Le 29 septembre 2026, deux juridictions ont rendu le même jour deux décisions qui intéressent directement tous les bailleurs confrontés à des impayés : la cour d’appel de Grenoble s’est prononcée sur un commandement de payer qui mentionnait encore un délai de deux mois alors que la loi du 27 juillet 2023 a ramené ce délai à six semaines, et le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a détaillé les mentions que doit contenir ce même acte sous peine de nullité. Quelques semaines plus tôt, le 30 juin 2026, la cour d’appel de Paris avait tranché un litige sur le cumul entre une assurance loyers impayés et un cautionnement. Ces décisions dessinent une feuille de route précise : mise en demeure, garanties, commandement de payer, saisine du préfet, puis assignation. À Paris, où un mois de loyer perdu représente souvent plus de 1 200 euros, chaque semaine compte et chaque mention oubliée dans un acte coûte des mois de procédure. Cet article explique, étape par étape, comment réagir à un loyer impayé, qui doit payer quand le locataire ne paie plus, et comment faire constater la résiliation du bail sans voir la procédure annulée pour un vice de forme.
I. Loyer impayé à Paris : que faire pendant les premières semaines
Les premières semaines d’impayé déterminent souvent l’issue du dossier. Un bailleur qui relance tôt, qui met en demeure dans les formes et qui active ses garanties, caution ou assurance, se présente devant le juge avec un dossier solide. Un bailleur qui attend six mois en se contentant d’appels téléphoniques découvre ensuite que sa dette a grossi et que ses actes sont fragiles. Cette première partie décrit les réflexes utiles : rappeler l’obligation de payer, mettre en demeure, puis mobiliser la caution et l’assurance.
A. Mise en demeure, caution et assurance loyers impayés : qui doit payer
Le point de départ ne change pas : l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : « De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ». Le loyer se paie donc à la date convenue au bail, en général d’avance, et le défaut de paiement à l’échéance constitue une inexécution du contrat. Le dépôt de garantie ne peut pas être utilisé par le locataire pour payer le dernier mois : ce dépôt garantit l’exécution des obligations et se règle à la sortie, après l’état des lieux et la régularisation des charges.
Dès la première échéance impayée, le bailleur adresse une relance écrite, puis une mise en demeure. L’article 1344 du code civil prévoit que « Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation ». Concrètement, une lettre recommandée avec accusé de réception qui réclame une somme précise, pour des mois déterminés, avec un délai pour payer, vaut interpellation suffisante. L’acte délivré par un commissaire de justice offre une preuve de date et de contenu supérieure et prépare la suite de la procédure. Cette mise en demeure remplit deux fonctions : elle fait courir les intérêts et elle conditionne la mise en jeu de la clause résolutoire, car l’article 1225 du code civil exige que « La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution » et que « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ». Oublier de viser la clause dans la mise en demeure fragilise toute la chaîne qui suit.
Quand le locataire ne paie toujours pas, le bailleur se tourne vers ses garanties. La première est le cautionnement : l’article 2288 du code civil définit le cautionnement comme « le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ». Mais l’engagement de la caution personne physique obéit à un formalisme strict : l’article 2297 du code civil impose : « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres ». Le bailleur remet en outre à la caution un exemplaire du contrat de location. Face à un locataire qui ne paie pas son loyer, la vérification de l’acte de caution constitue donc un préalable : montant plafonné, durée de l’engagement, mentions manuscrites et remise du bail.
La deuxième garantie, l’assurance loyers impayés, ne se cumule pas librement avec la première. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti ». Autrement dit, hors le cas de l’étudiant et de l’apprenti, un bailleur assuré contre les impayés ne peut pas exiger en plus une caution, et la caution poursuivie peut soulever cette nullité pour échapper aux poursuites. La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 30 juin 2026 (RG n° 24/09841), a rappelé ce texte à propos d’une caution qui contestait son engagement : « Au vu des pièces produites par les bailleurs ( mandat de gestion compte rendus de gérance) il est établi que les bailleurs n’ont pas souscrit de garantie de loyers impayés ». La leçon pratique tient en une phrase : le bailleur qui veut conserver sa caution doit être capable de prouver, mandat de gestion et comptes rendus de gérance à l’appui, qu’aucune assurance ne garantit les mêmes obligations.
Le même arrêt de la cour d’appel de Paris du 30 juin 2026 illustre un second piège, celui de la durée : la caution s’était engagée pour trois ans, puis la durée avait été portée à six ans d’une écriture différente, sans contreseing, et la cour a retenu que rien ne permettait de vérifier que la caution avait eu connaissance de cette modification, la tenant pour engagée « uniquement sur la durée initiale du bail qui était de 3 ans ». Toute rature ou surcharge sur l’acte de caution doit donc être contresignée par la caution elle-même, faute de quoi le bailleur perd sa garantie pour les années contestées.
Le tribunal judiciaire de Lille, dans un jugement du 28 septembre 2026 (RG n° 25/11383), ajoute une troisième vérification : la dénonciation du commandement à la caution. Le tribunal rappelle que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire » et que « A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ». Dans cette affaire, le commandement du 14 avril 2025 avait été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, donc dans le délai, et l’engagement a été jugé conforme. Le bailleur parisien retiendra la méthode : dès que le commissaire de justice signifie le commandement au locataire, il lui demande de le dénoncer à la caution dans la foulée, sans attendre l’expiration du délai de quinze jours.
En pratique, la séquence des premières semaines s’écrit ainsi : relance écrite avec décompte précis dès le premier mois impayé, mise en demeure visant expressément la clause résolutoire, contrôle de l’acte de caution, mentions, durée et absence d’assurance concurrente, puis déclaration du sinistre à l’assureur loyers impayés dès les premiers impayés, selon les conditions du contrat. Chaque pièce, bail, avenant, quittances, échanges, mandat de gestion, contrat d’assurance, rejoint un dossier unique, car c’est ce dossier que le juge épluchera des mois plus tard.
B. Commandement de payer visant la clause résolutoire : les mentions qui évitent la nullité
Le commandement de payer délivré par commissaire de justice et visant la clause résolutoire constitue l’acte décisif de la procédure d’impayés. C’est lui qui fait courir le délai au terme duquel le bail se trouve résilié de plein droit. L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie » et que « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le délai de deux mois que les praticiens citaient pendant des années ne s’applique plus aux baux soumis au texte actuel : c’est désormais six semaines.
Le même texte dresse la liste des mentions obligatoires, dont l’absence entraîne la nullité de l’acte. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris les a récapitulées dans son jugement du 29 septembre 2026 (RG n° 26/01186), qui rappelle que « le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ». Un commandement qui oublie l’adresse du fonds de solidarité, qui ne détaille pas la dette ou qui n’avertit pas du risque d’expulsion s’expose à l’annulation, et avec lui toute la procédure.
Le jugement parisien du 29 septembre 2026 précise l’étendue de l’exigence sur le décompte : la locataire soutenait que le décompte annexé ne remontait pas à son entrée dans les lieux et contestait un solde antérieur ainsi que des apurements de charges, et le tribunal a répondu : « Or, la loi n’exige pas que le commandement de payer contienne un décompte de la dette depuis l’entrée des lieux ». La bailleresse produisait en outre le décompte intégral, qui permettait de rattacher le solde contesté à des impayés antérieurs, ainsi que tous les justificatifs de charges. La demande de nullité a été rejetée. Le bailleur n’a donc pas à reconstituer tout l’historique du bail depuis l’origine dans l’acte lui-même, mais il doit pouvoir justifier chaque ligne du décompte par des pièces : appels de loyers, quittances, relevés de versements, justificatifs de charges.
La cour d’appel de Grenoble, dans son arrêt du 29 septembre 2026 (RG n° 25/00529), apporte deux précisions complémentaires. D’abord sur le délai applicable aux baux anciens : le bail avait été signé le 9 août 2021, avant la loi du 27 juillet 2023, avec une clause prévoyant deux mois ; en s’appuyant sur l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), selon lequel la réforme ne modifie pas les délais figurant dans les clauses des baux en cours à son entrée en vigueur, la cour a jugé que « C’est donc ce délai contractuel de deux mois qui est applicable au présent litige ». Pour un bail conclu avant le 29 juillet 2023, le bailleur lit donc d’abord sa clause ; pour un bail postérieur, il applique six semaines et proscrit les anciens modèles qui mentionnent encore deux mois. Ensuite sur la nature de la sanction : « La nullité du commandement de payer, soulevée par Mme [C], est une nullité de forme qui suppose la preuve d’un grief », énonce le même arrêt grenoblois du 29 septembre 2026. En l’espèce, le décompte détaillait les impayés mois par mois, 344 euros pour janvier 2024, 550 euros pour février, 565 euros pour mars, avec un loyer mensuel de 550 euros et des provisions sur charges de 15 euros : le commandement satisfaisait aux exigences du texte et aucun grief n’était démontré. Le locataire qui ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette et qui ne montre pas en quoi une irrégularité de forme l’a privé d’une garantie ne fait pas annuler l’acte.
Le commandement déclenche enfin des signalements automatiques que le bailleur doit anticiper. Lorsque le locataire reste en impayé sans interruption depuis deux mois, ou lorsque sa dette équivaut à deux fois le loyer mensuel hors charges, les commandements délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou d’une société civile familiale sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Un diagnostic social et financier est alors réalisé et transmis avant l’audience. Loin d’être une simple formalité, ce circuit conditionne la recevabilité de la suite : mieux vaut le connaître avant de faire délivrer l’acte que le découvrir dans un jugement d’irrecevabilité.
II. Après le commandement : faire constater la résiliation et récupérer les sommes à Paris
Le délai du commandement expiré sans paiement ni accord d’apurement, le bail est résilié de plein droit, mais cette résiliation doit être constatée par le juge, qui seul peut ordonner l’expulsion et fixer les sommes dues. Cette seconde partie décrit la phase judiciaire : assigner sans se heurter à une irrecevabilité, puis convertir la créance en titres exécutoires, indemnité d’occupation, arriérés et charges, avec les relais propres à Paris.
A. Assignation, préfet et délais de grâce : faire constater la résiliation sans irrecevabilité
L’assignation aux fins de constat de la résiliation obéit à des conditions de recevabilité strictes, sanctionnées par l’irrecevabilité de la demande. La première concerne l’information du représentant de l’État : l’article 24-III impose que l’assignation soit notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, afin qu’un diagnostic social et financier soit réalisé et transmis au juge avant l’audience, locataire et bailleur étant mis en mesure de présenter leurs observations. Le jugement parisien du 29 septembre 2026 montre le contrôle effectué : « La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience », et « Sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ». À Paris, cette notification transite par le commissaire de justice vers le préfet de police, préfet de la zone de défense de Paris : le bailleur cale son calendrier d’audience en comptant ces six semaines incompressibles, sous peine de renvoi.
La seconde condition pèse sur les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles familiales : l’article 24-II leur interdit, « sous peine d’irrecevabilité de la demande », de faire délivrer une assignation « avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives », cette saisine passant notamment par le signalement des impayés aux organismes payeurs des aides au logement pour maintenir leur versement. Les bailleurs institutionnels, les sociétés foncières et les organismes de logement intermédiaire assignent donc en deux temps : saisine de la commission, puis attente de deux mois, puis assignation. Manquer cette étape fait tomber la demande avant tout examen du fond.
Devant le juge, le locataire peut solliciter des délais de paiement. L’article 1343-5 du code civil permet au juge : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues », et précise que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier ». Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire se trouvent suspendus si le locataire respecte l’échéancier fixé. Le bailleur a intérêt à préparer cette discussion : capacité réelle du locataire, montant de la dette, garanties mobilisables, aides sollicitées. Dans l’affaire grenobloise, où la locataire ne contestait pas la dette et ne justifiait d’aucune perspective sérieuse d’apurement, la cour a confirmé le jugement et, par son arrêt du 29 septembre 2026, a « Dit sans objet la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ». Les délais se méritent par des pièces, pas par de simples affirmations.
Le jugement qui constate l’acquisition de la clause résolutoire fixe la date à laquelle le bail a pris fin, ordonne l’expulsion à défaut de libération volontaire et liquide les sommes dues. Le locataire qui paie intégralement avant l’audience peut encore éviter la résiliation, puisque la clause ne joue qu’autant que le commandement est demeuré infructueux à l’expiration du délai. D’où l’importance, pour le bailleur, de mettre le décompte à jour jusqu’au jour de l’audience : un paiement partiel tardif ne suffit pas toujours, mais un solde ramené à zéro avant le terme prive la clause de son effet.
B. Indemnité d’occupation, charges et aides : solder le dossier à Paris
La résiliation ne fait pas disparaître la dette, elle la transforme. Le locataire maintenu dans les lieux devient occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d’occupation. Le tribunal judiciaire de Paris rappelle le fondement : l’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », et le même jugement parisien du 29 septembre 2026 en déduit qu’« Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire ». Le bailleur parisien demande donc au juge, outre les loyers arriérés, une indemnité mensuelle d’occupation courant jusqu’à la libération effective, indexée comme l’aurait été le loyer. Cette indemnité entre dans l’assiette de la garantie de la caution et de l’assurance, dans la limite de leurs plafonds.
Les charges récupérables méritent un traitement distinct des loyers, car elles se prouvent autrement. La Cour de cassation, dans un arrêt du 31 mai 2018 (n° 17-18.069) rendu au visa de l’article 22 de la loi de 1989, a jugé « qu’il résulte de ce texte que le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire et que, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, la régularisation définitive des charges et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et de celles dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, interviennent dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble ». Pour le bailleur d’un appartement en copropriété parisienne, la méthode suit : provisionner chaque mois, conserver les décomptes de l’administrateur de biens, régulariser chaque année sur les comptes du syndic et imputer le solde sur la dette. En cas de litige sur les apurements, comme dans le dossier parisien de septembre 2026 où la locataire contestait des apurements de charges non justifiés, seuls les justificatifs produits aux débats emportent la décision.
À Paris, plusieurs relais spécifiques fluidifient le recouvrement. Le fonds de solidarité pour le logement de Paris, dont l’adresse figure obligatoirement dans le commandement, peut accorder des aides financières qui apurent tout ou partie de la dette et évitent l’expulsion. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de Paris, saisie via le signalement du commissaire de justice ou via les organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement, pilote le diagnostic social et financier transmis au juge. Les organismes payeurs, caisse d’allocations familiales de Paris pour l’aide personnalisée au logement et les allocations, maintiennent les aides pendant la procédure dès lors qu’ils sont signalés, ce qui réduit le reste à charge du locataire et augmente les chances d’un plan d’apurement. Le bailleur avisé écrit à ces organismes, propose un échéancier écrit au locataire et en adresse copie à la commission : cette démarche, tracée, pèse devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris au moment de discuter des délais de grâce.
En fin de parcours, le dépôt de garantie s’impute sur les dernières sommes dues, dans les conditions de l’article 22 éclairées par la Cour de cassation : restitution du solde après déduction des sommes restant dues et des charges après approbation des comptes. Le bailleur établit alors le décompte définitif, loyers, charges régularisées, indemnités d’occupation, intérêts, frais taxés, et le fait recouvrer par le commissaire de justice contre le locataire et, le cas échéant, contre la caution dans la limite de son engagement. Un dossier complet, du premier impayé au décompte final, c’est à Paris la différence entre une créance recouvrée et une créance perdue.
Conclusion
Un loyer impayé à Paris se traite comme une procédure, pas comme un différend : relance puis mise en demeure visant la clause résolutoire, vérification de la caution et de l’absence d’assurance concurrente, déclaration du sinistre à l’assureur, commandement de payer par commissaire de justice avec ses six mentions et son délai de six semaines pour les baux récents, dénonciation à la caution dans les quinze jours, notification au préfet six semaines avant l’audience, puis assignation. Les décisions de l’automne 2026 le confirment : les juges pardonnent rarement l’acte approximatif, mention manquante, ancien modèle de délai, rature non contresignée, mais ils valident la démarche rigoureuse, décompte mois par mois et pièces à l’appui. Le bailleur qui suit cette chronologie maximise ses chances de recouvrer sa dette, avec ou sans maintien du locataire dans les lieux, et évite l’écueil majeur des dossiers parisiens : une procédure recommencée à zéro pour un vice de forme évitable.