Une habitante du Mirail, à Toulouse, le dit simplement au Parisien du 19 octobre 2026 : certains occupants rendent la vie du quartier impossible avec leur trafic et bloquent l’accès aux halls de certains immeubles. La mairie de Toulouse annonce dans son journal municipal la mise en place d’un dispositif pour expulser les dealers de leurs logements sociaux, avec une convention qui doit être signée fin octobre entre les services de l’État, la justice, les polices nationale et municipale et les bailleurs sociaux, afin de faciliter l’expulsion des locataires dont le comportement ou l’activité contribue à des troubles graves dans les résidences HLM. Derrière ce récit du jour se cache une question de droit précise, que les bailleurs sociaux et les voisins se posent dans toute la France : un locataire qui se livre au trafic de stupéfiants dans son logement ou dans les parties communes peut-il perdre son bail et être expulsé, et à quelles conditions le juge le décide-t-il ? Cet article répond à cette question avec le droit applicable et les décisions qui tranchent : l’obligation d’user paisiblement des lieux, la preuve du trouble, le rôle de la condamnation pénale, la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion et ses délais, ainsi que les recours concrets des voisins et du bailleur, à Toulouse comme à Paris.
I. Deal dans un logement social : le bailleur peut-il faire résilier le bail du locataire ?
A. User paisiblement des lieux : l’obligation dont la violation fonde la résiliation du bail
Le point de départ est une obligation ancienne du droit des baux, inscrite dans le code civil. L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu « D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ». L’article 1729 du même code ajoute la sanction : « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. » Pour les baux d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 reprend cette exigence : le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination prévue au contrat, formule que la cour d’appel de Toulouse rappelle dans son arrêt du 26 mars 2025 cité plus bas. Stocker de la résine de cannabis dans son appartement, y organiser des allées et venues d’acheteurs, occuper la cage d’escalier pour guetter ou filtrer les entrées : aucune de ces utilisations ne correspond à l’usage paisible d’un logement, et chacune expose le bailleur qui la tolérerait à voir le trouble se propager à toute la résidence.
En pratique, le bailleur social qui agit en résiliation doit d’abord établir des faits précis, datés et localisés. Les pièces qui emportent la conviction des juges sont celles qui relient le trafic au logement loué ou à son environnement immédiat. La cour d’appel de Montpellier, dans son arrêt du 4 juin 2026 qui confirme la résiliation du bail d’une locataire d’un office public de l’habitat, pose la règle de rattachement : s’agissant de troubles prenant la forme d’infractions, « ces actes doivent être liés à l’obligation de jouissance paisible et donc intervenir dans l’immeuble loué ou dans son environnement immédiat ». Un point de deal tenu au pied de la résidence, des cachettes d’argent et d’armes découvertes au domicile lors d’une perquisition, des allées et venues incessantes dans la cage d’escalier : tout cela satisfait ce critère de proximité. À l’inverse, des faits commis loin du logement, sans répercussion sur la résidence, ne permettront pas au bailleur d’obtenir la résiliation sur ce fondement.
Le dossier du bailleur se construit donc comme un dossier de preuve civile, même quand une procédure pénale est en cours. La condamnation pénale du locataire ou de l’occupant est une pièce maîtresse : elle est définitive ou non, elle décrit des faits précis, des dates, des quantités, un lieu. Mais elle ne suffit jamais à elle seule. Le bailleur joint utilement la pétition des autres locataires de l’immeuble, les plaintes et mains courantes des voisins, les rapports des gardiens et des agents de proximité, les constats d’huissier ou de commissaire de justice sur l’occupation des parties communes, et les échanges écrits adressés au locataire pour lui demander de cesser le trouble. Dans l’affaire toulousaine jugée le 26 mars 2025, la cour relève ainsi que les produits stupéfiants étaient stockés dans l’appartement pris à bail et que les faits « ont fortement perturbé les autres locataires de l’immeuble qui ont fait parvenir une pétition au bailleur ». Une pétition seule ne prouve rien si les faits qu’elle dénonce ne sont pas établis ; une condamnation pénale seule ne dit rien du trouble causé aux voisins. C’est la combinaison des deux qui fonde la résiliation.
Le locataire est aussi responsable des personnes qui vivent sous son toit et des occupants qu’il introduit dans les lieux. La Cour de cassation l’a jugé le 10 février 2015 à propos d’un bail HLM : elle vise des parents « responsables des personnes vivant sous leur toit » à raison des agissements de leur fils. Concrètement, le titulaire du bail ne peut pas se retrancher derrière le fait que c’est son enfant majeur, son conjoint ou un hébergé qui deale : si le trafic s’organise depuis le logement, c’est son obligation de jouissance paisible qui est en jeu. De même, la locataire qui conserve à son domicile l’argent et les armes du trafic familial manque à son obligation, même si elle soutient ne jouer aucun rôle actif dans le trafic lui-même : la cour d’appel de Montpellier retient que l’intéressée « ne pouvait ignorer » que son beau-fils avait caché chez elle de l’argent issu du trafic et des armes, et que cette conservation au sein de l’immeuble constitue un manquement d’une particulière gravité.
Enfin, le trouble doit être rattaché à une faute du locataire dans l’usage des lieux, et non à la seule dangerosité supposée du quartier. Un bailleur ne peut pas faire résilier le bail d’un locataire paisible au motif que la résidence serait située dans un secteur connu pour le trafic : il lui faut des faits imputables au locataire ou aux personnes dont il répond, commis dans le logement ou dans son environnement immédiat, et qui portent atteinte à la tranquillité ou à la sécurité des autres occupants. C’est cette exigence d’imputabilité qui protège les locataires paisibles des résidences concernées par la convention toulousaine : le dispositif annoncé vise les seuls locataires dont le comportement ou l’activité contribue à des troubles graves, selon ce que rapporte la presse, et non l’ensemble des habitants d’un quartier.
B. Condamnation pénale, trafic qui a cessé, faits isolés : quand le juge prononce-t-il la résiliation ?
La question que tout bailleur se pose est celle du moment où il peut agir : faut-il attendre une condamnation pénale définitive, et que se passe-t-il si le locataire affirme avoir cessé le trafic depuis ? Les décisions rendues sur ce contentieux dessinent une ligne claire, faite d’un principe et de deux nuances. Le principe tient à la gravité : un trafic de stupéfiants organisé depuis le logement constitue un manquement grave à l’obligation de jouissance paisible, qui justifie à lui seul la résiliation. La cour d’appel de Toulouse juge le 26 mars 2025 que les faits de trafic commis dans l’appartement pris à bail justifient le prononcé de la résiliation du bail aux torts du locataire, « et que le locataire ait ou non cessé son activité délictuelle à la suite de sa condamnation par la juridiction pénale ». Autrement dit, le bailleur n’a pas besoin d’agir pendant le trafic, et le locataire ne sauve pas son bail en affirmant qu’il a tout arrêté après sa condamnation : la gravité du manquement suffit.
Cette solution est confirmée au sommet de la hiérarchie judiciaire. Par sa décision du 18 février 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi formé contre un arrêt de la cour d’appel de Paris qui avait prononcé la résiliation d’un bail HLM : l’incendie volontaire de la voiture du gardien de l’immeuble, suivi d’une rébellion dans la cage d’escalier et d’une détention de stupéfiants, justifiait la résiliation aux torts des locataires. Les motifs de l’arrêt d’appel, repris dans la décision, énoncent une règle que les bailleurs sociaux citent depuis dans toutes leurs assignations : « la gravité d’un tel manquement à une obligation de jouissance paisible n’impose nullement pour que la résiliation du bail soit prononcée que de tels faits soient réitérés ». Un fait unique et grave peut donc suffire ; le bailleur n’a pas à attendre une récidive ni à démontrer une série de troubles étalée sur plusieurs années.
La première nuance tient à l’ancienneté et à l’isolement des faits. Le 10 février 2015, la même troisième chambre civile approuve au contraire une cour d’appel d’avoir refusé la résiliation d’un bail HLM vieux de plus de vingt ans : le fils des locataires avait été condamné pour des incendies commis en 2004, mais ces faits graves « étaient demeurés isolés », sans aucun trouble avant ni après, alors que le fils habitait encore chez ses parents au jour du jugement. La Cour en déduit que « cette violation par M. et Mme X…, responsables des personnes vivant sous leur toit, de leur obligation de jouissance paisible, ne justifiait pas, en dépit de sa gravité, de prononcer la résiliation du bail ». Les juges du fond disposent ici d’un pouvoir souverain d’appréciation : un fait grave mais ancien, isolé, suivi d’un retour durable au calme, peut ne pas entraîner la résiliation, tandis qu’un trafic récent et structuré l’entraîne presque toujours.
La seconde nuance tient à la persistance du trouble au jour où le juge statue. La cour d’appel de Montpellier rappelle en 2026, au visa d’un arrêt de la troisième chambre civile du 10 novembre 2009, que « le manquement grave à l’usage paisible des lieux doit être constaté au jour de la décision ». Cette formule ne contredit pas la solution toulousaine : elle signifie que le juge apprécie concrètement, à la date où il statue, si le manquement est établi et s’il justifie la résiliation. Quand le trafic a structuré durablement l’usage du logement, perquisition, condamnation définitive et pièces du bailleur à l’appui, le manquement est constaté au jour de la décision même si l’activité a cessé depuis la condamnation. Quand il ne reste qu’un fait ancien et isolé, sans trouble actuel, le juge peut estimer que la résiliation serait disproportionnée. Le premier juge de Castres avait d’ailleurs débouté le bailleur social au motif que la condamnation remontait à plusieurs mois et qu’aucun élément ne montrait que le trouble perdurerait : la cour d’appel de Toulouse a infirmé ce jugement, en retenant que la gravité des faits suffisait. Les deux logiques coexistent donc : gravité intrinsèque du trafic d’un côté, actualité et proportionnalité de l’autre, et c’est le faisceau des pièces qui fait pencher la balance.
Pour le bailleur, l’enseignement pratique est double. D’une part, il n’a pas intérêt à attendre : dès que les faits sont établis par des pièces solides, il peut assigner, sans être tenu d’attendre l’issue définitive du procès pénal ni de démontrer que le trafic se poursuit le jour de l’audience. D’autre part, la condamnation pénale, une fois définitive, s’impose au juge civil sur les faits qu’elle constate : la cour d’appel de Montpellier rappelle que le jugement correctionnel définitif « s’impose donc à la présente juridiction civile compte tenu du principe de la chose jugée du pénal sur le civil ». Le bailleur qui attend la décision pénale définitive sécurise son dossier civil, mais il peut aussi agir avant, en rapportant par ses propres pièces la preuve du trouble. Et pour le locataire, la défense utile ne consiste pas à affirmer qu’il a cessé : elle consiste à démontrer que les faits sont anciens, isolés, sans lien avec le logement, ou qu’ils ne lui sont pas imputables.
II. Expulsion du locataire dealer : quelle procédure et quels délais pour le bailleur social ?
A. Assignation en résiliation judiciaire : ce que le juge ordonne et ce que le bailleur obtient
Il n’existe pas, pour ce manquement, de rupture automatique du bail : c’est le juge qui prononce la résiliation. Le bailleur social assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, sur le fondement des articles 1728 et 1729 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et demande au tribunal de juger que les agissements constituent un trouble à la jouissance paisible, de prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, et de fixer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. C’est exactement le dispositif que l’on retrouve dans les espèces citées : à Castres puis devant la cour d’appel de Toulouse, à Narbonne puis devant la cour d’appel de Montpellier, le bailleur demande la résiliation, l’expulsion avec le concours de la force publique et une indemnité mensuelle égale au loyer et aux charges. À Paris, la demande se porte de la même manière devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, et l’appel devant la cour d’appel de Paris, comme dans l’espèce jugée en 2019 puis validée par la Cour de cassation en 2021.
Quand le juge fait droit à la demande, il prononce la résiliation judiciaire du bail et ordonne l’expulsion. La cour d’appel de Toulouse « prononce la résiliation judiciaire du bail d’habitation », « ordonne l’expulsion » du locataire « et de tout occupant de son chef », et accorde au bailleur « le concours de la force publique ». Elle condamne le locataire à payer « une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la date de résiliation effective du bail jusqu’à libération des locaux », outre les dépens et une indemnité au titre des frais de procédure. La cour d’appel de Montpellier confirme un dispositif identique : résiliation à effet du jugement, locataire devenu occupant sans droit ni titre, indemnité d’occupation indexée jusqu’à la libération effective, expulsion avec l’assistance de la force publique si besoin, et transmission de la décision au préfet. Le locataire qui se maintient après la résiliation ne doit plus un loyer, puisqu’il n’est plus locataire, mais une indemnité d’occupation d’un montant équivalent : la nuance compte, car elle marque qu’il occupe sans droit.
L’expulsion ne peut pas intervenir du jour au lendemain : la loi organise un délai protecteur. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité, « elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ». Concrètement, après le jugement, un commissaire de justice délivre au locataire un commandement de quitter les lieux, et l’expulsion avec la force publique ne peut avoir lieu qu’une fois ces deux mois écoulés. Le même texte prévoit deux aménagements que le bailleur doit connaître : le juge peut réduire ou supprimer ce délai dans certaines situations qu’il apprécie, et le délai ne s’applique pas lorsque le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée. Dans les espèces de trafic de stupéfiants, le bailleur a donc intérêt à demander expressément au juge la réduction ou la suppression du délai en faisant valoir la gravité des faits et le danger pour les autres occupants, sans pouvoir présumer du résultat : c’est le juge qui décide, au vu des pièces.
Le préfet est associé à la procédure d’expulsion, y compris quand le locataire est un dealer. Dans l’espèce montpelliéraine, le jugement prévoit que la décision sera transmise au préfet en application des textes sur l’expulsion, et l’arrêt confirme que l’expulsion n’interviendra qu’après l’information du représentant de l’État et à défaut de libération dans le délai de deux mois suivant le commandement. Cette transmission permet au préfet d’examiner la situation sociale et de relogement de la personne expulsée : elle ne fait pas obstacle à l’expulsion, mais elle l’encadre. Le bailleur social accomplit donc une procédure en plusieurs temps : jugement de résiliation, commandement de quitter les lieux, information du préfet, expiration du délai de deux mois sauf réduction ou suppression judiciaire, puis concours de la force publique. Chaque étape doit être documentée, car une irrégularité de procédure peut retarder l’expulsion de plusieurs mois.
Reste la question des meubles et des occupants autres que le locataire. L’expulsion vise le locataire « et tout occupant de son chef » : conjoint, enfants majeurs, hébergés. Le jugement ordonne aussi le sort des meubles restés dans les lieux, généralement leur transport dans un garde-meuble aux frais de l’expulsé. Et les frais de la procédure, dépens et indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sont mis à la charge de la partie perdante : dans les deux arrêts cités, le locataire expulsé supporte les dépens de première instance et d’appel ainsi qu’une indemnité de 1 000 à 1 500 euros. Pour un bailleur social, ces condamnations financières restent souvent théoriques face à un locataire insolvable, mais elles marquent que le trouble causé engage la responsabilité de son auteur jusqu’au bout de la procédure.
B. Voisins, gardien et bailleur à Paris et en Île-de-France : signaler le trafic, se protéger et faire cesser le trouble
Les voisins sont les premiers exposés et les premiers témoins, mais ils sont aussi les plus vulnérables face à un trafic. Le droit leur donne plusieurs leviers, à manier avec prudence. Le premier est le signalement au bailleur : écrire au bailleur social, en recommandé ou par tout moyen conférant date certaine, pour décrire précisément les faits constatés, leurs dates, leurs horaires, les lieux concernés dans la résidence, en joignant les pièces disponibles. Ce courrier n’est pas une simple plainte : il met le bailleur en demeure d’agir contre le trouble, et il constituera plus tard la preuve que le bailleur était informé. Plusieurs voisins qui écrivent séparément, avec des récits concordants et circonstanciés, pèsent plus lourd qu’une pétition anonyme. Le second levier est le signalement aux services de police, en composant le 17 en cas d’urgence ou en déposant plainte au commissariat pour les faits subis : menaces, dégradations, occupation des parties communes, nuisances sonores nocturnes. Le troisième levier est la constitution de preuves sans s’exposer : photographier depuis son palier, noter les immatriculations et les horaires dans un carnet daté, conserver les messages et les enregistrements de vidéosurveillance privée licite, demander au gardien et au conseil syndical ou au conseil de concertation locative d’intervenir par écrit.
Les voisins peuvent aussi agir en justice pour leur propre compte, indépendamment de l’action du bailleur. Celui qui subit un trouble anormal de voisinage du fait du trafic organisé depuis un logement voisin peut demander au juge la cessation du trouble et la réparation de son préjudice. L’article 1240 du code civil pose le principe général : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Le trafic de stupéfiants, avec ses allées et venues, ses guetteurs, ses dégradations et son climat d’insécurité, cause aux voisins un préjudice moral et un trouble de jouissance dont l’auteur doit répondre. En pratique, l’action individuelle d’un voisin isolé contre un réseau reste délicate et exposée ; elle prend tout son sens quand elle s’appuie sur une condamnation pénale déjà prononcée, qui établit les faits, et quand plusieurs voisins agissent ensemble ou se joignent à l’action du bailleur. La cour d’appel de Montpellier décrit d’ailleurs ce climat sans détour : « Alors que le trafic de drogue est par nature anxiogène pour le voisinage et qu’il perturbe la tranquillité de tout un immeuble, il ne saurait être toléré qu’elle puisse se maintenir dans les lieux. »
À Paris et en Île-de-France, ce contentieux présente des traits propres que les bailleurs et les voisins doivent intégrer. Les résidences sociales parisiennes sont souvent des immeubles denses où le trafic s’installe dans les halls, les caves et les parkings autant que dans les logements : la preuve du lien entre le logement du locataire mis en cause et le trouble des parties communes est donc décisive, et les constats du gardien, les images du système de vidéoprotection de la résidence et les interventions répétées de la police dans l’immeuble la documentent. La demande en résiliation se porte devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, comme à Castres ou à Narbonne dans les espèces citées, et l’appel relève de la cour d’appel de Paris, dont l’arrêt de 2019 validé par la Cour de cassation en 2021 fournit aux bailleurs franciliens un précédent directement applicable. Les locataires parisiens menacés d’expulsion peuvent saisir les services sociaux du département et la commission de médiation du droit au logement opposable pour examiner les solutions de relogement, sans que ces démarches suspendent à elles seules la procédure judiciaire : seule une décision du juge accorde des délais.
La convention annoncée à Toulouse, qui organise l’échange d’informations entre bailleurs, police, justice et préfecture sur les locataires fauteurs de troubles, soulève une question que les bailleurs franciliens se poseront s’ils s’en inspirent : jusqu’où peut aller le partage de données sur les locataires ? Sans trancher ici un débat qui relève du droit des données personnelles et du secret professionnel, deux repères s’imposent. D’une part, le bailleur peut toujours utiliser dans le procès civil les pièces qu’il détient légitimement : condamnations portées à sa connaissance, courriers des voisins, rapports de ses agents, constats de ses prestataires. D’autre part, la transmission systématique de signalements nominatifs entre administrations doit respecter les règles de protection des données et ne dispense jamais de prouver les faits devant le juge civil : une fiche de police ou un renseignement officieux ne remplace ni une pièce versée aux débats ni une condamnation. La convention toulousaine facilitera les expulsions si elle permet aux bailleurs d’obtenir plus vite des pièces solides et recevables ; elle ne changera rien aux conditions de fond posées par la jurisprudence, qui restent le juge ultime de chaque dossier.
Pour le locataire mis en cause, les moyens de défense existent mais ils sont étroits, et il faut les connaître pour mesurer la solidité d’un dossier avant d’assigner. Contester l’imputabilité des faits est la première ligne : démontrer que le trafic ne part pas de son logement, que les condamnés ne sont pas ses occupants ou ses hébergés, que les attestations des voisins sont vagues ou contradictoires. Invoquer l’ancienneté et l’isolement des faits est la seconde : l’arrêt de la Cour de cassation du 10 février 2015 montre qu’un fait grave mais isolé, sans trouble avant ni après, peut ne pas justifier la résiliation. Solliciter des délais pour quitter les lieux est la troisième : le juge de l’expulsion peut accorder des délais dans les conditions prévues par les textes, et la situation personnelle du locataire, son handicap, ses ressources, ses enfants scolarisés à proximité, sont examinés à ce stade, non à celui de la résiliation. En revanche, deux moyens ne fonctionnent pas : soutenir que le bailleur aurait dû agir plus tôt, puisque la cour d’appel de Toulouse juge qu’il importe peu que le bailleur ait agi postérieurement aux faits, et soutenir que tout a cessé depuis la condamnation, puisque la même cour juge qu’il importe peu « que le locataire ait ou non cessé son activité délictuelle à la suite de sa condamnation par la juridiction pénale ».
Ce que dit le droit, en trois phrases
Le locataire d’un logement social est tenu d’user paisiblement des lieux, et le trafic de stupéfiants organisé depuis son logement ou ses abords constitue un manquement grave qui permet au bailleur de faire prononcer la résiliation judiciaire du bail (article 1729 du code civil, cour d’appel de Toulouse, 26 mars 2025). La gravité du manquement suffit à justifier la résiliation même si les faits ne se répètent pas et même si le locataire affirme avoir cessé depuis sa condamnation, sauf fait ancien et isolé sans trouble persistant (Cour de cassation, 18 février 2021, Cour de cassation, 10 février 2015). Une fois la résiliation prononcée, l’expulsion intervient après un commandement de quitter les lieux et un délai de deux mois, que le juge peut réduire ou supprimer, notamment en cas de mauvaise foi (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution).
Conclusion
Le récit toulousain du jour et les décisions qui le tranchent convergent vers une réponse nette : le logement social n’abrite pas le trafic de stupéfiants, et le bailleur qui rapporte des faits graves, localisés et imputables au locataire obtient la résiliation du bail puis l’expulsion. La condamnation pénale éclaire le dossier civil sans le dispenser de preuves propres : pétition et courriers des voisins, rapports des gardiens, constats, lien entre le logement et le trouble. Le locataire ne se défend utilement qu’en contestant l’imputabilité, l’ancienneté ou l’isolement des faits, ou en sollicitant des délais pour partir, car ni l’action tardive du bailleur ni la cessation alléguée du trafic ne font obstacle à la résiliation quand le manquement est grave. Pour les voisins, la voie efficace reste le signalement écrit et circonstancié au bailleur et à la police, sans s’exposer physiquement face au trafic. Et pour les bailleurs, à Toulouse comme à Paris, la méthode qui gagne devant le juge est celle des deux arrêts de 2025 et 2026 : des pièces précises qui rattachent le trafic au logement, une assignation en résiliation judiciaire fondée sur les articles 1728 et 1729 du code civil et l’obligation de jouissance paisible, puis une exécution conduite étape par étape, commandement, information du préfet, délai de deux mois et concours de la force publique.