Début novembre, le même scénario revient dans des centaines d’immeubles : un locataire cesse de payer en octobre, le propriétaire découvre l’impayé au moment où démarre la trêve hivernale, et chacun se demande si tout est bloqué jusqu’au printemps. La réponse est nuancée. Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, l’expulsion physique est suspendue, mais la procédure, la constatation de la dette et la préparation de la sortie de trêve continuent. Un bailleur qui attend avril pour agir perd cinq mois de délais, laisse sa garantie se dégrader et affaiblit son dossier devant le juge. Cet article décrit, pas à pas, ce que le propriétaire d’un logement à usage d’habitation peut encore faire pendant la trêve quand le loyer n’est plus payé : faire courir les bons délais, saisir le bon juge au bon moment, sécuriser la garantie et documenter chaque relance pour obtenir, à la sortie, l’expulsion ou le paiement.
I. La trêve hivernale suspend l’expulsion, pas la procédure ni la dette
A. Le sursis du 1er novembre au 31 mars : qui est protégé et qui ne l’est pas
Le principe figure à l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, en vigueur au 7 novembre 2026 : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante », sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Le texte ajoute une exception étroite pour l’occupant entré dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, hypothèse du squat du domicile, qui ne concerne pas le locataire titulaire d’un bail d’habitation en impayé.
Ce sursis s’articule avec l’article L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, qui dispose que « Le sursis à l’exécution des décisions d’expulsion est régi par les articles L. 412-3, L. 412-4 , L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution. » Autrement dit, la trêve n’efface ni la décision d’expulsion déjà prononcée ni la dette : elle en diffère l’exécution forcée. Les loyers continuent de courir, les charges restent dues, et l’indemnité d’occupation fixée par le jugement reste exigible pour la période postérieure à la résiliation.
Avant même la trêve, l’expulsion d’un lieu habité suppose un délai plancher. L’article L. 412-1 du même code prévoit que « elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » d’avoir à libérer les locaux. Ce délai de deux mois court indépendamment de la trêve et doit être purgé avant toute exécution. Lorsque l’expulsion aurait des conséquences d’une dureté exceptionnelle, notamment du fait de la période de l’année ou des circonstances atmosphériques, l’article L. 412-2 permet au juge une prorogation limitée, car « Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois. » Cette prorogation se cumule dans les faits avec le sursis hivernal et explique pourquoi un dossier mal anticipé glisse facilement de novembre à l’été suivant.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 28 novembre 2024 (RG 24/03935, consultable à l’adresse https://www.courdecassation.fr/decision/67495d7fc001793d01e8be6d), a illustré la portée exacte de ces textes dans un dossier d’occupation sans droit ni titre : infirmant une ordonnance qui avait écarté tout délai, elle a jugé que les occupants « ne peuvent pas être expulsés avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du commandement après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux » et qu’ils « bénéficient du sursis de la mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante ». Si même des occupants sans titre bénéficient dans ce cas du double verrou des articles L. 412-1 et L. 412-6, le locataire titulaire d’un bail impayé en bénéficie à plus forte raison. La portée pratique pour le bailleur est claire : inutile d’espérer un concours de la force publique entre novembre et mars pour un impayé locatif classique ; utile, en revanche, de faire signifier le commandement de libérer pendant cette période pour que le délai de deux mois soit déjà purgé au 1er avril.
Une décision plus ancienne de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 juillet 2007 (n° 05-15.382, https://www.courdecassation.fr/decision/6079471c9ba5988459c42835), a précisé qu’une astreinte destinée à faire libérer les lieux ne peut pas sanctionner l’inexécution d’une obligation devenue inexécutable pendant la trêve, la décision d’expulsion n’étant exécutable qu’à l’issue de la période hivernale. Le raisonnement vaut pour 2026-2027 : pendant la trêve, le juge peut constater, chiffrer et assortir de délais, mais il ne peut pas faire exécuter de force.
Conséquence directe pour le propriétaire : la trêve ne suspend ni le cours des loyers ni les relances. Chaque mois impayé pendant l’hiver augmente l’arriéré qui servira de base au commandement de payer, à l’assignation et, le cas échéant, à la mise en jeu de la caution, de l’assurance loyers impayés ou de la garantie Visale. Attendre mars pour additionner les mois, c’est découvrir en avril une dette de cinq mois sans acte interruptif, sans garantie activée et sans procédure engagée.
B. Couper l’énergie ou faire pression pendant l’hiver : ce qui est interdit
Certains bailleurs, excédés, envisagent de faire couper l’électricité ou le gaz pour obtenir le départ. Cette voie est fermée en hiver et dangereuse toute l’année. L’article L. 115-3 du code de l’action sociale et des familles dispose que « Du 1er novembre de chaque année au 31 mars de l’année suivante, les fournisseurs d’électricité, de chaleur, de gaz ne peuvent procéder, dans une résidence principale, à l’interruption, y compris par résiliation de contrat, pour non-paiement des factures, de la fourniture d’électricité, de chaleur ou de gaz aux personnes ou familles. » Le même article autorise seulement une réduction de puissance, sauf pour les consommateurs les plus protégés, et organise un préavis écrit avant toute réduction, suspension ou résiliation.
Le bailleur n’est pas le fournisseur et ne peut en aucun cas interrompre lui-même la fourniture : une coupure volontaire constitue une voie de fait, expose à des dommages et intérêts et discrédite toute demande d’expulsion. Le juge des contentieux de la protection, qui apprécie la bonne foi respective des parties lorsqu’il accorde ou refuse des délais, retient sévèrement les pressions parallèles. Le bon réflexe est inverse : maintenir le logement décent, conserver les preuves de paiement des charges de copropriété avancées pour le compte du locataire, et adresser des mises en demeure écrites qui rappellent le montant exact, la ventilation loyer et charges, et le délai pour régulariser.
La trêve n’autorise pas non plus le changement de serrure, le retrait des fenêtres, le dépôt des meubles sur le trottoir ou la relocation du bien à un tiers. Ces pratiques relèvent de l’expulsion sans titre exécutoire et ouvrent droit à réintégration. Le seul cadre qui protège le bailleur est la procédure décrite ci-dessous, engagée pendant la trêve pour produire ses effets à la sortie.
Enfin, la trêve ne dispense pas le locataire de payer. Le contrat tient : l’article 1103 du code civil rappelle que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Le loyer d’hiver est dû comme celui d’été. Le bailleur peut donc, pendant toute la trêve, réclamer, mettre en demeure, déclarer le sinistre à son assureur et appeler la caution en paiement, sans attendre la fin mars.
II. Agir pendant la trêve pour être exécutable dès le 1er avril
A. Faire courir le commandement, l’assignation et les délais de grâce
Le cœur du dispositif pour impayé locatif repose sur la clause résolutoire du bail d’habitation. L’article 1225 du code civil exige une clause précise, car « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. » Le même article ajoute une condition de forme impérative : « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Un commandement de payer qui ne vise pas la clause, qui ne reproduit pas les montants dus poste par poste ou qui omet de rappeler le délai de régularisation ne fait pas courir le délai de deux mois et sera écarté.
En pratique parisienne, le circuit utile pendant la trêve suit quatre temps. Premier temps, dès le premier mois impayé constaté en novembre ou décembre : relance écrite, décompte détaillé, proposition d’échéancier court et information sur les aides (FSL, CAF, Action Logement). Cette phase amiable n’est pas une simple politesse : le juge qui statuera sur les délais de grâce vérifiera que le bailleur n’a pas assigné à la première échéance manquée et que le locataire a été mis en mesure de mobiliser les aides. Conserver les lettres recommandées, les courriels et les preuves de dépôt vaut autant que le décompte lui-même.
Deuxième temps, si l’arriéré persiste : faire signifier par commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour le montant exact du loyer et des charges exigibles, avec mention expresse de la clause et du délai de deux mois pour régulariser. La Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 octobre 2023 (n° 22-19.117, https://www.courdecassation.fr/decision/65278d2e625e6e83183e338f), a rappelé le mécanisme dans une affaire où « les bailleurs ont, le 30 avril 2020, signifié à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail », puis ont assigné en constat d’acquisition de la clause, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir fait courir le délai de deux mois à compter du commandement et a jugé que « Le moyen, qui postule le contraire, n’est donc pas fondé. » après avoir énoncé que le report des effets ne joue que lorsque le délai expire au cours de la période protégée. Transposé à l’hiver 2026-2027, l’enseignement est simple : un commandement signifié en novembre ou décembre fait courir un délai qui expire pendant la trêve, ce qui permet d’assigner dès janvier ou février et d’obtenir un jugement constatable avant le 31 mars, même si l’expulsion reste suspendue.
Un jugement du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion du 4 novembre 2025 (RG 25/00502, https://www.courdecassation.fr/decision/6a7b2406195da062e04f3ed9) montre le contrôle concret du juge : bail conclu le 23 avril 2021 pour 659,97 euros de loyer et 81,78 euros de provision sur charges, commandement signifié le 5 septembre 2024, dette de 15 701,57 euros au 1er octobre 2025, assignation avec notification à la préfecture plus de six semaines avant l’audience, demande de constat de la clause, d’expulsion, d’arriéré, d’indemnité d’occupation et d’astreinte. Le tribunal vérifie la régularité du commandement, l’information de la préfecture, la réalité de l’arriéré et la situation du ménage avant d’accorder ou non des délais. Tout dossier parisien doit présenter le même carré : bail, décompte certifié, commandement, preuve de la notification préfectorale, tableau des versements partiels et relances.
Troisième temps : assigner devant le juge des contentieux de la protection sans attendre avril. L’assignation doit être notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience dans les cas prévus par les textes, pour permettre l’enquête sociale et le rapport sur les possibilités de relogement. Un dossier assigné en janvier peut être jugé en mars : le jugement constatera l’acquisition de la clause à défaut de régularisation dans le délai de deux mois, fixera l’arriéré, fixera l’indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges, ordonnera la libération des lieux et autorisera l’expulsion avec concours de la force publique, avec effet différé au 1er avril du fait de la trêve. Le bailleur sort de l’hiver avec un titre exécutoire, au lieu de commencer la procédure au printemps.
Quatrième temps : anticiper les délais de grâce. L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Parallèlement, l’article 1343-5 du code civil autorise le juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » La décision du juge suspend alors les procédures d’exécution engagées par le créancier. Concrètement, même avec une clause acquise, le juge peut suspendre ses effets et accorder un échéancier de 24 mois maximum si le locataire reprend le paiement du loyer courant et respecte l’échéancier. Le tribunal de Saint-Denis précité a d’ailleurs accordé des délais d’exécution tout en faisant droit aux demandes du bailleur. Pour le propriétaire, l’enjeu pendant la trêve est donc de proposer un échéancier réaliste par écrit, de tracer tout refus ou tout défaut de paiement d’une échéance, et de demander au juge, en cas d’échéancier judiciaire, une clause de déchéance : à défaut d’une seule échéance ou du loyer courant à son échéance exacte, la clause reprend ses effets sans nouvelle assignation.
Point de vigilance propre à Paris et à l’Île-de-France : les audiences du juge des contentieux de la protection sont saturées en sortie d’hiver. Assigner en janvier à Paris, avec un dossier complet et un décompte arrêté au jour de l’assignation, permet d’obtenir une date en mars plutôt qu’en juin. Joindre systématiquement le bail, l’état des lieux d’entrée, les quittances, le décompte mois par mois distinguant loyer, charges, indemnités et frais, les commandements, les lettres recommandées, les signalements à la CAF et à la garantie, et, pour un bien en copropriété, les appels de charges du syndic avancés. Le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble ; pour un logement à Paris, le tribunal judiciaire de Paris, pôle des contentieux de la protection, attend un exposé chronologique précis, sans approximation sur les dates de commandement et de notification préfectorale. Toute erreur sur ces dates renvoie le dossier à une nouvelle audience après la trêve.
B. Sécuriser l’argent : garantie, caution, assurance et preuve de la dette
Pendant que la procédure court, l’argent doit être sécurisé sur trois lignes : le garant, l’assureur et le locataire lui-même. La première ligne est le garant personne physique ou la garantie autonome. Dès le commandement infructueux, mettre en demeure la caution par lettre recommandée avec le décompte, le rappel de l’engagement et le délai pour payer. Une caution qui n’est pas appelée tôt contestera plus facilement les majorations et les indemnités postérieures. Conserver l’acte de cautionnement signé, vérifier son plafond et sa durée, et produire les appels en paiement successifs. À défaut d’acte régulier, l’appel en garantie échoue et le bailleur reste seul face à l’insolvabilité.
La deuxième ligne est l’assurance loyers impayés ou la garantie Visale d’Action Logement. Chaque contrat impose une déclaration rapide, souvent dans les semaines de l’impayé, un dossier avec bail, pièce d’identité du locataire, justificatifs de revenus initiaux, décompte et copies des relances. Une déclaration en avril pour des impayés de novembre risque le refus pour déclaration tardive. Déclarer en décembre, c’est préserver la prise en charge des loyers de trêve et contraindre l’assureur à instruire pendant l’hiver. Si le contrat prévoit une prise en charge des frais de procédure, l’assignation de janvier entre dans la garantie. Pour un locataire qui ne paie pas son loyer, activer tôt la garantie, c’est transformer une dette incertaine en créance documentée et, souvent, obtenir un accompagnement social qui débloque un échéancier.
La troisième ligne est le locataire lui-même : tout paiement partiel doit être imputé par écrit, avec un reçu précisant la période couverte, sans renonciation à la clause pour le surplus. Accepter un virement sans l’affecter crée un litige sur le solde et sur la régularisation du commandement. Le bailleur doit tenir un grand livre mois par mois : loyer contractuel, provision ou régularisation de charges, indemnité d’occupation après résiliation, versements reçus avec leurs dates, solde restant dû. C’est ce tableau, arrêté à la date de l’audience, que le juge reprend dans son dispositif. Un décompte approximatif fait perdre des mois et des milliers d’euros.
Sur le plan pratique, trois pièces manquent le plus souvent dans les dossiers franciliens et font échec à l’exécution d’avril : la preuve de la notification à la préfecture dans le délai requis, la copie du commandement de payer visant expressément la clause avec son procès-verbal de signification, et le décompte distinguant loyer, charges et indemnité d’occupation. Sans ces pièces, le juge renvoie, accorde des délais ou rejette le constat de la clause. Avec ces pièces, le même juge constate, chiffre et ordonne, avec une expulsion exécutable au 1er avril et une indemnité mensuelle qui court jusqu’à la libération effective.
Le cas particulier de la copropriété parisienne mérite une mention. Lorsque le locataire ne paie plus les charges, le propriétaire reste tenu envers le syndicat des copropriétaires. Avancer les appels de fonds, conserver les quittances du syndic et les intégrer au décompte locatif permet d’en obtenir le remboursement dans le jugement. À l’inverse, ne pas payer le syndic expose à une mise en demeure du syndicat, à des pénalités et à une procédure parallèle qui complique la vente ou la relocation. Pendant la trêve, demander au syndic un relevé de compte de la quote-part du lot et joindre les appels trimestriels au dossier d’expulsion.
Enfin, documenter la situation sociale sans stigmatiser : composition du ménage, enfants scolarisés à proximité, démarches d’aide au logement, proposition de mutation vers un logement plus petit si le bailleur gère plusieurs lots, signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Ces éléments n’empêchent pas le constat de la clause, mais ils encadrent les délais que le juge accordera au titre des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, visés par l’article L. 613-1 précité. Un bailleur qui a proposé un échéancier écrit, saisi les aides et activé la garantie obtient plus vite un titre exécutable et mieux chiffré qu’un bailleur qui a attendu mars sans rien écrire.
Conclusion
La trêve hivernale 2026-2027 ne pardonne ni n’efface : elle suspend l’exécution forcée du 1er novembre au 31 mars et laisse tout le reste ouvert. Le propriétaire confronté à un loyer impayé pendant cette période doit faire signifier un commandement visant la clause résolutoire, laisser courir le délai de deux mois, notifier la préfecture, assigner pendant l’hiver, demander le constat de la clause, le paiement de l’arriéré et une indemnité d’occupation, activer la caution et l’assurance sans tarder, et présenter un décompte rigoureux. Le jugement obtenu avant la fin mars devient exécutable au 1er avril, avec une dette documentée et une garantie mobilisée. Attendre la fin de la trêve pour commencer, c’est offrir au locataire cinq mois de délais supplémentaires et se présenter en avril sans titre, sans garantie et sans preuve. En matière d’impayés d’hiver, l’avantage appartient au dossier préparé pendant la trêve, pas à la procédure commencée après.