I. La qualification de la garantie de jouissance paisible dans les immeubles en copropriété

A. L’obligation de délivrance et de jouissance paisible (art. 1719 Code civil)

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, « de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Cette obligation légale est une composante essentielle de la délivrance et en constitue le prolongement continu tout au long de l’exécution du contrat de louage. Le bailleur ne s’acquitte pas de son devoir par la seule remise matérielle des clés au jour de l’entrée dans les lieux : il doit remettre au preneur des locaux rigoureusement conformes à la destination contractuelle convenue et lui assurer la possibilité d’en user sans trouble de droit ou de fait provenant de lui-même ou de tiers. En matière commerciale, cette exigence est particulièrement rigoureuse, la jouissance des locaux étant le support direct, exclusif et indispensable de l’activité économique du preneur, de l’accueil de la clientèle et de la viabilité de son fonds de commerce. Le manquement à cette obligation peut entraîner la résiliation du bail, une diminution de loyer ou l’octroi de dommages et intérêts substantiels réparant l’entier préjudice d’exploitation.

Cette obligation de garantie pèse sur le bailleur, quand bien même la source du trouble se situerait hors de son contrôle direct, comme dans les parties communes d’un immeuble en copropriété. Le bailleur, copropriétaire, est tenu vis-à-vis de son locataire de tout mettre en œuvre pour faire cesser les troubles qui affectent les lieux loués, y compris en agissant contre le syndicat des copropriétaires si cela s’avère nécessaire pour assurer la jouissance paisible du preneur. Dans le cadre défini par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’immeuble est divisé entre parties privatives, sur lesquelles le copropriétaire détient un droit de propriété exclusif, et parties communes, soumises à une indivision forcée entre tous les copropriétaires. Pour autant, cette distinction juridique interne est inopposable au preneur commercial. La chose louée forme un tout économique incluant non seulement les locaux privatifs, mais également l’ensemble des dépendances et voies d’accès communes nécessaires à son exploitation : hall d’entrée, couloirs, escaliers, ascenseurs, cours intérieures, gaines techniques, toitures et réseaux d’évacuation ou d’alimentation.

L’obligation de garantie de jouissance paisible est intimement liée à l’obligation d’entretien et de réparation pesant sur le bailleur en vertu des articles 1719, 2° et 1720 du Code civil. Aux termes de l’article 1720, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. Bien que les parties à un bail commercial aient historiquement disposé d’une certaine liberté pour aménager cette charge, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a strictement encadré ces stipulations. En application de l’article L. 145-40-2 et de l’article R. 145-35 du Code de commerce, sont désormais réputées non écrites les clauses qui imputent au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil, ainsi que les dépenses liées à la vétusté touchant ces mêmes éléments structurels. Dès lors qu’un désordre affectant le gros œuvre, la toiture, les façades ou les canalisations collectives de l’immeuble en copropriété compromet l’usage normal des locaux, le bailleur demeure légalement tenu d’en assurer la réparation intégrale à ses frais avancés.

L’appréciation de la jouissance paisible s’effectue systématiquement au regard de la destination contractuelle stipulated au bail commercial. Qu’il s’agisse de la vente au détail, de la restauration exigeant un conduit d’extraction conforme aux règles sanitaires, ou d’une profession recevant du public, les locaux doivent demeurer constamment adaptés à l’usage autorisé. Les dispositions relatives aux établissements recevant du public (ERP), prévues par les articles R. 143-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, imposent le respect scrupuleux de normes d’accessibilité et de sécurité contre les risques d’incendie et de panique. Tout désordre survenu dans les parties communes, tel qu’une panne prolongée d’ascenseur privant les personnes à mobilité réduite d’accès aux locaux ou une obstruction des dégagements de sécurité collectifs, expose l’exploitant à une fermeture administrative ordonnée par l’autorité municipale ou préfectorale. Une telle mesure d’interdiction administrative caractérise ipso facto la défaillance du bailleur dans son obligation de délivrance continue, ouvrant droit à une indemnisation immédiate de l’exploitant commercial.

Sur le plan de la technique contractuelle, l’obligation de procurer la jouissance paisible de la chose louée est qualifiée par la jurisprudence d’obligation de résultat. Cette qualification emporte des conséquences probatoires décisives pour le preneur commercial. Pour engager la responsabilité de son bailleur, le locataire est uniquement tenu de prouver l’existence matérielle du trouble et la réalité de l’entrave apportée à son exploitation commerciale. Il n’a aucunement à démontrer une faute, une négligence ou une inertie subjective de son bailleur. Une fois la matérialité de l’atteinte constatée, la responsabilité du bailleur est présumée de plein droit. Pour s’en exonérer, le bailleur ne peut se borner à prouver son absence de faute personnelle ou les relances informelles qu’il a pu adresser au syndic : il doit impérativement rapporter la preuve d’un événement présentant les caractères de la force majeure au sens de l’article 1218 du Code civil, c’est-à-dire un événement échappant totalement à son contrôle, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne pouvaient être évités par des mesures appropriées.

La distinction classique entre troubles de droit et troubles de fait trouve une résonance particulière dans le cadre de la copropriété. Le bailleur doit indubitablement garantir le locataire contre les troubles de droit, correspondant aux prétentions juridiques formulées par des tiers ou d’autres copropriétaires sur les locaux loués. S’agissant des troubles de fait, l’article 1725 du Code civil énonce que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance. Toutefois, cette exonération légale ne s’applique aucunement lorsque le trouble trouve sa source dans un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble. La copropriété, dont le bailleur est membre indivis, ne saurait être assimilée à un tiers ordinaire au sens de l’article 1725. Dès lors que l’origine du sinistre est imputable à la structure de l’immeuble ou à la défaillance d’un équipement collectif, la garantie de jouissance paisible s’applique dans toute sa plénitude à l’encontre du bailleur.

Il convient de relever l’inefficacité juridique des clauses de non-garantie fréquemment insérées par les bailleurs dans les contrats de bail commercial afin d’éluder leur responsabilité en cas de dysfonctionnements de la copropriété. L’article 1170 du Code civil dispose que toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite. La garantie de jouissance paisible constituant l’obligation fondamentale du bailleur et la contrepartie causale directe du paiement des loyers, toute clause exonérant le bailleur des conséquences dommageables d’un vice des parties communes ou de l’inaction du syndicat est frappée de nullité absolue. Les juges du fond écartent systématiquement ces stipulations dérogatoires, garantissant au preneur commercial le droit d’actionner son bailleur nonobstant toute convention contraire insérée au bail.

B. Le caractère inopposable des carences du syndicat au preneur commercial

Le preneur commercial ne dispose, en principe, d’aucune relation contractuelle avec le syndicat des copropriétaires, sauf disposition particulière du règlement de copropriété ou cas spécifiques. Il est donc dépendant de l’action de son bailleur pour obtenir la réparation des désordres affectant les parties communes. Il est ainsi inopérant pour le bailleur de tenter de se décharger de sa responsabilité en invoquant l’inertie, la lenteur ou les carences du syndic de copropriété face aux désordres. En vertu du principe de l’effet relatif des contrats consacré par l’article 1199 du Code civil, le contrat de bail commercial ne lie que le bailleur et le preneur. Le locataire commercial n’a pas la qualité de copropriétaire ; il ne dispose d’aucune voix délibérative au sein des assemblées générales et ne possède pas la qualité juridique requise pour contester directement les résolutions votées sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Cette absence de lien de droit direct place le preneur dans une stricte dépendance vis-à-vis de son cocontractant bailleur, qui demeure son unique débiteur de garantie.

Cette solution, constante dans sa logique, a été réaffirmée avec force par la Cour de cassation. Dans son arrêt du 21 mai 2026 (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-14.108), la Cour rappelle que le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance et de jouissance paisible en se retranchant derrière les difficultés de gestion de la copropriété. Le preneur n’a pas à subir les conséquences des dysfonctionnements internes d’une copropriété dans laquelle il n’a aucune voix délibérative. Le bailleur doit répondre de l’intégralité du trouble, quitte à exercer ensuite un recours contre le syndicat s’il estime que celui-ci a manqué à ses propres obligations de conservation de l’immeuble. La haute juridiction pose une frontière infranchissable entre les difficultés de gestion de la copropriété et les droits du preneur commercial. Le locataire n’a pas à être l’otage des lenteurs syndicales, des conflits de gestion interne ou du refus de la majorité des copropriétaires de voter les budgets de réfection des parties communes.

L’argumentation consistant pour le bailleur à se réfugier derrière la force majeure pour justifier l’inertie du syndicat est invariablement rejetée par les juridictions. Les défaillances de la copropriété ne présentent aucun des critères d’imprévisibilité ou d’irrésistibilité requis par l’article 1218 du Code civil. L’usure naturelle d’un immeuble en copropriété, le vieillissement des toitures, l’oxydation des colonnes d’évacuation ou l’engorgement des réseaux sont des phénomènes prévisibles inhérents à la conservation d’un patrimoine bâti. En outre, le trouble n’est aucunement irrésistible, puisque la loi met à la disposition du copropriétaire bailleur des voies de droit coercitives et des procédures d’urgence pour contraindre le syndicat et le syndic à accomplir leurs obligations légales de conservation et de sauvegarde du bâtiment.

Dès la notification d’un sinistre ou d’un désordre par son locataire, le bailleur a le devoir d’accomplir des démarches immédiates et rigoureuses. En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est légalement chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Le bailleur doit donc immédiatement adresser au syndic une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice, exigeant l’intervention immédiate d’entreprises mandatées pour stopper le désordre. Si le syndic refuse ou s’abstient d’user de ses prérogatives d’urgence pour faire cesser des infiltrations ou sécuriser les parties communes, le bailleur ne peut se contenter d’un simple constat d’impuissance ; il doit engager les actions procédurales prévues par les textes.

Lorsque les travaux de réfection excèdent les simples mesures conservatoires urgentes et relèvent de la compétence de l’assemblée générale des copropriétaires, le bailleur doit faire preuve d’une diligence constante. Conformément à l’article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le copropriétaire bailleur a le droit de notifier au syndic, à tout moment, les questions dont il demande l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en joignant obligatoirement un projet de résolution formulé avec précision et accompagné de devis d’entreprises. Si l’assemblée générale ordinaire annuelle est trop éloignée dans le temps, le bailleur peut mettre en œuvre les dispositions de l’article 8 du décret du 17 mars 1967. Cet article lui permet d’exiger du syndic la convocation d’une assemblée générale extraordinaire, soit individuellement s’il représente au moins le quart des voix de tous les copropriétaires, soit conjointement avec d’autres copropriétaires. En cas de refus ou de silence du syndic pendant plus de huit jours après mise en demeure, le président du conseil syndical ou, à défaut, le bailleur lui-même peut saisir le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond pour obtenir la désignation d’un mandataire de justice chargé de convoquer l’assemblée.

Si l’assemblée générale réunie refuse de voter les travaux nécessaires ou adopte une résolution insuffisante, le bailleur est tenu d’exercer les voies de recours judiciaires ouvertes par la loi de 1965. L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 confère à tout copropriétaire opposant ou défaillant le droit d’engager une action en annulation de la décision d’assemblée générale devant le Tribunal judiciaire dans le délai strict de deux mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic. Le bailleur peut invoquer devant la juridiction l’abus de majorité commis par les autres copropriétaires qui refusent d’entretenir les parties communes au détriment de son lot commercial. Parallèlement, le bailleur peut fonder son action sur l’article 14, alinéa 4, de la même loi, qui consacre la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Cette articulation procédurale permet de préserver l’équilibre contractuel : le preneur commercial est indemnisé promptement par son débiteur direct, le bailleur, sans avoir à supporter les aléas de la vie syndicale. Une fois condamné ou après avoir avancé les fonds nécessaires pour réparer le trouble ou dédommager son preneur, le bailleur est investi d’une action récursoire complète contre le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965, ou contre le syndic pris à titre personnel pour faute dans l’accomplissement de sa mission sur le fondement de l’article 1992 du Code civil. Par le jeu de la subrogation légale prévue à l’article 1346 du Code civil, le bailleur récupérera auprès de la copropriété l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre, y compris les diminutions de loyer accordées au preneur, les dommages et intérêts réparant les pertes d’exploitation, ainsi que les dépens et frais irrépétibles engagés en justice.

II. Les modalités de mise en œuvre de la responsabilité du bailleur et le rôle de la jurisprudence

A. Les conditions de la mise en cause du bailleur

La responsabilité du bailleur est engagée dès lors que le trouble est caractérisé et qu’il porte atteinte à la jouissance paisible des locaux conformément à leur destination. Le preneur doit justifier de la réalité des nuisances subies. L’obligation du bailleur, étant de résultat pour la garantie de jouissance, ne nécessite pas la preuve d’une faute de sa part, mais seulement la preuve du trouble. Il appartient au bailleur de démontrer, le cas échéant, qu’il a pris toutes les mesures nécessaires, y compris judiciaires, pour faire cesser le trouble. La constatation matérielle de l’atteinte portée à l’exploitation commerciale constitue le pivot de l’instance. Le lien de causalité entre le dysfonctionnement affectant les parties communes et le préjudice subi par l’activité économique du preneur doit être établi avec certitude pour emporter la condamnation du bailleur.

La jurisprudence est particulièrement vigilante sur ce point. Si le bailleur démontre qu’il a engagé des démarches sérieuses et persistantes auprès du syndic ou du syndicat des copropriétaires, sa responsabilité pourrait, dans certaines conditions très restrictives, être tempérée, mais il demeure, en principe, le seul interlocuteur contractuel du locataire. L’arrêt du 21 mai 2026 pré-cité confirme cette approche : les démarches répétées ne constituent pas une exonération de responsabilité. Voir également dans ce sens (TJ Toulouse, 8 octobre 2025, n° 25/00499) sur les troubles anormaux du voisinage dans un contexte similaire. Les magistrats toulousains ont rappelé que de simples relances écrites, même régulières et véhémentes, adressées au gestionnaire de la copropriété ne suffisent pas à décharger le bailleur de son obligation de résultat. Seule l’initiation de véritables poursuites judiciaires à l’encontre du syndicat défaillant, telles qu’une assignation en référé pour obtenir la nomination d’un expert ou l’ordonnancement de travaux sous astreinte, est de nature à caractériser la diligence attendue d’un copropriétaire bailleur diligent.

Sur le plan probatoire, il incombe au preneur commercial de constituer sans délai un dossier contentieux indiscutable conformément aux exigences de l’article 9 du Code de procédure civile, qui dispose qu’il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Dès la survenance des premières perturbations, le preneur doit faire dresser un procès-verbal de constat par un commissaire de justice. Cet officier public ministériel consignera objectivement l’étendue des désordres physiques : infiltrations d’eau, cloquage des peintures, écoulements continus, effondrement de faux plafonds, pannes de rideaux métalliques collectifs ou coupures des réseaux d’alimentation. Si le litige concerne des nuisances sonores ou vibratoires émanant d’équipements collectifs (chaufferie, gaines de désenfumage, compresseurs, machineries d’ascenseur), le constat du commissaire de justice doit impérativement être étayé par des relevés acoustiques réalisés avec un sonomètre homologué, conformément aux exigences des articles R. 1336-6 et suivants du Code de la santé publique, afin d’objectiver le dépassement des seuils d’émergence autorisés.

La quantification du préjudice économique et commercial requiert une rigueur comptable absolue. Le preneur ne peut se contenter d’allégations vagues ou de simples estimations subjectives quant à sa baisse de chiffre d’affaires. Il lui appartient de produire une attestation précise établie par son expert-comptable ou son commissaire aux comptes comparant l’activité économique de la période litigieuse à celle des exercices précédents sur une période comparable. Le dossier financier devra comprendre les liasses fiscales, les balances comptables générales, les états d’inventaire des stocks avariés ou détruits par les eaux, les factures de nettoyage d’urgence, ainsi que les justificatifs des annulations de commandes ou de réservations imputables aux désordres. En présence d’une fermeture temporaire ou d’une indisponibilité partielle des locaux imposant de placer le personnel en chômage partiel, les relevés de demandes d’indemnisation d’activité partielle adressées à la direction régionale de l’économie, de l’emploi, du travail et des solidarités (DREETS) devront être versés aux débats.

La mise en demeure constitue l’étape procédurale liminaire indispensable pour faire courir les intérêts moratoires prévus à l’article 1231-6 du Code civil et constater officiellement la défaillance du débiteur. Cette mise en demeure doit être adressée au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR) ou, pour une sécurité probatoire renforcée, par sommation d’intervenir délivrée par exploit de commissaire de justice. Cet acte doit énoncer avec précision les chefs de désordres constatés, faire référence aux constats d’huissier annexés, rappeler les obligations légales issues de l’article 1719 du Code civil et des stipulations du bail commercial, et impartir au bailleur un délai précis pour engager les travaux curatifs. Ce délai doit être raisonnable : en pratique, un délai de huit à quinze jours calendaires est généralement fixé en cas de péril d’exploitation ou d’urgence matérielle, tandis qu’un délai de trente jours peut être accordé pour des réparations plus lourdes exigeant une consultation d’entreprises du bâtiment.

Avant toute saisine de la juridiction compétente au fond, le preneur commercial doit vérifier les conditions de recevabilité de son action au regard des modes amiables de règlement des différends. Si le contrat de bail commercial comporte une clause de conciliation ou de médiation préalable obligatoire, sa mise en œuvre constitue un préalable incontournable dont l’omission est sanctionnée par une fin de non-recevoir d’ordre public en application de l’article 122 du Code de procédure civile. Par ailleurs, l’article 750-1 du Code de procédure civile impose une tentative préalable de conciliation ou de médiation pour certaines actions de voisinage ou demandes de paiement d’un montant inférieur ou égal à 5 000 euros. Toutefois, l’existence d’une urgence manifeste ou la nécessité d’obtenir des mesures conservatoires pour sauvegarder l’outil commercial dispense expressément le preneur de cette tentative préalable, lui ouvrant un accès direct aux procédures d’urgence.

Il est capital de mettre en garde le preneur commercial contre la tentation de recourir de sa propre initiative à l’exception d’inexécution en suspendant le paiement des loyers et charges locatives. Si l’article 1219 du Code civil consacre la possibilité pour une partie de refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne, la Cour de cassation applique ce texte avec une sévérité extrême en matière de baux commerciaux. La retenue unilatérale du loyer par le locataire n’est admise que dans le cas très exceptionnel où le trouble de jouissance rend les locaux totalement inutilisables et impropres à toute exploitation commerciale (par exemple en cas d’effondrement structurel ou d’arrêté de péril imposant une évacuation totale). Dès lors que l’activité commerciale peut se poursuivre, même dans des conditions dégradées, pénibles ou restreintes, le non-paiement délibéré des loyers est jugé fautif. Le bailleur peut alors immédiatement faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire (C. com., art. L. 145-41), impartissant un délai d’un mois au preneur pour régulariser. À défaut de règlement intégral dans ce délai, le bail est résilié de plein droit, et le locataire s’expose à une expulsion ordonnée par le juge des référés. Le preneur doit donc continuer à payer ses loyers ou solliciter judiciairement l’autorisation de les consigner.

B. Les remèdes judiciaires : exécution forcée et réparation du préjudice

En cas de trouble persistant, le preneur peut saisir le juge pour obtenir, sous astreinte, la réalisation des travaux nécessaires à la cessation des nuisances dans les parties communes, aux frais avancés du bailleur ou du syndicat. La jurisprudence permet également au preneur d’obtenir une diminution de loyer proportionnelle à la perte de jouissance, ou des dommages et intérêts pour compenser le préjudice commercial subi (baisse du chiffre d’affaires, perte de clientèle). Le Code civil met à la disposition du créancier un éventail de remèdes gradués prévus à l’article 1217, parmi lesquels l’exécution forcée en nature des obligations contractuelles (art. 1221), la faculté de faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur défaillant après mise en demeure (art. 1222), la réfaction du prix du bail proportionnelle à l’inexécution constatée (art. 1223), ou la résolution judiciaire du contrat avec allocation de dommages et intérêts intégraux (art. 1224 et suivants).

La Cour d’appel de Paris a, dans une affaire similaire, retenu la responsabilité du bailleur et du syndicat des copropriétaires pour des nuisances sonores excessives causées par un établissement commercial dans les lieux loués (CA Paris, 25 octobre 2023, n° 17/11446). Dans cette hypothèse, le locataire est fondé à agir indifféremment contre le bailleur ou contre le syndicat, si le trouble est collectif et affecte la jouissance paisible de plusieurs occupants, comme précisé par le Tribunal judiciaire de Nice (TJ Nice, 22 mai 2025, n° 20/02215). Cette dualité procédurale offre au commerçant lésé une grande souplesse tactique en lui permettant de solliciter la condamnation in solidum du copropriétaire bailleur, tenu de son obligation contractuelle de résultat, et du syndicat des copropriétaires, responsable de plein droit des dommages résultant du défaut d’entretien des parties communes sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de la responsabilité civile extracontractuelle de l’article 1240 du Code civil.

L’arrêt récent (TJ Rouen, 11 septembre 2026, n° 25/00953) confirme que la preuve de l’anormalité du trouble est indispensable pour obtenir gain de cause. Les juridictions civiles s’attachent à vérifier si les gênes constatées dépassent les inconvénients normaux de voisinage inhérents à la vie en collectivité urbaine, en tenant compte de la nature de l’activité commerciale stipulée et de la configuration de l’immeuble. Enfin, la jurisprudence rappelle que la responsabilité objective du copropriétaire bailleur peut être retenue en cas de non-respect du règlement de copropriété par son locataire (TJ Paris, 13 février 2025, n° 23/02941). Cette décision illustre le parallélisme des obligations au sein de la copropriété : si le bailleur doit garantir son locataire contre les défaillances de l’immeuble, il demeure personnellement responsable envers la collectivité des copropriétaires des infractions commises par son occupant commercial, ce qui commande une gestion vigilante des droits et devoirs de chacun.

Sur le plan des règles de compétence juridictionnelle, l’action relève de la compétence matérielle exclusive du Tribunal judiciaire, conformément à l’article R. 211-4 du Code de l’organisation judiciaire, qui attribue à cette juridiction la connaissance exclusive de toutes les contestations relatives aux baux commerciaux régis par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, à l’exclusion du Tribunal de commerce. La compétence territoriale appartient obligatoirement au Tribunal judiciaire dans le ressort duquel se situe l’immeuble loué, en vertu de l’article 44 du Code de procédure civile. Devant cette juridiction, la représentation par un avocat inscrit au barreau est obligatoire pour toutes les parties en application de l’article 760 du Code de procédure civile. L’instance au fond est introduite par voie d’assignation délivrée par acte de commissaire de justice, laquelle doit être enrôlée au greffe du tribunal dans les délais impartis par l’article 754 du même code à peine de caducité.

Face à l’urgence économique qui caractérise les conflits en matière de baux commerciaux, la saisine du président du Tribunal judiciaire statuant en référé constitue l’instrument privilégié d’intervention rapide. Lorsque les causes techniques exactes des désordres sont contestées ou que l’imputabilité du sinistre entre parties communes et parties privatives est incertaine, le preneur commercial a la possibilité de former une demande d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile. Ce référé probatoire in futurum permet d’obtenir la désignation immédiate d’un expert judiciaire en bâtiment inscrit sur la liste de la cour d’appel. L’expert aura pour mission d’examiner contradictoirement les désordres, d’en déterminer l’origine matérielle précise, de préconiser les travaux de remise en état indispensables, d’en chiffrer le coût et d’évaluer le préjudice d’exploitation subi par le preneur, fournissant ainsi les données techniques incontestables pour la suite de la procédure.

En présence d’un désordre manifeste nécessitant des mesures curatives urgentes, le preneur commercial peut saisir le juge des référés sur le fondement de l’article 835, alinéa 1, du Code de procédure civile. Ce texte dispose que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Sur cette base, le preneur peut obtenir la condamnation du bailleur à réaliser les travaux nécessaires sous une astreinte financière comminatoire, fixée par exemple entre 150 et 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai déterminé après signification de l’ordonnance. Si le débiteur tarde à exécuter les travaux prescrits, le preneur pourra saisir le juge de l’exécution (JEX) en application des articles L. 131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution pour obtenir la liquidation de l’astreinte provisoire à son profit et la fixation d’une astreinte définitive plus sévère.

Le preneur commercial peut également solliciter une avance financière sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, qui prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier. Lorsque les constats de commissaire de justice et les attestations comptables établissent la réalité du manquement contractuel et la baisse d’activité, le juge des référés peut allouer une provision substantielle à valoir sur l’indemnisation définitive des pertes de marge et des surcoûts d’exploitation. Concomitamment, pour pallier les tensions de trésorerie sans s’exposer aux foudres de la clause résolutoire, le preneur commercial peut solliciter du juge des référés l’autorisation judiciaire de consigner les loyers et charges à échoir entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) ou sur le compte séquestre de l’Ordre des avocats (CARPA). Les loyers sont ainsi légalement bloqués jusqu’à la parfaite exécution des travaux ordonnés, incitant puissamment le bailleur à agir sans que le preneur ne se mette en infraction.

Dans le cadre de l’action au fond devant le Tribunal judiciaire, l’éventail des condamnations s’étend à la réparation intégrale de tous les préjudices. En application de l’article 1223 du Code civil, le tribunal peut ordonner une réduction rétroactive et prospective du prix du loyer commercial en proportion de la perte de jouissance subie. Selon la gravité des nuisances et l’amputation de la surface exploitable, cette réfaction est couramment fixée par les juges entre 20 % et 50 % du montant du loyer principal, et peut être portée à 100 % pour les périodes de fermeture totale ordonnée par l’autorité administrative ou justifiée par le danger des lieux. Si les désordres structurels sont d’une gravité telle qu’ils empêchent irrémédiablement toute reprise normale de l’exploitation, le preneur est fondé à poursuivre la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du bailleur en application de l’article 1227 du Code civil. Dans cette situation, le bailleur fautif est condamné à verser des dommages et intérêts réparant l’entier préjudice patrimonial, incluant la perte intégrale du fonds de commerce évaluée selon les règles applicables à l’indemnité d’éviction légale (C. com., art. L. 145-14), les frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que les indemnités de licenciement des salariés contraints à la rupture de leur contrat de travail.

Sur le plan tactique, le preneur a tout intérêt à assigner conjointement le bailleur et le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice. À l’encontre du syndicat, le preneur commercial peut se prévaloir du principe général du droit prohibant les troubles anormaux du voisinage, désormais codifié à l’article 1253 du Code civil par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024. Ce texte pose que le propriétaire, le locataire ou le syndicat à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage sans qu’il soit besoin de rapporter la preuve d’une quelconque faute. En assignant les deux parties sur leurs fondements respectifs (contractuel pour le bailleur, légal et extracontractuel pour le syndicat), le preneur obtient une condamnation solidaire ou in solidum pour les travaux et les indemnités, garantissant une solvabilité optimale et évitant que chaque défendeur ne renvoie la faute sur l’autre pour échapper à ses obligations.

Conclusion

La garantie de jouissance paisible des locaux commerciaux situés en copropriété constitue une obligation fondamentale du bailleur, qui ne saurait être éludée par la complexité des relations au sein de la copropriété. Le preneur commercial est en droit d’exiger de son bailleur la cessation de tout trouble entravant l’exploitation normale de son activité, indépendamment des carences du syndicat des copropriétaires. Cette jurisprudence, rappelée avec vigueur par la Cour de cassation le 21 mai 2026, renforce la protection du locataire commercial et contraint les bailleurs, copropriétaires, à une plus grande vigilance et une action proactive vis-à-vis des instances de gestion de l’immeuble. La rigueur des juges en la matière incite à une anticipation et à une gestion prudente des relations entre copropriétaires pour éviter que la jouissance du preneur ne soit sacrifiée sur l’autel des lenteurs syndicales. L’obligation de résultat consacrée par les textes et les juridictions garantit que l’outil de travail du commerçant ne supporte jamais les dissensions ou la mauvaise gestion inhérentes à la collectivité des copropriétaires.

Pour le preneur commercial confronté à des désordres prenant leur origine dans les parties communes, la réussite de l’action indemnitaire et de remise en état repose sur une stricte orthodoxie procédurale. L’exploitant doit impérativement bannir toute suspension unilatérale du paiement des loyers en dehors d’une inutilisabilité totale des lieux, sous peine de s’exposer à la résiliation de plein droit de son bail et à son expulsion par le jeu de la clause résolutoire. La démarche pragmatique impose au contraire de faire dresser immédiatement un procès-verbal de constat par un commissaire de justice, de documenter rigoureusement la perte d’exploitation au moyen d’une attestation établie par un expert-comptable, et de délivrer sans attendre une mise en demeure formelle par lettre recommandée ou sommation d’intervenir. Si le trouble persiste, la saisine rapide du président du Tribunal judiciaire statuant en référé permet d’obtenir sous astreinte la désignation d’un expert judiciaire (art. 145 CPC), l’injonction d’exécuter les travaux (art. 835 al. 1 CPC), l’octroi d’une provision financière substantielle et l’autorisation de consigner les loyers auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations (art. 835 al. 2 CPC), sauvegardant ainsi la trésorerie et la pérennité du fonds de commerce.

Pour le copropriétaire bailleur, la passivité et le simple transfert épistolaire des plaintes du locataire au syndic constituent des attitudes fautives lourdement sanctionnées par les tribunaux. Afin d’échapper à une condamnation pécuniaire sans possibilité de recours effectif, le bailleur doit immédiatement engager une stratégie offensive au sein de la copropriété. Dès la réception de l’alerte du preneur, il lui appartient de mettre en demeure le syndic d’exécuter d’urgence les mesures conservatoires prévues par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, d’user des prérogatives des articles 8 et 10 du décret du 17 mars 1967 pour provoquer la réunion d’une assemblée générale extraordinaire et proposer le vote des devis de travaux, et, en cas de vote négatif abusif, de contester la décision dans le délai préfix de deux mois devant le Tribunal judiciaire sur le fondement de l’article 42 de la loi de 1965. Parallèlement, en exerçant son action récursoire contre le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965 pour vice de construction ou défaut d’entretien des parties communes, le bailleur préserve ses droits et transfère sur la personne morale de la copropriété la charge financière définitive des condamnations et des travaux imposés par la justice.