La reprise du loyer courant avant la première audience et la suspension de la clause résolutoire du bail commercial : régime de l’article L. 145-41 issu de la loi du 26 mai 2026, capacité d’apurement et droit d’accès au juge

Le paiement du loyer aux termes convenus constitue l’une des obligations principales du preneur selon l’article 1728 du Code civil. En cas de défaillance financière du commerçant, le bailleur met habituellement en œuvre la clause résolutoire régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce. Ce texte d’ordre public prévoit que la résiliation de plein droit ne joue qu’un mois après un commandement infructueux (article L. 145-41). Jusqu’au printemps 2026, le juge saisi sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil appréciait souverainement l’octroi de délais suspensifs.

Or, l’article 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a profondément remanié cet équilibre. Entrée en vigueur le 28 mai 2026, cette réforme a complété l’article L. 145-41 du Code de commerce par deux nouveaux alinéas. Désormais, la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers obéit à deux conditions légales cumulatives (article L. 145-41). Le preneur doit prouver sa capacité à régler la dette locative et reprendre le versement intégral du loyer courant (article L. 145-41).

Ce versement intégral du loyer courant doit impérativement intervenir avant la date de la première audience devant le juge (article L. 145-41). Par ailleurs, le quatrième alinéa nouveau applique ces règles aux demandes de suspension introduites à compter du 28 mai 2026 (article L. 145-41). Dès lors, cette entrée en vigueur immédiate a suscité dès l’été 2026 un contentieux nourri devant les juridictions des référés (ordonnance n° 26/52498). À Paris le 23 juillet 2026 (ordonnance n° 26/52498) puis à Pontoise le 2 octobre 2026 (ordonnance n° 26/00236), les juges ont contrôlé cette règle.

Ils ont retenu qu’une application immédiate sans délai d’anticipation suffisant portait une atteinte excessive au droit d’accès au tribunal (ordonnance n° 26/52498). En conséquence, ce filtre légal s’inscrit dans le cadre exigeant tracé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 25-14.069). À cet égard, la haute juridiction encadre strictement l’exception d’inexécution (pourvoi n° 24-15.820), la provision en référé (pourvoi n° 25-14.069) et la déchéance de l’échéancier (pourvoi n° 23-16.040). L’étude du durcissement légal issu de la loi du 26 mai 2026 précédera l’analyse de l’office du juge et de la déchéance des délais.

I. Le durcissement légal des conditions de suspension de la clause résolutoire pour impayés locatifs

A. L’exigence cumulative de reprise du loyer courant avant la première audience et de capacité d’apurement

La mise en jeu de la clause résolutoire suppose le respect du formalisme prescrit par le premier alinéa de l’article L. 145-41 du Code de commerce. Selon ce texte, la clause résolutoire « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » délivré au locataire (article L. 145-41). La loi exige également que « Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » afin d’éclairer le preneur (article L. 145-41). Ce délai minimal d’un mois relève de l’ordre public statutaire protégé par la sanction de l’article L. 145-15 du Code de commerce. Par un arrêt du 6 novembre 2025 (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.454), la troisième chambre civile a rappelé cette règle impérative.

La Cour de cassation censure la mention « d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue » (pourvoi n° 23-21.454). Une telle stipulation a en effet pour conséquence « de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce » (pourvoi n° 23-21.454). La haute juridiction juge que la clause litigieuse est alors « réputée non écrite en son entier » sans réfection possible (pourvoi n° 23-21.454). Lorsque la clause résolutoire est régulière et que le commandement reste infructueux après un mois, le preneur peut solliciter des délais (article L. 145-41). Le deuxième alinéa de l’article L. 145-41 du Code de commerce renvoie aux formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil.

Ce texte autorise le juge à « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » (article 1343-5 du Code civil). En accordant ces délais, le magistrat peut « suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires » tant qu’aucune décision irrévocable n’est intervenue (article L. 145-41). Or, le législateur a considéré en 2026 que l’octroi de délais sans reprise du loyer courant pénalisait excessivement les bailleurs (loi n° 2026-403, art. 63). L’article 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a donc inséré un troisième alinéa dans l’article L. 145-41 du Code de commerce. Ce texte nouveau vise expressément « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers » (article L. 145-41).

Ces mesures sont désormais subordonnées « à la capacité du preneur à régler la dette locative » dans le délai légal (article L. 145-41). Elles sont simultanément conditionnées « à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (article L. 145-41). Dans son ordonnance du 2 octobre 2026 (TJ Pontoise, référés, 2 octobre 2026, n° 26/00236), le juge des référés explicite cette double barrière. Le preneur doit ainsi « justifier avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience devant le juge saisi » (ordonnance n° 26/00236). L’ordonnance souligne que « Cette condition vient s’ajouter à celle existant déjà et tenant à la démonstration de sa capacité à apurer sa dette » (ordonnance n° 26/00236).

À cet égard, la première condition impose un règlement complet de l’échéance courante appelée avant la tenue de la première audience (article L. 145-41). Un paiement partiel ou un règlement effectué après la première audience ne satisfait pas à l’exigence du troisième alinéa de l’article L. 145-41 du Code de commerce. De même, une simple promesse d’apurement formulée à la barre demeure inopérante sans preuve bancaire du virement antérieur à l’audience (article L. 145-41). Pour sécuriser le commandement ou préparer l’audience de référé, l’assistance d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris constitue un atout majeur. Par ailleurs, la seconde condition cumulative oblige le locataire à démontrer comptablement sa capacité à rembourser l’arriéré en sus du loyer courant (article L. 145-41).

L’ordonnance rendue à Pontoise le 2 octobre 2026 (TJ Pontoise, référés, 2 octobre 2026, n° 26/00236) illustre la sévérité de cet examen financier. Dans cette affaire, la société locataire d’une cellule commerciale présentait une dette locative provisionnelle de 298 391,65 euros au 31 août 2026 (ordonnance n° 26/00236). Elle sollicitait vingt-quatre mois de délais selon l’article 1343-5 du Code civil en invoquant le changement d’enseigne de l’hypermarché voisin (ordonnance n° 26/00236). Or, le juge relève que « les prélèvements mensuels sont rejetés depuis plus d’une année » sur le compte de la preneuse (ordonnance n° 26/00236). Il observe aussi que « les paiements intervenus depuis janvier 2026 sont nettement inférieurs au montant du loyer » contractuellement exigible (ordonnance n° 26/00236).

De plus, il constate que « la dette est très importante et a doublé depuis la délivrance du commandement de payer en octobre 2025 » (ordonnance n° 26/00236). Les bilans produits « mettent en évidence une baisse progressive du chiffre d’affaires net depuis 2023, ainsi que des résultats nets déficitaires » (ordonnance n° 26/00236). La défenderesse ne prouve donc pas « être en capacité d’honorer les échéances d’un plan d’apurement en sus du paiement du loyer courant » (ordonnance n° 26/00236). En conséquence, le juge des référés rejette la demande de suspension de la clause résolutoire et ordonne l’expulsion de la société preneuse (ordonnance n° 26/00236). Dès lors, la reprise du loyer courant doit toujours s’accompagner d’éléments comptables attestant la capacité effective d’apurer la dette en vingt-quatre mois (article L. 145-41).

B. L’application dans le temps de la loi du 26 mai 2026 à l’épreuve du droit d’accès au juge

Si le dispositif issu de la loi du 26 mai 2026 est explicite, son application dans le temps a immédiatement suscité de vives controverses (article L. 145-41). Le quatrième alinéa ajouté à l’article L. 145-41 du Code de commerce par l’article 63 de la loi n° 2026-403 fixe une règle transitoire. La réforme régit les « demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur » (article L. 145-41). Entrée en vigueur le 28 mai 2026, la loi nouvelle saisit en principe toute demande de suspension formulée depuis cette date (ordonnance n° 26/52498). Or, devant la juridiction des référés, la procédure est orale et le locataire présente habituellement sa demande de délais par conclusions soutenues à l’audience (ordonnance n° 26/52498).

Un conflit temporel est donc apparu pour les instances introduites par assignation avant le 28 mai 2026 mais plaidées après cette date (ordonnance n° 26/52498). Dans l’affaire tranchée par le Tribunal judiciaire de Paris le 23 juillet 2026 (TJ Paris, référés, 23 juillet 2026, n° 26/52498), le commandement datait du 12 février 2026. La société preneuse avait formulé sa demande de délais et de suspension dans ses conclusions déposées à l’audience du 2 juillet 2026 (ordonnance n° 26/52498). La bailleresse soutenait que la demande de suspension introduite le 2 juillet 2026 relevait intégralement du nouvel article L. 145-41 du Code de commerce (ordonnance n° 26/52498). Elle concluait au rejet des délais faute de reprise intégrale du loyer courant avant la première audience tenue le 4 juin 2026 (ordonnance n° 26/52498).

Le juge parisien relève d’abord que le texte issu de la loi nouvelle est « en principe applicable à ses demandes » (ordonnance n° 26/52498). Néanmoins, il observe que la loi est entrée en vigueur le 28 mai 2026, soit plus d’un mois après la délivrance de l’assignation (ordonnance n° 26/52498). Il prenait effet « seulement sept jours calendaires et six jours ouvrables avant la première audience qui a eu lieu le 4 juin 2026 » (ordonnance n° 26/52498). Le juge retient que « la société [Y] [Q] & saveur n’a pas pu anticiper une telle modification législative » dans un délai si bref (ordonnance n° 26/52498). Elle ignorait que ses demandes seraient soumises « à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (ordonnance n° 26/52498).

De surcroît, dès le 10 juin 2026, six jours après la première audience, la preneuse avait intégralement réglé le loyer du mois de juin (ordonnance n° 26/52498). Selon l’ordonnance, appliquer la loi nouvelle porte alors « une atteinte excessive au droit de la société [Y] [Q] & saveur d’accès au tribunal » (ordonnance n° 26/52498). Ce droit fondamental est garanti « par l’article 6, paragraphe 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales » (ordonnance n° 26/52498). Il est pareillement protégé « par l’article 47 de la Charte des droits fondamentaux de l’Union européenne » applicable au procès civil (ordonnance n° 26/52498). En effet, opposer cette condition nouvelle « l’empêche de pouvoir soumettre au juge sa demande de délais de paiement » dans des conditions équitables (ordonnance n° 26/52498).

En conséquence, le juge des référés applique l’article L. 145-41 du Code de commerce dans sa rédaction antérieure et accorde seize mois de délais (ordonnance n° 26/52498). Cette solution protectrice a été pleinement confirmée par le Tribunal judiciaire de Pontoise le 2 octobre 2026 (TJ Pontoise, référés, 2 octobre 2026, n° 26/00236). Dans ce dossier, l’assignation précédait de trois mois la réforme et la première audience s’était déroulée le 12 mai 2026 (ordonnance n° 26/00236). La loi nouvelle était ainsi entrée en vigueur « 14 jours calendaires après la première audience qui a eu lieu le 12 mai 2026 » (ordonnance n° 26/00236). Bien que la demande de délais ait été formée à l’audience du 2 septembre 2026, la locataire ne pouvait anticiper une condition rétroactive (ordonnance n° 26/00236).

Le juge pontoisien écarte donc lui aussi la condition de reprise préalable sur le fondement de l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne (ordonnance n° 26/00236). Pour invoquer utilement ces garanties procédurales ou recouvrer un arriéré commercial, le concours d’un avocat en recouvrement de loyers à Paris s’avère précieux. Dès lors, la jurisprudence distingue nettement les procédures transitoires du printemps 2026 et les instances engagées postérieurement au 28 mai 2026 (article L. 145-41). Lorsque la première audience a précédé la loi ou l’a suivie de quelques jours, le droit d’accès au juge neutralise la condition nouvelle (ordonnance n° 26/52498).

À l’inverse, pour toute assignation délivrée depuis l’été 2026, le preneur connaît parfaitement l’obligation de reprendre le loyer courant avant la première audience (article L. 145-41). Par ailleurs, cette exigence légale interdit désormais au locataire de différer la reprise de ses règlements courants jusqu’aux audiences de renvoi successives (article L. 145-41). À cet égard, le virement intégral du loyer courant doit impérativement être exécuté avant la date de la toute première audience d’appel des causes (article L. 145-41). À défaut de ce règlement préalable, le juge saisi d’un impayé postérieur à la réforme doit rejeter la demande de suspension (article L. 145-41 du Code de commerce).

II. L’office du juge et le régime de déchéance des délais de paiement dans le bail commercial

A. Le périmètre du pouvoir judiciaire de suspension et le traitement provisionnel de l’indemnité d’occupation

Au-delà du filtre propre aux loyers impayés, l’office du juge saisi sous l’article L. 145-41 du Code de commerce obéit à des limites procédurales strictes. En premier lieu, le magistrat ne peut jamais suspendre d’office les effets de la clause résolutoire sans demande expresse du preneur (ordonnance n° 26/00236). L’ordonnance du 2 octobre 2026 rappelle que la juridiction des référés « ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce » (ordonnance n° 26/00236). Il lui est interdit de « suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé » (ordonnance n° 26/00236). En second lieu, lorsque le preneur oppose l’exception d’inexécution aux loyers réclamés, le juge doit examiner ce moyen même sans demande de délais (pourvoi n° 24-15.820).

Par un arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820), la troisième chambre civile a consacré l’autonomie de ce moyen de défense. Dans ce litige, une cour d’appel avait écarté l’exception d’inexécution au motif que la preneuse n’avait pas sollicité de délais dans le mois du commandement (pourvoi n° 24-15.820). La Cour de cassation casse cet arrêt au visa de l’article L. 145-41 du Code de commerce et de l’article 1728 du Code civil (pourvoi n° 24-15.820). Elle juge que lorsque « le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé » pour chaque loyer réclamé (pourvoi n° 24-15.820). Cet examen s’impose « peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance » (pourvoi n° 24-15.820).

La haute juridiction précise que l’exception joue lorsque les locaux sont, par la faute du bailleur, « impropres à l’usage auquel ils étaient destinés » (pourvoi n° 24-15.820). Le locataire commercial peut alors refuser « d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (pourvoi n° 24-15.820). Par ailleurs, le troisième alinéa nouveau de l’article L. 145-41 ne vise que la clause résolutoire mise en jeu « pour non-paiement des loyers ». Pour une obligation de faire, le deuxième alinéa de l’article L. 145-41 garde sa portée générale affirmée le 6 février 2025 (pourvoi n° 23-18.360). Selon la Cour, « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement » reproché (pourvoi n° 23-18.360).

Elle censure ainsi une cour d’appel ayant refusé d’examiner une demande de délais après une sommation de reprendre l’activité commerciale (pourvoi n° 23-18.360). Néanmoins, l’octroi de délais pour une infraction non pécuniaire suppose un manquement régularisable, comme le rappelle l’arrêt du 17 septembre 2026 (pourvoi n° 25-16.299). Dans cette espèce, la preneuse n’avait pas souscrit toutes les garanties d’assurance exigées au bail dans le mois du commandement (pourvoi n° 25-16.299). La Cour relève qu’« elle ne justifiait pas être en mesure de régulariser sa situation pour la période antérieure à celle-ci » (pourvoi n° 25-16.299). Dès lors, la cour d’appel « n’a fait qu’user du pouvoir discrétionnaire qu’elle tient de l’article L. 145-41 du code de commerce » (pourvoi n° 25-16.299).

Elle pouvait ainsi souverainement choisir de « refuser d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire » (pourvoi n° 25-16.299). Lorsque la résiliation est constatée en référé sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, le juge liquide également la dette. Or, en application de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés ne peut prononcer que des condamnations provisionnelles. Par un arrêt du 1er octobre 2026 (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.069), la troisième chambre civile a sanctionné l’oubli de cette limite. Une cour d’appel statuant en référé avait condamné la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer majoré de 50 % (pourvoi n° 25-14.069).

La Cour de cassation prononce une cassation sans renvoi au visa de l’article 835 du Code de procédure civile (pourvoi n° 25-14.069). Ainsi, « en allouant une indemnité d’occupation et non une provision, la cour d’appel, qui a excédé ses pouvoirs, a violé le texte susvisé » (pourvoi n° 25-14.069). Ce rappel fait écho à l’arrêt rendu le 15 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-16.720) sur la même question de compétence. La haute juridiction y affirmait déjà que « le juge des référés excède ses pouvoirs en allouant une indemnité d’occupation et non une provision » (pourvoi n° 24-16.720). De surcroît, la majoration contractuelle de l’indemnité d’occupation se heurte fréquemment en référé au pouvoir modérateur prévu à l’article 1231-5 du Code civil.

Le juge de Pontoise relève que cette majoration « est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire » (ordonnance n° 26/00236). En conséquence, le juge de l’évidence cantonne souvent la provision au montant du loyer contractuel courant augmenté des charges et taxes (ordonnance n° 26/00236). Pour défendre le droit au bail en justice, l’appui d’un avocat en résiliation de bail à Paris assure la protection efficace des parties. De même, une vigilance particulière lors de la rédaction de contrats commerciaux permet de sécuriser les clauses résolutoires et indemnitaires du bail.

B. L’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire et l’interdiction des délais successifs

Lorsque le preneur satisfait aux conditions de l’article L. 145-41 du Code de commerce et obtient un échéancier, la suspension demeure strictement conditionnelle. Selon le deuxième alinéa de l’article L. 145-41, « La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». À l’inverse, le défaut de règlement d’une seule mensualité de l’échéancier ou du loyer courant entraîne la déchéance immédiate de la suspension (pourvoi n° 21-23.902). Par un arrêt du 15 juin 2023 (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-23.902), la troisième chambre civile a précisé l’effet rétroactif de cette défaillance. Faute de règlement, l’effet résolutoire « est réputé avoir joué au jour où le bénéfice de cette clause a été acquis au bailleur » (pourvoi n° 21-23.902).

La résiliation du bail commercial remonte ainsi rétroactivement à l’expiration du délai « soit un mois après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux » (pourvoi n° 21-23.902). Dès lors, l’inexécution de l’échéancier judiciaire efface rétrospectivement la période de suspension provisoire dont bénéficiait le locataire commercial (pourvoi n° 21-23.902). Or, la Cour de cassation applique cette automaticité avec une rigueur qui exclut tout contrôle de la bonne foi lors de la déchéance (pourvoi n° 22-16.216). Dans l’affaire jugée le 26 octobre 2023 (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-16.216), une locataire avait réglé 20 000 euros en huit mois. La cour d’appel avait estimé qu’au regard du solde minime restant dû, la bailleresse avait invoqué de mauvaise foi le jeu de la clause résolutoire (pourvoi n° 22-16.216).

La troisième chambre civile casse cet arrêt au visa de l’article L. 145-41 du Code de commerce (pourvoi n° 22-16.216). Lorsqu’une ordonnance de référé définitive a octroyé des délais suspensifs, « le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise » (pourvoi n° 22-16.216). Cet effet automatique se produit « sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle » (pourvoi n° 22-16.216). À cet égard, si la mauvaise foi du bailleur paralyse la délivrance initiale du commandement, elle devient inopérante face à l’inexécution d’une ordonnance judiciaire (pourvoi n° 22-16.216). Par ailleurs, le locataire défaillant dans l’exécution de l’ordonnance de référé ne peut plus obtenir de nouveaux délais devant le juge du fond (pourvoi n° 23-16.040).

Par un arrêt du 11 juillet 2024 (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-16.040), la Cour de cassation a verrouillé cette interdiction des délais successifs. Lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé un échéancier, son inexécution lie définitivement les juges du fond (pourvoi n° 23-16.040). La cour d’appel « qui, saisie au fond, constate que ces délais n’ont pas été respectés, ne peut en accorder de nouveaux » (pourvoi n° 23-16.040). Certes, le juge du fond peut accorder rétroactivement des délais au preneur ayant apuré sa dette au jour de l’audience (pourvoi n° 23-16.040). Toutefois, la Cour précise que cette faculté ne s’ouvre « qu’à la condition que le locataire n’ait pas déjà obtenu des délais en référé » (pourvoi n° 23-16.040).

En conséquence, l’octroi d’un premier échéancier en référé épuise définitivement le pouvoir judiciaire de grâce prévu à l’article L. 145-41 du Code de commerce (pourvoi n° 23-16.040). Une seule voie de salut subsiste lorsque le respect de l’échéancier résulte rétroactivement d’une compensation entre créances connexes (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-20.288). Dans l’arrêt du 22 mai 2025 (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-20.288), un jugement de mai 2017 avait accordé un plan d’apurement suspensif. En février 2019, le juge des loyers avait réduit rétroactivement le loyer renouvelé depuis octobre 2013, rendant le bailleur débiteur d’un trop-perçu (pourvoi n° 23-20.288). La cour d’appel avait refusé d’annuler le commandement de quitter les lieux en jugeant la compensation postérieure à l’échéance impayée d’août 2017 (pourvoi n° 23-20.288).

La Cour de cassation censure cette analyse au visa de l’article L. 145-41 du Code de commerce (pourvoi n° 23-20.288). L’effet extinctif de la compensation judiciaire « est réputé s’être produit au jour de l’exigibilité de la première d’entre elles » (pourvoi n° 23-20.288). Il fallait vérifier « si les conditions fixées par le jugement du 23 mai 2017 avaient été satisfaites par le jeu de la compensation » (pourvoi n° 23-20.288). Pour mobiliser ces mécanismes de compensation ou contester une mesure d’expulsion, l’intervention d’avocats en contentieux commercial à Paris garantit une défense technique.

Conclusion

La réforme de l’article L. 145-41 du Code de commerce par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 transforme profondément le contentieux des loyers impayés. En exigeant la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience, le législateur impose au preneur une discipline financière immédiate (article L. 145-41). Cette condition s’ajoute à la preuve de la capacité d’apurer la dette dans le délai maximal de deux ans de l’article 1343-5 du Code civil (ordonnance n° 26/00236). Or, les ordonnances rendues à Paris le 23 juillet 2026 (ordonnance n° 26/52498) et à Pontoise le 2 octobre 2026 (ordonnance n° 26/00236) ont encadré le droit transitoire.

Au nom du droit d’accès au tribunal garanti par l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne, les juges ont protégé les locataires privés d’anticipation (ordonnance n° 26/52498). Par ailleurs, pour toutes les instances introduites après le 28 mai 2026, le filtre de la première audience produit désormais son plein effet éliminatoire (article L. 145-41). À cet égard, cette réforme s’articule avec l’éradication intégrale des clauses résolutoires abrégées (pourvoi n° 23-21.454) et le contrôle obligatoire de l’exception d’inexécution (pourvoi n° 24-15.820). La Cour de cassation cantonne le juge des référés à l’octroi d’une provision sur l’indemnité d’occupation selon l’article 835 du Code de procédure civile (pourvoi n° 25-14.069).

Une fois l’échéancier accordé, sa méconnaissance entraîne l’acquisition rétroactive de la clause résolutoire (pourvoi n° 21-23.902), sans obstacle tiré de la mauvaise foi du bailleur (pourvoi n° 22-16.216). En outre, la défaillance du preneur interdit tout nouvel octroi de délais devant le juge du fond (pourvoi n° 23-16.040), sauf extinction rétroactive par compensation (pourvoi n° 23-20.288). En conséquence, la survie du bail commercial se joue désormais dès la réception du commandement de payer et avant l’appel de la première audience (article L. 145-41). Dès lors, bailleurs et preneurs commerciaux doivent préparer leurs preuves comptables et bancaires avant toute audience devant le juge des référés (article L. 145-41 du Code de commerce).