Un acte de notoriété acquisitive désigne une personne comme bénéficiaire d’une possession sur un terrain ou une maison. Un héritier peut pourtant produire des documents qui paraissent rattacher le même bien à une succession ; le bénéficiaire peut, de son côté, vouloir vendre. Ces situations ne posent pas toutes la même question : contester l’acte, s’opposer à son usage et demander au juge de reconnaître un droit de propriété sont des démarches dont l’objet doit être distingué.

La proposition de loi sur la prescription acquisitive outre-mer a été adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 29 octobre 2026, puis transmise et enregistrée au Sénat le même jour. Au 4 novembre 2026, elle n’est pas définitivement adoptée : ce texte n’est pas le droit en vigueur. Le texte adopté par l’Assemblée nationale, dont les trois articles correspondent au texte transmis au Sénat, propose de modifier les règles de possession et d’ajouter une restriction à la cession de certains immeubles.

Pour comprendre ce qui est déjà applicable et ce qui pourrait changer, il faut examiner séparément l’acte, la possession qu’il décrit, les publications et l’objet d’une éventuelle procédure. Les décisions de justice apportent des repères, mais chacune doit être lue dans le cadre de l’affaire jugée et du texte qui lui était applicable.

I. Contester un acte de notoriété acquisitive : que prouve-t-il aujourd’hui ?

A. Quels documents permettent de vérifier la possession et l’acte ?

La prescription acquisitive permet d’acquérir un bien ou un droit par l’effet d’une possession ; l’article 2258 du code civil précise que celui qui l’invoque n’a pas à en rapporter un titre et que la mauvaise foi ne peut, à elle seule, lui être opposée. Ce mécanisme ne signifie pas que toute occupation ancienne donne automatiquement la propriété. La question porte sur les faits, leur qualification et les conditions prévues par les textes applicables à la situation.

L’article 2255 du code civil définit la possession par la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit, exercée par soi-même ou par une autre personne en son nom. L’article 2261 exige : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. » Les caractères à rechercher sont distincts. Une facture d’eau, un entretien ou des travaux peuvent documenter un usage ; ils ne répondent pas nécessairement, isolément, à toutes les questions sur la possession.

Un acte de notoriété acquisitive recueille des éléments relatifs à une possession alléguée. Pour certains immeubles ultramarins, l’article 35-2 de la loi du 27 mai 2009 prévoit qu’un acte de notoriété constatant une possession répondant aux conditions de la prescription acquisitive fait foi de cette possession, sauf preuve contraire. Le texte vise les immeubles situés en Guadeloupe, en Martinique, à La Réunion, en Guyane, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin et à Mayotte. Il prévoit son application aux actes de notoriété dressés et publiés avant le 31 décembre 2038.

Cette force probante ne supprime pas la possibilité d’examiner les documents. Un proche qui conteste l’analyse peut demander à identifier la parcelle exacte, les faits décrits, les témoignages et les actes produits. Un bénéficiaire peut, lui aussi, avoir intérêt à vérifier si les pièces associées à l’acte permettent de comprendre qui a accompli les actes matériels, sur quelle partie du terrain et dans quel contexte. Le même nom de lieu-dit peut désigner plusieurs parcelles ; des références cadastrales peuvent avoir évolué. La confrontation des plans et des actes évite de comparer des documents qui ne portent pas nécessairement sur le même bien.

La nature des relations entre les personnes compte. Une occupation familiale peut avoir été admise par d’autres ayants droit, correspondre à une gestion commune ou s’accompagner d’une revendication personnelle. L’article 2262 du code civil exclut les actes de pure faculté et de simple tolérance comme fondement de la possession et de la prescription. Il ne permet pas de qualifier, à partir du seul lien familial, tous les usages d’une maison de simples tolérances. Inversement, le paiement d’une facture ne démontre pas automatiquement que celui qui la règle agissait comme propriétaire exclusif.

Pour préparer une discussion utile, il faut distinguer les pièces de succession, les titres antérieurs et les pièces sur l’occupation. Un acte établissant la qualité d’héritier n’est pas la même chose qu’un acte de notoriété acquisitive concernant une parcelle. Des attestations de proches peuvent décrire une présence ou des travaux, mais leur portée dépend des faits personnellement connus de leurs auteurs. Les documents qui paraissent contredire l’analyse de l’une des parties doivent être conservés avec les autres ; leur existence permet de comprendre la contestation, sans préjuger de son issue.

La proposition transmise au Sénat intervient sur ce terrain déjà complexe. Son premier article vise une règle particulière de 2024 ; son deuxième renvoie aux conditions générales de la possession ; son troisième concerne la cession par le bénéficiaire d’un acte de notoriété. Ces trois propositions ne remplacent pas les règles actuelles pendant la navette. Le commentaire général de la proposition sur la prescription acquisitive outre-mer présente l’ensemble de ses dispositions ; la question examinée ici est celle de l’acte contesté et de la vente envisagée.

B. Une opposition à l’acte décide-t-elle qui est propriétaire ?

Une personne peut vouloir empêcher qu’un acte soit utilisé sans contestation ; une autre peut demander que cette opposition soit levée ; chacune peut également soutenir qu’elle est propriétaire de la parcelle. Ces demandes ne sont pas interchangeables. Pour comprendre une procédure, il faut lire ce qui est demandé au juge et les pièces produites, plutôt que de déduire l’issue d’un seul intitulé ou de la présence d’un acte notarié.

La Cour de cassation, troisième chambre civile, dans son arrêt du 1er octobre 2026, pourvoi n° 25-14.372, a examiné un litige dans lequel une opposition avait été formée auprès d’une notaire contre un acte de notoriété acquisitive. Les ayants droit des bénéficiaires avaient saisi le juge pour obtenir la mainlevée de cette opposition. Ils ne demandaient pas, dans cette instance, la reconnaissance judiciaire de la propriété par prescription acquisitive.

Dans cette affaire, la Cour a relevé que l’opposante n’avait pas engagé d’action en revendication et ne démontrait pas, par la seule production d’un arbre généalogique, que le bien figurait dans son actif. Elle a approuvé la mainlevée de l’opposition. Elle a distingué cette demande limitée d’une action demandant la reconnaissance d’une propriété acquise par prescription : dans le cadre précis de la mainlevée examinée, la recherche de tous les actes matériels de possession nécessaires à cette reconnaissance n’était pas demandée au juge.

La portée de la décision doit être respectée. L’acte examiné dans cet arrêt avait été établi en 2005 et l’affaire provenait de Corse ; la Cour ne statuait pas sur l’application de l’article 35-2 aux actes ultramarins ni sur la proposition transmise au Sénat. L’arrêt aide à comprendre pourquoi l’objet d’une demande et les pièces de l’opposant comptent. Il ne permet pas de déclarer qu’une opposition formée dans toute autre situation produira nécessairement le même résultat, ni qu’une mainlevée équivaut toujours à un jugement attribuant la propriété.

Un dossier familial peut contenir plusieurs documents dont la fonction est différente : une généalogie permet de comprendre des liens de parenté, un acte de succession renseigne sur une dévolution, un titre peut identifier un droit invoqué sur le bien et des plans permettent de comparer les parcelles. Leur examen conjoint est nécessaire. Dans l’affaire du 1er octobre 2026, la Cour a apprécié l’absence de titre susceptible de contredire la présomption attachée à la possession au regard de la demande qui lui était soumise ; elle n’a pas jugé qu’un lien familial serait dépourvu de toute utilité pour reconstituer une succession.

Une autre distinction concerne la valeur probante et la nullité de l’acte. Dans un arrêt du 21 mai 2026, pourvois n° 23-23.911 et 25-13.021, la Cour de cassation a censuré l’annulation d’un acte de notoriété acquisitive prononcée au seul motif que son contenu ne prouvait pas la possession alléguée. L’affaire concernait un acte de 2015 et les textes applicables à cette situation. La décision ne signifie pas que toute possession décrite dans un acte est établie ; elle interdit de confondre, sur le seul fondement examiné, l’insuffisance de la preuve et la nullité de l’acte.

En pratique, une personne qui reçoit une contestation ou découvre un acte concernant un bien familial peut d’abord vérifier l’identité du bénéficiaire, la désignation du bien, le contenu de l’acte et les droits qu’elle estime détenir. Elle peut ensuite distinguer les documents qu’elle souhaite discuter des droits qu’elle entend faire reconnaître. Une réponse sérieuse ne peut pas promettre l’annulation de l’acte à partir d’une seule pièce ni considérer qu’un document notarié rend automatiquement inutile toute discussion sur la propriété.

II. Vente et contestation outre-mer : que changerait la proposition de loi ?

A. Quel délai pour contester et quelle vente serait visée par la réforme ?

Pour les actes entrant dans son champ, l’article 35-2 de la loi du 27 mai 2009 prévoit que l’acte ne peut être contesté que dans un délai de cinq ans à compter de la dernière de ses publications par affichage, sur un site internet et au service de la publicité foncière ou au livre foncier. Il faut donc rechercher les justificatifs de ces publications et comparer leurs dates. La date de signature de l’acte, prise seule, ne répond pas à la question posée par le texte.

Si un acte comporte une date de signature, puis des dates différentes pour l’affichage, la publication sur le site et la publicité foncière, le document décisif pour identifier le point de départ mentionné par l’article 35-2 est celui qui permet de vérifier laquelle des publications requises est la dernière. Cet exemple ne donne pas une date de fin applicable à tous les dossiers. Les justificatifs, le régime de l’acte, les règles de computation et la nature de la demande doivent être examinés ensemble.

Si l’une des publications ne peut pas être retrouvée, il serait hasardeux de choisir automatiquement la date la plus ancienne parmi les documents disponibles. Il faut chercher à savoir si la publication prévue a été faite, où et à quelle date, et conserver les réponses obtenues. L’absence d’une pièce dans le dossier personnel d’un héritier n’est pas, à elle seule, la preuve qu’aucune publication n’a eu lieu. À l’inverse, la seule date inscrite sur l’acte ne dispense pas de rechercher les publications prévues par l’article 35-2.

La date de l’acte et celle de sa publication comptent aussi pour déterminer le régime applicable. Dans un arrêt du 28 novembre 2024, pourvoi n° 23-14.640, la Cour de cassation a cassé une décision qui avait appliqué le régime créé en 2017 à un acte de notoriété acquisitive publié avant l’entrée en vigueur de ce régime. La décision portait sur un acte publié en 2011 à La Réunion. Elle ne fixe pas par anticipation les effets d’une éventuelle loi issue de la proposition de 2026.

Il faut également identifier l’objet exact de la démarche. Le délai de cinq ans énoncé par l’article 35-2 concerne la contestation de l’acte dans le champ de cet article. Le texte ne permet pas, à lui seul, de déterminer le régime de toute demande concevable au sujet de la propriété. Une contestation de l’acte, une demande de mainlevée et une revendication du bien doivent être analysées selon leur objet, leurs parties et les textes qui leur sont applicables. Les décisions déjà citées ne tranchent pas toutes les combinaisons possibles entre ces demandes.

Le troisième article du texte adopté en première lecture le 29 octobre 2026 propose d’ajouter à l’article 35-2 une restriction visant la cession de l’immeuble par le bénéficiaire de l’acte. La rédaction proposée vise une cession avant l’expiration du délai de cinq ans ou, en cas de recours, jusqu’au jugement définitif. Cette phrase est une disposition proposée : au 4 novembre 2026, elle ne constitue pas une interdiction entrée en vigueur.

La formulation retient le bénéficiaire de l’acte et l’immeuble concerné. Elle ne permet pas d’affirmer, sans analyse supplémentaire, que toute opération sur n’importe quel bien indivis serait interdite. Elle ne règle pas explicitement dans ses trois articles toutes les questions qu’un acte déjà signé, un projet de vente ou une situation en cours pourraient soulever si une loi était finalement adoptée. Le texte qui sortirait de la navette et ses éventuelles dispositions d’application devraient être examinés avant d’en tirer une conséquence sur une opération précise.

Pour un acheteur, les questions concrètes portent sur l’identité de la personne qui envisage de céder, le bien que l’acte décrit et les documents relatifs à son origine. Pour un bénéficiaire, elles portent aussi sur les éléments de possession et les contestations connues. Pour une personne qui estime détenir un droit sur la parcelle, elles portent sur les titres et actes à rapprocher de la désignation du bien. Le rassemblement de ces pièces n’attribue pas la propriété à l’un ou à l’autre : il permet d’identifier les points qui restent discutés.

Un dossier préparé pour une vente peut présenter les pièces dans un ordre différent de celui d’un dossier de succession. Le projet d’acte et les documents d’identification du terrain permettent d’abord de vérifier ce que le vendeur entend céder. L’acte de notoriété, ses annexes et les pièces relatives aux publications éclairent ensuite le fondement invoqué. Les correspondances ou décisions disponibles permettent enfin de comprendre si une contestation a été formulée et quel en est l’objet. Lorsque plusieurs personnes interviennent, leur qualité et le droit que chacune revendique méritent d’être identifiés séparément.

Une divergence entre deux plans, entre une ancienne désignation et une référence récente, ou entre les déclarations de témoins ne donne pas automatiquement la réponse au litige. Elle appelle une vérification ciblée. De même, une pièce produite pour une parcelle ne peut pas être supposée concerner l’ensemble d’un domaine familial sans confrontation avec sa description. Cette méthode peut être suivie avant même de savoir quelle sera la rédaction finale de la proposition ; elle aide à poser les bonnes questions sur le bien effectivement concerné.

Il serait également trompeur de confondre le délai de contestation de l’acte avec la durée de possession nécessaire pour acquérir un immeuble. Le premier figure dans l’article 35-2 ; les conditions et la durée de la possession doivent être recherchées dans les textes applicables à la situation. Une même date ne répond donc pas nécessairement à ces deux questions, même lorsque le même terrain est concerné.

B. Quelle possession serait exigée si la proposition était définitivement adoptée ?

La proposition ne se limite pas à la vente. Son premier article prévoit l’abrogation du III de l’article 51 de la loi du 9 avril 2024, tandis que son deuxième indique que les articles 2261 et 2272 du code civil sont applicables dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution ainsi qu’à Saint-Barthélemy et à Saint-Martin. Ces dispositions figurent dans le texte adopté par l’Assemblée nationale ; elles restent soumises à la suite de la procédure parlementaire.

Le III de l’article 51 de la loi du 9 avril 2024 comporte actuellement deux règles distinctes pour les territoires qu’il énumère. D’une part, par dérogation à l’article 2272 du code civil, il fixe un délai de dix ans pour acquérir la propriété immobilière, à compter de l’entrée en vigueur de la loi de 2024 et jusqu’au 31 décembre 2038. D’autre part, il répute non équivoque, à l’égard des autres indivisaires, la possession par un indivisaire d’un immeuble dépendant d’une succession ouverte avant l’entrée en vigueur de cette loi et non partagée à cette date, y compris pendant la période de possession antérieure à cette entrée en vigueur.

La seconde règle porte sur le caractère non équivoque dans les situations définies par le texte. Elle ne démontre pas, à elle seule, que tous les autres caractères de la possession sont réunis. Il faut notamment vérifier la situation successorale, la qualité d’indivisaire, le bien concerné et les faits invoqués. Dans une maison occupée par un membre de la famille, ces questions ne se résolvent ni par une affirmation générale sur les héritiers ni par le seul nombre d’années de présence.

Si l’abrogation proposée devenait applicable dans cette rédaction, elle viserait les deux dispositions du III. L’article 2272 du code civil fixe en droit commun une durée de trente ans pour acquérir la propriété immobilière et prévoit aussi une prescription de dix ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre. Présenter la proposition comme la disparition de toute possibilité de prescription en dix ans serait donc inexact ; assimiler le régime spécial de 2024 à l’exception de droit commun le serait également.

La proposition ne dit pas, dans ses trois articles transmis, comment chaque situation déjà engagée serait traitée. L’article 2222 du code civil distingue notamment une prescription acquise de celle dont le délai n’était pas expiré lors de l’entrée en vigueur d’une loi qui en allonge la durée ; l’article 2259 rend l’article 2222 applicable à la prescription acquisitive sous la réserve qu’il énonce. Ces règles doivent être confrontées à la loi qui serait finalement adoptée, aux autres textes applicables et aux faits de chaque dossier. Elles ne permettent pas de dater aujourd’hui la perte ou l’acquisition d’un droit individuel à partir du seul vote du 29 octobre.

La prudence concerne également la restriction de cession proposée. Le texte transmis ne détaille pas le sort de toutes les ventes projetées ou des actes déjà publiés. L’arrêt du 28 novembre 2024 cité plus haut concernait le régime introduit en 2017 et ne décide pas de l’application dans le temps d’une réforme encore en discussion. Une comparaison des versions successives sera nécessaire si le Parlement retient une disposition transitoire ou modifie la rédaction proposée.

Le Sénat est saisi de la proposition transmise après le vote de l’Assemblée. Son examen peut conduire à maintenir ou à modifier le texte ; la suite dépendra du déroulement de la navette et des décisions des assemblées. À ce stade, ni une adoption définitive ni une rédaction finale ne peuvent être présentées comme acquises. Pour suivre le débat, le lecteur peut comparer le texte transmis, les éventuels travaux de commission et les versions ultérieures avec le droit en vigueur à la date de son dossier.

Dans l’intervalle, les pièces à réunir restent celles qui permettent de comprendre la situation réelle : acte de notoriété acquisitive et ses annexes, justificatifs de publications, titres invoqués, documents successoraux, plans et éléments relatifs à l’occupation. Une contestation peut appeler l’examen de la preuve, de l’objet de la demande et de la qualité des personnes concernées. Ces vérifications relèvent du droit immobilier et des litiges de propriété, au croisement du droit des successions.

Conclusion

La proposition de loi sur la prescription acquisitive outre-mer a été adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 29 octobre 2026 et transmise au Sénat le même jour. Au 4 novembre 2026, elle n’est pas définitivement adoptée : ce texte n’est pas le droit en vigueur. Il envisage notamment de modifier les règles spéciales de 2024 et d’encadrer la cession de l’immeuble par le bénéficiaire d’un acte de notoriété acquisitive.

Face à un acte contesté, la première distinction porte sur ce que chaque personne demande et sur les documents concernant la parcelle. Les règles actuelles relatives à l’acte, la preuve de la possession et une éventuelle demande portant sur la propriété ne doivent pas être confondues. Les effets d’une réforme dépendront de sa rédaction définitive et de son application à la situation examinée.