Le 24 octobre 2026, Le Parisien raconte la tournée d’un dératiseur parisien dont le téléphone n’a pas arrêté de sonner tout l’été : les canicules font remonter les rats à la surface, jusque dans les immeubles d’habitation. Le même jour, le journal consacre un second papier aux rats « plus visibles » dans les aires de jeux parisiennes avec le réchauffement climatique. Derrière ces deux récits du quotidien francilien se cache une question de droit que des milliers d’internautes tapent chaque mois dans les moteurs de recherche : « dératisation, qui paye, locataire ou propriétaire » ? La réponse ne se limite pas à la facture de l’entreprise de dératisation. Quand les rats s’installent dans un appartement, le logement peut devenir juridiquement indécent, le locataire peut cesser de payer son loyer et obtenir du juge le remboursement des loyers versés ainsi que plusieurs milliers d’euros d’indemnisation. Trois décisions rendues en 2026, dont un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 23 avril 2026 qui ordonne le remboursement de 9 115,24 euros de loyers pour une infestation de rats, dessinent une méthode complète : constater, mettre en demeure, saisir le bon juge, et chiffrer chaque préjudice avec des factures.
I. Des rats dans l’appartement : pourquoi le logement devient juridiquement indécent
A. Un logement infesté par les rats n’est plus un logement décent : ce que disent les textes et les juges
Le point de départ est l’obligation de délivrance du bailleur, posée par l’article 1719 du code civil : « De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. » L’article 1720 du même code ajoute : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Une infestation de rats n’est donc pas un simple désagrément de la vie urbaine : elle touche directement à la conformité du logement à sa destination d’habitation.
Depuis le 1er janvier 2025, la règle est écrite en toutes lettres dans la loi. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ». La formule, introduite par la loi dite climat et résilience, ne laisse aucune place au doute : un appartement où circulent des rats, où des excréments de rongeurs souillent la cuisine et la chambre, où l’odeur d’urine imprègne les pièces, ne répond pas à la définition légale du logement décent. Le décret du 30 janvier 2002 qui définit les caractéristiques de la décence exige pour sa part que le logement « assure le clos et le couvert », et que « Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité », et que les matériaux et réseaux « ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires » (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 2). Des trous dans les murs par lesquels passent les rongeurs, constatés par commissaire de justice dans l’affaire jugée à Bordeaux, contreviennent frontalement à cette exigence de clos : le bâti lui-même laisse entrer le nuisible.
La cour d’appel de Bordeaux l’a dit avec netteté dans son arrêt du 23 avril 2026 (RG n° 23/05394), qui constitue la décision pivot de ce dossier. Visant « dispositions des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 », la cour rappelle que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé », puis ajoute : « La présence de rats ou d’autres nuisibles est considérée comme un manquement à ces règles, rendant le logement indécent et potentiellement insalubre. Le propriétaire est donc tenu de fournir un logement décent, c’est-à-dire sans infestation de rongeurs, avant la mise en location et tout au long du bail » (arrêt du 23 avril 2026). Surtout, la cour précise que « La preuve de la décence incombe au bailleur » (même arrêt) : ce n’est pas au locataire de démontrer que son logement est inhabitable, c’est au bailleur de démontrer qu’il est décent. En l’espèce, le procès-verbal de constat décrivait des excréments de rats dans la penderie, le séjour, la salle de bains et la cuisine, des auréoles brunes dans le couloir et des dégâts jusque chez la voisine du dessous, par la colonne technique : l’indécence était établie, et la cour a constaté « la période d’inhabilité du logement du 1er novembre 2021 au 31 mars 2024 ».
Au-delà de l’indécence, l’infestation massive fait basculer le logement vers l’insalubrité, qui relève d’une police administrative distincte. L’article L. 1331-22 du code de la santé publique dispose : « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. » Un appartement envahi par les rats, vecteurs de maladies, entre dans cette définition dès lors que le danger sanitaire est caractérisé. L’article L. 1331-23 du même code interdit en outre de mettre à disposition aux fins d’habitation des locaux insalubres, et l’article L. 1331-24 renvoie ces situations, qui « font l’objet des mesures de police définies au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation » : arrêté de traitement de l’insalubrité, astreinte, voire exécution d’office des travaux. Le locataire parisien dispose donc de deux leviers cumulables : l’action civile contre son bailleur devant le juge des contentieux de la protection, et le signalement écrit de l’insalubrité à la mairie et à la préfecture pour faire examiner la situation au titre de cette police spéciale.
B. Qui paie la dératisation : le bailleur, le locataire ou la copropriété
La question « qui paye la dératisation » ne se résume pas à une alternative entre locataire et propriétaire : trois masses de dépenses doivent être distinguées, et chacune obéit à un régime différent. D’abord les travaux structurels : reboucher les trous dans les murs, réparer les colonnes techniques, traiter le gros œuvre par lequel passent les rongeurs. Ces travaux incombent au bailleur, en application de l’obligation d’entretien et de réparation posée par les articles 1719 et 1720 du code civil et par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui lui impose : « D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués » (article 6). Dans l’affaire bordelaise, le premier juge avait condamné le bailleur à faire nettoyer le logement infesté et à reboucher les trous laissant passer les rongeurs, selon l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux, sous astreinte de 40 euros par jour de retard ; la cour d’appel a constaté que ces travaux n’avaient été réalisés qu’en mars 2024, soit plus de deux ans après le signalement, et en a tiré les conséquences financières. Retenir la leçon pratique : tout courrier au bailleur doit distinguer les produits et passages d’urgence, qui relèvent de l’intervention immédiate, et les travaux de structure, qui exigent un artisan ou une entreprise, avec devis et mise en demeure écrite.
Ensuite les dépenses courantes d’hygiène, qui peuvent être récupérées sur le locataire par la voie des charges. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987, qui fixe la liste limitative des charges récupérables, inscrit au paragraphe Hygiène les « Dépenses de fournitures consommables », et notamment les « Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures ». Autrement dit, les produits consommables utilisés pour traiter les parties communes peuvent figurer dans la régularisation annuelle des charges, à condition d’être justifiés. En revanche, le coût de l’intervention structurelle, la main-d’œuvre de rebouchage, la réfection des revêtements détruits par les rongeurs et les honoraires d’une entreprise mandatée pour éradiquer durablement l’infestation ne sont pas des charges récupérables : ils restent à la charge du bailleur au titre de son obligation de délivrance et d’entretien. Le locataire parisien qui reçoit sa régularisation de charges a donc intérêt à vérifier la nature exacte de chaque ligne « hygiène » et à exiger les justificatifs, décompte par décompte.
Le locataire n’est pas pour autant exonéré de toute obligation. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose « d’user paisiblement des locaux loués », de répondre « des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive », et de prendre à sa charge l’entretien courant et les menues réparations. Concrètement, laisser s’accumuler des déchets alimentaires, obstruer les accès aux gaines, refuser l’accès du logement aux entreprises mandatées par le bailleur : autant de comportements qui peuvent être retenus contre lui. L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 14 avril 2026 (RG n° 24/06230), rendu dans une espèce voisine d’infestation de punaises de lit, illustre la limite : les locataires avaient d’abord refusé un protocole de traitement jugé trop contraignant et mal expliqué, ce que la cour n’a pas considéré comme fautif ; mais « dès lors que le bailleur a organisé une véritable campagne collective de lutte contre les punaises et proposé des traitements thermiques et ce, dès septembre 2023, ils n’étaient plus légitimes à opposer un refus systématique aux interventions proposées ». Transposée aux rats, la leçon vaut pour toute infestation : le locataire doit coopérer de bonne foi aux passages des entreprises, préparer le logement selon les consignes écrites, conserver la preuve de chaque intervention, et ne refuser un passage que pour un motif sérieux et documenté. De son côté, le bailleur qui organise une campagne collective et sérieuse de traitement se met en position de force ; celui qui se contente d’un passage isolé, comme en l’espèce bordelaise où une seule intervention de dératisation en novembre 2021 avait été suivie de mois d’inaction, s’expose à la sanction financière.
Enfin, lorsque les rats circulent par les parties communes de l’immeuble — caves, locaux à poubelles, colonnes techniques, vide-ordures —, le traitement du seul appartement ne suffit jamais, et c’est l’immeuble entier qui doit être traité. Le locataire avise alors également le syndic par écrit, avec copie de ses signalements au bailleur : le traitement des parties communes conditionne l’efficacité de la dératisation du logement, et l’alerte écrite du syndic constitue une pièce supplémentaire du dossier. À Paris, où les immeubles anciens regorgent de passages entre les lots et où les canalisations partent vers des réseaux très infestés, cette dimension collective est souvent décisive : un appartement traité mais entouré de caves infestées sera réenvahi en quelques semaines.
II. Se faire rembourser et indemniser : les armes du locataire parisien
A. Remboursement des loyers, trouble de jouissance et préjudices : ce que les juges accordent en 2026
Le premier poste d’indemnisation, et souvent le plus important en montant, est le remboursement des loyers versés pendant la période où le logement était inhabitable. La cour d’appel de Bordeaux « Constate la période d’inhabilité du logement du 1er novembre 2021 au 31 mars 2024 » et « Condamne la société IN’LI Sud ouest à verser à M. [S] la somme de 9.115,24 euros au titre des loyers perçus à tort du 1er novembre 2021 au 31 décembre 2023 », en ordonnant en outre la régularisation des quittances sur toute la période. Le raisonnement tient en une phrase des motifs : l’infestation, attestée par huissier puis commissaire de justice, avait rendu « l’ensemble de l’habitation impropre à son habitation », ce qui « justifiant une remise du loyer sur toute la période où il est attesté que M. [S] n’a pu occuper le logement du fait de la carence du bailleur » (cour d’appel de Bordeaux). Deux enseignements s’en dégagent. D’une part, le remboursement n’est pas un geste commercial : c’est la contrepartie juridique de la carence du bailleur, calculée mois par mois sur justificatifs de paiement. D’autre part, le locataire qui a dû quitter les lieux et se loger ailleurs, comme ce Bordelais parti vivre chez une amie, n’est pas pénalisé : la cour a indemnisé la période d’occupation impossible, que le locataire soit resté sur place dans des conditions indignes ou qu’il ait dû partir.
Le deuxième poste est le trouble de jouissance et le préjudice moral, que les juges évaluent en fonction de la durée de l’infestation, de son intensité et de l’attitude du bailleur. La cour d’appel de Bordeaux a alloué 3 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice moral, en retenant « les risques en termes de santé auxquels il a été exposés et l’incertitude quant à sa possible réintégration ou à l’attribution d’un autre logement que le bailleur lui a fait croire pendant 10 mois ». La cour d’appel de Paris, dans son arrêt punaises du 14 avril 2026, a condamné la bailleresse à payer « 4000 euros au titre de leur trouble de jouissance » et « 2000 euros au titre de leur préjudice moral » (arrêt du 14 avril 2026), en tenant compte de la durée de l’infestation et du stress attesté par des éléments médicaux. Le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 22 septembre 2026 (RG n° 25/11176), rendu contre un office public d’habitat parisien pour une infestation de rongeurs, a condamné le bailleur social à 3 400 euros pour le préjudice de jouissance et 1 500 euros pour le préjudice moral. Additionnés au remboursement des loyers, ces postes portent couramment la condamnation totale entre 5 000 et 12 000 euros dans les espèces documentées de 2026.
Le troisième poste, le préjudice matériel, obéit à une règle de preuve stricte : sans facture ni photographie, pas d’indemnisation. La cour d’appel de Bordeaux a rejeté la demande de 5 000 euros pour préjudice matériel parce que le locataire, qui affirmait avoir dû jeter son canapé souillé par les rongeurs, « il ne produit aucune photographie de ce canapé ni sa valeur pas plus que du prix de celui qu’il aurait acheté en remplacement ». À l’inverse, la cour d’appel de Paris a accordé 1 295,79 euros de préjudice matériel aux locataires qui avaient produit « les factures » de remplacement de matelas, sommiers et housses anti-punaises. La méthode est donc impérative : photographier chaque dégât dès sa découverte, conserver tous les tickets et factures (matelas, vêtements, denrées jetées, produits achetés, nuits d’hôtel), et faire constater par commissaire de justice avant de jeter quoi que ce soit. Le jugement parisien du 22 septembre 2026 illustre jusqu’où va l’exigence de causalité : la locataire demandait le coût de son placement en maison de retraite, estimé à près de 3 000 euros par mois sur cinq ans, en soutenant que l’indécence de son logement l’avait empêchée de regagner son domicile ; le juge l’a déboutée, faute de lien de causalité démontré entre les nuisibles et le placement, les pièces médicales attribuant celui-ci à une chute et à l’âge. Chaque euro demandé doit être relié à l’infestation par une pièce.
Pendant la procédure, le locataire peut-il cesser de payer son loyer ? La réponse est oui, mais encadrée. L’article 1219 du code civil dispose : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. » L’infestation durable de rats, qui rend le logement indécent, constitue une inexécution grave de l’obligation de délivrance. Dans l’affaire bordelaise, le premier juge avait d’ailleurs « autorisé M. [S] à suspendre, sans consignation, le paiement des loyers », selon l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux : la suspension sans consigner est donc admise par les tribunaux lorsque la carence du bailleur est établie. La prudence commande toutefois de ne suspendre qu’après une mise en demeure restée sans effet, de conserver sur un compte dédié les sommes correspondant aux loyers suspendus, et de saisir rapidement le juge pour faire constater le bien-fondé de la suspension : une suspension unilatérale sans aucun recours au juge reste un pari, même si la jurisprudence l’admet dans les cas les plus caractérisés.
Faut-il aller jusqu’à la résiliation du bail ? L’article 1224 du code civil prévoit : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ». En matière d’habitation, la clause résolutoire pour impayés est encadrée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le locataire qui suspend son loyer pour infestation doit donc savoir que le bailleur peut lui faire délivrer un commandement de payer ; il lui appartiendra alors de contester devant le juge des contentieux de la protection en démontrant la carence du bailleur, et de solliciter des délais sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, mentionné par le commandement lui-même. La résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur reste possible dans les cas les plus graves, mais elle suppose une inexécution suffisamment grave et prive le locataire de son logement : dans la plupart des espèces parisiennes, l’objectif raisonnable est d’obtenir les travaux sous astreinte, le remboursement des loyers et l’indemnisation, plutôt que la rupture du bail.
Enfin, le temps joue en faveur du locataire diligent mais sanctionne l’attentisme. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » L’action en remboursement des loyers et en indemnisation du trouble de jouissance, qui dérive du bail, se prescrit donc par trois ans à compter de la connaissance de l’infestation et de la carence du bailleur. Pour les demandes indemnitaires détachables du contrat, l’article 2224 du code civil fixe le délai de droit commun : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » En pratique, chaque signalement écrit, chaque constat, chaque facture fait courir utilement la preuve ; attendre plus de trois ans après la découverte de l’infestation expose à la prescription de l’action née du bail.
B. La méthode parisienne : constater, mettre en demeure, saisir le bon juge
À Paris et en Île-de-France, où les réseaux d’égouts, les caves voûtées et les immeubles haussmanniens offrent aux rongeurs des voies de circulation idéales, l’efficacité du recours dépend de la qualité du dossier. La première étape est la preuve, constituée dès les premiers jours : photographies datées des rats, des excréments, des dégâts et des trous dans les murs ; conservation des emballages alimentaires rongés ; signalement écrit au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, décrivant précisément les faits, pièce par pièce, et demandant l’intervention d’une entreprise de dératisation puis les travaux structurels ; copie au syndic si l’infestation transite par les parties communes. La deuxième étape est le constat par commissaire de justice, qui fige la situation : dans les trois décisions de 2026 citées ici, le procès-verbal de constat est la pièce centrale sur laquelle les juges fondent l’indécence, la période d’inhabilité et le montant des condamnations. Un constat coûte quelques centaines d’euros, récupérables au titre des dépens si le procès est gagné, et il vaut infiniment plus que des photographies contestées.
La troisième étape est la mise en demeure du bailleur, par lettre recommandée, de faire réaliser la dératisation complète et les travaux de rebouchage et de réparation, en rappelant l’obligation de délivrance d’un logement décent « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Sans réponse ou sans intervention effective, la quatrième étape est judiciaire. Le juge compétent pour les baux d’habitation est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire : à Paris, il s’agit d’une juridiction qui statue quotidiennement sur ces litiges, comme l’illustre le jugement du 22 septembre 2026 contre l’office public d’habitat. Deux voies s’offrent au locataire. En cas d’urgence — infestation massive, risques sanitaires immédiats, présence d’enfants en bas âge —, le référé permet d’obtenir rapidement des mesures : l’article 835 du code de procédure civile autorise le juge à « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite », et à accorder une provision lorsque « l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ». Au fond, le locataire demande l’exécution des travaux sous astreinte, la suspension ou la remise des loyers, et l’indemnisation de chaque préjudice chiffré et justifié. Parallèlement, le signalement écrit de l’insalubrité à la mairie et à la préfecture ouvre la voie administrative : si l’état du logement caractérise un danger pour la santé, les mesures de police de l’insalubrité peuvent contraindre le propriétaire à traiter, indépendamment du procès civil.
Trois réflexes parisiens complètent utilement la méthode. D’abord, vérifier son assurance habitation : la garantie responsabilité civile et, le cas échéant, la protection juridique peuvent prendre en charge une partie des frais et du constat, et l’assureur doit être déclaré sans tarder en cas de dégâts matériels. Ensuite, quand les rats sont signalés dans les aires de jeux, les squares ou les espaces publics — comme dans le second papier du Parisien du 24 octobre 2026 —, le signalement relève de la Ville de Paris et non du bailleur : distinguer l’espace public, dont l’entretien incombe à la collectivité, et le logement, dont la décence incombe au bailleur, évite de perdre des mois dans des courriers adressés au mauvais destinataire. Enfin, conserver l’intégralité des échanges avec le bailleur, le syndic et les entreprises : les juges de 2026 sanctionnent les bailleurs inactifs pendant des mois et valorisent les locataires qui ont alerté tôt, coopéré aux passages et documenté chaque étape. Le dératiseur parisien dont Le Parisien suit la tournée vide les caches et remplace la mort-aux-rats ; au locataire de transformer ce passage en pièce de procédure, en exigeant le rapport d’intervention écrit de l’entreprise.
Ce que dit le droit, en trois phrases
Depuis le 1er janvier 2025, l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fait de l’absence de nuisibles et de parasites une condition expresse du logement décent que le bailleur doit remettre au locataire. Quand l’infestation de rats est établie par constat, le juge peut constater l’inhabilité du logement et condamner le bailleur à rembourser les loyers perçus à tort, comme les 9 115,24 euros alloués par la cour d’appel de Bordeaux le 23 avril 2026. Le locataire doit prouver chaque préjudice par des pièces — factures et constats — car sans facture ni photographie, l’indemnisation du préjudice matériel est rejetée (même arrêt).
Conclusion
Les rats qui remontent dans les immeubles parisiens à chaque canicule ne sont pas une fatalité que le locataire devrait subir en silence : ils sont le symptôme d’un logement qui ne satisfait plus à l’obligation légale de décence. Le droit de 2026 est limpide : un appartement infesté est un logement indécent, les travaux structurels incombent au bailleur, et le juge indemnise le trouble de jouissance, le préjudice moral et les loyers versés à tort dès lors que l’infestation est prouvée par des constats et des écrits. La méthode qui gagne devant le juge des contentieux de la protection tient en quatre gestes — photographier, écrire, faire constater, saisir — accomplis tôt et sans interruption. À Paris plus qu’ailleurs, où les voies de passage des rongeurs traversent les immeubles entiers, alerter simultanément le bailleur, le syndic et, en cas de danger sanitaire, les autorités de police de l’insalubrité, donne au dossier sa pleine force. Reste l’exigence centrale posée par les trois décisions de 2026 : chaque euro réclamé doit être relié à l’infestation par une pièce, car le juge rembourse ce qui est prouvé et rejette ce qui est seulement affirmé.