Vous préparez un programme de plusieurs bâtiments sur un terrain qui doit ensuite être partagé entre plusieurs propriétaires ou utilisateurs. Au moment de remplir le permis de construire, une question apparaît : quel Cerfa faut-il utiliser et comment faire comprendre à l’administration que le terrain sera divisé ? Une réponse imprécise peut laisser le formulaire, les plans et l’organisation des espaces communs raconter trois projets différents.

Le permis de construire valant division ne repose pas sur un formulaire indépendant portant ce seul nom. Pour une demande relative à une construction autre qu’une maison individuelle ou ses annexes, le Cerfa 13409 disponible sur Service Public comporte une case relative à la division du terrain et un bordereau de pièces. Le formulaire actuellement proposé est le 13409*17. Le choix du formulaire dépend toutefois de la nature réelle de l’opération ; une demande portant sur une maison individuelle ou ses annexes relève du formulaire prévu pour cette catégorie.

Avant d’appliquer cette méthode, identifiez le terrain et ses références, la personne qui demande le permis et son titre pour le faire, la décision recherchée et, s’il existe déjà une autorisation, sa date et son contenu. Recherchez le document d’urbanisme applicable à la parcelle. Sans ces éléments, on ne peut pas décider à distance si un projet précis entre dans le régime de la division ni s’il respecte les règles locales. Le guide ci-dessous explique comment préparer un dossier cohérent, puis comment traiter une demande de pièces ou une décision défavorable.

I. Quel Cerfa utiliser et comment déclarer le projet de division ?

A. Vérifier que le projet entre dans le régime avant de choisir son formulaire

Le point de départ est la description de l’opération, non le nom donné au fichier téléchargé. L’article R. 431-24 du code de l’urbanisme vise des travaux portant sur plusieurs bâtiments, sur une unité foncière ou plusieurs unités foncières contiguës, dont le terrain d’assiette doit être divisé en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet. Le texte demande alors un plan de division et, dans les conditions qu’il précise, un projet d’association syndicale des acquéreurs.

Ces éléments doivent être réunis dans le projet réel. Plusieurs logements dans un même bâtiment ne suffisent pas, à eux seuls, à montrer que plusieurs bâtiments sont projetés. Inversement, deux constructions dessinées sur le même plan ne prouvent pas que leur terrain sera divisé en propriété ou en jouissance. Il faut donc décrire à la fois les bâtiments, le périmètre du terrain et la division envisagée. La désignation commerciale d’un programme ne remplace pas cette analyse.

La date de la division envisagée compte aussi. L’article R. 431-24 vise une division avant l’achèvement de l’ensemble du projet ; il ne suffit pas de prévoir abstraitement que le bien pourrait être partagé un jour. Précisez dans la documentation du projet si la division est envisagée pendant la réalisation et comment elle se rapporte aux bâtiments. Si la chronologie ou l’indépendance des constructions est incertaine, ne présentez pas automatiquement le dossier comme un permis valant division : faites vérifier le montage au regard de l’article R. 431-24.

Il faut également distinguer cette situation d’un lotissement. L’article R. 442-1, d), du code de l’urbanisme exclut du régime du lotissement les divisions effectuées conformément au permis prévu à l’article R. 431-24. Cette exclusion dépend donc du montage et de la conformité de la division au permis ; écrire « permis valant division » sur un dossier ne transforme pas n’importe quel découpage en opération relevant de cette exception.

Pour comprendre l’articulation plus large entre le programme, la division et les règles d’urbanisme, le lecteur peut consulter le guide consacré au permis de construire valant division et à son dossier. Le présent article se concentre sur le formulaire et les pièces à réunir pour faire apparaître ce montage dans la demande.

L’article A. 431-4 du code de l’urbanisme distingue le Cerfa 13406 pour une demande portant sur une maison individuelle ou ses annexes et le Cerfa 13409 pour une construction autre qu’une maison individuelle ou ses annexes. Le formulaire national 13409*17 consulté est donc un point de départ adapté, par exemple, à un programme de bâtiments collectifs entrant dans son champ. Ne choisissez pas entre les deux formulaires selon que le demandeur est un particulier ou une société : regardez ce qui est effectivement demandé.

Un projet réunissant plusieurs maisons individuelles mérite une vérification de son formulaire au vu du programme exact, notamment si des constructions ou destinations différentes sont associées. Le formulaire de maison individuelle et le 13409 ne présentent pas le même bordereau. Ne supposez pas que la référence PC32, figurant dans le 13409, porte nécessairement le même numéro dans tout autre support. Conservez la version du formulaire effectivement utilisée et demandez, si nécessaire, au service instructeur comment présenter les pièces du projet sans perdre de vue les exigences du code.

Dans la décision du 25 novembre 2025, n° 23LY02715, de la cour administrative d’appel de Lyon, le formulaire du dossier en litige comportait une case de division cochée et un plan de division. La cour a considéré que le permis accordant, dans cette affaire, l’autorisation de diviser et celle de construire quatre maisons présentait un caractère indivisible ; elle a annulé le jugement qui n’avait annulé le retrait que pour la construction, puis rejeté la demande contre le retrait. Cette décision illustre l’importance de lire le formulaire avec les plans et l’arrêté. Elle ne signifie pas que toute case cochée rend un projet conforme.

B. Renseigner le demandeur, le terrain et la case de division de façon cohérente

Commencez par identifier le ou les demandeurs. L’article R. 423-1 du code de l’urbanisme vise notamment le ou les propriétaires, leur mandataire, les personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux, ainsi qu’un ou plusieurs coïndivisaires ou leur mandataire. La personne qui dessine les plans, finance l’opération ou remplit matériellement le dossier n’est pas nécessairement celle qui doit être désignée comme demandeur.

Dans le 13409*17, le premier cadre recueille l’identité du demandeur ; le document prévoit une fiche complémentaire lorsque plusieurs personnes demandent l’autorisation. Pour une personne morale, vérifiez la dénomination, le représentant et le SIRET lorsqu’elle en dispose. Pour un particulier, renseignez les données demandées dans la rubrique correspondante. L’article R. 431-5 énumère les informations relatives à l’identité, au terrain, à la nature des travaux, aux destinations et aux surfaces ; il prévoit aussi l’attestation de la qualité pour déposer.

Ne confondez pas l’attestation figurant dans la demande avec un règlement des rapports de propriété. Une autorisation d’urbanisme et les droits privés sur le terrain répondent à des questions différentes. Si le projet repose sur un accord entre propriétaires, une indivision, des droits de jouissance ou une cession envisagée, rassemblez les documents utiles pour comprendre qui fait quoi et sur quelle assiette. L’existence d’un permis ne résout pas, à elle seule, une contestation privée entre personnes concernées.

La rubrique 3 du formulaire identifie le terrain : adresse, références cadastrales, superficies et, le cas échéant, annexe de références complémentaires. Ne limitez pas la description au futur lot que vous pensez conserver si la demande porte sur une assiette plus large. Rapprochez la liste des parcelles des contours représentés au plan de situation et au plan de masse. Si plusieurs unités foncières sont invoquées, vérifiez aussi leur configuration et leur contiguïté au regard de l’article R. 431-24. Une référence cadastrale facilite l’identification, mais ne dispense pas d’examiner les limites et les droits réels utiles au projet.

Dans le 13409*17, la rubrique 4.2 consacrée à la nature du projet comporte une case à cocher si le terrain doit être divisé en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de la ou des constructions. Cochez cette case si elle correspond réellement au montage déclaré, puis expliquez brièvement dans la description du projet les bâtiments prévus et le principe de division. La case n’est pas une pièce autonome : le plan de division et les autres documents doivent permettre de comprendre ce qui sera partagé et ce qui restera commun.

Un exemple aide à contrôler la cohérence. Pour un terrain fictif de 1 200 m² destiné à deux bâtiments collectifs distincts, le demandeur prévoit deux parties de 600 m² et 450 m², ainsi qu’un espace commun de 150 m². Ces chiffres ne sont qu’un exemple de présentation, pas une règle de superficie. Sur le formulaire, l’assiette déclarée, le nombre de bâtiments et la description doivent correspondre au plan de masse ; sur le plan de division, les limites des deux parties et l’espace commun doivent être lisibles et totaliser la même surface, sous réserve des mesures exactes du dossier.

La rubrique consacrée à l’architecte doit être examinée séparément du choix de la division. L’article R. 431-1 pose le principe d’un projet architectural établi par un architecte ; l’article R. 431-2 prévoit des exceptions tenant notamment à la qualité du demandeur, à l’usage et aux caractéristiques de la construction. Ne transposez pas une exception applicable à une personne physique construisant pour elle-même à une société ou à tout programme de plusieurs bâtiments sans vérifier ses conditions.

II. Quelles pièces joindre au Cerfa et que faire si la mairie relève une difficulté ?

A. Préparer le plan de division PC32 et les documents sur les espaces communs

Le formulaire ne remplace pas les plans. L’article R. 431-4 du code de l’urbanisme décrit les informations et pièces de la demande et précise qu’aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente. Cette limite ne dispense pas de fournir celles que le code rend applicables au projet. Pour une opération entrant dans le champ de l’article R. 431-24, le plan de division fait partie des pièces à préparer.

Dans le bordereau du 13409*17 consulté, ce plan figure sous la référence PC32. Son rôle est de représenter la division projetée de l’assiette. Un plan exploitable permet de retrouver le terrain initial, les limites des parties envisagées, leur relation avec les bâtiments et les espaces destinés à rester communs. Indiquez une orientation, une échelle adaptée et des repères permettant de rapprocher cette pièce du plan de masse. Les surfaces et les noms des parties doivent être cohérents d’une pièce à l’autre ; si une voie traverse plusieurs parties, son tracé ne doit pas disparaître du plan de division.

Un dessin peut être exact sur le nombre de lots et rester insuffisant pour comprendre le projet. Par exemple, une limite tracée sans légende ne révèle pas si elle correspond à une séparation en propriété, à un espace d’usage ou à une simple étape de travail. Une note de lecture claire peut préciser les conventions retenues et identifier les parties privatives et communes projetées. Elle doit rester cohérente avec les documents fonciers et le projet architectural, sans promettre que la mairie tranchera les droits privés des futurs occupants.

Le plan de division n’a pas la même fonction que le plan de masse. Selon l’article R. 431-9, le plan de masse est coté dans les trois dimensions et fait apparaître notamment les travaux extérieurs, les plantations et, selon le cas, les raccordements ou équipements privés. Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, il indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant l’accès. Le PC32 montre quant à lui la division projetée : l’un aide à comprendre les constructions et leurs abords, l’autre la répartition du terrain.

Rapprochez également le PC32 de la notice et des autres vues. L’article R. 431-8 demande une notice sur l’état initial du terrain et sur les choix d’insertion, notamment l’implantation, les limites, les espaces libres et les accès. L’article R. 431-10 prévoit notamment les plans des façades et toitures, une coupe, un document d’insertion et des photographies dans les conditions qu’il décrit. Si la notice annonce une voie commune, vérifiez que son emplacement et sa relation avec les bâtiments apparaissent sur les pièces pertinentes.

Le bordereau du 13409*17 mentionne aussi une pièce PC33, présentée comme le projet de constitution d’une association syndicale des futurs propriétaires. Lisez cette indication avec le texte réglementaire : l’article R. 431-24 prévoit le projet d’association lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, sauf si l’ensemble est soumis au statut de la copropriété ou si le demandeur justifie d’une convention avec la commune ou l’établissement public compétent prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés.

Il serait donc inexact d’affirmer que tout dossier valant division exige systématiquement une association syndicale. Il serait tout aussi imprudent de laisser sans explication une voie commune figurant sur les plans. Identifiez d’abord les espaces concernés, puis le mode d’organisation correspondant à la situation réelle. Si le dossier repose sur la copropriété ou sur la convention mentionnée par le texte, les pièces doivent permettre de comprendre ce choix et, pour la convention, de justifier sa conclusion. Une simple intention de demander plus tard un transfert ne décrit pas la même situation qu’une convention conclue.

Lorsqu’aucun espace ou voie commun n’est prévu, ne créez pas artificiellement une association pour remplir une ligne du bordereau. En revanche, vérifiez les accès, réseaux et équipements représentés : une allée dessinée comme commune dans la notice ne peut pas devenir silencieusement une voie privative sur le plan de division. L’objectif est de donner à l’autorité instructrice un dossier lisible et d’éviter une contradiction entre la qualification choisie et le projet effectivement présenté.

Les pièces ordinaires restent nécessaires selon le projet. L’article R. 431-7 prévoit un plan de situation et le projet architectural. Le bordereau officiel aide à repérer les autres pièces conditionnelles ; leur nécessité dépend de la nature et de la situation de l’opération. N’ajoutez pas des attestations prises au hasard pour donner une impression de complétude : vérifiez la disposition applicable, son champ et le document correspondant.

B. Vérifier les règles applicables, conserver la preuve du dépôt et traiter les observations

Un dossier graphiquement soigné ne garantit pas l’accord. L’article L. 421-6 du code de l’urbanisme subordonne notamment le permis à la conformité des travaux aux règles relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, à la destination, aux dimensions et à l’aménagement des abords. Il faut donc confronter les plans à la règle applicable, et non seulement les rendre cohérents entre eux.

L’article R. 151-21 prévoit, pour les situations qu’il vise de plusieurs bâtiments dont le terrain doit être divisé, une appréciation de l’ensemble du projet au regard de la totalité des règles du plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose. Cette réserve oblige à lire le règlement local : ne déduisez ni une appréciation systématiquement lot par lot, ni une appréciation d’ensemble sans exception, du seul nom de l’opération.

Pour un terrain déterminé, consultez le Géoportail de l’urbanisme afin de repérer les documents publiés, puis rapprochez-les des actes et pièces complets disponibles auprès de l’autorité compétente. Relevez la commune, la zone, le règlement, les documents graphiques, les éventuelles servitudes et la version applicable à la décision à examiner. Une recherche sur une parcelle différente ou un extrait isolé ne suffit pas à établir la règle opposable. Ce guide ne retient aucune règle locale particulière faute de terrain identifié.

Vérifiez notamment, si le document local les traite, l’implantation des bâtiments, leur hauteur, l’emprise, les espaces libres, le stationnement et les accès. Comparez les cotes aux limites pertinentes et repérez les prescriptions qui concernent l’opération entière ou les parties issues de la division. Si une règle paraît interdire le programme, identifiez son article exact et son champ avant de modifier les plans. Il peut être nécessaire de revoir l’implantation ou le montage ; une case correctement remplie ne neutralise pas une règle applicable.

Pour le dépôt, l’article R. 423-1 prévoit notamment l’envoi par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou le dépôt à la mairie de la commune où les travaux sont envisagés. Le service officiel du formulaire présente également les modalités numériques et une obligation de transmission électronique pour certaines personnes morales dans les communes concernées. Vérifiez le canal adapté à votre situation et conservez le formulaire signé, les annexes effectivement transmises, le bordereau et la preuve du dépôt.

Une demande de pièces manquantes doit être lue avec soin. L’article R. 423-38 prévoit, lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées, une demande exhaustive adressée par l’autorité compétente dans le mois suivant la réception ou le dépôt du dossier en mairie. L’article R. 423-39 prévoit que cet envoi précise notamment que les pièces manquantes doivent parvenir à la mairie dans les trois mois de sa réception et qu’à défaut la demande de permis fera l’objet d’un rejet tacite.

L’article R. 423-39 prévoit que l’envoi indique que le délai d’instruction commencera à courir à la réception des pièces manquantes par la mairie. L’article R. 423-41 précise qu’une demande de pièce notifiée après le mois prévu par l’article R. 423-38, ou portant sur une pièce non énumérée par le code, ne modifie pas les délais d’instruction dans les conditions qu’il énonce. Ces textes exigent de vérifier la réception, les pièces demandées et les modalités de notification ; ils ne permettent pas de conclure automatiquement que toute demande contestée est sans effet dans chaque dossier.

Si l’administration demande le plan PC32, transmettez un document identifiable et contrôlez sa concordance avec le projet initial. Si elle demande une pièce relative aux espaces communs, relisez l’article R. 431-24 et expliquez, justificatifs à l’appui, le montage retenu. Conservez la lettre reçue, l’enveloppe ou la preuve électronique et l’ensemble des documents envoyés en réponse. En cas de désaccord sur une pièce, distinguez la question de son exigibilité de celle de la qualité des informations déjà fournies : un simple refus de répondre peut compliquer la lecture du dossier.

Si une décision expresse refuse le permis, comparez ses motifs aux plans et aux règles qu’elle cite. L’article L. 424-3 impose la motivation du rejet et l’indication de l’intégralité des motifs qui le justifient, notamment les absences de conformité aux dispositions visées à l’article L. 421-6. Une critique du plan de division, une règle d’implantation et une difficulté d’accès ne se répondent pas de la même façon : pour chacune, rassemblez la version de la pièce examinée, la disposition invoquée et les éléments qui permettent de vérifier le motif.

Une erreur purement matérielle dans un plan appelle une analyse différente d’un projet incompatible avec la règle applicable. Avant de choisir entre une correction, une nouvelle demande ou une contestation, identifiez la décision reçue, sa date et ses mentions, puis vérifiez les règles propres à la voie envisagée. La décision de la cour de Lyon citée plus haut rappelle qu’un permis présenté comme valant division peut former un ensemble indivisible dans les circonstances qu’elle juge ; elle ne permet pas de prédire l’issue d’un autre dossier.

Conclusion

Le Cerfa du permis de construire valant division sert à décrire une opération concrète de plusieurs bâtiments et une division projetée ; il ne dispense pas d’en vérifier les conditions. Dans le 13409*17, la case de la rubrique 4.2, le plan PC32 et, lorsque les conditions réglementaires le prévoient, le document relatif aux espaces communs doivent être lus ensemble.

La vérification utile consiste à rapprocher l’identité du demandeur, l’assiette foncière, les plans, la chronologie du projet et le règlement local applicable. Une réponse précise à une demande de pièces ou à un refus commence par la conservation des documents réellement transmis et par l’examen du motif exact opposé. Le dossier décrit ainsi le projet tel qu’il est envisagé, sans confondre l’autorisation d’urbanisme avec les droits privés qui peuvent aussi concerner le terrain.