Votre ascenseur possède une téléalarme qui appelle les secours en cas de blocage en cabine. Si elle fonctionne encore sur le réseau 2G, la 3G ou l’ancien filaire commuté, elle cessera de fonctionner avec l’extinction de ces réseaux, engagée par les opérateurs à partir de 2026 selon l’ARCEP, qui invite les syndics à établir dès maintenant un diagnostic des équipements. La réponse tient en trois points. D’abord, le remplacement est juridiquement imposé : le code de la construction et de l’habitation range les moyens d’alerte parmi les objectifs de sécurité de tout ascenseur, oblige le mainteneur à alerter le propriétaire en lettre recommandée puis tous les six mois tant que rien n’est fait, et prévoit le remplacement du matériel incompatible. Ensuite, c’est la copropriété qui vote et qui paie : le syndic fait voter les travaux en assemblée générale, à la majorité des voix exprimées s’il s’agit de conservation et de sécurité, à la majorité de tous les copropriétaires s’il s’agit de transformation ou d’amélioration, et le coût se répartit selon l’utilité objective de l’équipement pour chaque lot. Enfin, si rien n’avance, l’occupant n’est pas démuni : le locataire écrit à son bailleur, le copropriétaire au syndic, puis viennent la mise en demeure, le conciliateur de justice et, au besoin, le juge des référés, qui peut ordonner la remise en état sous astreinte. Réserves d’emblée : cet article décrit le droit applicable et des décisions réellement rendues, il ne vaut ni diagnostic de votre installation ni promesse de résultat ; votre contrat d’entretien, votre règlement de copropriété et les votes de votre assemblée priment sur toute analyse générale, et seule une décision de justice tranche un cas contesté.

I. Ce que le droit impose déjà à l’immeuble : entretien, alerte et contrôle

A. Un ascenseur doit rester en état de fonctionner et de prévenir les secours

En copropriété, l’ascenseur appartient au syndicat des copropriétaires et son entretien n’est pas une faculté. L’article L. 134-3 du code de la construction et de l’habitation dispose : « Les ascenseurs font l’objet d’un entretien propre à les maintenir en état de bon fonctionnement et à assurer la sécurité des personnes. Cette obligation incombe au propriétaire de l’ascenseur. Celui-ci confie ou délègue l’entretien de l’ascenseur à un prestataire de services dans le cadre d’un contrat écrit. Toutefois, s’il dispose des capacités techniques nécessaires, il peut y pourvoir par ses propres moyens. » Le texte est en vigueur et s’applique à la date du 21 octobre 2026. Dans un immeuble en copropriété, ce propriétaire, c’est le syndicat des copropriétaires, qui agit par son syndic.

Le contenu de la sécurité est défini par l’article R. 134-2 du même code, dont le 6° vise « La mise à la disposition des utilisateurs de moyens d’alerte et de communication avec un service d’intervention ». Autrement dit, la téléalarme de la cabine n’est pas un accessoire de confort : elle fait partie des objectifs de sécurité que l’installation doit assurer. C’est ce point précis qui rend l’extinction des vieux réseaux mobiles si sensible : une téléalarme qui ne peut plus joindre personne, c’est un objectif de sécurité qui n’est plus atteint.

Les obligations concrètes d’entretien sont détaillées par l’article R. 134-6 du code de la construction et de l’habitation. Le propriétaire « prend les dispositions minimales suivantes », avec notamment « Une visite toutes les six semaines en vue de surveiller le fonctionnement de l’installation et effectuer les réglages nécessaires », « L’examen semestriel du bon état des câbles et la vérification annuelle des parachutes », ainsi que « La vérification toutes les six semaines du bon fonctionnement des moyens d’alerte et de communication avec un service d’intervention ». Chaque délai cité ici figure dans le texte lui-même, en vigueur à la date de lecture. La téléalarme doit donc être testée toutes les six semaines, au même rythme que la visite d’entretien.

Le contrat qui lie le syndicat à l’entreprise de maintenance est lui aussi encadré. L’article R. 134-7 du même code impose : « Le propriétaire passe un contrat d’entretien écrit avec une entreprise dont le personnel chargé de l’entretien doit avoir reçu une formation appropriée ». Ce contrat « comporte les clauses minimales », dont « La durée du contrat, qui ne peut être inférieure à un an, les modalités de sa reconduction ou de sa résiliation », sachant que « La clause de résiliation indique les manquements graves de l’une ou l’autre des parties donnant lieu à la résiliation de plein droit du contrat ». Le même article prévoit aussi le cas des gros travaux confiés à une autre entreprise : « Elle fixe également les conditions permettant de résilier le contrat, moyennant un préavis de trois mois, lorsque des travaux importants, tels que définis au II, sont réalisés par une entreprise différente de celle titulaire du contrat ». Retenez ces deux délais, un an minimum et trois mois de préavis : ils encadrent la relation avec le mainteneur quand des travaux importants, comme le remplacement d’une téléalarme, sont décidés.

Enfin, l’entretien ne se présume pas : il se contrôle. L’article L. 134-4 du code de la construction et de l’habitation soumet les ascenseurs « à un contrôle technique périodique portant sur leur état de fonctionnement et sur la sécurité des personnes », confié à « une personne qualifiée ou compétente dans ce domaine », qui « ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, ni avec le propriétaire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise susceptible d’effectuer des travaux sur un ascenseur ou son entretien ». Le même article ouvre un droit d’accès à l’information souvent ignoré : « Toute personne disposant d’un titre d’occupation dans l’immeuble peut obtenir, à ses frais, du propriétaire de l’ascenseur, communication du rapport du contrôle technique ou de ses conclusions. » Locataire ou copropriétaire occupant, vous pouvez donc exiger de voir ce rapport, à vos frais.

B. Le cas précis des téléalarmes branchées sur la 2G, la 3G ou le filaire commuté

C’est ici que le droit existant rencontre l’actualité technique. Le dernier alinéa du 1° de l’article R. 134-6 organise une alerte obligatoire : « Toute entreprise ayant contracté avec le propriétaire de l’installation en application de l’article R. 134-7 alerte celui-ci, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, lorsque les moyens d’alerte et de communication avec un service d’intervention fonctionnent grâce au réseau téléphonique commuté fixe ou à un réseau de téléphonie mobile ouvert au public de troisième génération ou antérieur, et lorsque des travaux sont nécessaires à la mise à niveau de ce matériel. » Et la pression est maintenue dans le temps : « Cette alerte est renouvelée au moins tous les six mois jusqu’à la réalisation effective des travaux ». Autrement dit, dès que la téléalarme dépend du vieux filaire commuté, de la 2G ou de la 3G, le mainteneur doit prévenir le propriétaire en recommandé, puis recommencer tous les six mois tant que rien n’est fait.

Le texte va plus loin et tranche le fond : au titre des opérations occasionnelles, le même article R. 134-6 impose « Le remplacement des moyens d’alerte et de communication avec un service d’intervention prévu au 6° de l’article R. 134-2 lorsque ce dernier fonctionne grâce au réseau téléphonique commuté fixe ou à un réseau de téléphonie mobile ouvert au public de troisième génération ou antérieur ». Le remplacement n’est donc pas une simple recommandation commerciale du mainteneur : c’est une opération d’entretien prévue par le règlement. Le contrôle technique quinquennal vérifie d’ailleurs le point, puisque l’article R. 134-11 dispose : « Le propriétaire d’un ascenseur est tenu de faire réaliser tous les cinq ans un contrôle technique de son installation », dont l’objet est notamment « De vérifier que les ascenseurs sont équipés des dispositifs permettant la réalisation des objectifs de sécurité », ces dispositifs devant être en bon état, et « que les moyens d’alerte et de communication avec un service d’intervention sont compatibles avec les systèmes de communication autres que le réseau téléphonique commuté fixe ou un réseau de téléphonie mobile ouvert au public de troisième génération ou antérieur ». Chaque échéance citée ici, cinq ans pour le contrôle, six mois pour le renouvellement de l’alerte, est écrite dans le texte en vigueur.

Pourquoi ce sujet devient pressant en 2026 ? Parce que les réseaux concernés s’éteignent, et l’autorité de régulation s’adresse directement aux syndics de copropriété. La fiche pratique de l’ARCEP sur la fermeture des réseaux 2G et 3G range les téléalarmes d’ascenseurs parmi les équipements des copropriétés susceptibles de fonctionner encore sur les réseaux 2G et 3G, aux côtés des alarmes connectées, du pilotage du chauffage et des interphones. L’autorité prévient que les équipements non compatibles avec la 4G, la 5G ou d’autres technologies alternatives devront avoir été remplacés avant l’extinction, car ils ne pourront plus fonctionner. Elle invite les syndics à établir dès maintenant un diagnostic des équipements en lien avec le fournisseur de la copropriété. Le calendrier publié par l’autorité prévoit l’extinction progressive de la 2G en France métropolitaine au cours de l’année 2026, puis celle de la 3G à partir de 2028. Ces indications, lues le 21 octobre 2026, décrivent l’échéance technique ; les obligations juridiques, elles, résultent des textes cités plus haut.

Les juges ont déjà eu à traiter des ascenseurs laissés sans mise en sécurité. Par ordonnance du 10 janvier 2024 (n° RG 23/56216), le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, a condamné le syndicat des copropriétaires et la société chargée de l’appareil « à entreprendre toutes les diligences nécessaires en vue de la remise en fonctionnement de l’ascenseur permettant l’accès en sécurité des lots de la demanderesse dans le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai durant une durée de deux mois ». Précisons-le : ce délai de deux mois et cette astreinte de 100 euros par jour sont ceux fixés par le juge dans cette affaire précise, à la demande d’une copropriétaire de lots du septième étage privée d’accès sécurisé ; ce n’est pas un délai légal général applicable à toutes les pannes. Mais la décision montre que le référé permet d’obtenir une injonction de faire, sous astreinte, quand l’ascenseur n’assure plus l’accès en sécurité. Dans une autre espèce, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 25 septembre 2025, a confirmé la condamnation d’une société d’ascenseurs, aux droits de laquelle elle venait après des « travaux de mise en conformité de l’ascenseur » confiés en 2007 pour 41 555,40 euros TTC assortis d’un contrat de maintenance annuel, à indemniser le syndicat des copropriétaires pour le déroulement défectueux de ces travaux. Confier la mise aux normes à un professionnel ne prive pas le syndicat de recours contre lui si les travaux sont mal exécutés.

II. Qui vote les travaux, qui les paie et comment agir quand rien n’avance

A. Voter le remplacement et répartir son coût : majorité et clé d’utilité

Remplacer une téléalarme 2G ou 3G, c’est voter des travaux en assemblée générale. Deux régimes se partagent le terrain et le choix entre eux dépend de la nature des travaux. D’un côté, l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 18 juin 2025, prévoit que « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi », et range parmi les décisions prises à cette majorité « Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux ». Une mise en conformité imposée par la réglementation pour maintenir la sécurité, comme le remplacement d’une téléalarme devenue incompatible avec les réseaux disponibles, relève naturellement de ce registre de la conservation et de la sécurité. De l’autre, l’article 25 de la même loi dispose que « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant », notamment « L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ». Si l’opération dépasse la simple mise en conformité et transforme l’installation, c’est cette majorité renforcée qui s’applique. Entre les deux, l’article 25-1 organise une passerelle : « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ». Chaque seuil cité ici figure dans la loi en vigueur : majorité des voix exprimées, majorité de tous, tiers des voix pour le second vote immédiat.

La jurisprudence illustre l’enjeu du rattachement. Le 8 mars 2023, la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 2) a eu à juger de résolutions votées « à la majorité des voix de tous les copropriétaires » portant sur la création d’un accès à un étage par l’ascenseur et la suppression corrélative d’un monte-charge, alors qu’un copropriétaire soutenait que la suppression du monte-charge portait atteinte aux modalités de sa jouissance et exigeait l’unanimité. La cour a confirmé le jugement qui avait validé le vote unique, jugeant que les questions avaient le même objet et que l’atteinte à la jouissance n’était pas caractérisée. Moralité pratique : la qualification des travaux conditionne la majorité, et elle se discute résolution par résolution, texte et règlement de copropriété en main.

Qui paie ensuite ? Le principe est posé par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. » L’ascenseur étant un équipement commun, le coût de sa téléalarme se répartit en principe selon l’utilité objective pour chaque lot, ce qui, en pratique, conduit souvent à faire peser moins sur les rez-de-chaussée qui ne l’utilisent pas, selon ce que prévoit le règlement. Mais attention aux clauses anciennes ou forfaitaires : la Cour de cassation contrôle. Le 9 mai 2019, la troisième chambre civile (pourvoi n° 18-17.334), saisie d’une clause de répartition des charges d’ascenseur stipulée dans un règlement de 1953, « Vu les articles 10, 11 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 », a cassé l’arrêt qui procédait à une nouvelle répartition des charges d’ascenseur tout en rejetant la demande d’annulation de la clause du règlement de 1953, au motif que la cour d’appel « ne pouvait procéder à cette nouvelle répartition sans réputer non écrite la clause du règlement relative à la répartition de ces charges ». Une clause contraire au critère d’utilité est réputée non écrite, et le juge ne peut pas réécrire lui-même la répartition sans passer par là. Pour un copropriétaire du rez-de-chaussée appelé à payer autant qu’un septième étage, c’est la voie de contestation.

Côté locataire, la frontière passe entre entretien courant et gros travaux. L’annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987, qui fixe la liste des charges récupérables, range au titre « I. – Ascenseurs et monte-charge » les « Dépenses d’électricité » et les « Dépenses d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations », avec notamment « visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques », « examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ». Le remplacement complet d’une téléalarme rendue obsolète par l’extinction d’un réseau n’entre pas dans ces menues réparations : il reste à la charge du propriétaire, c’est-à-dire, en copropriété, du syndicat qui le répercute dans les charges non récupérables. Un locataire à qui l’on facturerait le boîtier 4G dans ses charges peut donc utilement demander le détail et la qualification de la dépense.

B. Quand le syndic n’agit pas : mise en demeure, conciliateur, juge et preuves

Face à une téléalarme obsolète ou à un ascenseur laissé en l’état, l’ordre des démarches compte autant que le fond. Locataire, votre interlocuteur est le bailleur, jamais le syndic en direct : écrivez à votre propriétaire, en courriel suivi d’une lettre recommandée, en décrivant les faits, en joignant photos et dates, et en demandant la saisine du syndic. Copropriétaire, écrivez directement au syndic, en recommandé, en visant l’alerte du mainteneur et le dernier rapport de contrôle technique, dont vous pouvez obtenir communication à vos frais en application de l’article L. 134-4. Dans les deux cas, demandez un calendrier écrit : diagnostic du mainteneur, inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, devis. Si le syndic ne réagit pas pendant plusieurs semaines, la mise en demeure devient nécessaire, et c’est aussi le préalable utile à toute action.

Avant le juge, pensez au conciliateur de justice : la tentative amiable est gratuite dans son principe d’accès, elle fige les positions et elle produit souvent l’intervention attendue, comme le relève la pratique du secteur. Si elle échoue, le juge des référés peut être saisi pour obtenir des mesures conservatoires ou une remise en état, y compris une injonction de faire sous astreinte, ainsi que l’a fait le tribunal judiciaire de Paris le 10 janvier 2024 dans l’affaire citée en première partie. Pour les litiges indemnitaires en revanche, gardez à l’esprit l’exigence de preuve rappelée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 2 juillet 2025 : une occupante qui disait être restée bloquée plus de deux heures en cabine, qui recherchait la responsabilité du bailleur sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965 et de l’article 1240 du code civil, a été déboutée parce qu’il n’était établi « ni un vice de construction ni un défaut d’entretien des parties communes », la cour rappelant qu’il appartenait à la demanderesse de rapporter la preuve d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité. L’article 14, dont la cour rappelle qu’« Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par un vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes », ne dispense donc pas de prouver le vice ou le défaut d’entretien. Conservez donc tout : courriers au bailleur et au syndic, alertes du mainteneur, rapports de contrôle, constats d’huissier ou de commissaire de justice, attestations.

Pour prendre du recul sur l’ensemble de ces questions de travaux, de charges et de recours en copropriété, les lecteurs confrontés à un litige avec leur syndic ou leur assemblée générale peuvent consulter l’expertise en droit immobilier du cabinet à Paris, qui accompagne les copropriétaires et les occupants dans ce type de dossiers. Cette ressource généraliste ne remplace ni le règlement de copropriété ni l’avis sur un cas particulier, mais elle indique où faire examiner utilement une situation de blocage.

Conclusion

Une téléalarme d’ascenseur branchée sur la 2G, la 3G ou l’ancien réseau commuté n’est pas un détail technique : le code de la construction et de l’habitation range les moyens d’alerte parmi les objectifs de sécurité, impose au mainteneur d’alerter en recommandé puis tous les six mois, prévoit le remplacement du matériel et fait vérifier la compatibilité tous les cinq ans par le contrôle technique. En copropriété, le syndicat doit faire voter les travaux, à la majorité des voix exprimées s’il s’agit de conservation et de sécurité, à la majorité de tous s’il s’agit de transformation ou d’amélioration, et en répartir le coût selon l’utilité objective de l’équipement pour chaque lot, sous le contrôle du juge qui répute non écrite toute clause contraire. Locataire, vous agissez par votre bailleur et ne supportez en charges que l’entretien courant ; copropriétaire, vous pouvez exiger le rapport de contrôle, mettre le syndic en demeure, tenter la conciliation puis saisir le juge des référés, qui peut ordonner la remise en état sous astreinte. Les contrats signés et le règlement de copropriété priment sur toute analyse générale, et seul le juge tranche les qualifications litigieuses : faites dater chaque étape, conservez chaque écrit, et ne laissez pas une alerte recommandée sans réponse.