Dans la nuit du 19 au 20 octobre 2026, un épisode méditerranéen d’une violence exceptionnelle a frappé le Gard et l’Hérault. Selon France 3, l’autoroute A9 a été coupée dans la nuit entre Nîmes et Gallargues avant de rouvrir, jusqu’à 50 routes départementales ont été fermées et des rues entières se sont retrouvées sous l’eau, plusieurs secteurs des deux départements restant paralysés par des inondations et des crues majeures. D’après Actu.fr, la circulation a été interrompue en limite du Gard et de l’Hérault en direction de Nîmes, tandis que le journal Midi Libre suivait en direct un épisode qui plaçait sept départements en vigilance. Pendant ce temps, Le Figaro annonçait un risque de tempête se précisant pour vendredi, avec des rafales jusqu’à 120 km/h, et Ouest-France détaillait la tempête Austen attendue sur les Côtes-d’Armor. Pour les copropriétaires, la question qui se pose dès le lendemain matin est très concrète : le hall est inondé, les caves et le parking souterrain ont pris l’eau, l’ascenseur est à l’arrêt, la toiture-terrasse fuit sur les appartements du dernier étage. Qui doit payer les réparations des parties communes, quelle assurance est mobilisée en premier et dans quels délais faut-il agir pour ne perdre aucun droit. Cet article répond à ces trois questions avec les textes applicables et la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation.
I. L’eau est entrée par les parties communes : le syndicat répond de plein droit et les assurances se cumulent
A. Quand l’eau passe par les parties communes, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit
Le principe est posé par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son article 14 dispose que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » (article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Toitures, murs de façade, canalisations collectives, colonnes montantes, halls, cages d’escalier, caves communes, parkings et réseaux d’évacuation des eaux : dès lors que le désordre trouve son origine dans l’une de ces parties communes, le syndicat doit indemniser le copropriétaire dont le lot a été endommagé, même si aucun manquement précis ne peut être reproché au syndic ou à l’assemblée générale.
La Cour de cassation vient de le rappeler avec une netteté qui ne laisse aucune place au doute. Par un arrêt du 15 janvier 2026, la troisième chambre civile a cassé un jugement qui avait rejeté la demande d’indemnisation d’une SCI victime de dégâts des eaux répétés, au motif que le syndicat avait « tout mis en oeuvre » pour résoudre le problème et qu’aucune faute n’était démontrée. La Cour répond que « le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité de plein droit qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage » (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-11.742). Autrement dit, ni la bonne foi du syndicat, ni les efforts déployés pour réparer, ni la connaissance par l’acquéreur de l’état de l’immeuble au jour de l’achat ne suffisent à écarter cette responsabilité. Seules trois portes de sortie existent : la force majeure, la faute de la victime ou la faute d’un tiers, à condition que chacune ait causé l’entier dommage.
Un second arrêt, rendu le 17 septembre 2026 et publié au Bulletin, verrouille un raisonnement que beaucoup de règlements de copropriété tentent de contourner. Dans cette affaire, un commerçant locataire subissait des infiltrations en provenance d’une toiture-terrasse, partie commune affectée à la jouissance exclusive d’un autre lot, et le règlement de copropriété mettait l’entretien de ces parties à la charge exclusive du bénéficiaire. La cour d’appel en avait déduit que la responsabilité du syndicat était exclue. La Cour de cassation censure cette analyse : « si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien de celle-ci, elle ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit, sans préjudice de ses actions récursoires » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973). Pour le copropriétaire inondé par une toiture-terrasse, un balcon ou une cour à jouissance exclusive, l’interlocuteur reste donc le syndicat, libre ensuite à celui-ci de se retourner contre le bénéficiaire négligent ou contre l’entreprise qui a mal exécuté les travaux d’étanchéité.
Deux fondements du code civil complètent ce dispositif lorsque l’eau ne vient pas des parties communes mais du fonds voisin ou d’un équipement dont un voisin a la garde. L’article 1242 du code civil prévoit que « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde » (article 1242 du code civil). Par ailleurs, depuis la loi du 15 avril 2024, le trouble anormal de voisinage figure à l’article 1253 : l’auteur d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage « est responsable de plein droit du dommage qui en résulte » (article 1253 du code civil). Concrètement, si les eaux de ruissellement du terrain voisin, la rupture de la piscine du lot d’à côté ou les rejets d’une canalisation privative ont inondé vos parties privatives, l’action se dirige contre le voisin gardien ou auteur du trouble, tandis que les désordres nés des équipements collectifs relèvent du syndicat. Identifier l’origine exacte de l’eau, par constat d’huissier et rapport d’expert, conditionne donc toute la stratégie : photographier les traces, faire établir d’où l’eau est entrée et conserver les bulletins de vigilance et les relevés pluviométriques du jour du sinistre.
La force majeure mérite une attention particulière dans un contexte d’inondations historiques. L’épisode des 19 et 20 octobre 2026, avec une autoroute coupée et des dizaines de routes fermées, pourrait être invoqué par un syndicat pour soutenir que l’événement était irrésistible et imprévisible. Mais l’argument a des limites : lorsque les désordres révèlent un défaut d’entretien antérieur, des gouttières jamais curées, un réseau d’évacuation sous-dimensionné ou une étanchéité connue pour être défaillante, les juges considèrent que le dommage ne résulte pas de la seule violence de l’événement. La preuve d’un entretien régulier, avec le carnet d’entretien de l’immeuble tenu par le syndic, devient alors décisive dans un sens comme dans l’autre.
B. Quelle assurance paie : l’assurance de l’immeuble, votre assurance habitation et la garantie catastrophe naturelle
Trois garanties peuvent se cumuler et il faut les actionner dans le bon ordre. La première est l’assurance souscrite pour le compte du syndicat. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic de soumettre au vote de l’assemblée générale « la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre », en précisant que « En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires » (article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). En pratique, les immeubles sont couverts par une police multirisque immeuble qui garantit les parties communes contre le dégât des eaux et l’incendie, et par une responsabilité civile du syndicat qui prend le relais lorsque la responsabilité de plein droit de l’article 14 est engagée. Le copropriétaire dont le lot a été endommagé par les parties communes doit donc déclarer le sinistre à la fois à son assureur habitation et au syndic, afin que l’assureur de l’immeuble soit mis en cause dans les délais du contrat.
La deuxième garantie est votre propre assurance habitation, qui couvre vos parties privatives et votre mobilier au titre du dégât des eaux. La règle de déclaration est fixée par le code des assurances : l’assuré est tenu « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », et « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés » (article L. 113-2 du code des assurances). Le même texte protège l’assuré contre la sanction d’une déclaration tardive : lorsque la déchéance est prévue par une clause du contrat, elle « ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice » et elle ne joue pas « dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure ». Concrètement, déclarez par écrit dès que possible, en recommandé ou par l’espace en ligne de l’assureur, décrivez les pièces touchées, joignez photos, factures d’achat des biens endommagés et procès-verbal de constat, et conservez les biens détériorés jusqu’au passage de l’expert.
La troisième garantie, décisive lors d’un épisode de l’ampleur de celui du 20 octobre 2026, est la garantie contre les effets des catastrophes naturelles. L’article L. 125-1 du code des assurances prévoit que « Les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, […] ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles » (article L. 125-1 du code des assurances). Cette garantie est automatique dès lors que vous êtes assuré contre le dégât des eaux ou l’incendie : elle s’applique aux contrats d’assurance de l’immeuble comme aux contrats d’habitation des copropriétaires. Elle ne joue toutefois qu’après la publication au Journal officiel d’un arrêté interministériel reconnaissant l’état de catastrophe naturelle pour votre commune et pour le phénomène en cause. C’est pourquoi la première démarche collective, pilotée par le syndic, consiste à demander à la mairie si la commune a déposé ou va déposer une demande de reconnaissance, et à suivre la publication de l’arrêté.
Une fois l’arrêté publié, l’assureur est tenu à des délais stricts. L’article L. 125-2 du code des assurances dispose qu’« A compter de la réception de la déclaration du sinistre ou de la date de publication, lorsque celle-ci est postérieure, de la décision administrative constatant l’état de catastrophe naturelle, l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour informer l’assuré des modalités de mise en jeu des garanties prévues au contrat et pour ordonner une expertise lorsque l’assureur le juge nécessaire » (article L. 125-2 du code des assurances). Le même article lui impose ensuite de formuler une proposition d’indemnisation ou de réparation en nature dans le mois suivant la réception de l’état estimatif ou du rapport d’expertise. Si votre assureur reste silencieux ou refuse la garantie catastrophe naturelle alors que l’arrêté couvre votre commune, faites établir une contre-expertise et contestez par écrit en vous appuyant sur ces délais légaux, comme le détaille par ailleurs l’analyse consacrée aux refus d’indemnisation après les inondations dans le Gard (inondation dans le Gard : assurance qui refuse, contre-expertise et prescription de deux ans).
Le point de départ de la prescription biennale mérite une vigilance redoublée. L’article L. 114-1 du code des assurances énonce que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance » (article L. 114-1 du code des assurances). En matière de catastrophe naturelle, la Cour de cassation a précisé que « le point de départ de la prescription de l’action en indemnisation des conséquences dommageables d’un sinistre de catastrophe naturelle se situe à la date de publication de l’arrêté, mais peut être reporté au-delà si l’assuré n’a eu connaissance des dommages causés à son bien par ce sinistre qu’après cette publication » (Cass. 2e civ., 11 juillet 2024, n° 22-21.366). Cette solution protège les copropriétaires dont les désordres apparaissent tardivement, comme des fissures ou des moisissures découvertes plusieurs mois après la décrue, mais elle ne dispense pas d’agir vite : Expertise judiciaire, assignation en référé et lettres recommandées interrompent la prescription, tandis que l’attente passive l’expose à l’irrecevabilité.
II. Après l’inondation : faire voter les travaux, les financer et agir dans les délais
A. Comment faire voter et financer les réparations des parties communes inondées
Le lendemain du sinistre, le syndic doit d’abord sécuriser l’immeuble. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 l’autorise, « en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci » (article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Pompage des caves et du parking, bâchage d’une toiture arrachée par la tempête, coupure des ascenseurs inondés, mise hors tension des installations électriques menacées : ces mesures conservatoires n’attendent pas l’assemblée générale et leur coût entre dans les charges communes. Le conseil syndical doit être informé sans délai et les copropriétaires avisés des mesures prises, car ces dépenses d’urgence seront ensuite soumises à la ratification de l’assemblée.
Les réparations durables relèvent ensuite de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24. Ce texte prévoit que « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi », et range parmi les décisions prises à cette majorité « Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux » (article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Refaire l’étanchéité d’une toiture-terrasse éventrée, remplacer une chaudière collective noyée, réparer les réseaux d’évacuation ou traiter les façades gorgées d’eau : tous ces travaux de remise en état se votent à cette majorité simple des présents et représentés, ce qui permet d’avancer vite même avec un quorum réduit.
En revanche, les décisions qui dépassent la simple remise en état exigent la majorité de l’article 25, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ce texte dispose que « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant » une liste fermée qui comprend notamment l’autorisation donnée à des copropriétaires d’effectuer des travaux affectant les parties communes, la désignation du syndic ou encore les travaux d’économies d’énergie (article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Installer à l’occasion des réparations des pompes de relevage supplémentaires, surélever les équipements électriques des sous-sols, créer des barrières anti-inondation ou voter des améliorations thermiques couplées à la réfection de la toiture : ces décisions d’amélioration et d’adaptation relèvent des majorités renforcées. Le syndic et le conseil syndical ont donc intérêt à distinguer soigneusement, dans l’ordre du jour, les résolutions de réparation relevant de l’article 24 et les résolutions d’amélioration relevant des majorités renforcées, sous peine de voir toute la délibération contestée pour une erreur de majorité.
Le financement de ces travaux repose sur les charges de copropriété, réparties selon les tantièmes, et sur les outils de programmation que la loi impose désormais. L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’« A l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation », que ce projet comprend « La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants » et qu’il est actualisé tous les dix ans (article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Après une inondation, l’assemblée générale doit actualiser ce plan pour y intégrer les travaux rendus nécessaires par le sinistre et provisionner les appels de fonds correspondants. Pour les copropriétaires confrontés à des appels de fonds lourds, les solutions passent par l’étalement voté en assemblée, la mobilisation des indemnités d’assurance versées au syndicat, qui doivent être affectées aux réparations des parties communes, et, lorsque l’immeuble est éligible, les aides à la rénovation et à l’adaptation aux risques. Chaque copropriétaire peut demander au syndic le décompte précis de sa quote-part et la justification des devis, car la transparence des comptes reste le meilleur rempart contre les contestations ultérieures.
B. Quels délais pour contester une assemblée générale ou obtenir réparation
Le délai le plus redoutable pour un copropriétaire mécontent des décisions votées après l’inondation est celui de la contestation de l’assemblée générale. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes » (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le mot déchéance signifie qu’une fois le délai expiré, l’action est définitivement fermée, même si la décision était irrégulière. Seuls les copropriétaires qui se sont opposés en séance ou qui étaient absents et non représentés peuvent agir ; celui qui a voté pour ne peut pas revenir sur son vote par cette voie.
Le point de départ de ce délai de deux mois est lui-même encadré. Le même article 42 précise que « Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale » (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), et le décret du 17 mars 1967 ajoute que « Le délai prévu au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants » (article 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Tant que le procès-verbal ne vous a pas été notifié, le délai ne court pas à votre encontre. Vérifiez donc la date de la lettre recommandée ou de la remise électronique, conservez l’enveloppe et le récépissé, et faites assigner avant l’expiration des deux mois si la répartition des charges vous paraît fausse, si la majorité appliquée était erronée ou si des travaux d’amélioration ont été votés comme de simples réparations.
Pendant ce délai de recours, l’exécution des travaux les plus sensibles est gelée. L’article 42 prévoit en effet que « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article » (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Les travaux urgents de sauvegarde peuvent donc démarrer immédiatement, mais les améliorations votées à majorité renforcée doivent attendre. Si le syndic passe outre et engage des dépenses suspendues, sa responsabilité peut être recherchée et les copropriétaires opposants disposent d’un argument solide à l’appui de leur contestation.
Au-delà de la contestation des assemblées, l’action en indemnisation contre le syndicat pour les dommages subis dans votre lot obéit à la prescription de droit commun de la copropriété. L’article 42 dispose que « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat » (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Cette passerelle renvoie au délai de prescription de l’article 2224 du code civil et à son point de départ, fixé au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir. Concrètement, ne laissez pas les années passer en attendant la fin des travaux collectifs : adressez au syndic une réclamation chiffrée, faites constater les désordres par un huissier et, si aucun accord amiable n’intervient, saisissez le tribunal judiciaire avant l’expiration du délai, en visant à la fois la responsabilité de plein droit du syndicat et, le cas échéant, la garantie de son assureur.
Pour les copropriétaires parisiens et franciliens qui suivent ces événements à distance parce qu’ils possèdent un bien dans le Gard ou l’Hérault, ou dont la résidence secondaire se trouve dans une zone exposée aux épisodes méditerranéens, les mêmes règles s’appliquent devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Le contentieux de la copropriété relève du tribunal du ressort de l’immeuble, et les constats comme les expertises se font sur place. Organisez rapidement la preuve à distance : mandatez le gardien ou un voisin pour photographier, demandez au syndic la copie du procès-verbal de l’assemblée et de la déclaration de sinistre de l’immeuble, et sollicitez un constat d’huissier local avant que les traces de l’eau ne soient effacées par le nettoyage.
Conclusion
L’inondation des parties communes d’une copropriété n’est ni une fatalité juridique ni une facture à payer sans discuter. Le syndicat des copropriétaires répond de plein droit des dommages qui trouvent leur origine dans les parties communes, comme l’ont confirmé coup sur coup les arrêts de la troisième chambre civile des 15 janvier et 17 septembre 2026, et il ne s’en exonère que par la force majeure ou la faute ayant causé l’entier dommage. L’assurance multirisque de l’immeuble, votre assurance habitation et la garantie catastrophe naturelle, adossée à l’arrêté interministériel et assortie de délais d’un mois imposés à l’assureur, forment un triple filet qu’il faut activer sans tarder, par des déclarations écrites et documentées. Les travaux urgents peuvent être lancés par le syndic de sa propre initiative, les réparations durables se votent à la majorité de l’article 24 et les améliorations relèvent des majorités renforcées, tandis que la contestation d’une assemblée générale se joue dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Face à l’épisode qui vient de paralyser le Gard et l’Hérault et à la tempête annoncée pour vendredi, le copropriétaire méthodique, qui photographie, déclare, réclame par écrit et fait voter, protège à la fois son lot et ses droits.