Chaque automne, des propriétaires d’une maison ou d’un appartement neuf reçoivent un avis de taxe foncière alors qu’ils attendaient deux années sans impôt local. La surprise est d’autant plus vive que le constructeur, le promoteur ou un proche leur avait annoncé une exonération de deux ans. Cette exonération existe. Elle n’est ni automatique ni inconditionnelle. Le code général des impôts la subordonne à une déclaration déposée dans les quatre-vingt-dix jours de l’achèvement des travaux, et la commune peut en réduire la portée pour sa propre part. Quand la déclaration est tardive, l’exonération ne disparaît pas toujours entièrement, mais elle ne joue plus que pour la période restant à courir après le 31 décembre de l’année suivante. Selon le calendrier, le propriétaire perd une année, parfois les deux. Les tribunaux administratifs jugent ce contentieux chaque année, avec des faits presque identiques : un logement livré, un formulaire transmis quelques semaines trop tard, une bonne foi qui n’est pas discutée, puis un avis mis en recouvrement. Cet article donne d’abord le périmètre exact de l’exonération de deux ans, les constructions concernées et les parts de taxe qui restent dues malgré elle. Il explique ensuite le délai de quatre-vingt-dix jours, la date d’achèvement qui le fait courir, l’effet d’une déclaration hors délai et les points qui se contestent encore utilement quand l’avis est arrivé.
I. Exonération taxe foncière construction neuve 2 ans : ce que le texte accorde, et à qui
A. Constructions nouvelles, reconstructions et additions à usage d’habitation : une exonération de deux années pleines
Le point de départ est l’imposition de principe. Aux termes de l’article 1380 du code général des impôts, « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. » L’exonération des constructions neuves est l’une de ces exceptions expresses. Elle s’interprète donc dans les limites de son texte, sans extension aux situations voisines qu’il ne vise pas.
Aux termes du I de l’article 1383 du code général des impôts, « Les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction à usage d’habitation sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties durant les deux années qui suivent celle de leur achèvement. » Trois précisions se lisent dans cette seule phrase. L’exonération vise trois catégories d’opérations, la construction nouvelle, la reconstruction et l’addition de construction. Elle suppose un usage d’habitation. Elle dure deux années, qui sont les deux années suivant celle de l’achèvement, et non deux années à compter du jour de l’achèvement.
La notion de construction nouvelle est précisée par la doctrine administrative publiée au Bulletin officiel des finances publiques. Selon le commentaire BOI-IF-TFB-10-60-10, la construction nouvelle s’entend d’un bâtiment édifié pour la première fois sur une parcelle de terrain non bâti. Le même commentaire ajoute qu’il doit s’agir d’un bâtiment neuf qui ne remplace pas une construction démolie au préalable et qui ne s’incorpore pas à une propriété préexistante. La maison individuelle construite sur un terrain nu et l’appartement acquis dans un immeuble neuf relèvent de cette catégorie. Une extension qui s’incorpore à la maison existante relève plutôt de l’addition de construction, également visée par le texte, mais l’exonération ne porte alors que sur la fraction nouvelle. Une rénovation, même importante, n’ouvre pas droit à l’exonération si les travaux ne peuvent être regardés ni comme une reconstruction ni comme une addition de construction.
L’exonération profite à celui au nom duquel la taxe est établie. Aux termes du I de l’article 1400 du code général des impôts, « toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel ». Celui qui achète un appartement neuf auprès d’un promoteur devient le redevable, alors même que la construction a été menée par le vendeur. C’est donc l’acquéreur qui reçoit l’avis et, le cas échéant, qui doit démontrer que les conditions de l’exonération sont réunies. Les décisions rendues sur ce terrain montrent que l’acquéreur découvre parfois l’obligation déclarative après la réception de l’avis, alors que le délai courait depuis l’achèvement de l’immeuble, date qui peut être antérieure à la livraison de son lot.
Le mécanisme des deux années s’articule avec l’annualité de la taxe foncière. Aux termes de l’article 1415 du code général des impôts, « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. » Pour une construction achevée en 2026, les deux années qui suivent celle de l’achèvement sont 2027 et 2028. L’exonération de l’article 1383 couvre ces deux années, dans la limite des parts et des délibérations examinées ci-dessous. À compter du 1er janvier 2029, la construction entre dans le droit commun et l’avis est établi comme pour les autres propriétés bâties de la commune.
Le texte ne s’arrête pas aux logements. Aux termes du II de l’article 1383 du code général des impôts, « Les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction autres que celles à usage d’habitation sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties à hauteur de 40 % de la base imposable durant les deux années qui suivent celle de leur achèvement. » Un local professionnel neuf ne bénéficie donc pas de la même mesure qu’un logement neuf. L’exonération y est partielle dès le texte, à hauteur de 40 % de la base, et le II précise qu’elle ne s’applique pas pour la part perçue au profit des établissements publics de coopération intercommunale. Le III étend enfin le dispositif à deux hypothèses particulières, la conversion d’un bâtiment à usage agricole en maison ou en usine et l’affectation de terrains à des usages commerciaux ou industriels tels que chantiers ou lieux de dépôts de marchandises. Pour le propriétaire d’une maison neuve, le régime de référence reste le I, avec une exonération de principe totale sur les parts concernées.
B. Une exonération que la commune peut limiter, et qui laisse la taxe d’enlèvement des ordures ménagères due
L’exonération totale annoncée au propriétaire d’un logement neuf appelle deux correctifs. Le premier tient aux délibérations des collectivités. Le second tient aux taxes annexes qui figurent sur le même avis sans être couvertes par l’article 1383.
Sur les délibérations, le I de l’article 1383 du code général des impôts dispose que « La commune peut, par une délibération prise dans les conditions prévues à l’article 1639 A bis et pour la part qui lui revient, limiter l’exonération prévue au premier alinéa du présent I à 40 %, 50 %, 60 %, 70 %, 80 % ou 90 % de la base imposable. » La commune ne peut donc pas, par ce texte, supprimer entièrement l’exonération pour sa part. Elle peut la ramener à l’un des taux énumérés. Le propriétaire d’une maison neuve située dans une commune qui a limité l’exonération à 40 % de la base reste imposable, dès la première des deux années, sur les 60 % restants pour la part communale. L’avis reçu n’est alors pas nécessairement entaché d’une erreur. Il peut traduire l’application régulière d’une délibération que le propriétaire ignorait.
L’intercommunalité dispose d’un pouvoir plus étendu. Aux termes du I de l’article 1383 du code général des impôts, « L’établissement public de coopération intercommunale peut, par une délibération prise dans les conditions prévues à l’article 1639 A bis du présent code et pour la part qui lui revient, supprimer l’exonération prévue au premier alinéa du présent I. » Pour la part intercommunale, la suppression complète est donc possible. Le texte ménage en outre une modulation selon le financement du logement. Aux termes du I de l’article 1383 du code général des impôts, « La délibération peut toutefois limiter cette exonération uniquement pour ceux de ces immeubles qui ne sont pas financés au moyen de prêts aidés de l’Etat prévus aux articles L. 301-1 à L. 301-6 du code de la construction et de l’habitation ou de prêts conventionnés. » Autrement dit, la collectivité peut réserver la restriction aux immeubles qui n’ont pas été financés par un prêt aidé ou conventionné, et maintenir l’exonération entière pour les autres. Avant de contester un avis partiellement imposé, le propriétaire doit donc identifier les délibérations applicables dans sa commune et dans son intercommunalité, puis vérifier le taux appliqué à chaque part. Une contestation qui ignore ces délibérations discute un principe que le texte a déjà écarté.
Le second correctif concerne la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur l’avis de taxe foncière. Cette taxe, que les communes peuvent instituer en application de l’article 1520 du code général des impôts pour financer le service de collecte et de traitement des déchets ménagers, obéit à son propre champ d’application. Aux termes du I de l’article 1521 du code général des impôts, « La taxe porte sur toutes les propriétés soumises à la taxe foncière sur les propriétés bâties ou qui en sont temporairement exonérées ». Une construction neuve temporairement exonérée de taxe foncière sur le fondement de l’article 1383 reste donc passible de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Le propriétaire peut ainsi recevoir, pendant ses deux années d’exonération, un avis limité à cette taxe et aux frais qui s’y attachent. La direction générale des finances publiques le rappelle sur sa page consacrée aux constructions neuves, mise à jour le 17 juillet 2026 : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas concernée par l’exonération, et un avis peut n’être émis que pour elle.
Le juge administratif donne de cette taxe la même lecture. Le tribunal administratif d’Orléans a jugé, le 21 mars 2025, sous le numéro 2301984, que cette taxe n’a pas le caractère d’une rémunération pour services rendus, mais celui d’une imposition due par tout redevable de la taxe foncière pour un immeuble situé dans une commune où fonctionne le service d’enlèvement, alors même que le redevable n’utilise pas effectivement ce service (TA Orléans, 21 mars 2025, n° 2301984). Il s’en évince qu’un avis reçu pendant la période d’exonération doit être lu ligne par ligne. La présence d’une somme à payer ne suffit pas à établir que l’exonération a été méconnue. Encore faut-il distinguer la cotisation de taxe foncière proprement dite, les parts éventuellement limitées par délibération et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui suit son régime propre.
II. Déclaration dans les 90 jours : le délai qui commande l’exonération, et ce qui se discute après l’avis
A. Quatre-vingt-dix jours à compter de l’achèvement, qui ne se confond ni avec la livraison ni avec la remise des clefs
L’exonération de deux ans suppose que l’administration connaisse la construction. Aux termes du I de l’article 1406 du code général des impôts, « Les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l’administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive et selon les modalités fixées par décret. » L’obligation pèse sur les propriétaires. Elle court à compter de la réalisation définitive de la construction, c’est-à-dire son achèvement au sens fiscal. Elle ne court ni à compter de la signature chez le notaire, ni à compter de l’emménagement, ni à compter de la remise des clefs par le constructeur ou le promoteur.
La date d’achèvement est le point sensible du dispositif. Sur sa page consacrée aux constructions neuves, mise à jour le 17 juillet 2026, la direction générale des finances publiques indique qu’un bâtiment est considéré comme achevé, du point de vue fiscal, même si le chauffage, la peinture intérieure ou extérieure ou le revêtement des murs ne sont pas encore terminés, et même si de petites malfaçons nécessitent des travaux de consolidation ou d’amélioration. Le propriétaire qui attend la fin des dernières finitions pour déclarer peut donc laisser passer le délai alors que, pour l’administration, l’achèvement est déjà intervenu. Le propriétaire qui confond l’achèvement de l’immeuble avec la livraison de son appartement s’expose au même risque, car les deux dates ne coïncident pas nécessairement dans une construction collective.
Le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a tranché cette confusion dans une espèce récente. Les travaux avaient été achevés le 20 décembre 2023. La déclaration n’avait été souscrite que le 15 mai 2024. La remise des clefs était intervenue le 19 mars 2024. Par une ordonnance du 17 mars 2025, le tribunal a jugé que la remise des clefs, intervenue le 19 mars 2024, ne se confond pas avec l’achèvement et reste sans effet sur le délai. Il a ajouté que le service avait refusé l’exonération au titre de l’année 2024 par une exacte application de la loi fiscale (TA Cergy-Pontoise, ord., 17 mars 2025, n° 2417824). La date qui commande le calcul des quatre-vingt-dix jours est donc celle de l’achèvement, établie par les pièces du chantier, et non celle à laquelle l’acquéreur prend possession des lieux.
La forme de la déclaration a évolué, sans que le délai change. Les décisions rendues en 2025 mentionnent encore les déclarations modèles H1 et H2 souscrites par les propriétaires. La direction générale des finances publiques décrit désormais, sur la page déjà citée, une démarche en ligne dans l’espace Finances publiques, rubrique biens immobiliers : une demande d’information préalable après l’autorisation d’urbanisme, avec la nature des travaux et la date prévue d’achèvement, puis la déclaration foncière une fois les travaux terminés. La même page avertit que ces déclarations en ligne sont différentes de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux déposée en mairie. Le dépôt de cette dernière déclaration, qui relève du droit de l’urbanisme, ne vaut donc pas déclaration foncière auprès du service des impôts. Un propriétaire peut être en règle au regard de son permis de construire et en retard au regard de l’article 1406. Les deux démarches doivent être menées séparément, chacune devant son administration. Sur le terrain de l’urbanisme, les règles de l’autorisation de construire et de ses recours relèvent d’un contentieux distinct de celui de l’impôt.
En pratique, le propriétaire a intérêt à fixer la date d’achèvement par écrit dès la fin du gros des travaux, à conserver les pièces qui l’établissent et à déposer la déclaration sans attendre la levée des dernières réserves ni la livraison. Le délai de quatre-vingt-dix jours est bref. Il peut expirer pendant l’été, pendant un déménagement ou pendant les échanges avec le constructeur sur des finitions. Aucun texte ne prévoit de prorogation pour ces circonstances. La déclaration déposée dans le délai conditionne le bénéfice complet des deux années. Celle qui est déposée après produit l’effet, plus limité, que le II de l’article 1406 attache aux déclarations hors délai.
B. Déclaration hors délai et avis déjà reçu : l’effet du retard, la bonne foi écartée et les vérifications qui restent ouvertes
La sanction du retard est écrite dans le texte même qui impose la déclaration. Aux termes du II de l’article 1406 du code général des impôts, « Le bénéfice des exonérations temporaires de taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties est subordonné à la déclaration du changement qui les motive. Lorsque la déclaration est souscrite hors délais, l’exonération s’applique pour la période restant à courir après le 31 décembre de l’année suivante. » Le retard ne supprime donc pas l’exonération par lui-même. Il la décale. L’exonération ne joue plus que pour la période qui reste à courir après le 31 décembre de l’année suivante. Comme la fenêtre totale reste celle des deux années qui suivent l’achèvement, le décalage consomme une partie de cette fenêtre, et il peut, selon les dates, ne rien en laisser subsister.
Le tribunal administratif de Versailles a appliqué ce mécanisme le 6 mars 2025, sous le numéro 2308904. Les travaux de construction de deux immeubles à usage d’habitation avaient été achevés le 28 janvier 2022. Les déclarations n’avaient été souscrites que le 10 août 2022, au-delà du délai de quatre-vingt-dix jours. Le tribunal a jugé que la société requérante ne pouvait prétendre à l’exonération prévue par l’article 1383 que pour la période restant à courir après le 31 décembre de l’année suivante, soit à compter de l’année 2024. Il a ajouté que l’administration avait à bon droit refusé l’exonération au titre de l’année 2023, sans que la circonstance qu’elle l’ait accordée au titre de l’année 2024 ait une incidence, dès lors que ce dernier point résultait de la mise en œuvre des dispositions applicables (TA Versailles, 6 mars 2025, n° 2308904). Dans cette espèce, le retard a coûté la première des deux années. La seconde a été conservée.
La bonne foi du propriétaire ne modifie pas ce calcul. Dans l’espèce jugée à Cergy-Pontoise, le requérant faisait valoir une erreur commise de bonne foi et l’absence d’information sur les délais de dépôt par le service de promotion immobilière. Le tribunal a jugé sans incidence, même à les supposer établies, trois circonstances : le caractère involontaire du retard, la conviction de bonne foi de l’intéressé qu’il ne devait pas déclarer avant la livraison de son bien le 19 mars 2024, et le défaut d’information sur les délais de dépôt par le service de promotion immobilière (TA Cergy-Pontoise, ord., 17 mars 2025, n° 2417824). Le défaut d’information par le promoteur, l’erreur sur la date à retenir et le caractère involontaire du retard ne rouvrent donc pas le délai de quatre-vingt-dix jours. Ces circonstances peuvent relever, le cas échéant, des relations entre l’acquéreur et son vendeur. Elles sont sans effet sur l’imposition elle-même.
Une réponse favorable du service des impôts ne suffit pas davantage, si elle ne constitue pas une prise de position formelle. Le tribunal administratif de Lyon a jugé, le 23 septembre 2025, sous le numéro 2400371, une espèce dans laquelle le propriétaire avait transmis le formulaire H1 au-delà du délai de quatre-vingt-dix jours, puis avait interrogé le service, qui lui avait répondu qu’il bénéficiait d’une exonération de taxe foncière de deux ans. Le tribunal a jugé qu’eu égard à la question posée, cette réponse ne pouvait être regardée comme une prise de position sur la situation fiscale de l’intéressé lui conférant, malgré la transmission tardive du formulaire H1, un droit au bénéfice de l’exonération. Il en a déduit que le propriétaire avait été à bon droit assujetti à la taxe foncière au titre de l’année 2023 (TA Lyon, 23 septembre 2025, n° 2400371). Cette solution s’articule avec la garantie attachée aux prises de position formelles. Aux termes du 1° de l’article L. 80 B du livre des procédures fiscales, la garantie s’applique « Lorsque l’administration a formellement pris position sur l’appréciation d’une situation de fait au regard d’un texte fiscal ; elle se prononce dans un délai de trois mois lorsqu’elle est saisie d’une demande écrite, précise et complète par un redevable de bonne foi. » Une réponse d’ordre général à une question qui n’expose pas le retard de déclaration ne remplit pas ces conditions. Celui qui veut sécuriser sa situation doit poser une question écrite, précise et complète, qui mentionne la date d’achèvement et la date de dépôt envisagée ou réalisée.
Quand l’avis est déjà arrivé, plusieurs vérifications restent ouvertes, à condition d’agir dans le délai de réclamation. Aux termes de l’article R*196-2 du livre des procédures fiscales, « Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l’administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle, selon le cas : a) De la mise en recouvrement du rôle, de la notification d’un avis de mise en recouvrement ou de l’émission d’un titre de perception ». Pour un avis de taxe foncière mis en recouvrement en 2026, la réclamation doit donc, en application de ce texte, être présentée au plus tard le 31 décembre 2027. Ce délai se calcule à partir de la mise en recouvrement du rôle, et non à partir du paiement ni à partir de la découverte d’une délibération communale.
Dans ce délai, la réclamation gagne à porter sur des points vérifiables plutôt que sur la seule bonne foi. Le propriétaire peut d’abord discuter la date d’achèvement retenue par le service, pièces du chantier à l’appui, car cette date commande à la fois l’ouverture du délai de quatre-vingt-dix jours et les deux années d’exonération. Il peut ensuite vérifier la date de réception de sa déclaration par le service, qui décide si le délai a été respecté. Il peut contrôler les délibérations de sa commune et de son intercommunalité, ainsi que le taux de limitation appliqué à chaque part, et le traitement réservé aux logements financés par un prêt aidé ou conventionné lorsque la délibération a opéré cette distinction. Il peut enfin isoler la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui reste due pendant l’exonération, afin de ne contester que la cotisation de taxe foncière proprement dite. En revanche, une réclamation qui se borne à invoquer une erreur involontaire, un défaut d’information par le promoteur ou une réponse générale du service se heurte aux solutions rappelées ci-dessus. Le juge de l’impôt les a écartées, dans des espèces où la bonne foi des intéressés n’était pas mise en cause.
Conclusion
L’exonération de taxe foncière des constructions neuves tient en trois règles qui se lisent dans les textes. L’article 1383 du code général des impôts exonère les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction à usage d’habitation durant les deux années qui suivent celle de leur achèvement. La commune peut limiter cette exonération, pour sa part, à un taux compris entre 40 % et 90 % de la base imposable. L’intercommunalité peut la supprimer pour la sienne. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères reste due pendant la même période. L’article 1406 subordonne le bénéfice de l’exonération à une déclaration portée à la connaissance de l’administration dans les quatre-vingt-dix jours de la réalisation définitive. Hors délai, l’exonération ne s’applique que pour la période restant à courir après le 31 décembre de l’année suivante.
La jurisprudence récente des tribunaux administratifs applique ces règles sans les assouplir. La remise des clefs ne se confond pas avec l’achèvement. Le retard involontaire et le défaut d’information par le promoteur sont sans incidence sur l’imposition. Une réponse générale du service ne vaut pas prise de position formelle au sens de l’article L. 80 B du livre des procédures fiscales. Pour le propriétaire d’une maison ou d’un appartement neuf, la démarche utile se joue donc avant l’avis : fixer la date d’achèvement, la documenter, déposer la déclaration foncière dans les quatre-vingt-dix jours sans attendre la livraison ni la fin des finitions, puis vérifier les délibérations locales qui peuvent limiter la portée de l’exonération. Quand l’avis est déjà émis, la réclamation reste ouverte jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement du rôle, en application de l’article R*196-2 du livre des procédures fiscales. Elle doit alors discuter des dates, des délibérations et des parts imposées, pièces à l’appui. C’est sur ce terrain, et non sur celui de la bonne foi, que le litige se gagne ou se perd.