Un emprunteur peut-il faire tomber l’acte notarié de son prêt immobilier en démontrant que le notaire qui l’a reçu travaillait, en fait, pour le compte du promoteur qui lui a vendu le bien ? La première chambre civile de la Cour de cassation a répondu le 4 novembre 2026, par deux arrêts rendus le même jour en formation de section et publiés au Bulletin et au Rapport. Dans la première espèce, cinq prêts immobiliers notariés reçus en 2004, 2005 et 2006 avaient été privés de leur caractère authentique par la cour d’appel de Pau, au motif que le notaire associé instrumentaire avait été sanctionné disciplinairement en 2012 pour des manquements déontologiques commis dans le cadre d’opérations de placement immobilier proposées par la société Apollonia (Cass. 1re civ., 4 novembre 2026, n° 24-15.784). Dans la seconde, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait au contraire refusé la disqualification d’un acte de prêt du 24 août 2007, et la Cour de cassation rejette le pourvoi des emprunteurs (Cass. 1re civ., 4 novembre 2026, n° 24-19.604). Les deux décisions posent la même règle, dans les mêmes termes : le notaire n’est intéressé à l’acte, au sens qui fait perdre à cet acte son authenticité, que si l’acte lui-même stipule en sa faveur ou fait naître à son profit un droit qui en est la conséquence obligatoire. Le courant d’affaires, la sanction disciplinaire et les pratiques commerciales reprochées à l’officier public ne suffisent pas. Cet article explique ce que les textes sanctionnent exactement, ce que la jurisprudence antérieure avait déjà jugé, et la grille de vérification, acte par acte, qui s’impose désormais à qui veut contester un acte notarié ou, au contraire, défendre sa force exécutoire. Les faits propres à chaque espèce sont ceux que les arrêts publiés retiennent ; les développements de méthode décrivent les vérifications utiles dans toute situation comparable.
I. Quand un acte notarié perd-il son caractère authentique ?
A. Ce que les textes sanctionnent : un intérêt dans l’acte, non un intérêt autour de l’acte
Tout part de la définition légale de l’acte authentique. Aux termes de l’article 1369 du code civil, dans sa rédaction en vigueur, « L’acte authentique est celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter » (article 1369 du code civil). Ce texte a repris, lors de la renumérotation opérée par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le contenu de l’ancien article 1317 du même code, et c’est cet ancien article que la Cour de cassation vise dans les deux arrêts du 4 novembre 2026, parce que les actes litigieux dataient de 2004 à 2007. La sanction de l’authenticité défaillante figure à l’article suivant : « L’acte qui n’est pas authentique du fait de l’incompétence ou de l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écrit sous signature privée, s’il a été signé des parties » (article 1370 du code civil, reprenant l’ancien article 1318). La disqualification n’est donc pas, par elle-même, une annulation du contrat : l’acte signé subsiste comme écrit privé, mais il perd les attributs attachés à l’authenticité, au premier rang desquels la force probante renforcée, puisque « L’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté » (article 1371 du code civil).
Pour les actes reçus par un notaire, l’incapacité d’instrumenter qui nous occupe est définie par un texte réglementaire que les deux arrêts citent intégralement. L’article 2 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires dispose, dans sa rédaction en vigueur : « Les notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu’au degré d’oncle ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur ». Le même article étend l’interdiction aux notaires associés des sociétés qu’il énumère, pour les actes dans lesquels l’un d’entre eux ou ses parents ou alliés au degré prohibé sont parties ou intéressés ; les arrêts du 4 novembre 2026 visent, pour les actes anciens en cause, la rédaction de ce texte issue du décret n° 2005-973 du 10 août 2005 (article 2 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971). L’article 41 du même décret attache la sanction : l’acte fait en contravention à l’article 2 est nul s’il n’est pas revêtu de la signature de toutes les parties, et, lorsqu’il est revêtu de la signature de toutes les parties contractantes, « il ne vaudra que comme écrit sous signature privée, sauf dans les deux cas, s’il y a lieu, les dommages-intérêts contre le notaire contrevenant » (article 41 du décret n° 71-941). Toute la question posée à la Cour de cassation tenait dans un mot de l’article 2 : que signifie, pour un notaire associé, être « intéressé » à l’acte qu’il reçoit ?
La réponse est formulée dans les mêmes termes par les deux arrêts. Visant les anciens articles 1317 et 1318 du code civil et les articles 2 et 41 du décret de 1971, la Cour énonce : « Il résulte de la combinaison de ces textes qu’un notaire ou un notaire associé n’est réputé intéressé à l’acte qu’il reçoit que si cet acte contient des dispositions qui sont stipulées en sa faveur ou en faveur d’une des personnes énumérées à l’article 2 du décret précité, ou desquelles il résulte pour lui-même ou l’une de ces personnes un droit constituant une conséquence obligatoire de l’acte » (Cass. 1re civ., 4 novembre 2026, n° 24-15.784, § 13 ; Cass. 1re civ., 4 novembre 2026, n° 24-19.604, § 9). Trois précisions se dégagent de cette formule. Premièrement, l’intérêt prohibé se lit dans l’acte : ce sont ses dispositions qui doivent stipuler en faveur du notaire ou d’une personne énumérée, ou faire naître un droit à leur profit. Deuxièmement, ce droit doit constituer une « conséquence obligatoire » de l’acte, ce qui exclut les avantages simplement espérés, probables ou habituels, comme la poursuite d’une relation d’affaires avec un apporteur. Troisièmement, la rémunération réglementée que le notaire perçoit pour l’acte qu’il instrumente ne transforme pas, à elle seule, l’officier public en partie intéressée : dans la seconde espèce, la cour d’appel avait relevé que le notaire « n’avait pas perçu de droit autre que ceux qui résultent de l’exercice de sa profession et font l’objet d’une réglementation », et la Cour de cassation approuve le refus de disqualification qui en a été déduit.
Il en résulte une ligne de partage nette entre deux plans que les plaideurs tendaient à confondre. D’un côté, la déontologie notariale sanctionne les manquements à l’impartialité et à l’indépendance, et le juge disciplinaire peut les punir sévèrement. De l’autre, la disqualification civile de l’acte suppose un intéressement juridique précis, logé dans les stipulations. Dans l’espèce n° 24-19.604, la cour d’appel avait jugé que les pratiques reprochées au notaire pour gérer le volume d’affaires apporté par le promoteur, notamment le recours systématique aux procurations recueillies au siège de la société de commercialisation ou au domicile des acquéreurs, « constituent des fautes disciplinaires, et non l’intéressement interdit » ; la Cour de cassation retient que la cour d’appel « a exactement déduit que l’acte notarié litigieux ne pouvait pas être disqualifié en acte sous seing privé » (Cass. 1re civ., 4 novembre 2026, n° 24-19.604, §§ 12 et 13). Autrement dit, la faute professionnelle du notaire, même établie par une décision disciplinaire, relève du terrain disciplinaire et, le cas échéant, indemnitaire ; elle ne prive pas mécaniquement les actes reçus de leur authenticité.
B. Ce que la jurisprudence avait déjà jugé : le parent représentant légal, le simple administrateur et l’acte converti
Les arrêts du 4 novembre 2026 ne créent pas la matière ; ils la ferment sur un point resté disputé. Le premier jalon utile concerne le cas où le parent au degré prohibé n’intervient pas en son nom personnel, mais comme représentant légal d’une personne morale partie à l’acte. Par un arrêt publié au Bulletin du 31 octobre 2012, la première chambre civile a approuvé une cour d’appel qui avait déduit la perte du caractère exécutoire d’un acte de prêt de ce que le notaire instrumentaire était le fils du président du conseil d’administration de la caisse prêteuse, intervenu à l’acte en qualité de représentant légal : « ayant constaté que le notaire instrumentaire était le fils du président du conseil d’administration de la CCM intervenu à l’acte en qualité de représentant légal de la personne morale, la cour d’appel en a exactement déduit que cet acte, instrumenté en méconnaissance de l’interdiction prévue par le texte précité, ne valait pas titre exécutoire » (Cass. 1re civ., 31 octobre 2012, n° 11-25.789). La prohibition atteint donc la représentation légale par un parent au degré visé par l’article 2 du décret de 1971, parce que le représentant légal engage la personne morale à l’acte et s’y trouve, en cette qualité, partie au sens du texte.
Le second jalon marque la limite inverse. Le 29 juin 2022, la même chambre a rejeté un pourvoi qui reprochait à une cour d’appel d’avoir refusé la mainlevée d’une saisie alors que le notaire instrumentaire siégeait au conseil d’administration de la caisse de garantie créancière. La Cour relève les constatations approuvées : « Après avoir relevé que M. [E] n’était qu’un des neuf membres du conseil d’administration de la caisse à la date de conclusion de l’acte, et retenu qu’il n’était pas démontré que cet acte contenait une disposition en sa faveur, la cour d’appel en a déduit à bon droit que celui-ci, qui n’était pas le représentant légal de la caisse, n’avait pas instrumenté en méconnaissance de l’interdiction prévue à l’article 2 précité, de sorte que cet acte n’était ni entaché de nullité ni privé de son caractère authentique pouvant fonder une procédure civile d’exécution forcée » (Cass. 1re civ., 29 juin 2022, n° 21-11.874, § 6). Être administrateur d’une partie ne suffit donc pas : encore faut-il une disposition de l’acte en faveur du notaire, ou la qualité de représentant légal qui le place, par personne morale interposée, au nombre des parties. On mesure la cohérence avec la formule de 2026 : dans les deux cas, le juge cherche l’intérêt dans l’économie juridique de l’acte, non dans l’environnement relationnel de l’officier public.
Le troisième jalon rappelle la portée exacte de la conversion. Saisie d’un acte de cession de parts sociales dépourvu de signatures requises, la Cour de cassation a jugé dès 2011 qu’une cour d’appel déduit exactement de l’ancien article 1318 « que si cet acte n’était pas authentique par défaut de forme, il valait néanmoins comme acte sous seing privé établissant la cession intervenue entre ses signataires » (Cass. 1re civ., 28 septembre 2011, n° 10-13.733). La leçon vaut pour toutes les disqualifications : obtenir qu’un acte de prêt ne vaille que comme écrit sous signature privée ne fait pas disparaître l’engagement signé ; cela retire au créancier le bénéfice du titre authentique, et le débat se déplace alors sur la preuve et sur les voies d’exécution. Qui demande la disqualification doit donc savoir ce qu’il demande : non l’effacement de la dette alléguée, mais la perte, pour le créancier, d’un titre qui fait foi jusqu’à inscription de faux et qui, revêtu de la formule exécutoire, permet l’exécution forcée sans jugement préalable au fond.
Le quatrième jalon, tout récent, vient de la deuxième chambre civile et concerne les défauts de forme de la copie exécutoire. Par arrêt du 22 mai 2025, la Cour a cassé une décision qui avait ordonné la mainlevée d’une saisie-attribution en raison de pages blanches non barrées et de pages non numérotées dans la copie exécutoire d’un acte de prêt : « les défauts de forme de la copie exécutoire d’un acte notarié que l’article 1318 du code civil sanctionne par la perte du caractère authentique et partant, exécutoire, de cet acte, s’entendent de l’inobservation des formalités requises pour l’authentification » par les textes énumérés à l’article 41 du décret de 1971 (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 22-21.614, § 7). Toutes les irrégularités matérielles ne font donc pas tomber l’authenticité ; seules comptent celles que les textes d’authentification sanctionnent. Lus ensemble, ces quatre jalons dessinent la méthode que les arrêts du 4 novembre 2026 généralisent : identifier le texte qui prohibe, vérifier si la situation entre dans ses termes, et refuser les disqualifications fondées sur une appréciation globale du comportement du notaire ou de la présentation de l’acte.
II. Que vérifier, acte par acte, avant de demander la disqualification d’un acte notarié ?
A. La grille du 4 novembre 2026 : une stipulation en faveur du notaire ou un droit qui en est la conséquence obligatoire
La portée pratique des deux arrêts tient à leur symétrie. Le même jour, sur la même formule de principe, la Cour casse la disqualification prononcée à Pau et rejette le pourvoi formé contre le refus de disqualification prononcé à Aix-en-Provence. Le juge du fond ne dispose donc plus d’une marge d’appréciation morale sur la conduite du notaire ; il applique un test. Ce test se décompose en questions fermées, auxquelles les motifs approuvés ou censurés donnent un contenu précis. La première question porte sur les personnes : un parent ou allié du notaire, en ligne directe à tous les degrés ou en ligne collatérale jusqu’au degré d’oncle ou de neveu inclusivement, est-il partie à l’acte, personnellement ou comme représentant légal d’une personne morale partie à l’acte, suivant la solution retenue en 2012 ? La deuxième question porte sur les stipulations : l’acte contient-il une disposition en faveur du notaire, d’un notaire associé de la même société, ou d’une des personnes énumérées à l’article 2 du décret de 1971 ? La troisième question porte sur les effets nécessaires : résulte-t-il des dispositions de l’acte, pour le notaire ou l’une de ces personnes, un droit constituant une conséquence obligatoire de l’acte, au sens du paragraphe 13 de l’arrêt n° 24-15.784 ? Si la réponse est négative aux trois questions, la disqualification pour intéressement prohibé ne peut pas être prononcée, quelles que soient par ailleurs les critiques adressées au comportement professionnel de l’officier public.
L’espèce n° 24-15.784 montre ce qui ne passe plus ce test. Pour priver de son caractère authentique l’acte de prêt en vertu duquel la banque avait pris des inscriptions d’hypothèque, la cour d’appel de Pau s’était fondée sur l’arrêt disciplinaire de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 27 septembre 2012 : elle retenait que le notaire s’était associé à la stratégie commerciale du promoteur en organisant le recours massif à des procurations authentiques recueillies auprès des investisseurs, sans vérifier leur situation personnelle ni les informer de leur droit de révocation et de libre choix du notaire, afin de garantir au promoteur la sécurité économique de son projet et de s’assurer en contrepartie l’exclusivité des actes de vente et de financement. La Cour de cassation censure ce raisonnement en une phrase : « En statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l’intérêt du notaire à l’acte au sens de l’article 2 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, la cour d’appel a violé les textes susvisés » (Cass. 1re civ., 4 novembre 2026, n° 24-15.784, § 15). L’entente commerciale alléguée, le volume d’actes espéré et la rémunération réglementée perçue en fin d’opération décrivent un intérêt économique autour des actes ; ils ne désignent, dans aucun des cinq actes de prêt, une stipulation en faveur du notaire ni un droit né obligatoirement de ces stipulations. Le grief, pour prospérer, aurait dû être caractérisé acte par acte, et c’est précisément ce que le moyen de la banque reprochait à l’arrêt de ne pas avoir fait, et ce que la Cour sanctionne.
L’espèce n° 24-19.604 montre, à l’inverse, les vérifications qui fondent un refus régulier. La Cour y relève que l’arrêt attaqué avait constaté l’absence de lien de parenté ou d’alliance entre le notaire et les parties, l’absence de disposition en faveur du notaire, l’absence de titre détenu par le notaire au sein de la banque prêteuse ou du promoteur, et la perception des seuls droits réglementés résultant de l’exercice de la profession. Elle relève ensuite que la cour d’appel avait retenu que « ne caractérise pas une dépendance économique et l’intérêt prohibé, le volume d’affaires apporté par la société Apollonia à plusieurs notaires dont le notaire concerné, et l’augmentation corrélative du chiffre d’affaires de ce dernier » (Cass. 1re civ., 4 novembre 2026, n° 24-19.604, §§ 10 et 11). La dépendance économique à l’égard d’un apporteur d’affaires, même importante en volume, n’entre donc pas dans la définition de l’intérêt prohibé. Cette précision importe au-delà des opérations anciennes jugées en 2026 : dans les montages où un même notaire reçoit les actes d’un programme entier, ventes et prêts confondus, la contestation utile ne portera plus sur l’intensité de la relation commerciale, mais sur le contenu juridique de chaque acte et, sur d’autres terrains que les arrêts commentés ne tranchent pas, sur les devoirs d’information et de conseil dont la méconnaissance alléguée devra être établie selon ses propres règles.
Un trait procédural de la première espèce mérite enfin d’être relevé, car il éclaire la portée institutionnelle du débat. Le Conseil supérieur du notariat était intervenu volontairement devant la Cour de cassation, et sa recevabilité était contestée. La Cour rappelle qu’il « résulte des articles 327 et 330 du code de procédure civile que les interventions volontaires ne sont admises devant la Cour de cassation que si elles sont formées à titre accessoire, à l’appui des prétentions d’une partie, et ne sont recevables que si leur auteur a intérêt pour la conservation de ses droits à soutenir cette partie », puis juge que, l’objet du litige portant sur les conditions de disqualification d’un acte authentique dressé par un notaire, le Conseil supérieur du notariat, « qui représente les intérêts collectifs de la profession, justifie d’un tel intérêt » (Cass. 1re civ., 4 novembre 2026, n° 24-15.784, §§ 5 à 7). Les textes visés disposent en effet que « Seule est admise devant la Cour de cassation l’intervention volontaire formée à titre accessoire » (article 327 du code de procédure civile) et que l’intervention accessoire « est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie » (article 330 du code de procédure civile). La formation de section, la publication au Bulletin et au Rapport et l’admission de l’instance représentative de la profession signalent une décision de principe, appelée à gouverner le contentieux encore pendant des opérations de défiscalisation anciennes comme les contestations futures d’actes reçus en série.
B. Les effets en jeu : titre exécutoire, hypothèque et sort de l’engagement signé
Si la disqualification occupe une telle place dans les procès de prêt immobilier, c’est qu’elle commande l’accès à l’exécution forcée. L’article L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution dresse la liste limitative des titres exécutoires et y range, en son 4°, « Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire » (article L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution). Tant que l’acte de prêt conserve son caractère authentique, le créancier peut donc poursuivre le recouvrement sur ce titre, par les voies d’exécution adaptées à la créance et aux sûretés. C’est ce mécanisme qui était en œuvre dans les deux espèces jugées le 4 novembre 2026 : dans la première, les emprunteurs avaient assigné la banque devant le juge de l’exécution en mainlevée des inscriptions d’hypothèque provisoire et définitive prises sur l’un de leurs immeubles à la suite d’incidents de paiement et de la déchéance du terme ; dans la seconde, la banque avait prononcé la déchéance du terme et fait pratiquer, sur le fondement de l’acte notarié de prêt, une saisie-attribution de loyers, contestée devant le juge de l’exécution. Faire juger que l’acte ne vaut que comme écrit privé revient, dans un tel procès, à priver la mesure d’exécution ou la sûreté judiciaire du titre qui la fonde ; échouer dans cette demande laisse au titre sa force, sans préjuger des autres moyens que le débiteur peut opposer sur la créance elle-même.
Le sort procédural des deux affaires illustre cette mécanique sans la clore. Dans l’espèce n° 24-15.784, la cassation est partielle : la Cour casse l’arrêt de Pau, sauf en ce qu’il rejette la fin de non-recevoir soulevée par la banque et l’exception de nullité de l’acte de dénonciation de l’inscription d’hypothèque provisoire, et renvoie les parties devant la cour d’appel de Toulouse. Le litige sur les mainlevées n’est donc pas terminé ; il repart devant la juridiction de renvoi, qui devra appliquer la grille désormais posée à chacun des actes en cause. Dans l’espèce n° 24-19.604, le rejet du pourvoi laisse subsister l’arrêt d’Aix-en-Provence du 21 mars 2024 qui refusait la disqualification. Aucune des deux décisions ne statue sur le bien-fondé des déchéances du terme, sur le montant des créances ou sur les responsabilités respectives des intervenants aux opérations : elles tranchent le préalable de l’authenticité, et seulement lui. Pour le praticien saisi d’un dossier comparable, la conséquence est claire : la demande de disqualification se construit désormais comme une démonstration documentaire, minute par minute. Il faut produire l’acte, y repérer la stipulation ou le droit allégué, établir la qualité de la personne qu’elle favorise au regard de l’énumération du décret, et, pour une personne morale, la qualité de représentant légal du parent au degré prohibé. À défaut, les critiques, fussent-elles fondées sur le terrain disciplinaire, devront être plaidées pour ce qu’elles sont et devant les juges qu’elles concernent.
Reste la réserve indemnitaire que le décret attache à la contravention. L’article 41 du décret de 1971 prévoit la conversion en écrit privé « sauf dans les deux cas, s’il y a lieu, les dommages-intérêts contre le notaire contrevenant » (article 41 du décret n° 71-941). Les arrêts du 4 novembre 2026 rappellent ce texte sans avoir à l’appliquer, puisque l’intéressement prohibé n’y est pas caractérisé. Il serait donc inexact d’en déduire que tout est fermé pour l’emprunteur qui échoue sur la disqualification : la sanction disciplinaire prononcée contre un notaire garde ses effets propres, et les questions de responsabilité civile ou de manquements bancaires qui peuvent accompagner une opération d’investissement ne sont ni jugées ni préjugées par les deux arrêts commentés, qui portent sur la seule authenticité des actes. Mais il serait tout aussi inexact de présenter ces terrains distincts comme des substituts automatiques à la disqualification refusée : chacun obéit à ses conditions, à sa charge de la preuve et à son juge, et les décisions consultées pour cet article ne les tranchent pas. La prudence commande, avant tout procès, de séparer les demandes : ce qui vise le titre, ce qui vise la créance, ce qui vise la réparation d’un préjudice. Les arrêts du 4 novembre 2026 ne règlent que la première de ces trois questions, mais ils la règlent entièrement.
Conclusion
Depuis le 4 novembre 2026, contester un acte notarié au motif que le notaire y était intéressé suppose de désigner, dans l’acte lui-même, la disposition stipulée en faveur du notaire, d’un notaire associé ou d’une des personnes énumérées à l’article 2 du décret du 26 novembre 1971, ou le droit qui naît pour eux comme conséquence obligatoire de l’acte. Ni la sanction disciplinaire du notaire, ni le volume d’affaires qu’un promoteur lui apportait, ni sa rémunération réglementée ne caractérisent cet intéressement. La jurisprudence antérieure demeure : le parent au degré prohibé qui représente légalement une partie fait tomber le titre, le simple administrateur sans disposition en sa faveur ne le fait pas tomber, et l’acte disqualifié, s’il est signé, survit comme écrit privé. Pour les emprunteurs engagés dans des opérations anciennes comme pour les établissements qui exécutent sur titres notariés, le procès de l’authenticité se gagne ou se perd désormais sur la lecture des minutes, acte par acte. C’est là, et non dans le dossier disciplinaire de l’officier public, que la Cour de cassation a placé la frontière.