I. La règle légale de répartition : le critère de l’exigibilité

A. Le principe de la répartition selon l’exigibilité des provisions et appels de fonds

L’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énonce la règle fondamentale applicable à la mutation à titre onéreux d’un lot de copropriété. Ce texte, devenu l’article de référence en la matière, dispose que le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe à celui qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité.

La notion d’exigibilité est capitale. Elle signifie que seule la date à laquelle la charge doit être payée au syndic importe, et non la date du vote de l’assemblée générale ou la date de la réalisation des travaux. Ainsi, si une provision sur budget prévisionnel est appelée pour un trimestre commençant après la signature de l’acte authentique, c’est l’acquéreur qui en est débiteur, peu importe que le budget ait été voté avant la vente par le vendeur. Cette règle, initialement prévue par la loi du 10 juillet 1965, a été précisée par le décret de 1967 afin de simplifier les opérations de mutation et de limiter les contentieux sur les appels de fonds.

Sur le plan procédural, le fonctionnement du budget prévisionnel est strictement encadré par l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, d’administration et de fonctionnement des parties communes et des équipements communs, les copropriétaires votent chaque année un budget prévisionnel pour un exercice d’une durée de douze mois. Ce vote intervient obligatoirement dans les six mois suivant la clôture de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf si l’assemblée générale en a fixé les modalités de versement différemment. Par défaut légal, chaque provision devient exigible le premier jour de chaque trimestre civil (soit le 1er janvier, le 1er avril, le 1er juillet et le 1er octobre) ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Cette périodicité trimestrielle stricte emporte des conséquences concrètes lors de la cession d’un lot. La détermination de la qualité de débiteur s’opère jour par jour, sans possibilité d’invoquer une détention fractionnée à l’égard du syndicat des copropriétaires. Si l’acte authentique de vente est signé le 2 janvier, la provision trimestrielle échue le 1er janvier demeure légalement à la charge exclusive du vendeur envers le syndicat, même si ce dernier n’a occupé l’immeuble qu’une seule journée au cours du trimestre considéré. Inversement, si la signature intervient le 31 mars, la provision du deuxième trimestre exigible le 1er avril sera intégralement due par l’acquéreur, bien que la gestion et l’établissement des budgets aient été décidés bien avant son entrée dans l’immeuble.

Cette jurisprudence est constante. Comme l’a rappelé la Cour d’appel de Versailles dans une décision récente : Cour d’appel de Versailles, 30 avril 2025, n° 23/00972, « le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ». La simplicité apparente de cette règle masque parfois des difficultés lors de l’apurement des comptes, notamment concernant la régularisation des provisions sur charges courantes.

Pour déterminer avec certitude qui est « copropriétaire au moment de l’exigibilité », il convient de se référer aux mécanismes formels d’opposabilité du transfert de propriété. En vertu de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, tout transfert de propriété d’un lot, toute constitution sur un lot d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation n’est opposable au syndicat des copropriétaires qu’à compter de la notification qui lui en est faite par le notaire instrumentaire. Cette notification de transfert, couramment désignée sous le terme d’avis de mutation, doit être adressée au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie de commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Tant que cette notification n’a pas été régulièrement reçue par le syndic, le vendeur demeure juridiquement le seul copropriétaire officiel à l’égard de la copropriété. Par conséquent, si un appel de fonds devient exigible entre la signature de l’acte authentique et la réception de l’avis de mutation par le syndic, le syndic est en droit de poursuivre le vendeur en paiement, à charge pour ce dernier d’exercer un éventuel recours contre l’acquéreur.

L’apurement des comptes, qui survient après l’approbation du budget, est une étape délicate. Si le vendeur a payé des provisions supérieures aux charges réelles, le trop-perçu lui revient. À l’inverse, si les provisions étaient insuffisantes, il doit régler le solde, sauf convention contraire. L’article 6-2 précise d’ailleurs que « le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes ». Cette règle, protectrice de l’acquéreur qui se trouve en place lors de l’approbation des comptes, peut être, elle aussi, aménagée par convention.

Cette mécanique comptable produit des effets décalés dans le temps que les parties à une vente immobilière sous-estiment fréquemment. L’approbation des comptes intervient au cours de l’assemblée générale ordinaire annuelle statuant sur les comptes de l’exercice écoulé, qui peut se tenir jusqu’à six mois après la clôture des comptes. Ainsi, pour une vente régularisée au mois de novembre d’une année N, l’assemblée générale appelée à approuver les comptes de cette même année N ne se réunira généralement qu’au cours du premier semestre de l’année N+1. Si les comptes de l’année N révèlent un trop-perçu sur les provisions versées par le vendeur tout au long des onze premiers mois de l’année, le solde créditeur sera automatiquement crédité sur le compte de l’acquéreur, seul copropriétaire enregistré à la date de l’assemblée générale. À l’inverse, si l’exercice s’avère déficitaire en raison d’une hausse imprévue des coûts d’énergie ou de dépenses d’entretien imprévues, l’acquéreur sera immédiatement débité du montant du moins-perçu.

En pratique, pour pallier cette distorsion financière inhérente au calendrier comptable, les notaires procèdent le jour de la vente à un règlement conventionnel dit au prorata temporis. Ce calcul consiste à ventiler la provision trimestrielle en cours au prorata du nombre de jours d’occupation respectifs du vendeur et de l’acquéreur au cours du trimestre de la vente. L’acquéreur rembourse ainsi directement au vendeur la quote-part de charges courantes correspondant à la période séparant la date de signature de la fin du trimestre civil. Toutefois, ce règlement provisionnel ne purge pas la régularisation annuelle définitive. Les parties peuvent convenir d’une clause de réajustement ultérieur prévoyant que, lors de la réception du décompte individuel de charges approuvé par l’assemblée générale, l’acquéreur s’engage à reverser au vendeur le trop-perçu ou, symétriquement, que le vendeur s’engage à rembourser à l’acquéreur sa quote-part de moins-perçu afférente à sa période d’occupation. En cas de contestation sur l’exécution d’une telle clause, l’action relève de la compétence du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, le litige obéissant au délai de prescription quinquennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ou de l’article 2224 du Code civil.

B. La distinction entre charges courantes et travaux exceptionnels selon la date du vote

Si la règle d’exigibilité est claire pour les charges courantes du budget prévisionnel, la répartition est différente pour les travaux exceptionnels ou les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, tels que les travaux d’amélioration ou les grosses réparations.

L’article 6-2 du décret de 1967 prévoit une répartition spécifique pour ces dépenses : elles incombent à celui des copropriétaires qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité, mais sous réserve de stipulations contraires dans l’acte de vente. Toutefois, pour les travaux votés, la jurisprudence retient souvent le critère du vote de l’assemblée générale pour déterminer la charge définitive, sauf clause contraire dans l’acte de vente. L’assemblée générale joue donc un rôle pivot : le vote des travaux crée une obligation financière qui est rattachée à la propriété du lot à ce moment-là.

Ces dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont limitativement énumérées par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par l’article 44 du décret du 17 mars 1967. Elles recouvrent principalement les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble autres que ceux relevant de la maintenance courante (par exemple, la réfection complète d’une toiture, le ravalement d’une façade, le remplacement d’une chaufferie collective ou la mise en conformité d’un ascenseur), les travaux portant sur des éléments d’équipement commun, les travaux d’amélioration (tels que la surélévation de l’immeuble ou l’adjonction d’équipements nouveaux), les études techniques et diagnostics obligatoires, ainsi que les décisions relatives à la réalisation du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT). Ces opérations financières substantielles font l’objet d’un vote ad hoc au cours duquel l’assemblée générale approuve un devis, fixe le montant global des travaux et arrête un calendrier précis d’appels de fonds échelonnés.

Comme le souligne le Tribunal judiciaire de Nanterre : Tribunal judiciaire de Nanterre, 10 mars 2025, n° 22/03986, « le vendeur supportera le coût des travaux de copropriété décidés avant la vente, que ces travaux soient exécutés ou non ». C’est une distinction fondamentale : pour les travaux votés avant la vente, le vendeur reste souvent redevable du coût final, même si les appels de fonds interviennent après la vente. Cette jurisprudence vise à protéger l’acquéreur qui, lors de la négociation du prix, peut légitimement penser que les travaux votés avant la vente ont été pris en compte par le vendeur ou qu’ils ne lui incomberont pas.

Il est toutefois nécessaire de nuancer cette approche. La jurisprudence a précisé que si le vendeur est tenu au paiement des travaux votés avant la vente, c’est parce que l’obligation de paiement prend naissance dès le vote. Cette obligation devient exigible selon l’échéancier fixé par l’assemblée générale. Si cet échéancier prévoit des appels de fonds après la vente, le vendeur reste tenu au paiement, sauf stipulation contraire dans l’acte de vente.

Cette articulation temporelle impose d’examiner le processus de décision de l’assemblée générale et ses conditions de contestation. Conformément à l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation à l’assemblée générale contenant l’ordre du jour détaillé et les projets de résolution doit être notifiée à tous les copropriétaires au moins vingt et un jours avant la tenue de la réunion. Une fois les travaux votés aux majorités requises par la loi (majorité simple de l’article 24, majorité absolue de l’article 25 ou double majorité qualifiée de l’article 26 selon la nature des travaux), le syndic est tenu de notifier le procès-verbal de l’assemblée générale par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans un délai d’un mois aux copropriétaires opposants ou défaillants. En application de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ces derniers disposent alors d’un délai impératif de deux mois à compter de cette notification pour contester la validité de la décision devant le Tribunal judiciaire. Durant ce délai de recours de deux mois, l’exécution des travaux d’amélioration votés en vertu de l’article 26 est suspendue par l’effet de l’article 26 de la loi, ce qui retarde d’autant l’exigibilité des premiers appels de fonds.

Une distinction majeure doit également être opérée entre les provisions pour travaux et les différentes réserves financières de la copropriété, au premier rang desquelles figure le fonds de travaux instauré par la loi ALUR et réformé par la loi Climat et Résilience. Régie par l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, la cotisation annuelle au fonds de travaux est obligatoire pour tous les immeubles soumis au statut de la copropriété à l’issue d’une période de dix ans suivant la délivrance du certificat d’achèvement. La loi dispose expressément que les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Dès lors, le syndic a l’interdiction formelle de procéder au remboursement des cotisations de fonds de travaux au vendeur lors de la mutation d’un lot. Le vendeur ne peut exiger du syndic aucune restitution des sommes accumulées. S’il souhaite récupérer l’équivalent de sa quote-part du fonds de travaux non consommée, il doit obligatoirement négocier une indemnité financière distincte directement avec l’acquéreur dans le cadre de la promesse de vente ou intégrer cette valeur dans la fixation du prix global de vente.

À l’opposé du fonds de travaux, les avances de trésorerie et réserves prévues au règlement de copropriété ou votées par l’assemblée générale, en application de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, constituent une dette du syndicat envers le copropriétaire sortant. Lors de la mutation, le syndic est tenu de restituer au vendeur le montant de son avance de trésorerie et d’appeler simultanément une somme identique auprès de l’acquéreur. En pratique, afin d’éviter un double mouvement de trésorerie transfixé par la comptabilité du syndic, les notaires prévoient généralement que l’acquéreur rembourse directement au vendeur le montant exact de cette avance lors de la réitération de la vente par acte authentique, le compte du lot restant ainsi crédité de ladite somme dans les livres de la copropriété.

Enfin, une attention pratique toute particulière doit être portée à la période intermédiaire comprise entre la signature de l’avant-contrat (promesse unilatérale ou compromis de vente) et celle de l’acte authentique de vente. Si une assemblée générale est convoquée durant ce laps de temps, l’ordre du jour peut comporter des projets de travaux substantiels. Dans cette hypothèse, le vendeur demeure le seul copropriétaire ayant légalement le droit d’être convoqué et de voter. Pour prévenir tout conflit ultérieur quant à la charge de ces dépenses futures, il est d’usage constant d’insérer dans l’avant-contrat une clause obligeant le vendeur à transmettre sans délai à l’acquéreur la convocation reçue et à lui délivrer un pouvoir de représentation régulier afin qu’il puisse participer aux débats et émettre les votes à sa place. Si le vendeur s’abstient de transmettre la convocation ou vote des travaux d’envergure sans avoir sollicité les instructions écrites de l’acquéreur, il sera déchu de la faculté de mettre ces charges à la charge de son cocontractant, la jurisprudence sanctionnant ce manquement par l’obligation pour le vendeur d’en assumer intégralement le coût sur le fondement de sa responsabilité contractuelle.

II. La portée de la convention des parties : l’aménagement contractuel

A. La validité et les limites de la clause dérogatoire entre vendeur et acquéreur

Les parties sont libres de déroger aux règles légales de répartition des charges dans l’acte authentique de vente. C’est une pratique courante, visant à adapter la répartition en fonction des négociations entre vendeur et acquéreur. Par exemple, elles peuvent stipuler que le vendeur supportera l’intégralité des travaux votés avant la vente, ou à l’inverse, que l’acquéreur en assumera la charge totale. Ces clauses sont souvent le fruit d’une négociation sur le prix du bien, le vendeur acceptant de prendre à sa charge des travaux futurs en contrepartie d’un prix de vente maintenu.

La validité de telles clauses est incontestée. Elles s’imposent aux parties en vertu de l’article 1103 du Code civil, qui consacre la force obligatoire des contrats. Ainsi, la Cour d’appel de Paris a pu affirmer : Cour d’appel de Paris, 13 février 2020, n° 17/06366, « en cas de vente d’un lot, les parties peuvent prévoir contractuellement la répartition des charges entre vendeurs et acquéreurs ».

Dans la pratique notariale, plusieurs typologies de clauses dérogatoires sont couramment stipulées dans les compromis et les actes de vente :

• La clause faisant reposer la charge des travaux sur le critère strict de la date de convocation de l’assemblée générale : tous les travaux dont la convocation est antérieure à la signature de l’avant-contrat sont à la charge du vendeur, tandis que ceux dont la convocation est postérieure incombent à l’acquéreur.
• La clause fondée sur la date d’adoption de la résolution en assemblée générale : le vendeur prend en charge l’ensemble des travaux votés jusqu’au jour de la vente définitive, quelle que soit la date fixée pour l’exigibilité des appels de fonds correspondants.
• La clause de partage hybride : les appels de fonds émis jusqu’à la réitération authentique sont acquittés par le vendeur, tandis que les appels devenant exigibles postérieurement à la vente sont repris par l’acquéreur, quand bien même les travaux auraient été décidés des mois auparavant.

Ces clauses sont essentielles pour sécuriser la transaction. Elles permettent de lever toute ambiguïté sur la prise en charge des travaux futurs ou passés. Toutefois, leur rédaction exige la plus grande rigueur. Toute imprécision peut conduire à des contentieux coûteux, comme en témoigne le Tribunal judiciaire de Saint-Étienne : Tribunal judiciaire de Saint-Étienne, 13 octobre 2026, n° 25/00842, où une clause mal formulée a nécessité l’intervention du juge pour déterminer la charge réelle des travaux. Il est ainsi conseillé aux parties de prévoir, outre la répartition des travaux votés, les conséquences d’un éventuel report ou d’une annulation des travaux décidés.

En matière d’interprétation des conventions, le juge judiciaire applique les directives des articles 1188 à 1192 du Code civil. L’article 1188 impose de rechercher la commune intention des parties contractantes plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes employés. Si la clause s’avère ambiguë ou contradictoire, elle s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation, conformément à l’article 1190 du Code civil. Lorsque la clause est claire et précise, le juge a l’interdiction d’en dénaturer le sens sous prétexte d’équité (article 1192 du Code civil). Les contentieux naissent le plus souvent de situations périphériques que la clause a omis de régler : surcoûts imprévus en cours de chantier faisant l’objet d’un appel de fonds modificatif après la vente, réévaluation d’honoraires de syndic pour la gestion des travaux, ou travaux d’urgence votés par le syndic en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et ratifiés ultérieurement par l’assemblée générale.

Pour garantir l’effectivité de la prise en charge des travaux par le vendeur lorsque des appels de fonds doivent intervenir après la signature de l’acte authentique, la pratique notariale a recours au mécanisme du séquestre conventionnel. En application de l’article 1956 du Code civil, les parties peuvent convenir de consigner entre les mains du notaire, constitué tiers séquestre, une somme d’argent prélevée directement sur le prix de vente. La convention de séquestre doit obligatoirement préciser :

• Le montant exact de la somme consignée, généralement calibré sur l’estimation prévisionnelle des quotes-parts de travaux restant à appeler par le syndic ;
• La mission du séquestre, autorisant ce dernier à régler directement le syndic sur présentation des appels de fonds justificatifs ou à rembourser l’acquéreur sur production des quittances de paiement délivrées par le syndic ;
• Le terme extinctif de la mission de séquestre (par exemple, un délai d’un an ou de deux ans suivant la fin prévisible des travaux) ;
• Le sort du solde disponible à l’issue de l’opération, lequel doit être restitué au vendeur sans intérêt ni pénalité.

Si une contestation survient quant à la libération des fonds consignés, par exemple en raison du refus injustifié du vendeur d’autoriser le déblocage des sommes réclamées par le syndic, l’acquéreur peut saisir le président du Tribunal judiciaire statuant en référé sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile. Le juge des référés a le pouvoir d’ordonner la mainlevée du séquestre au profit de l’acquéreur ou le paiement direct entre les mains du syndic, assorti le cas échéant d’une astreinte financière par jour de retard.

B. L’inopposabilité des conventions privées au syndicat des copropriétaires

Si la clause de répartition entre vendeur et acquéreur est parfaitement valable entre eux, elle est, par principe, inopposable au syndicat des copropriétaires. Pour le syndic, le seul copropriétaire débiteur des charges est celui qui est inscrit au registre de copropriété au moment de l’exigibilité des appels de fonds, conformément à l’article 6-2 du décret de 1967.

Cette inopposabilité découle directement du principe de l’effet relatif des contrats consacré à l’article 1199 du Code civil, selon lequel le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties contractantes et ne peut nuire ni profiter aux tiers. Le syndicat des copropriétaires étant un tiers absolu à l’acte de vente conclu entre le vendeur et l’acquéreur, il ne saurait être lié par les arrangements privés intervenus entre ces derniers. Dès lors, le syndic n’a ni l’obligation ni même le droit légal de modifier ses registres comptables ou d’adresser des appels de fonds à une personne autre que le copropriétaire titulaire du lot à la date d’exigibilité légale.

Cette distinction est capitale : si le vendeur a contractuellement accepté de prendre à sa charge des travaux, mais ne les paie pas au syndic, ce dernier ne pourra pas réclamer le paiement à l’acquéreur si celui-ci était copropriétaire au moment de l’exigibilité. L’acquéreur, après avoir payé le syndic, disposera alors d’un recours contre le vendeur pour obtenir le remboursement des sommes avancées, sur le fondement de la clause contractuelle. Cette situation peut entraîner des difficultés de trésorerie pour l’acquéreur, qui se voit contraint de faire l’avance des fonds.

Le Tribunal judiciaire de Metz l’a rappelé très clairement : Tribunal judiciaire de Metz, 10 décembre 2025, n° 22/02399, précisant que le syndic n’est pas concerné par le débat entre vendeur et acquéreur concernant la répartition des charges. Cette inopposabilité protège le syndicat des copropriétaires des conventions privées dont il ignore tout, et assure la continuité du paiement des charges nécessaires à la gestion de la copropriété. Le syndic doit, en effet, pouvoir recouvrer rapidement les charges auprès des copropriétaires en place sans avoir à rechercher les clauses figurant dans des actes de vente auxquels il est tiers.

Face à un copropriétaire défaillant, le syndic dispose d’un arsenal procédural particulièrement vigoureux pour recouvrer les charges impayées :

1. L’envoi d’une mise en demeure préalable par lettre recommandée avec demande d’avis de réception invitant le copropriétaire en titre à régulariser sa dette dans un délai imparti.
2. La mise en œuvre de la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 : si la mise en demeure de payer les provisions trimestrielles du budget prévisionnel ou les cotisations du fonds de travaux reste infructueuse pendant plus de trente jours, le syndic peut assigner le copropriétaire devant le président du Tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond. Le juge constate la déchéance du terme et condamne immédiatement le débiteur au paiement non seulement des provisions échues, mais également de l’intégralité des provisions non encore échues de l’exercice budgétaire en cours.
3. Le recours à la procédure d’injonction de payer régie par les articles 1405 et suivants du Code de procédure civile, permettant d’obtenir rapidement une ordonnance exécutoire auprès du juge compétent du Tribunal judiciaire.
4. L’exercice des garanties réelles immobilières : le syndicat bénéficie de l’hypothèque légale de copropriété prévue à l’article 2402 du Code civil et à l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que du privilège immobilier spécial institué par l’article 2374 du Code civil pour garantir le paiement des charges et travaux des années courante et échues.

Pour sécuriser les mutations immobilières et purger les créances en souffrance, le législateur a instauré une procédure stricte d’information et d’opposition lors de chaque vente de lot. En premier lieu, l’article 5 du décret du 17 mars 1967 impose au notaire de solliciter auprès du syndic un état daté préalablement à la signature de l’acte authentique. Cet état daté, dont le coût facturé par le syndic au copropriétaire vendeur est strictement plafonné par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et par voie réglementaire à la somme maximale de 380 euros TTC, comporte trois parties distinctes :

• Première partie : les sommes restant dues au syndicat par le copropriétaire cédant au titre des provisions exigibles du budget prévisionnel, des provisions pour travaux non comprises dans ce budget, des avances exigibles et des charges impayées des exercices antérieurs ;
• Deuxième partie : les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur envers le copropriétaire cédant (avances de trésorerie, trop-perçus éventuels sur provisions) ;
• Troisième partie : les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, notamment les quotes-parts des provisions trimestrielles à échoir, les tranches d’appels de travaux votés dont l’échéance interviendra postérieurement à la vente et les reconstitutions d’avances.

En second lieu, en application de l’article 20 I de la loi du 10 juillet 1965, le notaire instrumentaire est tenu de notifier au syndic un avis de mutation dans les quinze jours de la signature de l’acte authentique. À compter de la réception de cet avis, le syndic dispose d’un délai impératif de quinze jours pour former opposition au paiement du prix de vente par acte de commissaire de justice, afin d’obtenir le règlement des sommes restant dues par le vendeur. Si le vendeur présente au notaire un certificat du syndic attestant qu’il est libre de toute dette envers le syndicat, délivré depuis moins d’un mois (certificat prévu par l’article 20 II de la loi), le notaire peut libérer les fonds immédiatement sans attendre l’expiration du délai d’opposition. En l’absence de certificat, l’opposition du syndic produit un effet de saisie-arrêt entre les mains du notaire, bloquant le prix de vente à concurrence du montant de la créance déclarée, qui fait ensuite l’objet d’un paiement prioritaire par le notaire en vertu des privilèges légaux du syndicat.

Lorsque l’acquéreur a été contraint de payer au syndic des appels de charges ou des travaux que le vendeur avait expressément promis de prendre en charge dans l’acte de vente, il doit exercer une action récursoire à l’encontre de ce dernier pour obtenir la restitution des fonds. C’est précisément l’objet du contentieux tranché par le Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc : Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, 5 mars 2026, n° 22/01297, qui a condamné le vendeur à rembourser à l’acquéreur les sommes indûment supportées par ce dernier, en exécution stricte des clauses de garantie stipulées à l’acte de cession.

Les étapes procédurales de ce recours récursoire obéissent à des règles rigoureuses :

1. L’envoi d’une mise en demeure formelle : en vertu de l’article 1344 du Code civil, l’acquéreur doit adresser au vendeur une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice, lui réclamant le remboursement des sommes précises payées au syndic dans un délai déterminé (généralement huit à quinze jours) et faisant courir les intérêts moratoires au taux légal en vertu de l’article 1231-6 du Code civil.
2. La saisine de la juridiction compétente : l’action en paiement se prescrit par cinq ans à compter du jour où l’acquéreur a payé le syndic, conformément à l’article 2224 du Code civil. La compétence matérielle appartient au Tribunal judiciaire. En application des règles du Code de l’organisation judiciaire et des articles 760 et suivants du Code de procédure civile, la constitution d’un avocat est obligatoire si la demande excède le montant de 10 000 euros. Pour les litiges d’un montant inférieur ou égal à 10 000 euros, la procédure est dispensée du ministère d’avocat obligatoire, permettant aux parties de se défendre elles-mêmes ou de se faire représenter par une personne habilitée.
3. La compétence territoriale : en matière contractuelle, conformément à l’article 42 du Code de procédure civile, la juridiction compétente est celle du lieu où demeure le défendeur, ou, au choix du demandeur en vertu de l’article 46 du même code, la juridiction du lieu de situation de l’immeuble pour les actions réelles ou mixtes immobilières.
4. L’assortiment des condamnations : outre la condamnation au principal au titre de l’obligation contractuelle méconnue, l’acquéreur est fondé à réclamer l’indemnisation de ses frais irrépétibles au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, la condamnation du vendeur aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du Code de procédure civile, ainsi que la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière conformément au mécanisme de l’anatocisme posé à l’article 1343-2 du Code civil.

Ainsi, le rôle du notaire est crucial pour assurer la sécurité juridique de la vente : il doit non seulement informer les parties des règles légales, mais aussi veiller à la rédaction de clauses claires et efficaces, et assurer, autant que possible, le cantonnement des sommes nécessaires à la couverture des charges dues par le vendeur le jour de la vente. Le notaire, par son devoir de conseil, doit prévenir les risques de contentieux en expliquant aux parties les conséquences de la répartition contractuelle des charges sur leurs rapports futurs.

Conclusion

La répartition des charges de copropriété lors d’une vente est régie par une dualité entre règles impératives et liberté contractuelle. Si le décret de 1967 fixe un cadre protecteur fondé sur l’exigibilité, l’autonomie de la volonté des parties permet des aménagements indispensables à la réalité des transactions immobilières.

La pratique notariale, en constante adaptation, démontre l’importance d’une anticipation rigoureuse des charges futures, surtout dans un contexte où les impératifs de rénovation énergétique des bâtiments imposent des décisions d’assemblée générale de plus en plus fréquentes et lourdes financièrement. La sécurisation de l’acquéreur comme la protection du vendeur dépendent d’une rédaction contractuelle sans équivoque, tenant compte des spécificités de chaque copropriété.

Sur le plan préventif, l’efficacité des transactions repose sur le respect scrupuleux d’un calendrier procédural jalonné d’étapes déterminantes : l’analyse détaillée des trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale lors de la signature de l’avant-contrat, l’examen contradictoire de l’état daté délivré par le syndic dans les conditions tarifaires réglementaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la stipulation d’un séquestre conventionnel assorti de délais et de conditions de déblocage transparentes pour les travaux votés non encore appelés, ainsi que la notification immédiate de l’avis de mutation dans les quinze jours de la signature authentique pour ouvrir le délai d’opposition du syndic prévu par l’article 20 I de ladite loi.

Le contentieux, souvent issu d’une interprétation divergente des clauses de répartition, souligne la nécessité pour chaque copropriétaire de s’informer précisément sur la nature et l’échéancier des travaux votés avant son acquisition, et sur le périmètre des charges courantes. Une fois la vente signée, l’inopposabilité de ces conventions au syndic impose la plus grande vigilance sur les modalités de paiement au moment de la mutation, sous peine d’un recours ultérieur, toujours incertain, contre son cocontractant.

En somme, si le droit de la copropriété offre les outils nécessaires pour une mutation sereine, c’est la rigueur dans l’acte de vente et la connaissance précise des enjeux financiers qui demeurent, plus que jamais, le socle de la réussite d’une transaction immobilière pérenne et sans conflit. La jurisprudence consultée le confirme : une rédaction prévoyante, anticipant les éventuelles difficultés d’apurement des comptes, est le gage d’une sécurité contractuelle préservée, au service de la transparence entre vendeurs et acquéreurs.

Sources et décisions citées :

• Cour d’appel de Versailles, 30 avril 2025, n° 23/00972
• Tribunal judiciaire de Nanterre, 10 mars 2025, n° 22/03986
• Cour d’appel de Paris, 13 février 2020, n° 17/06366
• Tribunal judiciaire de Saint-Étienne, 13 octobre 2026, n° 25/00842
• Tribunal judiciaire de Metz, 10 décembre 2025, n° 22/02399
• Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, 5 mars 2026, n° 22/01297
• Article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967