcul et les sanctions des erreurs de majorité. Une première partie examinera le décompte des suffrages exprimés ainsi que les travaux de conservation et actes d’administration relevant de la majorité simple. Une seconde partie étudiera la frontière avec les majorités qualifiées, le second vote immédiat de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et l’action en contestation encadrée par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 jusqu’aux arrêts de septembre 2026 (pourvoi n° 25-12.656).
I. Le mécanisme de vote de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et la délimitation des travaux et actes relevant de la majorité simple
A. Le décompte des voix exprimées, la neutralisation des abstentions, le vote par correspondance et le plafonnement des voix
Le scrutin de droit commun des assemblées générales est régi par le I de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Contrairement à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui exige « la majorité des voix de tous les copropriétaires », la majorité simple se calcule sur les seules « voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance » (article 24, I, de la loi du 10 juillet 1965). Les copropriétaires absents non représentés et n’ayant pas voté par correspondance n’entrent donc pas dans l’assiette du vote.
De surcroît, la référence aux seules « voix exprimées » au I de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 emporte la neutralisation arithmétique des abstentionnistes. Lorsqu’un copropriétaire présent, représenté ou votant par correspondance s’abstient, ses tantièmes sont retranchés du total servant au calcul de la majorité. Pour qu’une résolution relevant de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 soit adoptée, il suffit que les tantièmes favorables dépassent strictement les tantièmes opposés, calcul vérifié par un avocat en droit de la copropriété.
Par ailleurs, la participation à distance obéit à l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, qui autorise la participation « par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification ». Son deuxième alinéa dispose que « Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution » (article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965).
Cette assimilation au défaillant prévue par l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 modifie directement le décompte de la majorité de l’article 24. Lorsqu’un projet de résolution est amendé en séance, le suffrage positif exprimé par correspondance sur le texte initial sort des voix exprimées et confère à son auteur la qualité de défaillant (article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965).
Le poids électoral de chaque votant relève du I de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965. Selon son deuxième alinéa, « Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires » (article 22, I, de la loi du 10 juillet 1965). Lorsque certaines dépenses incombent aux seuls copropriétaires concernés, l’article 10, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses ».
À cet égard, la troisième chambre civile interprète strictement le plafonnement prévu au I de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965. Dans son arrêt du 25 mai 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 22-14.180) juge que « la réduction à la somme des voix des autres copropriétaires du nombre des voix d’un copropriétaire détenant une quote-part de parties communes supérieures à la moitié ne s’applique que lorsque les lots concernés sont entre les mêmes mains ». Dès lors que « les nus-propriétaires des lots en cause étaient différents », la désignation d’un mandataire commun n’imposait pas de réduire leurs voix (pourvoi n° 22-14.180).
La régularité du scrutin tenu à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 suppose aussi de vérifier les mandats régis par le troisième alinéa du I de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965. Selon ce texte, « Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat » (article 22, I, de la loi du 10 juillet 1965). Enfin, le procès-verbal doit mentionner les opposants, abstentionnistes et assimilés défaillants selon l’article 17 du décret du 17 mars 1967, mais l’irrégularité formelle n’emporte pas nullité « dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté » (article 17-1 du décret du 17 mars 1967).
B. Les travaux de conservation et d’entretien, le critère de la finalité première des travaux mixtes et les actes d’administration
L’application matérielle majeure de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 concerne la conservation de l’immeuble, mission confiée au syndicat par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Aux termes du a du II de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, relèvent de la majorité des voix exprimées « Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux ». L’audit d’un avocat en travaux de copropriété à Paris sécurise la présentation de ces résolutions.
En pratique, lorsque des infiltrations ou désordres structurels surviennent après l’achat d’un lot, l’acquéreur peut exercer une action pour vice caché immobilier contre son vendeur sur le fondement de l’article 1641 du Code civil. Aux termes de l’article 1641 du Code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». Indépendamment de ce recours, l’assemblée générale vote la réfection des parties communes à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
La qualification des travaux mêlant reprise d’étanchéité et isolation thermique a été tranchée le 3 juillet 2025 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 23-21.429). La Cour juge que « lorsque les travaux votés étaient de nature mixte, impliquant à la fois de l’entretien et de l’amélioration des parties communes, il était nécessaire de déterminer leur finalité première pour déterminer la règle de majorité applicable » (pourvoi n° 23-21.429). Constatant des fuites en toiture-terrasse, elle retient que l’amélioration thermique « apparaissait secondaire par rapport à la nécessité de remédier aux défauts d’étanchéité constatés », de sorte que les travaux « avaient été valablement adoptés à la majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 » (pourvoi n° 23-21.429).
De même, par son arrêt du 9 mars 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 21-25.644) applique l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 aux travaux privatifs indissociables d’un ravalement. Dès lors que « la résolution adoptant les travaux sur les parties privatives n’était que la conséquence nécessaire de la résolution adoptant les travaux de ravalement de l’immeuble », elle a été « régulièrement adoptée en application de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 » (pourvoi n° 21-25.644). En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent alors laisser exécuter ces travaux après notification adressée au moins huit jours avant leur début, sauf impératif de sécurité ou de conservation.
En outre, dans son arrêt du 10 septembre 2020, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 19-15.116) assouplit la justification des travaux de conservation votés selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. À propos de l’abattage d’un peuplier endommageant les canalisations, elle juge « que les procès-verbaux d’assemblée générale n’ont pas à être motivés et que le syndicat des copropriétaires pouvait invoquer des éléments postérieurs à la décision pour justifier celle-ci » (pourvoi n° 19-15.116).
Au-delà du clos et du couvert, le II de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 soumet à la majorité des voix exprimées les modalités des travaux obligatoires (b et c), les « travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels » (d) et « La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène » (e). S’y ajoutent le diagnostic technique global (g), les bornes de recharge (i), le stationnement des vélos (j) et « La décision d’installer des ouvrages nécessaires à la production d’énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps » (article 24, II, k, de la loi du 10 juillet 1965).
Depuis la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025, le l du II de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 vise aussi la modification des charges liée au changement de destination prévu au deuxième alinéa du I de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, lequel est approuvé « à la majorité prévue à l’article 24 ». Enfin, la jurisprudence soumet à l’article 24 tant l’occupation précaire et révocable des parties communes pour une terrasse démontable (troisième chambre civile, 5 avril 2018, pourvoi n° 17-14.138) que l’extension de l’objet d’un syndicat secondaire qui « peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24 » (troisième chambre civile, 9 juillet 2026, pourvoi n° 24-21.794).
II. La frontière avec les majorités renforcées, la passerelle de l’article 25-1 et le contentieux de l’annulation des résolutions
A. La distinction avec les travaux d’amélioration ou les modifications statutaires et les conditions du second vote de l’article 25-1
Si l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 régit l’entretien et l’administration courante, il s’efface devant les majorités qualifiées dès que la résolution emporte amélioration ou modification des droits. Aux termes du n de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, relèvent de la majorité des voix de tous les copropriétaires « L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ». De même, l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 soumet à la majorité de l’article 25 « toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux ».
Dès lors, la troisième chambre civile censure l’application de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le juge omet de caractériser la nécessité d’entretien. Dans son arrêt du 18 janvier 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 16-27.470) juge pour la fermeture d’un local à poubelles dégradé « qu’il s’agissait de travaux d’entretien relevant de la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ». En revanche, au visa des articles 24 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, elle casse l’arrêt ayant validé à la majorité simple le remplacement d’une moquette par du carrelage « sans analyser les raisons pour lesquelles ces travaux avaient été décidés ni leurs conséquences pour les copropriétaires » (pourvoi n° 16-27.470).
Une frontière tout aussi nette sépare les travaux syndicaux votés selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et les travaux réalisés par un copropriétaire sur les parties communes. Selon le b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, relève de la majorité absolue « L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». Par un arrêt publié du 17 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 25-12.656) juge que « l’exigence d’autorisation préalable de l’assemblée générale s’applique aux travaux qu’un copropriétaire entend réaliser aux fins de remise en état de parties communes, modifiées sans autorisation par un autre copropriétaire », tout en rappelant au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que « le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble ».
De même, la faculté d’adapter le règlement de copropriété à la majorité simple prévue au f du II de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 est strictement cantonnée. Par son arrêt du 6 novembre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 23-21.645) juge que cette faculté est « limitée aux adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement, ce qui exclut la modification des quote-parts des parties communes attachées à chaque lot ». Dès lors que la résolution avait affecté des tantièmes à un lot qui en était dépourvu, elle « devait être annulée, faute d’avoir été adoptée à l’unanimité » (pourvoi n° 23-21.645), vérification qu’assure un avocat en charges de copropriété à Paris.
Par ailleurs, lorsqu’une résolution relève de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la loi organise une passerelle vers l’article 24. Aux termes du premier alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ». Pour les travaux d’économies d’énergie du f de l’article 25 n’ayant pas recueilli le tiers des voix, le second alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet à une nouvelle assemblée convoquée dans un délai de trois mois de statuer à la majorité de l’article 24.
Toutefois, ce second vote immédiat à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 doit respecter l’article 19 du décret du 17 mars 1967 en présence de plusieurs candidats. Selon l’article 19 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée « ne peut procéder au second vote prévu à ces articles qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote ». Dans son arrêt du 7 décembre 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 21-20.170) casse ainsi l’arrêt ayant validé la désignation d’un syndic à la majorité de l’article 24 « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la candidature de la société Foncia avait été soumise au vote des copropriétaires à la majorité de l’article 25 avant que la société Deberne ne soit désignée en qualité de syndic à la majorité de l’article 24 ».
B. L’action en contestation de l’article 42, le contrôle des devis et des mandats et la responsabilité du syndicat ou du syndic
Lorsqu’une résolution est adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 en méconnaissance d’une majorité supérieure ou des règles de scrutin, sa contestation obéit à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Aux termes du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale », en reproduisant ce texte conformément à l’article 18 du décret du 17 mars 1967.
Le point de départ du délai de deux mois de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 est fixé par les articles 64 et 64-1 du décret du 17 mars 1967. Par voie électronique, ce délai court dès « le lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l’avis électronique informant le destinataire d’un envoi électronique » (article 64 du décret du 17 mars 1967), et par pli recommandé dès « le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire » (article 64-1 du décret du 17 mars 1967). Dans son arrêt du 16 avril 2026, la troisième chambre civile (pourvoi n° 24-18.842) confirme que « ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée ».
En outre, selon le troisième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article ». Cette suspension pendant le délai de deux mois ne visant que les articles 25 et 26 (article 42, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965), les travaux votés à l’article 24 sont immédiatement exécutoires. En revanche, une fois expiré le délai de deux mois de l’article 42, alinéa 2, l’arrêt du 12 janvier 2022 (troisième chambre civile, pourvoi n° 20-20.363) juge que « les copropriétaires opposants ou défaillants sont déchus du droit de contester les résolutions adoptées ».
La recevabilité de l’action prévue par l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 suppose la qualité d’opposant ou de défaillant. Par son arrêt du 16 octobre 2025, la troisième chambre civile (pourvoi n° 24-10.606) précise que si le délai de forclusion de deux mois de l’article 42, alinéa 2, est interrompu par l’assignation en nullité de l’assemblée en son entier, la demande subsidiaire en annulation de résolutions « n’est recevable devant la cour d’appel que si elle a été présentée par la partie qui la forme dans ses premières conclusions sur le fond ». Par ailleurs, l’arrêt du 7 décembre 2022 (pourvoi n° 21-23.915) juge au visa de l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 « que tout copropriétaire est recevable à contester la régularité du mandat donné en vue d’une assemblée générale ».
De même, selon l’arrêt du 18 juin 2026 (troisième chambre civile, pourvoi n° 24-19.231), l’assemblée convoquée par un syndic dont la désignation a été annulée encourt l’annulation dans le délai de deux mois de l’article 42, alinéa 2, « sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic ». En matière de travaux, l’arrêt du 9 mars 2022 (pourvoi n° 21-12.658) rappelle au visa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 « que la mise en concurrence impose, lorsque plusieurs devis ont été notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, qu’ils soient soumis au vote de l’assemblée générale ».
Enfin, la jurisprudence dissocie le délai de déchéance de deux mois de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 des actions indemnitaires. Par un arrêt publié du 2 juillet 2026, la troisième chambre civile (pourvoi n° 24-22.686) juge au visa de l’article 42, alinéa 2, et de l’article 2224 du Code civil « que l’action en responsabilité engagée par un copropriétaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires à raison de la faute commise par celui-ci lors du vote d’une décision d’assemblée générale des copropriétaires, ne constitue pas une action en contestation d’une telle décision au sens de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 », et relève donc de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil.
De même, selon l’arrêt du 29 février 2024 (pourvoi n° 22-24.558), le copropriétaire ayant voté le quitus à la majorité de l’article 24, « s’il n’est pas recevable à demander, en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute ». En outre, un second arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 24-20.650) juge au visa de l’article 1240 du Code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 « qu’engage sa responsabilité le syndic qui n’adresse pas aux copropriétaires les appels de fonds relatifs aux travaux votés lors d’une assemblée générale ».
Conclusion
L’examen combiné de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et de la jurisprudence de la troisième chambre civile met en lumière le rôle central de la majorité des voix exprimées. Calculée sur les seuls suffrages favorables ou opposés avec exclusion des abstentionnistes et assimilation au défaillant du votant par correspondance favorable à une résolution amendée (article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965), elle s’articule avec la réduction des voix du copropriétaire majoritaire de l’article 22 lorsque les lots sont entre les mêmes mains (pourvoi n° 22-14.180). Sur le plan matériel, la Cour de cassation soumet à cette majorité les travaux de conservation ainsi que les travaux mixtes dont la finalité première demeure la reprise des défauts d’étanchéité (pourvoi n° 23-21.429 ; pourvoi n° 21-25.644).
À l’inverse, le juge annule toute délibération votée à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’elle affecte des tantièmes de parties communes sans unanimité (pourvoi n° 23-21.645), lorsqu’elle omet de soumettre au vote tous les devis notifiés (pourvoi n° 21-12.658) ou lorsqu’elle applique l’article 25-1 sans vote préalable sur chaque candidature à la majorité de l’article 25 selon l’article 19 du décret du 17 mars 1967 (pourvoi n° 21-20.170). Si l’action en contestation doit, à peine de déchéance, être introduite dans le délai de deux mois de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 à compter de la notification régie par les articles 64 et 64-1 du décret du 17 mars 1967 (pourvoi n° 24-18.842), l’action indemnitaire contre le syndicat relève de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil (pourvoi n° 24-22.686) et le syndic engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du Code civil s’il omet d’appeler les fonds des travaux votés (pourvoi n° 24-20.650).