La prorogation de votre permis de construire vous a été accordée, par arrêté ou après deux mois de silence de la mairie. Vous avez relancé l’entreprise, débloqué le financement, parfois rouvert le chantier. Puis un nouvel arrêté arrive : la mairie retire la prorogation et constate, dans le même mouvement, que votre permis est caduc, au motif que le plan local d’urbanisme aurait évolué défavorablement ou qu’elle se serait trompée en prolongeant. Ce n’est ni un simple refus de prorogation, ni le retrait classique du permis initial dans les trois mois de sa délivrance. La mairie revient sur une décision créatrice de droits qu’elle a elle-même prise, et ce retour en arrière obéit à des conditions propres : une prorogation réellement illégale, un retrait prononcé dans un délai bref, une décision motivée et précédée d’une procédure contradictoire. Cet article explique chacune de ces conditions, puis la manière de contester le retrait et le constat de caducité qui l’accompagne, en distinguant ce qui relève de l’évolution réelle des règles d’urbanisme et ce qui relève d’un motif étranger à ces règles.
I. Retrait d’une prorogation de permis déjà accordée : les conditions que la mairie doit réunir
A. La mairie peut-elle retirer une prorogation de permis de construire après l’avoir accordée, et dans quel délai ?
Le bon texte n’est pas celui que la plupart des bénéficiaires consultent en premier. Le retrait du permis lui-même est gouverné par l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme, aux termes duquel le permis de construire, d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s’il est illégal « et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions », passé lequel il ne peut plus l’être que sur demande expresse de son bénéficiaire. Mais lorsque la mairie ne retire pas le permis initial et retire seulement la décision qui en a prorogé la validité, elle rapporte une décision créatrice de droits distincte du permis. Dans le litige jugé par la cour administrative d’appel de Toulouse, c’est au regard de l’article L. 242-1 du code des relations entre le public et l’administration que le retrait d’une prorogation a été examiné : « L’administration ne peut abroger ou retirer une décision créatrice de droits de sa propre initiative ou sur la demande d’un tiers que si elle est illégale et si l’abrogation ou le retrait intervient dans le délai de quatre mois suivant la prise de cette décision » (CAA Toulouse, 30 mai 2024, n° 23TL02043). Deux conditions cumulatives en résultent pour le retrait de votre prorogation : la prorogation accordée doit avoir été illégale, et son retrait doit intervenir dans les quatre mois suivant la prise de cette prorogation, conformément à la règle rappelée par ce même article L. 242-1 du code des relations entre le public et l’administration. Un retrait prononcé au cinquième mois, ou un retrait qui ne démontre aucune illégalité de la prorogation, ne satisfait pas à ce texte.
La date de prise de la prorogation commande donc le premier contrôle, et elle ne se confond pas avec la date d’expiration du permis. Pour une prorogation expresse, la date à retenir est celle de la décision qui l’accorde ; conservez l’arrêté et sa notification. Pour une prorogation tacite, la chronologie se reconstitue à partir de la demande : l’article R. 424-22 du code de l’urbanisme exige une demande « établie en deux exemplaires et adressée par pli recommandé ou déposée à la mairie deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité », et l’article R. 424-23 du code de l’urbanisme prévoit que « La prorogation est acquise au bénéficiaire du permis si aucune décision ne lui a été adressée dans le délai de deux mois suivant la date de l’avis de réception postal ou de la décharge » de l’autorité compétente. L’avis de réception ou la décharge datée permet ainsi de fixer le jour où la prorogation tacite est née, puis de vérifier si l’arrêté de retrait est intervenu dans le délai de quatre mois suivant la prise de cette décision, au sens de l’article L. 242-1 du code des relations entre le public et l’administration. Le même article R. 424-23 du code de l’urbanisme précise que « La prorogation prend effet au terme de la validité de la décision initiale » : ne confondez pas cette date d’effet, utile pour calculer la nouvelle échéance du permis, avec la date de prise de la décision de prorogation, utile pour contrôler la régularité dans le temps de son retrait.
La seconde condition, l’illégalité de la prorogation accordée, se mesure à la seule règle qui gouverne l’octroi d’une prorogation. Aux termes de l’article R. 424-21 du code de l’urbanisme, le permis « peut être prorogé deux fois pour une durée d’un an, sur demande de son bénéficiaire si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable à son égard ». Une prorogation n’est donc illégale, au regard de ce texte, que si, au moment où elle a été accordée, les prescriptions d’urbanisme ou les servitudes administratives soumettant le projet avaient déjà évolué de façon défavorable à son égard, ou si une autre condition du texte faisait défaut, par exemple une troisième prorogation demandée pour une construction ordinaire. La cour de Toulouse en déduit que l’autorité saisie d’une demande « ne peut refuser d’y faire droit que si les règles d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres s’imposant au projet ont été modifiées, postérieurement à la délivrance du permis de construire, dans un sens qui lui est défavorable » (CAA Toulouse, 30 mai 2024, n° 23TL02043). Transposée au retrait, cette lecture impose à la mairie d’identifier la règle précise, postérieure au permis et antérieure ou contemporaine à la prorogation, qui rendait cette prorogation illégale dès son octroi. Une règle adoptée après la prorogation, un simple changement d’appréciation sur l’opportunité du projet ou une difficulté budgétaire de la commune ne démontrent pas, à eux seuls, que la prorogation était illégale lorsqu’elle a été accordée. L’article L. 242-2 du code des relations entre le public et l’administration prévoit certes que l’administration peut, « sans condition de délai », abroger une décision créatrice de droits dont le maintien est subordonné à une condition qui n’est plus remplie, ou retirer une décision attribuant une subvention dont les conditions n’ont pas été respectées ; si la mairie invoque l’une de ces dérogations pour justifier un retrait tardif, exigez qu’elle identifie la condition précise, prévue par un texte ou par la prorogation elle-même, qui ne serait plus remplie.
B. Retrait de prorogation sans vous avoir entendu : motivation et procédure contradictoire préalables
Le retrait d’une prorogation ne peut pas être prononcé par surprise. L’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration range parmi les décisions qui doivent être motivées celles qui « Retirent ou abrogent une décision créatrice de droits ». L’arrêté qui retire votre prorogation doit donc exposer les motifs de droit et de fait qui le fondent : quelle prorogation est retirée, à quelle date elle a été prise, en quoi elle serait illégale au regard de l’évolution défavorable des prescriptions d’urbanisme ou des servitudes administratives visée à l’article R. 424-21 du code de l’urbanisme, et à quelle date cette évolution serait intervenue. Un arrêté qui se borne à affirmer que la prorogation aurait été accordée à tort, sans identifier la règle nouvelle ni sa date d’entrée en vigueur, ne permet ni au bénéficiaire ni au juge de vérifier les deux conditions du retrait rappelées dans la section précédente. La motivation n’est pas une formalité de style : c’est elle qui révèle si la mairie confond le délai de trois mois du permis initial avec le délai de quatre mois de la prorogation, ou si elle invoque une règle postérieure à la prorogation pour la déclarer rétroactivement illégale.
La procédure contradictoire préalable s’ajoute à la motivation. L’article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration soumet « les décisions individuelles qui doivent être motivées en application de l’article L. 211-2 » au « respect d’une procédure contradictoire préalable », hors les cas où il est statué sur une demande. L’article L. 122-1 du même code précise le contenu de cette garantie : la décision n’intervient « qu’après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales », la personne pouvant « se faire assister par un conseil ou représenter par un mandataire de son choix ». Avant de retirer votre prorogation, la mairie doit donc vous informer de la mesure envisagée et de ses motifs, puis vous laisser un temps utile pour répondre par écrit et, si vous le demandez, oralement. Un courrier vague demandant une pièce du dossier, un échange sur l’avancement du chantier ou une réunion sans rapport avec le retrait envisagé ne valent pas mise à même de présenter des observations sur ce retrait, au sens de l’article L. 122-1 du code des relations entre le public et l’administration.
Le Conseil d’État a appliqué cette exigence au retrait d’un permis de construire, dans une décision dont les termes éclairent directement la situation du bénéficiaire d’une prorogation. Il juge que la décision de retrait « doit, par suite, être précédée d’une procédure contradictoire, permettant au titulaire du permis de construire d’être informé de la mesure qu’il est envisagé de prendre, ainsi que des motifs sur lesquels elle se fonde, et de bénéficier d’un délai suffisant pour présenter ses observations » (CE, 12 juin 2023, n° 465241). Il ajoute que l’administration doit « faire droit, en principe, aux demandes d’audition formées par les personnes intéressées en vue de présenter des observations orales, alors même qu’elles auraient déjà présenté des observations écrites », sauf demande abusive (CE, 12 juin 2023, n° 465241). Il précise enfin que « Le respect du caractère contradictoire de la procédure » constitue « une garantie pour le titulaire du permis de construire que l’autorité administrative entend rapporter » et que le délai bref imparti à l’administration pour retirer « oblige l’autorité administrative à mettre en œuvre la procédure contradictoire préalable à cette décision de retrait de manière à éviter que le bénéficiaire du permis ne soit privé de cette garantie » (CE, 12 juin 2023, n° 465241). Deux conséquences pratiques en découlent lorsque vous recevez un courrier annonçant le retrait envisagé de votre prorogation. D’abord, répondez par écrit dans le délai indiqué, en demandant expressément, si vous le souhaitez, à présenter aussi des observations orales : tracez cette demande, car l’absence de demande d’audition identifiable a conduit le Conseil d’État, réglant l’affaire au fond, à juger le moyen tiré du défaut d’audition inopérant dans le dossier qu’il examinait (CE, 12 juin 2023, n° 465241). Ensuite, versez dès cette phase les pièces qui contestent l’illégalité alléguée : versions ancienne et nouvelle du document d’urbanisme récupérées sur le Géoportail de l’urbanisme, avec leurs dates d’approbation, plans autorisés et tableau comparatif des règles gouvernant la parcelle. Si le retrait intervient avant tout courrier contradictoire, ou avant l’expiration d’un délai suffisant laissé pour répondre, ce défaut de procédure constitue, à lui seul, un premier moyen d’annulation à soulever devant le juge, indépendamment du débat sur l’évolution des règles.
La chronologie complète à reconstituer avant tout recours tient en cinq dates : la délivrance du permis et sa notification, l’entrée en vigueur de la règle nouvelle invoquée par la mairie, la prise de la prorogation expresse ou tacite, le courrier contradictoire annonçant le retrait envisagé, et l’arrêté de retrait avec sa notification. Pour mémoire, le permis initial auquel la prorogation se rattache reste régi, pour sa durée propre, par l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme, aux termes duquel il « est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans » à compter de sa notification ou de la décision tacite, et il en va de même, passé ce délai, si les travaux sont « interrompus pendant un délai supérieur à une année ». C’est précisément parce que le retrait de la prorogation tend à faire retomber le bénéficiaire sous cette échéance initiale, souvent déjà dépassée, que les conditions de délai, d’illégalité et de contradictoire examinées ci-dessus doivent être vérifiées avec rigueur, date par date, avant de discuter du fond du projet. Le chantier rouvert sur la foi de la prorogation suppose en outre ses propres formalités, à commencer par la déclaration d’ouverture de chantier, dont l’oubli peut être régularisé selon la démarche décrite dans l’analyse consacrée à la déclaration d’ouverture de chantier oubliée et à la régularisation du permis.
II. Contester le retrait de votre prorogation et le constat de caducité de votre permis
A. La prorogation retirée était-elle vraiment illégale ? Vérifier l’évolution défavorable règle par règle
Sur le fond, le litige se joue sur la comparaison entre les règles applicables à votre projet à la délivrance du permis et celles que la mairie invoque pour déclarer la prorogation illégale. La cour administrative d’appel de Toulouse pose la limite de ce raisonnement : l’autorité « ne peut fonder un refus de prorogation sur une évolution des autres éléments de droit ou circonstances de fait, postérieure à la délivrance de l’autorisation », hors les règles d’urbanisme et les servitudes administratives s’imposant au projet (CAA Toulouse, 30 mai 2024, n° 23TL02043). Dans ce dossier, un permis d’aménager un lotissement de vingt-trois lots, délivré le 15 décembre 2016, avait été prorogé les 18 septembre 2019 et 24 novembre 2020 ; par arrêté du 12 février 2021, le maire avait retiré la seconde prorogation et constaté la caducité du permis d’aménager (CAA Toulouse, 30 mai 2024, n° 23TL02043). La cour examine un à un les motifs du retrait, et cette méthode est celle que le juge appliquera à votre dossier : pour chaque disposition nouvelle invoquée, la mairie doit établir qu’elle s’impose à votre parcelle, qu’elle est postérieure au permis, et qu’elle est défavorable à l’égard du projet autorisé, au sens de l’article R. 424-21 du code de l’urbanisme.
Premier motif examiné à Toulouse, la servitude de mixité sociale créée par le nouveau plan local d’urbanisme adopté le 3 juillet 2019, imposant 25 % de logements locatifs sociaux aux opérations de plus de douze logements. La cour juge qu’elle « s’analyse comme une évolution défavorable, au sens de l’article R. 424-21 du code de l’urbanisme », dès lors qu’il « est constant que le permis d’aménager un lotissement de vingt-trois lots » autorisé « ne prévoit pas la réalisation de 25 % de logements locatifs sociaux » (CAA Toulouse, 30 mai 2024, n° 23TL02043). Lorsqu’une disposition nouvelle de cette nature s’impose à votre projet et le contredit dans ses caractéristiques autorisées — proportion de logements sociaux absente du permis, hauteur ou emprise devenues incompatibles avec le plan autorisé, zonage fermé à la construction prévue —, la prorogation accordée après l’entrée en vigueur de cette disposition peut effectivement être regardée comme illégale, et son retrait dans le délai de quatre mois prévu à l’article L. 242-1 du code des relations entre le public et l’administration sera difficile à renverser sur ce motif pris isolément. Il reste alors à vérifier les autres conditions du retrait — délai, contradictoire, motivation — et à examiner les voies d’un projet modifié conforme à la règle actuelle.
Deuxième motif examiné, l’obligation nouvelle de produire une étude hydraulique pour qualifier l’aléa inondation dans la zone du projet. L’étude réalisée pour le lotissement montrait qu’il suffisait de caler le premier niveau de plancher au-dessus de la cote de référence pour prendre en compte l’aléa, de sorte que la cour juge que ces dispositions « ne peuvent pas être regardées comme ayant évolué dans un sens défavorable au projet » et que le maire « a commis une erreur d’appréciation en refusant pour ce motif la prorogation demandée » (CAA Toulouse, 30 mai 2024, n° 23TL02043). L’enseignement est directement transposable à un retrait : une exigence nouvelle d’étude, de pièce ou de prescription technique que votre projet autorisé satisfait déjà, ou qu’il peut satisfaire sans modification de ses caractéristiques autorisées, ne rend pas nécessairement illégale la prorogation qui l’a méconnue, faute d’évolution défavorable « à son égard » au sens de l’article R. 424-21 du code de l’urbanisme. Produisez l’étude, l’attestation ou le plan coté qui établit cette compatibilité dès la phase contradictoire, puis devant le juge : c’est sur cette démonstration documentée, et non sur une affirmation générale de conformité, que la cour de Toulouse a censuré l’appréciation du maire.
Troisième motif, étranger aux règles d’urbanisme, et c’est lui qui a scellé le sort du retrait. La commune souhaitait conclure avec le bénéficiaire une convention de projet urbain partenarial mettant à sa charge 651 783,58 euros hors taxes d’équipements publics ; le bénéficiaire avait refusé, et il ressortait des termes de la décision que le maire avait retiré la prorogation « en raison même de ce refus » (CAA Toulouse, 30 mai 2024, n° 23TL02043). La cour écarte d’abord ce motif comme « étranger à une évolution défavorable au projet en litige des règles d’urbanisme et des servitudes administratives de tous ordres », puis retient le détournement de pouvoir : le maire « doit être regardé comme ayant agi dans un but étranger à celui au vu duquel le pouvoir de prendre cet acte lui a été conféré », de sorte que « le moyen tiré d’un détournement de pouvoir doit être accueilli » (CAA Toulouse, 30 mai 2024, n° 23TL02043). En définitive, la cour rejette l’appel de la commune et laisse subsister l’annulation, prononcée par le tribunal administratif de Montpellier, de l’arrêté retirant la prorogation (CAA Toulouse, 30 mai 2024, n° 23TL02043). Pour votre dossier, conservez donc aussi les pièces qui révèlent le mobile réel du retrait lorsqu’il existe : délibération subordonnant le maintien de la prorogation à une participation financière, courrier liant le retrait à un refus de vendre ou de modifier le projet, compte rendu de réunion. Ces éléments ne remplacent pas la comparaison des règles d’urbanisme, mais ils peuvent, comme à Toulouse, faire tomber un retrait dont l’un des motifs de fond aurait pourtant été jugé défavorable au projet.
Reste le constat de caducité qui accompagne fréquemment le retrait, comme dans l’arrêté du 12 février 2021 jugé à Toulouse, qui retirait la prorogation et constatait dans le même acte la caducité du permis d’aménager (CAA Toulouse, 30 mai 2024, n° 23TL02043). Attaquez expressément les deux volets de la décision : le retrait de la prorogation et le constat de périmation qui en est tiré. Sur ce second volet, la mairie peut aussi soutenir que, prorogation ou non, les travaux n’ont pas été entrepris ou ont été interrompus trop longtemps. La cour administrative d’appel de Nantes rappelle que, pour caractériser la péremption alors que des travaux ont été entrepris, « il appartient seulement au juge de rechercher si les travaux ont eu pour seul objet de faire obstacle à la caducité du permis de construire » (CAA Nantes, 2 juin 2026, n° 24NT02232), et elle a écarté, dans ce dossier, des factures de matériaux dont il ne pouvait être déduit qu’elles concernaient la maison autorisée plutôt qu’un autre bâtiment du même permis (CAA Nantes, 2 juin 2026, n° 24NT02232). Si vous avez rouvert le chantier entre la prorogation et son retrait, réunissez des preuves datées et rattachables à la construction autorisée et à la parcelle : devis signés, factures libellées au bâtiment, bons de livraison à l’adresse du terrain, photographies datées, comptes rendus de chantier. Ces pièces servent à la fois contre le constat de péremption fondé sur l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme et, devant le juge des référés, à établir l’urgence attachée à l’arrêt d’un chantier en cours.
B. Dans quel délai saisir le juge, et peut-on faire suspendre le retrait en urgence ?
Le délai de recours court à partir de la notification de l’arrêté de retrait. Aux termes de l’article R. 421-1 du code de justice administrative, « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée ». Le recours pour excès de pouvoir contre le retrait de votre prorogation, et contre le constat de caducité de votre permis lorsqu’il figure dans le même arrêté ou dans un arrêté distinct, doit donc être formé dans les deux mois de la notification de chacune de ces décisions, conformément à la règle posée par ce même article R. 421-1 du code de justice administrative. Conservez l’enveloppe, l’avis de réception et toute mention de voies et délais de recours figurant sur la notification : ils permettent de dater le point de départ du délai que ce texte fait courir à partir de la notification. Si la phase contradictoire est encore en cours et qu’aucun arrêté de retrait ne vous a été notifié, il n’existe pas encore de décision à attaquer ; utilisez ce temps pour verser vos observations écrites et, le cas échéant, demander une audition, en gardant la preuve de ces démarches pour le recours à venir.
Parce que le retrait tend à rendre le permis immédiatement caduc, le recours au fond peut être doublé d’une demande de suspension en référé. L’article L. 521-1 du code de justice administrative prévoit que, lorsqu’une décision administrative « fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ». Trois exigences textuelles doivent donc être réunies et documentées : une requête en annulation au fond déposée contre le retrait, une urgence caractérisée par des faits datés — chantier rouvert et arrêté en cours d’exécution, marchés signés, financement conditionné à la validité du permis, échéance de péremption qui retombera pendant l’instance —, et au moins un moyen de nature à créer un doute sérieux, par exemple un retrait prononcé hors du délai de quatre mois de l’article L. 242-1 du code des relations entre le public et l’administration, une absence de procédure contradictoire au regard des articles L. 121-1 et L. 122-1 du même code, ou une disposition nouvelle qui, comme l’étude hydraulique jugée à Toulouse, n’a pas évolué de façon défavorable à l’égard de votre projet. Le même article L. 521-1 du code de justice administrative précise que, lorsque la suspension est prononcée, « il est statué sur la requête en annulation ou en réformation de la décision dans les meilleurs délais » et que « La suspension prend fin au plus tard lorsqu’il est statué sur la requête en annulation » : le référé protège donc la situation pendant l’instance, sans se substituer au jugement au fond sur la légalité du retrait.
L’ordre des moyens à présenter suit l’ordre des contrôles que le juge effectuera. Vérifiez d’abord le délai du retrait : identifiez la date de prise de la prorogation expresse ou tacite, selon les modalités rappelées aux articles R. 424-22 et R. 424-23 du code de l’urbanisme, puis la date de l’arrêté de retrait, et mesurez l’intervalle au regard du délai de quatre mois de l’article L. 242-1 du code des relations entre le public et l’administration. Vérifiez ensuite la procédure : courrier vous informant du retrait envisagé et de ses motifs, délai suffisant pour présenter des observations écrites, suite donnée à une demande d’observations orales, conformément aux exigences des articles L. 121-1 et L. 122-1 du même code telles que le Conseil d’État les a interprétées pour le retrait d’un permis (CE, 12 juin 2023, n° 465241). Vérifiez enfin le fond, disposition par disposition : pour chaque règle nouvelle invoquée, sa date d’entrée en vigueur, son applicabilité à la parcelle et son effet concret sur le projet autorisé, au regard de la condition d’évolution défavorable posée à l’article R. 424-21 du code de l’urbanisme. À ce stade, produisez les deux versions du document d’urbanisme issues du Géoportail de l’urbanisme, les plans autorisés et, lorsque la règle nouvelle est technique, l’étude ou l’attestation établissant que le projet la satisfait, à l’image de l’étude hydraulique produite dans le dossier jugé à Toulouse (CAA Toulouse, 30 mai 2024, n° 23TL02043).
Une confusion doit être évitée dans la rédaction du recours : le régime protecteur du permis initial, qui ne peut être retiré que s’il est illégal et « dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions » en application de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme, ne régit pas directement le retrait de la prorogation, examiné à Toulouse au regard du délai de quatre mois de l’article L. 242-1 du code des relations entre le public et l’administration. Invoquer le seul dépassement des trois mois du permis, alors que la décision attaquée retire une prorogation prise des années plus tard, expose à un rejet du moyen comme inopérant ; articulez au contraire chaque délai à la décision qu’il gouverne. De même, si la mairie a, par le même arrêté ou par un arrêté distinct, refusé un permis modificatif au motif que le permis initial serait devenu caduc faute de prorogation valable, contestez aussi ce refus dans son propre délai de deux mois à partir de sa notification, conformément à l’article R. 421-1 du code de justice administrative : dans le dossier de Toulouse, le refus du permis modificatif reposait expressément « en raison de la caducité du permis initial » consécutive au retrait de la prorogation, et le tribunal avait annulé l’ensemble des décisions liées (CAA Toulouse, 30 mai 2024, n° 23TL02043). Le sort du projet se joue donc sur la contestation coordonnée de toutes les décisions qui découlent du retrait, et non sur le seul arrêté qui le prononce.
Conclusion
Une mairie peut revenir sur une prorogation de permis qu’elle a accordée, mais à des conditions strictes qui ne se confondent ni avec le refus initial de prorogation, ni avec le retrait du permis dans les trois mois de sa délivrance. Le retrait suppose une prorogation illégale dès son octroi — c’est-à-dire, au regard de la condition d’évolution défavorable des règles d’urbanisme, une disposition nouvelle qui contredisait déjà le projet autorisé — et une décision prise dans le délai de quatre mois suivant la prorogation, conformément à l’article L. 242-1 du code des relations entre le public et l’administration. Il doit en outre être motivé et précédé d’une procédure contradictoire vous laissant un délai suffisant pour présenter des observations écrites et, sur demande, orales. Si l’une de ces conditions fait défaut, si la règle nouvelle invoquée ne dégrade pas réellement votre projet, ou si le retrait poursuit en réalité un but étranger aux règles d’urbanisme, comme le financement d’équipements publics sanctionné à Toulouse, le recours s’exerce dans les deux mois de la notification, conformément à l’article R. 421-1 du code de justice administrative, le cas échéant doublé d’un référé-suspension lorsque l’urgence et un doute sérieux sont établis. Reconstituez les cinq dates du dossier, comparez les deux versions du document d’urbanisme règle par règle et attaquez, avec le retrait, le constat de caducité et les refus qui en découlent : c’est sur cette chronologie prouvée que le juge dira si la mairie pouvait légalement reprendre ce qu’elle avait accordé.