Un exploitant rachète des parts d’une société agricole, entre au capital d’une SCEA ou accueille un nouvel associé qui participe aux travaux : l’opération paraît relever du seul droit des sociétés, mais elle déclenche le contrôle des structures des exploitations agricoles. Depuis la loi d’avenir pour l’agriculture du 13 octobre 2014, le rachat de parts par une personne qui participe effectivement aux travaux constitue un agrandissement de son exploitation, soumis à autorisation préalable lorsque la surface totale mise en valeur excède le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles. La Cour de cassation l’a jugé le 26 octobre 2023 : dans cette hypothèse, la demande d’autorisation doit être présentée par le nouvel associé, et non par la société. À défaut, le bail rural loué à la société encourt la nullité devant le tribunal paritaire des baux ruraux, à l’initiative du bailleur, du préfet ou de la SAFER préemptrice. L’action suppose toutefois une mise en demeure préalable de régulariser, et elle se prescrit par cinq ans à compter de la connaissance de l’expiration du délai imparti. Ce régime, illustré par les arrêts récents du statut du fermage et de la préemption, commande une méthode rigoureuse : identifier l’opération, déposer la demande dans les formes, surveiller le délai d’instruction de quatre mois, et contester un refus devant le tribunal administratif dans les deux mois. Le présent article décrit cette chaîne complète, puis son articulation avec le congé pour reprise.

I. L’entrée d’un associé au capital vaut agrandissement soumis à autorisation

A. Quand l’opération dépasse le seuil du SDREA, le nouvel associé doit déposer lui-même la demande

Le contrôle des structures s’applique à la mise en valeur des terres agricoles ou des ateliers de production hors sol au sein d’une exploitation agricole, quels que soient la forme ou le mode d’organisation juridique de celle-ci et le titre en vertu duquel la mise en valeur est assurée. Sont soumises à autorisation préalable les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles lorsque la surface totale qu’il est envisagé de mettre en valeur excède le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles. Est qualifié d’agrandissement le fait, pour une personne qui met déjà en valeur une exploitation à titre individuel ou dans le cadre d’une personne morale, d’accroître la superficie de cette exploitation.

Pour les sociétés, une règle précise désigne le demandeur. Une personne associée d’une société à objet agricole est regardée comme mettant en valeur les unités de production de cette société si elle participe aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de ces unités de production. Le Conseil d’État en a déduit que le rachat, par une personne physique, de parts d’une société à objet agricole, lorsqu’elle participe effectivement aux travaux en son sein, constitue un agrandissement de son exploitation, soumis à autorisation préalable si la surface totale qu’elle envisage de mettre en valeur, incluant les surfaces exploitées par cette société, excède le seuil fixé par le schéma directeur des structures. La troisième chambre civile a repris cette solution le 26 octobre 2023, dans un litige opposant une SCEA à sa bailleresse, en jugeant que la demande d’autorisation doit être présentée par le nouvel associé, qui procède ainsi à un agrandissement de son exploitation, et non par la société. Dans cette affaire, un exploitant qui mettait déjà en valeur plus de 350 hectares au sein d’une autre société était entré au capital de la SCEA preneuse à bail ; la cour d’appel avait prononcé la nullité du bail au motif que la société n’avait pas sollicité d’autorisation, et la Cour de cassation a censuré cette analyse sur le débiteur de l’obligation : seul l’associé entrant devait déposer la demande.

En pratique, trois vérifications s’imposent avant toute entrée au capital. D’abord, le nouvel associé participe-t-il aux travaux de façon effective et permanente, car un associé purement financier qui ne travaille pas sur l’exploitation ne met en valeur aucune unité de production et n’a pas à demander d’autorisation à ce titre. Ensuite, la surface totale qu’il mettra en valeur après l’opération, en cumulant ses exploitations personnelles et les surfaces de la société rejointe, dépasse-t-elle le seuil du SDREA applicable dans la région, sachant que chaque schéma fixe ses propres seuils et rangs de priorité. Enfin, l’opération entre-t-elle dans l’une des autres hypothèses d’autorisation systématique, quelle que soit la superficie : suppression d’une exploitation au-delà du seuil, privation d’un bâtiment essentiel, défaut de capacité professionnelle, ou pluriactivité avec revenus extra-agricoles élevés. Lorsque l’une de ces conditions est remplie, le dossier doit être déposé sans attendre la signature définitive de la cession de parts, car l’exploitation sans autorisation expose la société et son bail.

Le preneur doit en outre informer son bailleur. Tout preneur doit faire connaître au bailleur, au moment de la conclusion du bail, la superficie et la nature des biens qu’il exploite, avec mention expresse dans le bail, en application de l’article L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime. Cette déclaration initiale conditionne la suite : un associé qui tait l’étendue réelle des surfaces qu’il contrôle prive le bailleur de l’information qui lui permettrait d’exiger la régularisation, et fragilise sa propre position si la nullité du bail est ensuite demandée. Les sociétés à objet agricole ont donc intérêt à actualiser cette information à chaque entrée ou sortie d’associé exploitant, par avenant ou courrier recommandé conservé au dossier du bail.

B. Déposer la demande, informer le propriétaire et surveiller le délai de quatre mois

La demande d’autorisation est établie selon le modèle défini par le ministre de l’agriculture, accompagnée des justificatifs dont la liste est annexée à ce modèle. Si elle porte sur des biens n’appartenant pas au demandeur, celui-ci doit justifier avoir informé par écrit de sa candidature le propriétaire, et le dossier est adressé par recommandé avec accusé de réception au préfet de la région où se trouve le fonds, ou déposé auprès du service instructeur. L’autorité administrative assure ensuite la publicité des demandes dont elle est saisie, vérifie si les conditions de l’opération permettent de délivrer l’autorisation, puis se prononce sur la demande d’autorisation par une décision motivée. Cette publicité n’est pas une formalité : elle permet aux candidats concurrents et au preneur en place de déposer leur propre demande sur les mêmes biens, et la commission départementale d’orientation de l’agriculture peut être consultée avant tout refus envisagé, l’ensemble des dossiers concurrents lui étant alors soumis au cours de la même séance. La commission peut entendre les candidats et examiner leurs titres respectifs, et son avis, même consultatif hors les cas où la loi l’impose, pèse dans la motivation de la décision préfectorale. Un demandeur avisé joint donc à son dossier les pièces qui établissent son rang de priorité : diplômes et expérience pour la capacité professionnelle, description des productions pour la viabilité économique, et engagements environnementaux lorsque le schéma régional les valorise.

Le demandeur doit compter avec un calendrier contraint. Le préfet de région dispose d’un délai de quatre mois à compter de la date d’enregistrement du dossier complet mentionnée dans l’accusé de réception pour statuer sur la demande d’autorisation. Il peut, par décision motivée, porter ce délai à six mois, notamment en cas de candidatures multiples soumises à l’avis de la commission départementale, et il en avise alors les intéressés par recommandé. À défaut de notification d’une décision dans le délai de quatre mois, ou de six mois en cas de prorogation, l’autorisation est réputée accordée, et une copie de l’accusé de réception est alors affichée en mairie et publiée comme une autorisation expresse. Ce silence valant accord ne dispense pas de conserver la preuve du dépôt et de l’accusé de réception, car c’est sur ces pièces que repose la démonstration de l’autorisation tacite en cas de litige ultérieur sur la validité du bail.

Le contenu de la décision dépend du schéma régional et des motifs légaux de refus. L’autorisation peut être refusée lorsqu’il existe un candidat à la reprise ou un preneur en place répondant à un rang de priorité supérieur au regard du schéma directeur régional des structures agricoles, lorsque l’opération compromet la viabilité de l’exploitation du preneur en place, en cas d’agrandissement ou de concentration excessifs, ou lorsque la mise à disposition des terres à une société réduit le nombre d’emplois. Si l’opération conduit à un agrandissement ou à une concentration excessifs, l’autorité peut suspendre l’instruction pour une durée de huit mois afin de laisser émerger un autre candidat, et refuser ensuite l’autorisation si une candidature concurrente est déposée. Un associé entrant qui apprend l’existence d’un concurrent mieux placé au regard du SDREA doit donc préparer dès ce stade ses arguments de priorité : installation, confortation d’une exploitation viable, engagement environnemental ou maintien de l’emploi, selon les rangs fixés par le schéma de sa région.

II. Sans autorisation, le bail rural est menacé de nullité devant le tribunal paritaire

A. Mise en demeure préalable, sanction pécuniaire et action en nullité ouverte au bailleur, au préfet et à la SAFER

Lorsque le preneur est tenu d’obtenir une autorisation d’exploiter, la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l’octroi de cette autorisation. Le refus définitif de l’autorisation ou le fait de ne pas avoir présenté la demande d’autorisation exigée dans le délai imparti par l’autorité administrative emporte la nullité du bail, que le préfet du département, le bailleur ou la SAFER, lorsqu’elle exerce son droit de préemption, peut faire prononcer par le tribunal paritaire des baux ruraux. La nullité n’est donc pas automatique : elle doit être demandée au juge, et trois demandeurs seulement ont qualité pour agir, ce qui exclut notamment le voisin ou le concurrent évincé, réduit à contester l’autorisation elle-même devant le juge administratif.

Aucune action en nullité ne peut prospérer sans mise en demeure préalable. Lorsqu’elle constate qu’un fonds est exploité contrairement aux règles du contrôle des structures, l’autorité administrative met l’intéressé en demeure de régulariser sa situation dans un délai qu’elle détermine et qui ne saurait être inférieur à un mois. La mise en demeure prescrit à l’intéressé soit de présenter une demande d’autorisation, soit, si une décision de refus d’autorisation est intervenue, de cesser l’exploitation des terres concernées. La Cour de cassation juge que l’exercice de l’action en nullité suppose, dans tous les cas, que le locataire contrevenant ait été mis en demeure et que le délai imparti soit expiré. Un bailleur qui assigne directement en nullité sans que le préfet ait mis son fermier en demeure voit donc sa demande rejetée, et il doit au préalable signaler la situation à l’autorité administrative pour qu’elle mette en demeure l’exploitant.

Si l’exploitation irrégulière se poursuit malgré l’ordre de cesser, le préfet peut prononcer une sanction pécuniaire d’un montant compris entre 304,90 et 914,70 euros par hectare, reconductible chaque année tant que l’irrégularité dure. Cette sanction administrative se cumule avec le risque judiciaire de nullité du bail, et elle frappe l’exploitant en place, associé entrant ou société selon la configuration de l’opération. Pour l’associé qui a rejoint la société sans autorisation, la séquence est redoutable : mise en demeure de déposer une demande sous un mois au minimum, puis, faute de demande, nouvelle mise en demeure de cesser d’exploiter, puis amende annuelle et assignation en nullité du bail de la société. Chaque étape laisse une trace écrite, et chacune peut être contestée, mais l’inaction transforme une irrégularité régularisable en perte du bail.

Devant le tribunal paritaire, le débat porte sur trois points : l’opération était-elle soumise à autorisation, la mise en demeure a-t-elle été délivrée avec un délai expiré, et le refus est-il devenu définitif. Le preneur peut soutenir que son associé ne participe pas effectivement aux travaux et n’est donc pas regardé comme mettant en valeur les terres, que la surface cumulée reste sous le seuil du SDREA, ou que l’autorisation tacite est née du silence gardé pendant quatre mois sur un dossier complet. Le bailleur, de son côté, établit la mise en demeure et l’expiration de son délai, pièces que le préfet lui communique ou qu’il fait constater. Lorsque la SAFER a préempté, elle agit dans la même instance pour purger une occupation irrégulière avant d’attribuer les terres. Lorsque la SAFER exerce son droit de préemption sur des terres louées, elle entre dans le cercle restreint des demandeurs de la nullité. Cette qualité lui permet de purger une occupation irrégulière avant d’attribuer le bien à un candidat dont le projet répond aux orientations du schéma régional. Pour l’associé entrant qui exploite déjà sans autorisation, l’intervention de la SAFER ajoute donc un front judiciaire au contentieux administratif du refus : le tribunal paritaire statue sur le bail pendant que le tribunal administratif statue sur l’autorisation, et chacun des deux juges applique ses propres règles de recevabilité et de délai. La coordination des deux instances passe par le sursis à statuer, que le tribunal paritaire peut ordonner d’office, et par une information rigoureuse du juge civil sur l’état du recours administratif, pièces à l’appui.

Dans tous les cas, la nullité prononcée anéantit le bail, et le preneur évincé ne peut prétendre à son maintien : seule une autorisation obtenue avant le jugement, si le juge accepte de surseoir, ou un nouveau bail consenti après régularisation permet de rester sur les terres.

B. Prescription de cinq ans depuis la mise en demeure, refus contesté en deux mois et sort du congé pour reprise

L’action en nullité se prescrit par cinq ans, mais le point de départ ne se situe pas à la conclusion du bail. Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, et la Cour de cassation a précisé le 26 octobre 2023 que l’action en nullité d’un bail formée sur le fondement de l’article L. 331-6 se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire de l’action a connu ou aurait dû connaître qu’était expiré le délai imparti au locataire, dans la mise en demeure prévue par l’article L. 331-7, pour régulariser sa situation. Concrètement, tant qu’aucune mise en demeure n’a été adressée, le délai ne court pas, et le bailleur qui découvre tardivement l’irrégularité conserve son action : dans l’affaire jugée en 2023, l’assignation de 2019 visant un bail de 2011 n’était pas prescrite, car la mise en demeure datait de décembre 2019. Symétriquement, une fois la mise en demeure notifiée et son délai expiré, le bailleur, le préfet ou la SAFER dispose de cinq ans pour saisir le tribunal paritaire, et l’inaction prolongée éteint définitivement l’action.

Le refus d’autorisation se conteste, lui, devant le juge administratif, dans un délai bref. La juridiction administrative ne peut être saisie que par un recours formé contre la décision dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. L’associé dont la demande est rejetée doit donc, dès la notification du refus motivé au regard du SDREA, identifier le motif retenu parmi ceux de l’article L. 331-3-1 : concurrent prioritaire, atteinte à la viabilité du preneur en place, agrandissement excessif ou réduction d’emplois. Le recours gracieux devant le préfet ou hiérarchique devant le ministre conserve le délai contentieux s’il est exercé dans les deux mois, et le référé-suspension permet de faire échec à l’exécution d’une décision dont l’urgence et le doute sérieux sont établis. Si le refus devient définitif après épuisement des recours, la nullité du bail peut être prononcée sur ce fondement, et l’associé doit cesser d’exploiter les terres concernées conformément à la mise en demeure.

L’articulation avec le congé pour reprise mérite une attention particulière, car les deux procédures se croisent fréquemment. Lorsque la reprise est subordonnée à une autorisation au titre du contrôle des structures, le tribunal paritaire peut, à la demande d’une des parties ou d’office, surseoir à statuer dans l’attente de l’obtention d’une autorisation définitive, et le bail en cours est prorogé de plein droit jusqu’à la fin de l’année culturale pendant laquelle l’autorisation devient définitive. Mais la Cour de cassation a jugé le 7 mai 2025 que s’il apparaît, fût-ce rétrospectivement, qu’à la date d’effet du congé, la reprise n’était pas soumise à autorisation, le sursis à statuer qui aurait cependant été prononcé n’a pu entraîner la prorogation du bail ni le report de la date d’appréciation des conditions de la reprise. Dans cette affaire, le bénéficiaire de la reprise relevait à la date d’effet du congé d’un régime de déclaration pour bien de famille, le seuil de surface conditionnant ce régime n’étant pas encore fixé : la reprise n’était donc pas soumise à autorisation, et le congé a été validé malgré le refus d’autorisation ultérieurement confirmé par le juge administratif. Les conditions de la reprise s’apprécient ainsi à la date d’effet du congé, et un sursis ordonné par prudence ne sauve pas un congé dont le bénéficiaire n’était pas en règle à cette date, pas plus qu’il ne condamne un congé régulier à cette même date.

Conclusion

L’entrée d’un associé exploitant au capital d’une société agricole n’est jamais une simple opération capitalistique : elle constitue un agrandissement soumis à autorisation dès que les surfaces cumulées dépassent le seuil du schéma régional, et la demande doit être déposée par l’associé lui-même. Le dossier, adressé au préfet de région avec information écrite du propriétaire, déclenche une instruction de quatre mois, prorogeable à six, au terme de laquelle le silence vaut autorisation. En cas de refus motivé, le recours devant le tribunal administratif doit être formé dans les deux mois, tandis que l’exploitation sans autorisation expose à la mise en demeure, à l’amende par hectare et à la nullité du bail devant le tribunal paritaire, à l’initiative du bailleur, du préfet ou de la SAFER. L’action en nullité suppose dans tous les cas une mise en demeure expirée et se prescrit par cinq ans à compter de sa connaissance. Enfin, lorsque la reprise des terres par le bailleur est en jeu, la soumission à autorisation s’apprécie à la date d’effet du congé, et le sursis à statuer n’y change rien s’il apparaît après coup qu’aucune autorisation n’était requise. Vérifier le seuil régional avant de signer, faire déposer la demande par la bonne personne et conserver chaque accusé de réception : ces trois réflexes protègent le bail mieux que n’importe quel contentieux engagé trop tard.