Vous avez terminé votre chantier à Paris ou en Île-de-France, déposé votre déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, et la mairie vous répond qu’ils ne sont pas conformes au permis : mise en demeure de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité, parfois sous quelques mois. Cette contestation bloque la vente du bien, inquiète la banque et fait craindre une démolition. La bonne nouvelle, c’est que la procédure est strictement encadrée : la mairie ne peut contester la conformité que dans un délai précis, selon une forme précise, et plusieurs voies de régularisation existent. Encore faut-il vérifier chaque point dans l’ordre, sans laisser passer les délais.
Cet article explique comment la contestation de la conformité fonctionne après une DAACT, ce que la mise en demeure de la mairie doit contenir, comment la contester utilement et comment régulariser des travaux non conformes, avec les textes applicables et les décisions récentes, dont un avis du Conseil d’État du 24 juillet 2025 sur les délais applicables aux poursuites.
I. Ce que la mairie peut faire après votre déclaration d’achèvement, et dans quel délai
A. La DAACT déclenche un délai de contestation court, au point de départ strict
À l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement, le bénéficiaire du permis adresse à la mairie une déclaration qui atteste à la fois cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable, comme le prévoit l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme. Cette déclaration, couramment appelée DAACT, ne vaut pas constat officiel de conformité : elle affirme la conformité, et c’est à l’administration de la contester si elle estime que les travaux s’écartent de l’autorisation.
L’administration dispose pour cela d’un délai fixé par décret, pendant lequel elle peut procéder ou faire procéder à un récolement des travaux et, s’ils ne sont pas conformes, mettre le maître de l’ouvrage en demeure de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité, ainsi que le dispose l’article L. 462-2 du code de l’urbanisme. Le même article ajoute une règle couperet : passé ce délai, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux. Autrement dit, une fois le délai expiré sans contestation, la conformité ne peut plus être remise en cause par cette voie, et le bénéficiaire peut obtenir une attestation de non-contestation.
Le décret fixe ce délai à trois mois à compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, aux termes de l’article R. 462-6 du code de l’urbanisme. Le même article porte ce délai à cinq mois lorsqu’un récolement des travaux est obligatoire en application de l’article R. 462-7. Le récolement obligatoire vise notamment les immeubles inscrits au titre des monuments historiques, les sites patrimoniaux remarquables classés, les sites classés, les immeubles de grande hauteur, les établissements recevant du public et les secteurs couverts par un plan de prévention des risques, selon l’article R. 462-7 du code de l’urbanisme. À Paris et en Île-de-France, ce délai de cinq mois concerne donc concrètement les abords de monuments, les secteurs sauvegardés, les tours et les établissements recevant du public.
Le point de départ se calcule à partir de la réception en mairie, pas de la date d’achèvement inscrite sur le formulaire. La cour administrative d’appel de Paris l’a jugé dans une affaire de Charenton-le-Pont : la déclaration signée en octobre 2009 n’avait été reçue en mairie que le 22 octobre 2009, et la contestation notifiée le 21 janvier 2010 intervenait donc avant l’expiration du délai de trois mois (CAA Paris, 29 octobre 2019, n° 18PA03099). Conservez donc la preuve du dépôt : récépissé du guichet, accusé du téléservice ou avis de réception du recommandé. À Paris, les personnes morales déposent obligatoirement par le téléservice des démarches d’urbanisme, tandis que les particuliers sans accès au numérique peuvent adresser leur dossier en recommandé au Bureau accueil et service à l’usager de la Direction de l’urbanisme, d’après la page officielle de la Ville de Paris sur l’après-autorisation. Dans les autres communes d’Île-de-France, le dépôt se fait en mairie de la commune des travaux, et c’est le tampon ou l’accusé de cette mairie qui fait courir le délai.
Pendant ce délai, l’administration peut visiter les lieux. Les visites effectuées dans le cadre du récolement sont soumises aux règles de visite de l’article L. 461-1, et le droit de visite et de communication s’exerce jusqu’à six ans après l’achèvement des travaux, selon l’article L. 461-1 du code de l’urbanisme. Le service public officiel détaille la démarche de DAACT étape par étape, du dépôt jusqu’à l’attestation de non-contestation.
Si aucune contestation n’est intervenue dans le délai, le bénéficiaire ou ses ayants droit obtiennent, sur leur demande, une attestation certifiant que la conformité n’a pas été contestée, délivrée de plein droit dans un délai de quinze jours à compter de la demande, conformément à l’article R. 462-10 du code de l’urbanisme dans sa rédaction en vigueur depuis le 22 février 2026. Attention à ne pas confondre cette attestation de non-contestation avec un certificat de conformité : dans l’affaire de Charenton-le-Pont déjà citée, le tribunal avait enjoint au préfet de délivrer une attestation de conformité, et la cour a corrigé en rappelant que le texte ne prévoit que la délivrance d’une attestation de non-contestation, due uniquement lorsque la conformité n’a pas été contestée en temps utile. De même, une demande d’attestation présentée des années après des travaux partiellement repris, sans dépôt d’une nouvelle déclaration d’achèvement, ne permet pas d’obtenir l’attestation : après avoir mis les travaux en conformité sur les points relevés en 2010, les pétitionnaires n’avaient pas redéposé de déclaration, et la cour a jugé que l’attestation n’était pas due dans ces conditions (CAA Paris, 29 octobre 2019, n° 18PA03099).
B. La mise en demeure pour non-conformité : forme, contenu et premiers réflexes
Lorsqu’elle estime que les travaux ne sont pas conformes à l’autorisation, l’autorité compétente met en demeure, dans le délai de contestation, le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée, d’après l’article R. 462-9 du code de l’urbanisme. Le même article impose une forme précise : la mise en demeure est notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et elle rappelle les sanctions encourues. Une contestation qui arriverait après l’expiration du délai de trois ou cinq mois, ou qui ne respecterait pas ces formes, peut donc être discutée devant le juge.
Lisez la mise en demeure point par point : chaque écart relevé doit correspondre à une prescription du permis ou de la décision de non-opposition. La cour administrative d’appel de Marseille a ainsi annulé une contestation de conformité fondée pour partie sur l’absence de réalisation de travaux de démolition autorisés par un permis de démolir distinct, retenant que l’administration ne pouvait légalement retenir cette non-conformité, et a enjoint à la commune de réexaminer la déclaration dans un délai de trois mois (CAA Marseille, 14 septembre 2023, n° 21MA03736). À l’inverse, des griefs mineurs sans lien avec les prescriptions de l’autorisation, comme des volets roulants ou des menuiseries en PVC, ont été jugés sans incidence sur l’appréciation de la conformité dans une affaire de déclaration préalable, et la contestation a été maintenue pour le surplus (CAA Douai, 9 novembre 2023, n° 22DA01208). Chaque point doit donc être vérifié plans en main, avec l’architecte ou le constructeur.
Saisissez le juge administratif dans le délai de recours contentieux, qui est de deux mois à compter de la notification de la décision attaquée, conformément à l’article R. 421-1 du code de justice administrative. Formez d’abord, si le délai le permet, un recours gracieux auprès du maire : il peut obtenir un réexamen sans procès et, s’il est rejeté, la décision de rejet fait courir un nouveau délai de deux mois. Demandez au juge l’annulation de la contestation et, si le motif d’annulation l’implique, une injonction de réexamen ou de délivrance de l’attestation, comme l’a fait la cour de Marseille en ordonnant un réexamen sous trois mois. Si la vente du bien est en cours, informez le notaire et l’acquéreur de la contestation et du recours : une conformité contestée constitue une information déterminante pour le consentement de l’acheteur, et la dissimuler expose à un contentieux ultérieur sur la vente.
Un recours gracieux bien construit peut éviter le procès : joignez les plans cotés, les photographies et, si l’écart est avéré mais minime, annoncez le dépôt d’un dossier modificatif ou un calendrier de remise en conformité. La mairie peut alors retirer sa contestation ou la réexaminer, comme l’a fait le maire de Beauchamp en retirant son premier refus avant qu’une décision tacite de non-contestation ne naisse. Pendant l’instruction du recours, ne laissez pas le chantier se poursuivre sur les points contestés : des travaux supplémentaires exécutés en connaissance de la contestation aggravent la situation et fournissent le procès-verbal qui manquait à l’administration pour déclencher les pouvoirs de l’article L. 481-1. Suspendez les postes litigieux, sécurisez le site, et concentrez vos efforts sur la régularisation du point contesté.
Pour les travaux soumis à déclaration préalable, la logique est identique : à Marquette-lez-Lille, la contestation portait sur des travaux réalisés sous déclaration préalable, avec mise en demeure de se mettre en conformité avec l’arrêté de non-opposition dans un délai de six mois, et le juge a contrôlé point par point la réalité des écarts (CAA Douai, 9 novembre 2023, n° 22DA01208). À Paris et en petite couronne, le tribunal compétent est celui du lieu des travaux : tribunal administratif de Paris pour la capitale, de Melun, Cergy-Pontoise, Versailles ou Montreuil selon le département, avec appel devant la cour administrative d’appel de Paris ou de Versailles.
II. Régulariser sans aggraver : méthode, délais et risques
A. Déposer un dossier modificatif, mettre en conformité, puis redéposer une déclaration
La mise en demeure ouvre deux voies, au choix selon la nature des écarts : déposer un dossier modificatif ou mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée. Si les écarts sont régularisables au regard des règles d’urbanisme applicables, le dossier modificatif permet de faire entrer les travaux réalisés dans le champ de l’autorisation, à condition que le plan local d’urbanisme et les servitudes le permettent dans leur version applicable. Si les règles locales s’y opposent, il faut remettre les lieux en conformité : démolir la partie excédentaire, réduire l’emprise, rétablir les matériaux ou les implantations prescrites.
La régularisation d’ensemble doit être anticipée : lorsqu’une construction entière fait l’objet d’une demande d’autorisation ou d’une déclaration visant à sa régularisation, l’administration apprécie l’ensemble de la construction, et le refus ou l’opposition peut aussi tenir compte de l’irrégularité initiale. Le Conseil d’État a précisé dans un avis récent que, pour apprécier si des travaux irréguliers peuvent faire l’objet d’une demande d’autorisation ou d’une déclaration de régularisation portant alors sur l’ensemble de la construction, l’administration doit notamment tenir compte des règles de prescription de l’article L. 421-9 (avis du Conseil d’État, 24 juillet 2025, n° 503768). Ce texte prévoit que, lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis ou l’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité initiale, sauf exceptions, notamment lorsque la construction a été réalisée sans permis alors qu’il était requis, selon l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme. Vérifiez donc l’âge réel de la construction achevée et les exceptions avant de bâtir votre stratégie sur cet article.
Une fois les travaux de mise en conformité exécutés, redéposez une déclaration d’achèvement et de conformité : c’est elle qui rouvre un nouveau délai de contestation et permet, à son expiration, d’obtenir l’attestation de non-contestation. L’affaire de Charenton-le-Pont le montre a contrario : faute de nouvelle déclaration après les reprises, l’attestation n’était pas due (CAA Paris, 29 octobre 2019, n° 18PA03099). Joignez à cette nouvelle déclaration les plans récoltés, les photographies datées et les factures des entreprises, et conservez la preuve de réception en mairie. Si un permis modificatif a été obtenu entre-temps, la conformité s’apprécie au regard du permis initial tel que modifié, et la déclaration doit viser l’ensemble.
Lorsque le juge annule une contestation de conformité, il n’accorde pas automatiquement l’attestation : dans l’affaire d’Hyères, la cour s’est bornée à enjoindre à la commune de réexaminer la déclaration dans un délai de trois mois, sans astreinte, parce que l’exécution de l’annulation n’impliquait pas nécessairement la délivrance de l’attestation (CAA Marseille, 14 septembre 2023, n° 21MA03736). Préparez donc ce réexamen comme une nouvelle instruction : dossier complet, écarts levés ou justifiés, et relance écrite à l’expiration du délai fixé par le juge. Pour une analyse détaillée des issues possibles quand le juge refuse une régularisation après annulation du permis, les critères dégagés par la jurisprudence sont présentés dans l’analyse du refus de régularisation après annulation du permis, qui éclaire les cas où le vice peut être régularisé en cours d’instance et ceux où il ne le peut pas.
B. Ce que vous risquez si la non-conformité persiste
Au-delà de la mise en demeure de l’article R. 462-9, l’autorité compétente dispose, sur procès-verbal d’infraction, d’un pouvoir de police spéciale : après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, elle peut ordonner le paiement d’une amende d’un montant maximal de 30 000 euros et mettre en demeure de procéder à la mise en conformité ou de déposer une demande d’autorisation ou une déclaration de régularisation, en vertu de l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme. Le délai imparti tient compte de la nature de l’infraction et des moyens d’y remédier, et il peut être prolongé d’un an au plus. La mise en demeure peut être assortie d’une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour de retard, dans la limite totale de 100 000 euros, et l’opposition devant le juge administratif contre l’état exécutoire n’a pas de caractère suspensif, toujours selon le même article. Si la mise en demeure reste sans effet et que les installations présentent un risque certain pour la sécurité ou la santé, ou se situent hors zones urbaines, l’autorité peut faire procéder d’office aux mesures prescrites, aux frais de l’intéressé. Le préfet peut en outre se substituer à l’autorité compétente restée inactive, par arrêté motivé, après l’avoir invitée à agir et en l’absence de réponse dans un délai d’un mois.
Ces pouvoirs supposent un procès-verbal dressé en application de l’article L. 480-1, dont les agents habilités constatent les infractions et dont les procès-verbaux font foi jusqu’à preuve du contraire, selon l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme. Sans procès-verbal, la mise en demeure de l’article L. 481-1 ne peut pas être prononcée : dans une affaire de Beauchamp, en l’absence de procès-verbal et avec une décision tacite de non-contestation devenue définitive, la cour a jugé que le maire ne pouvait être contraint d’user de ce pouvoir à la demande de voisins (CAA Versailles, 29 janvier 2026, n° 24VE02200). Les tiers, y compris les voisins, ne peuvent donc pas exiger que la mairie déclenche cette procédure : ils doivent passer par leurs propres voies, recours contre l’autorisation dans ses délais ou action judiciaire pour trouble, et s’exposent à une amende pour recours abusif en cas d’acharnement, comme les 5 000 euros infligés en appel dans cette même affaire.
Le temps ne joue pas nécessairement en faveur du maître de l’ouvrage. Le Conseil d’État a jugé en 2025 que les pouvoirs de l’article L. 481-1 ne peuvent plus être mis en œuvre au-delà du délai de prescription de l’action publique : s’agissant de faits susceptibles de revêtir la qualification de délits, ce délai est de six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise, c’est-à-dire en règle générale de l’achèvement des travaux, sous réserve d’actes interruptifs (avis du Conseil d’État, 24 juillet 2025, n° 503768). Lorsque des travaux irréguliers ont été réalisés successivement, seuls ceux dont l’action publique n’est pas prescrite peuvent donner lieu à mise en demeure, et les opérations de mise en conformité, y compris les démolitions, ne peuvent porter que sur ces travaux. Faites donc établir précisément la date d’achèvement de chaque tranche de travaux avant d’invoquer la prescription, et n’en déduisez pas qu’une construction ancienne est automatiquement à l’abri : l’articulation avec l’article L. 421-9, rappelée par le même avis, comporte des exceptions strictes.
Enfin, la non-conformité expose au pénal et au civil. Le code punit d’une amende l’exécution de travaux en méconnaissance des prescriptions du permis ou de la décision prise sur déclaration préalable, peine qui peut être prononcée contre les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou les autres responsables de leur exécution, selon l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme, dont le barème doit être vérifié dans sa rédaction applicable. Sur le plan civil, une construction édifiée conformément à un permis ne peut être démolie par le juge judiciaire pour méconnaissance des règles d’urbanisme que si le permis a d’abord été annulé par le juge administratif, et seulement dans les zones protégées énumérées par la loi, d’après l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme. Pour le vendeur, la prudence commande de ne signer aucun compromis sans mentionner la contestation en cours : l’acheteur qui découvre après la vente une non-conformité dissimulée dispose de l’action en nullité ou en résolution, et le contentieux coûte alors bien plus cher que la régularisation.
Constituez sans attendre un dossier complet : arrêté du permis initial et, le cas échéant, du permis modificatif avec l’ensemble des plans annexés, preuve de dépôt et copie de la DAACT, mise en demeure avec son avis de réception, procès-verbal s’il a été dressé, échanges avec la mairie et photographies datées des ouvrages contestés. Ce dossier sert à la fois au recours gracieux, au contentieux et à l’architecte chargé du modificatif. Devant le tribunal administratif, le recours se forme par requête motivée, déposée de préférence via l’application Télérecours citoyens, avec l’ensemble des pièces numérotées et un mémoire qui discute chaque écart relevé en le rapportant à une prescription précise du permis ou de la décision de non-opposition. Sollicitez l’annulation de la contestation et, à titre subsidiaire, l’injonction de réexaminer votre déclaration dans un délai déterminé, en rappelant que le juge peut fixer ce délai mais n’accorde l’attestation que si les conditions légales sont réunies. Si la mairie reste silencieuse sur votre recours gracieux pendant plus de deux mois, cette absence de réponse vaut rejet et ouvre le recours contentieux contre cette décision implicite.
En pratique parisienne et francilienne, commencez par dater chaque pièce : permis initial et modificatifs éventuels, accusé de réception de la DAACT, mise en demeure et son avis de réception, procès-verbal s’il existe. Faites vérifier les écarts sur plans par un professionnel, choisissez entre modificatif et remise en conformité en fonction du plan local d’urbanisme applicable, et tenez le calendrier des recours : deux mois pour le recours contentieux contre chaque décision, trois ou cinq mois de contestation par cycle de déclaration. Une non-conformité traitée vite se régularise ; une non-conformité ignorée devient une mise en demeure assortie d’amende et d’astreinte, puis une exécution d’office.
Une DAACT contestée par la mairie n’est ni une fatalité ni une simple formalité : passé le délai de trois ou cinq mois sans contestation, la conformité ne peut plus être remise en cause par cette voie, et l’attestation de non-contestation sécurise la revente. Contestée dans les délais, elle impose une réponse structurée, dossier modificatif ou mise en conformité, nouvelle déclaration, et recours au tribunal administratif en cas de désaccord persistant. Les décisions récentes montrent que le juge contrôle réellement chaque écart et sanctionne les contestations infondées comme les recours abusifs. Face à une mise en demeure, faites vérifier sans attendre la date de réception de votre déclaration, la réalité des écarts relevés et la voie de régularisation adaptée : c’est dans les premières semaines que se joue l’issue du dossier.