Selon BFM Immo du 18 octobre 2026, qui relève que la moitié des acheteurs empruntent désormais sur 25 ans, la moitié des acheteurs empruntent désormais sur 25 ans, soit exactement la durée maximale autorisée par la norme du Haut Conseil de stabilité financière, et le débat public porte désormais sur un allongement à 27, 28 voire 30 ans. Les chiffres cités par l’Observatoire Crédit Logement CSA sont précis : au troisième trimestre, 55 % des emprunteurs de moins de 35 ans auraient souscrit un emprunt immobilier sur au moins 25 ans, proportion qui atteindrait même 57 % chez les 35-45 ans. Dans le même temps, les saisies Google relevées le jour même montrent ce que les internautes demandent vraiment : « crédit immobilier taux », « crédit immobilier simulation », « crédit immobilier sans apport », « taux crédit immobilier 25 ans », « assurance crédit immobilier », « rachat crédit immobilier ». Cet article répond à ces questions une par une, avec les textes en vigueur à la date de rédaction et les décisions qui les appliquent. La première partie expose ce que la banque peut exiger sur la durée, le taux et l’apport, et ce qu’elle doit respecter une fois l’offre émise. La seconde traite de l’assurance emprunteur et du coût réel du crédit, avec les recours quand le taux affiché est faux ou quand la substitution d’assurance est refusée.
I. Emprunter sur 25 ans : taux, apport et limites que la banque doit respecter
A. Taux crédit immobilier 25 ans : les 35 %, les 25 ans et le coût réel du prêt
La règle qui bloque les durées ne figure ni dans le code de la consommation ni dans le code monétaire et financier, mais dans une décision du Haut Conseil de stabilité financière. La page officielle du ministère de l’économie consacrée à la mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers résume la décision du HCSF du 29 septembre 2021 en deux critères que les établissements de crédit doivent appliquer : le taux d’effort des emprunteurs, c’est-à-dire le ratio de leurs charges d’emprunt sur leur revenu, ne devant pas excéder 35 % et la maturité du crédit ne devant pas excéder 25 ans, avec une tolérance de 2 ans de différé d’amortissement lorsque l’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit. Cette même page précise que, selon la décision du 29 juin 2023, les établissements pouvant déroger à ces critères pour une marge de flexibilité allant jusqu’à 20 % de la production de nouveaux crédits immobiliers octroyés chaque trimestre civil, avec au moins 70 % de cette flexibilité réservée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30 % aux primo-accédants. Concrètement, un dossier qui dépasse 35 % d’effort ou 25 ans de maturité n’est finançable que dans cette marge dérogatoire, ce qui explique pourquoi les jeunes acheteurs sans apport se voient proposer systématiquement 25 ans : c’est le plafond, et la moitié des acheteurs l’atteint déjà, d’après les données du jour.
À Paris et en Île-de-France, cette mécanique joue à plein. Les prix au mètre carré contraignent les ménages à allonger la durée pour tenir les 35 %, si bien que le 25 ans est devenu la durée standard des primo-accédants franciliens, et l’apport personnel exigé en pratique a progressé : BFM évoque un apport moyen de l’ordre de 55 567 euros, soit 3 000 euros de plus que l’an dernier. Aucun texte n’impose un apport minimal, et un crédit immobilier sans apport reste juridiquement possible, mais la banque doit vérifier la solvabilité avant de prêter. L’article L313-16 du code de la consommation dispose que « Le crédit n’est accordé à l’emprunteur que si le prêteur a pu vérifier que les obligations découlant du contrat de crédit seront vraisemblablement respectées conformément à ce qui est prévu par ce contrat », et qu’« avant de conclure un contrat de crédit, le prêteur procède à une évaluation rigoureuse de la solvabilité de l’emprunteur ». Cette évaluation s’appuie sur les revenus, les dépenses et les autres critères économiques et financiers recueillis auprès de sources internes ou externes, y compris auprès de l’emprunteur. Un refus fondé sur une solvabilité jugée insuffisante reste donc possible, et la banque n’est jamais tenue d’accorder le crédit demandé ; en revanche, une fois l’offre émise, elle est liée par ce qu’elle a écrit, comme on le verra.
Le taux qui compte juridiquement n’est pas le taux nominal affiché dans la simulation, mais le taux annuel effectif global. L’article L314-1 du code de la consommation prévoit que « Dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, les taxes, les commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, supportés par l’emprunteur et connus du prêteur à la date d’émission de l’offre de crédit ou de l’avenant au contrat de crédit, ou dont le montant peut être déterminé à ces mêmes dates, et qui constituent une condition pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées ». Les frais de dossier, les frais de garantie et le coût de l’assurance exigée entrent donc dans le TAEG dès lors qu’ils conditionnent l’octroi. C’est ce taux complet qu’il faut comparer entre deux simulations, et c’est lui que le juge contrôle.
Ce TAEG complet est aussi celui qui détermine le seuil de l’usure. L’article L314-6 du code de la consommation, en vigueur à la date de rédaction, dispose que « Constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues, telles que définies par l’autorité administrative après avis du Comité consultatif du secteur financier ». Quand les taux moyens remontent, le seuil de l’usure remonte avec un trimestre de décalage, ce qui a bloqué des dossiers en période de remontée rapide : un TAEG calculé avec l’assurance et les frais pouvait dépasser le seuil alors même que le taux nominal paraissait raisonnable. La parade pratique consiste à faire recalculer le TAEG hors assurance puis avec assurance, à renégocier les frais annexes et, le cas échéant, à recourir à la marge dérogatoire ou à un montage sur une durée ajustée, sans jamais signer une offre dont le TAEG dépasse le seuil publié pour le trimestre.
B. Crédit immobilier simulation, offre et délai : les 30 jours, les 10 jours et la condition suspensive
Une simulation, même détaillée, n’engage pas la banque. Seule l’offre engage. L’article L313-24 du code de la consommation prévoit que « le prêteur formule une offre fournie gratuitement sur support papier ou sur un autre support durable à l’emprunteur ainsi qu’aux cautions déclarées par l’emprunteur lorsqu’il s’agit de personnes physiques ». Cette offre est accompagnée de la fiche d’information standardisée européenne lorsque ses caractéristiques diffèrent des informations transmises précédemment. Tant que ce document n’est pas remis, les chiffres annoncés en rendez-vous ou dans un simulateur restent indicatifs et la banque peut encore modifier ses conditions ou refuser le dossier.
Une fois l’offre reçue, deux délais protègent l’emprunteur et s’imposent au prêteur. L’article L313-34 du code de la consommation dispose que « L’envoi de l’offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu’elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l’emprunteur ». Pendant ces trente jours, le taux, les frais et les conditions annoncés sont figés : la banque ne peut pas réclamer un taux supérieur au motif que le marché a bougé. Le même article ajoute que « L’emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l’offre que dix jours après qu’ils l’ont reçue », et que « L’acceptation est donnée par lettre, le cachet de l’opérateur postal faisant foi, ou selon tout autre moyen convenu entre les parties de nature à rendre certaine la date de l’acceptation par l’emprunteur ». Ce délai de réflexion de dix jours est un minimum incompressible : toute acceptation datée avant son expiration expose l’offre à contestation, et aucun versement ne peut être exigé pendant ce temps. En pratique, il faut donc dater précisément la réception de l’offre, attendre le onzième jour pour renvoyer l’acceptation par un moyen qui prouve la date, et conserver la preuve de chaque envoi.
Pour l’achat d’un logement à usage d’habitation financé par un prêt, la loi ajoute une sécurité décisive : la condition suspensive légale. L’article L313-41 du code de la consommation prévoit que, lorsque l’acte mentionne que le prix est payé, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts relevant du crédit immobilier, « cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement ». La durée de validité de cette condition « ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte », et « Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ». Si le crédit est refusé dans le délai, l’acquéreur récupère donc l’intégralité des sommes avancées, sans pénalité, et le vendeur ne peut pas les conserver. Cette protection suppose toutefois que le compromis mentionne bien le financement par emprunt avec ses caractéristiques : montant, durée, taux. Un acte qui omettrait cette mention priverait l’acquéreur du bénéfice automatique de la condition légale. Les lecteurs confrontés à un refus de financement trouveront le détail des recours et des vérifications utiles dans notre analyse des crédits immobiliers refusés, du taux d’usure au TAEG et à la condition suspensive, qui complète ce point sans s’y substituer.
Reste la question qui fait la tendance du jour : peut-on emprunter sur 30 ans ? En l’état des textes applicables à la date de rédaction, la norme contraignante reste 25 ans de maturité, avec la tolérance de deux ans de différé d’amortissement lorsque l’entrée en jouissance du bien est décalée, et la marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle. Aucune disposition en vigueur ne généralise le 30 ans, et les décisions consultées ne tranchent pas en faveur d’un droit à obtenir 30 ans : un établissement qui refuse une durée de 30 ans au motif de la norme HCSF applique la mesure en vigueur. L’argument économique avancé dans le débat, selon lequel la durée réelle des crédits n’est que de 9 ans en moyenne parce que les emprunteurs revendent ou renégocient avant le terme, ne crée par lui-même aucun droit individuel à une durée plus longue. En revanche, l’emprunteur peut toujours, une fois le prêt conclu, le rembourser par anticipation ou le faire racheter : l’article L313-47 du code de la consommation dispose que « L’emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les prêts régis par les sections 1 à 5 du présent chapitre », le contrat pouvant seulement interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit de son solde, et l’indemnité éventuelle pour intérêts non échus étant plafonnée par un barème fixé par décret en fonction de la durée restant à courir. Le 25 ans signé aujourd’hui n’enferme donc pas pour 25 ans : revente, renégociation et rachat restent les soupapes ordinaires du crédit immobilier à la française.
II. Assurance et coût total : payer moins et contester utilement
A. Assurance crédit immobilier : résilier à tout moment et imposer la substitution
L’assurance emprunteur représente souvent le deuxième coût du crédit après les intérêts, et c’est le premier gisement d’économies : la loi permet d’en changer à tout moment, y compris pour les contrats anciens. L’article L113-12-2 du code des assurances, issu de la loi n° 2022-270 du 28 février 2022, prévoit que, lorsque le contrat garantit le remboursement total ou partiel du montant restant dû au titre d’un crédit immobilier ou le paiement de tout ou partie de ses échéances, « l’assuré peut résilier le contrat à tout moment à compter de la signature de l’offre de prêt définie à l’article L. 313-24 du même code ». L’assuré notifie sa demande dans les conditions de l’article L113-14, puis transmet au nouvel assureur la décision du prêteur et la date de prise d’effet du contrat accepté en substitution. Le même article règle l’issue : « En cas d’acceptation par le prêteur, la résiliation du contrat d’assurance prend effet dix jours après la réception par l’assureur de la décision du prêteur ou à la date de prise d’effet du contrat accepté en substitution par le prêteur si celle-ci est postérieure. En cas de refus par le prêteur, le contrat d’assurance n’est pas résilié. » Tout l’enjeu pratique tient donc à l’acceptation du prêteur, qui ne peut refuser que si le nouveau contrat n’offre pas un niveau de garantie équivalent.
Le prêteur qui reçoit une demande de substitution doit répondre vite et motiver sa réponse. L’article L313-31 du code de la consommation dispose que, si l’emprunteur fait usage du droit de résiliation, « le prêteur notifie à l’emprunteur sa décision d’acceptation ou de refus dans un délai de dix jours ouvrés à compter de la réception d’un autre contrat d’assurance », et qu’en cas d’acceptation il modifie le contrat de crédit par avenant dans le même délai de dix jours ouvrés, avec mention du nouveau taux annuel effectif global recalculé. Un silence prolongé ou un refus non motivé expose donc la banque à une condamnation : c’est exactement ce qu’a jugé le tribunal judiciaire de Paris le 17 décembre 2024 (RG 24/02242, décision publiée sur courdecassation.fr). Dans cette affaire, une emprunteuse avait adressé trois demandes de substitution successives à son établissement prêteur ; la banque avait répondu à la dernière plus de trois mois après, sans motiver les raisons pour lesquelles elle n’enregistrait pas la substitution. Le tribunal rappelle d’abord que « La loi 2022-270 du 28 février 2022 instaure un droit de résiliation à tout moment pour les assurances des emprunteurs » et que « Ses dispositions sont applicables depuis le 1er septembre 2022 pour tous les contrats, y compris ceux qui ont pris effet avant l’entrée en vigueur de la loi ». Il juge ensuite que « Toute décision de refus doit en outre être explicite et comporter l’intégralité des motifs de refus », et que la banque, qui vérifie l’équivalence au regard de la liste des critères notifiés à la souscription, « ne peut donc refuser le changement d’assurance de prêt si le contrat répond bien à ses exigences en la matière ». Faute de réponse motivée en temps utile, le tribunal a fixé la résiliation à l’expiration du préavis suivant la dernière demande et condamné la banque à restituer les primes prélevées depuis cette date. La méthode à retenir est simple : adresser chaque demande en recommandé avec le nouveau contrat complet, exiger une réponse écrite et motivée dans les dix jours ouvrés, compléter sans délai les pièces réclamées, et saisir le juge de proximité en restitution des primes en cas de refus silencieux ou non motivé.
Deux protections complètent le dispositif pour les emprunteurs malades ou anciens malades. D’une part, pour les crédits entrant dans le champ de la loi, aucun questionnaire de santé ne peut être exigé lorsque le montant assuré et l’âge de l’emprunteur respectent les seuils légaux, ce qui a supprimé la sélection médicale pour une grande partie des dossiers courants. D’autre part, le droit à l’oubli permet aux anciens malades de ne plus déclarer certaines pathologies au-delà d’un délai : l’article L1141-5 du code de la santé publique prévoit que « le délai au-delà duquel aucune information médicale relative aux pathologies cancéreuses et à l’hépatite virale C ne peut être recueillie par les organismes assureurs ne peut excéder cinq ans à compter de la fin du protocole thérapeutique », avec une grille de référence publique qui fixe, pathologie par pathologie, les délais applicables et qui est mise à jour en fonction des progrès thérapeutiques. Un emprunteur qui se voit opposer une surprime ou une exclusion alors que le délai est expiré peut donc exiger l’application du texte et, à défaut, saisir le juge. Pour un dossier parisien ou francilien, où les montants empruntés dépassent souvent les seuils d’exonération du questionnaire, ces deux protections doivent être vérifiées ligne par ligne avant de signer : c’est sur l’assurance, plus que sur le taux nominal, que se gagnent les milliers d’euros d’écart entre deux offres.
B. TAEG erroné et rachat crédit immobilier : la déchéance des intérêts comme sanction
Quand le TAEG mentionné dans l’offre ou dans l’acte est faux, la sanction ne profite pas à la banque : le prêteur peut être privé de tout ou partie de ses intérêts. La Cour de cassation l’a jugé dans un arrêt de principe du 22 septembre 2021 (première chambre civile, pourvoi n° 19-25.316, publié, texte intégral sur courdecassation.fr). La Cour y énonce que, s’agissant de l’offre de crédit immobilier, « le défaut de mention du TEG ou son caractère erroné est sanctionné par la déchéance, totale ou partielle, du droit aux intérêts », tout en précisant que cette sanction « ne saurait cependant être prononcée lorsque l’écart entre le taux effectif global mentionné et le taux réel est inférieur à la décimale prescrite par l’annexe à l’article R.313-1 » du code de la consommation. Autrement dit, une erreur minime, inférieure à la décimale réglementaire, ne donne lieu à aucune sanction, mais toute erreur supérieure ouvre droit à une déchéance que le juge dose. La Cour ajoute que, « en cas d’omission du taux effectif global dans l’écrit constatant un contrat de prêt, comme en cas d’erreur affectant la mention de ce taux dans un tel écrit, le prêteur peut être déchu de son droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge », ce qui permet au juge de tenir compte de la gravité du manquement et du préjudice subi par l’emprunteur. Dans cette affaire, la cour d’appel avait prononcé la nullité des stipulations d’intérêts et substitué le taux légal aux taux conventionnels ; la Cour de cassation casse, au motif qu’« est seule encourue la déchéance totale ou partielle du droit aux intérêts » et que la cour d’appel a violé les textes en statuant ainsi « alors que n’était nullement allégué un écart entre le TEG mentionné et le TEG réel supérieur ou égal à la décimale ».
Un an plus tôt, la même chambre avait déjà fixé la frontière entre l’offre et l’acte authentique. Par arrêt du 12 juin 2020 (première chambre civile, pourvoi n° 19-16.401, rejet, texte intégral sur courdecassation.fr), la Cour juge qu’« Il résulte des articles L. 312-8 et L. 312-33 du code de la consommation, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, que l’inexactitude du TEG mentionné dans une offre de prêt acceptée est sanctionnée par la déchéance, totale ou partielle, du droit du prêteur aux intérêts, dans la proportion fixée par le juge ». Les emprunteurs demandaient l’annulation de la stipulation d’intérêts, la substitution de l’intérêt légal et le remboursement des intérêts indus ; la Cour approuve la cour d’appel d’avoir retenu « que la seule sanction encourue était la déchéance totale ou partielle du droit aux intérêts du prêteur » et d’avoir rejeté les demandes d’annulation et de remboursement. La leçon pratique est double : d’une part, il faut faire vérifier le TAEG par un calcul indépendant dès la réception de l’offre, en intégrant tous les frais connus du prêteur, car c’est l’écart supérieur à la décimale qui ouvre le droit à sanction ; d’autre part, l’action doit viser la déchéance proportionnée des intérêts devant le juge, et non l’annulation pure et simple de la clause, sauf à voir la demande rejetée comme dans l’arrêt du 12 juin 2020.
Ces sanctions éclairent aussi la question du rachat de crédit immobilier, autre requête réelle des internautes. Faire racheter son prêt par un autre établissement consiste à souscrire un nouveau crédit qui rembourse le premier par anticipation : le premier prêteur peut exiger l’indemnité de remboursement anticipé prévue au contrat, dans la limite du barème réglementaire fonction de la durée restant à courir, et le nouvel établissement doit remettre une offre conforme aux mêmes exigences de TAEG exact et de délais de réflexion. Le rachat n’efface donc pas les règles décrites plus haut, il les fait rejouer : nouveau TAEG à contrôler à la décimale près, nouvelle assurance à mettre en concurrence avec résiliation à tout moment du contrat initial, et nouvelle offre à accepter après dix jours. Compte tenu de la durée réelle moyenne des crédits, de l’ordre de 9 ans selon les données citées par BFM, la plupart des emprunteurs sur 25 ans renégocieront ou revendront avant le terme ; chaque opération est alors l’occasion de vérifier le TAEG, de changer d’assurance et de réduire le coût total, avec les sanctions de la déchéance des intérêts comme levier de négociation et, si nécessaire, comme fondement d’une action en justice.
Conclusion
La tendance du jour ne doit pas faire illusion : aucune disposition en vigueur à la date de rédaction ne permet d’exiger un crédit immobilier sur 30 ans, et la norme contraignante reste 25 ans de maturité avec 35 % de taux d’effort, tempérée seulement par la marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle. En revanche, le droit protège efficacement l’emprunteur sur tout le reste : offre écrite remise par le prêteur sur support durable, conditions figées pendant trente jours, dix jours de réflexion avant d’accepter, condition suspensive légale d’un mois minimum avec restitution intégrale des sommes avancées en cas d’échec, TAEG complet intégrant tous les frais connus du prêteur, seuil de l’usure contrôlé au trimestre, assurance résiliable à tout moment avec réponse motivée du prêteur sous dix jours ouvrés, droit à l’oubli plafonné à cinq ans après la fin du protocole thérapeutique, et déchéance totale ou partielle des intérêts quand le taux affiché est erroné au-delà de la décimale. Le réflexe utile, pour un dossier parisien comme pour tout autre, tient en quatre gestes : comparer les TAEG complets et non les taux nominaux, dater la réception de l’offre et n’accepter qu’après dix jours, mettre l’assurance en concurrence dès la signature puis chaque année, et faire vérifier tout écart de taux avant d’agir en déchéance des intérêts.