Les manifestations des 17 et 18 octobre 2026 ont laissé des traces visibles dans plusieurs quartiers de Paris : vitrines brisées, halls d’immeuble dégradés, rideaux de fer arrachés, boutiques pillées puis incendiées. Pour les locataires, qu’ils occupent un logement ou exploitent un commerce, l’inquiétude ne porte pas seulement sur la réparation matérielle. Elle porte aussi sur le dépôt de garantie. Quand le bail s’achève dans ce contexte, ou quand le bailleur constate des dégradations au moment de l’état des lieux de sortie, la question surgit vite : peut-il conserver tout ou partie du dépôt pour des dégâts venus de la rue, que le locataire n’a ni voulus ni causés ? La réponse du droit français est nuancée, mais elle protège davantage le locataire qu’on ne l’imagine, à condition de connaître les textes et de constituer le bon dossier. Cet article explique qui supporte les dégradations commises par des tiers, ce que le bailleur doit prouver avant toute retenue, dans quels délais le dépôt doit être restitué, et comment contester une retenue abusive devant les juridictions parisiennes.
I. Le bailleur peut-il retenir le dépôt de garantie pour des dégâts venus des manifestations ?
A. Dégâts causés par des tiers : la comparaison des états des lieux décide de tout
Le point de départ ne change pas parce que les dégradations sont liées à des manifestations. En droit des baux d’habitation, toute retenue sur le dépôt de garantie suppose d’abord une différence entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Sans cette comparaison, aucune somme ne peut être imputée au locataire au titre de dégradations. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’état des lieux « Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location » (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Légifrance). Le même texte ajoute que « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ». Concrètement, après les dégradations subies pendant les manifestations d’octobre, le locataire parisien qui quitte son logement doit exiger un état des lieux de sortie précis, daté, signé et photographié, établi dans les mêmes formes qu’à l’entrée.
Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, la situation est simple : le bailleur ne peut retenir aucune somme pour dégradations, et la restitution suit le délai court prévu par la loi, comme on le verra. Quand les deux états des lieux diffèrent, tout reste à démontrer : la différence ne suffit pas, le bailleur doit établir que la dégradation est imputable au locataire. C’est ici que le droit commun du louage protège l’occupant. L’article 1732 du code civil énonce que « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » (article 1732 du code civil, Légifrance). La formule est décisive pour les dégâts de manifestations : une vitrine brisée par un projectile venu de la rue, un hall souillé par une intrusion collective, une porte fracturée par des individus que le locataire n’a ni introduits ni aidés, autant de dégradations dont le locataire peut prouver qu’elles ont eu lieu sans sa faute, par le dépôt de plainte, les photographies, les attestations de voisins, les constats et les articles de presse locale qui documentent les faits.
La Cour de cassation applique cette logique avec constance : le juge doit rechercher l’origine réelle des désordres avant d’en faire supporter le coût au preneur. Dans un arrêt du 13 décembre 2018, la troisième chambre civile a cassé une décision qui avait mis des désordres à la charge du bailleur sans examen suffisant, au motif que la cour d’appel avait statué « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la faute des preneurs n’était pas à l’origine du dégât des eaux survenu en février 2012 et de la persistance de fuites, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. civ. 3, 13 décembre 2018, n° 17-27.614, Cour de cassation). Le raisonnement vaut dans les deux sens : le juge ne peut imputer des dégradations au locataire sans avoir recherché si sa faute est réellement à l’origine du dommage. Des dégâts causés par des manifestants ou des pilleurs extérieurs au logement ne caractérisent aucune faute du locataire, et le bailleur qui retient le dépôt sur ce seul fondement s’expose à une restitution forcée, majorée comme on le verra.
Un point mérite une attention particulière pour les logements parisiens : à défaut d’état des lieux, ou si un exemplaire n’a pas été remis à l’une des parties, l’article 1731 du code civil dispose que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » (article 1731 du code civil, Légifrance). Mais la loi du 6 juillet 1989 corrige cette présomption en faveur du locataire : « A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties » (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Légifrance). Autrement dit, quand le bailleur a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux d’entrée ou à la remise d’un exemplaire au locataire, il ne peut pas prétendre que le logement était en parfait état pour imputer au sortant les dégradations constatées après les manifestations. Cette règle pèse lourd dans les petites locations parisiennes où l’entrée s’est parfois faite sans formalités complètes. Le locataire doit alors rassembler ses propres preuves de l’état initial : photographies datées, diagnostics annexés au bail, échanges de messages avec le bailleur ou l’agence.
Enfin, l’usure normale du temps ne se confond jamais avec une dégradation. Une peinture défraîchie après huit ans d’occupation, un parquet marqué par une usure ordinaire, ne peuvent pas être facturés au locataire sous prétexte que des manifestations ont eu lieu dans le quartier. La retenue doit correspondre à des sommes « dûment justifiées », exigence que la loi répète pour chaque déduction, comme on le verra dans la seconde partie. Devis, factures et comparaison précise des deux états des lieux : sans ces pièces, la retenue est abusive, et le contexte des manifestations ne dispense le bailleur d’aucune de ces justifications. Les lecteurs confrontés à un logement devenu inhabitable après des dégradations trouveront un complément utile dans l’analyse des recours du locataire face à un logement dégradé (logement inhabitable après des dégâts à Paris : loyer, relogement et recours).
B. Force majeure, fait des tiers et assurance : ce que le bailleur doit prouver avant toute retenue
Le bailleur qui veut conserver le dépôt malgré l’origine extérieure des dégâts invoque parfois une idée simple : le locataire répond de tout ce qui arrive pendant sa jouissance. Cette lecture est inexacte. D’abord parce que l’article 1732, cité plus haut, ouvre expressément au preneur la preuve de l’absence de faute. Ensuite parce que le droit des obligations connaît la force majeure, qui exonère le débiteur empêché d’exécuter son obligation de conservation. L’article 1218 du code civil dispose qu’« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur » (article 1218 du code civil, Légifrance). Des violences urbaines qui brisent la vitrine d’un commerce ou fracturent la porte d’un immeuble, alors que l’occupant n’a pris aucune part aux faits et n’a commis aucune négligence, relèvent typiquement de l’événement échappant à son contrôle. Le locataire n’a pas à répondre sur son dépôt de garantie de ce que la force majeure ou le fait d’un tiers a détruit.
Le cas de l’incendie mérite un développement propre, car plusieurs boutiques parisiennes ont brûlé pendant les manifestations d’octobre et la tentation est grande pour un bailleur d’en faire supporter la remise en état au locataire sortant. Or le régime de l’incendie est strict et favorable au preneur de bonne foi. L’article 1733 du code civil, aux termes duquel « le preneur répond de l’incendie des locaux loués, à moins qu’il ne prouve qu’il est arrivé par cas fortuit ou force majeure, par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine », ouvre au locataire trois voies d’exonération expresses : le cas fortuit ou la force majeure, le vice de construction, et la communication du feu par un immeuble voisin (Cass. civ. 3, 26 janvier 2022, n° 20-17.715, Cour de cassation). Un incendie propagé depuis une boutique voisine pillée puis incendiée, ou depuis les parties communes envahies pendant les manifestations, entre dans la troisième hypothèse. La décision du 26 janvier 2022, rendue à propos d’un incendie survenu le 14 mars 2015 dans des locaux commerciaux loués, rappelle que la charge de la remise en état après un incendie d’origine extérieure ne pèse pas automatiquement sur le locataire et que chaque moyen d’exonération doit être examiné. Le locataire d’une boutique incendiée par propagation doit donc réunir le rapport des pompiers, l’expertise d’assurance qui identifie le point de départ du feu, et tout document établissant que l’incendie est né hors des locaux loués.
Reste la question de l’assurance, qui change concrètement l’issue financière. Le locataire d’habitation est assuré au titre de sa multirisque habitation, le commerçant au titre de sa police professionnelle, et le bailleur au titre de sa propre police propriétaire. Quand l’assureur du locataire indemnise, il ne paie pas à fonds perdus : l’article L. 121-12 du code des assurances dispose que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur » (article L. 121-12 du code des assurances, Légifrance). Cette subrogation signifie que l’assureur, après avoir indemnisé son assuré, peut se retourner contre les auteurs identifiés des dégradations. Pour le locataire, la conséquence pratique est double : déclarer le sinistre à son assureur dans les formes et les temps prévus par son contrat, sans attendre l’issue du litige sur le dépôt de garantie, et conserver la preuve de cette déclaration pour démontrer au bailleur que les dégâts relèvent d’un sinistre pris en charge, et non d’une faute locative justifiant une retenue.
Dans ce cadre, que peut exactement déduire le bailleur ? Seulement des sommes correspondant à des manquements réels du locataire : loyers ou charges restant dus, réparations locatives non exécutées, dégradations imputables à son usage des lieux. Les loyers impayés, par exemple, peuvent justifier une imputation sur le dépôt, et le locataire qui s’interroge sur l’attitude à adopter face à des loyers impayés : que faire doit traiter cette question séparément du débat sur les dégradations. En revanche, le coût de remise en état de dégâts causés par des tiers pendant les manifestations ne constitue pas une somme due par le locataire, et le bailleur doit en demander la prise en charge à sa propre assurance ou agir contre les responsables. Retenir le dépôt de garantie pour se faire payer des travaux qui incombent à l’assurance du bailleur ou aux auteurs des faits, c’est retenir indûment, avec les sanctions financières que prévoit la loi.
II. Récupérer son dépôt de garantie à Paris : délais, pénalités et recours
A. Délais de restitution, majoration de 10 % et justificatifs exigés du bailleur
Une fois les clés rendues, le temps joue pour le locataire, car la loi enferme la restitution dans des délais stricts, assortis d’une sanction automatique. Le texte applicable est l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose qu’« Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Légifrance). Le même article réduit ce délai à un mois quand la sortie est sans reproche : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Pour le locataire parisien dont le logement a subi des dégâts de manifestations sans sa faute, l’enjeu est donc d’obtenir un état des lieux de sortie qui constate l’origine extérieure des désordres ou, à défaut, de contester par écrit toute mention qui lui imputerait ces désordres, afin de bénéficier du délai d’un mois et de priver d’assise toute retenue ultérieure.
Le point de départ de ces délais est la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, comme l’énonce le texte cité. Le locataire doit donc conserver la preuve de cette remise : reçu signé, récépissé postal, constat de commissaire de justice. La loi ajoute une condition pratique souvent oubliée : « A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Légifrance). Sans cette adresse, le bailleur peut soutenir qu’il n’a pas pu restituer, et la majoration pour retard ne s’applique pas. Après les manifestations, de nombreux locataires ont dû quitter précipitamment un logement endommagé pour un hébergement provisoire : ils doivent néanmoins transmettre par écrit une adresse où le bailleur peut les joindre et restituer les fonds, puis actualiser cette adresse à chaque déménagement ultérieur jusqu’au complet règlement.
Quand le bailleur laisse passer les délais, la sanction tombe sans que le locataire ait à démontrer un préjudice : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Légifrance). Cette majoration court mois par mois jusqu’au remboursement effectif. Pour un loyer parisien de 1 200 euros, chaque mois de retard commencé ajoute 120 euros au profit du locataire. La Cour de cassation veille à l’application exacte de ce mécanisme dans les deux sens. Le 26 octobre 2023, la troisième chambre civile a jugé que le dépôt doit s’imputer sur les sommes réellement dues par le locataire : « Selon ce texte, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées », puis a censuré une cour d’appel qui avait condamné le bailleur à restituer le dépôt et à payer la majoration « sans déduire du dépôt de garantie la somme de 301,73 euros au titre de l’arriéré locatif et celle de 732,45 euros au titre des dégradations locatives au paiement desquelles elle avait condamné les locataires », au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (Cass. civ. 3, 26 octobre 2023, n° 22-20.183, Cour de cassation). L’enseignement est clair : la majoration profite au locataire dont le dépôt est indûment conservé, mais le bailleur peut imputer sur le dépôt les loyers et les dégradations locatives qu’un juge a reconnus à son profit. D’où l’importance, pour le locataire, de ne laisser subsister aucun arriéré et de contester pied à pied toute dégradation qui ne lui est pas imputable.
Enfin, la loi encadre la seule retenue provisoire autorisée en immeuble collectif : « Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble », la régularisation définitive intervenant « dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Légifrance). Cette provision concerne les charges de copropriété, pas les dégâts des manifestations : un bailleur parisien ne peut pas conserver 20 % du dépôt en invoquant de futurs travaux de remise en état des parties communes ou du logement. Toute retenue au-delà de cette provision de charges doit être justifiée pièce par pièce, dès la restitution, par des devis ou des factures correspondant à des dégradations imputables au locataire et constatées par la comparaison des états des lieux.
B. Contester une retenue abusive à Paris : mise en demeure, conciliation et juge
À Paris et en Île-de-France, la contestation suit un chemin balisé qu’il faut emprunter sans attendre, car les pièces se dispersent vite après des événements collectifs. La première étape est une mise en demeure adressée au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception : rappel de la date de remise des clés, de l’adresse du nouveau domicile, du montant du dépôt et du loyer mensuel en principal, contestation motivée de chaque retenue, demande de restitution sous le délai légal restant à courir avec application de la majoration de 10 % par mois de retard, et demande de communication des justificatifs. Joindre dès ce stade les pièces qui établissent l’origine extérieure des dégâts : dépôt de plainte pour les dégradations commises par des tiers, récépissé de déclaration de sinistre à la multirisque habitation, photographies datées des lieux avant et après les manifestations, attestations de voisins ou du gardien, constat de commissaire de justice si l’état des lieux de sortie a été refusé ou bâclé, et copie des deux états des lieux annotés. Cette mise en demeure interrompt les argumentations dilatoires et fait courir, en pratique, le dossier qui sera soumis au juge si le bailleur persiste.
La juridiction compétente pour les litiges de dépôt de garantie en matière d’habitation est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, à Paris le tribunal judiciaire de Paris, pôle de proximité. Avant de saisir le juge, le recours à la commission départementale de conciliation de Paris, compétente pour les rapports locatifs, offre une voie rapide qui aboutit souvent à un accord, notamment quand la retenue repose sur des dégâts de manifestations manifestement extérieurs au fait du locataire. La conciliation ne suspend pas par elle-même les délais de restitution ni la majoration mensuelle, de sorte que la mise en demeure préalable reste indispensable. Si la conciliation échoue, la requête devant le juge doit articuler trois demandes : la restitution du dépôt indûment retenu, la majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé depuis l’expiration du délai légal, et le remboursement des frais exposés pour établir la preuve, comme le coût du constat. Les spécificités parisiennes pèsent dans la préparation : loyers élevés qui majorent mécaniquement la pénalité mensuelle, immeubles collectifs où la provision de 20 % pour charges doit être distinguée des retenues pour dégradations, et syndics dont les attestations sur l’origine des dégâts dans les parties communes peuvent départager les responsabilités. Le locataire d’un meublé parisien, soumis pour l’essentiel aux mêmes règles de restitution, applique la même méthode avec une vigilance accrue sur l’inventaire du mobilier, que les intrusions collectives ont parfois dégradé ou dispersé.
Conclusion
Des dégâts venus des manifestations ne donnent pas au bailleur un droit général sur le dépôt de garantie. La retenue suppose une différence entre les états des lieux d’entrée et de sortie, l’imputation d’une faute au locataire, et des sommes dûment justifiées pièce par pièce. Les dégradations causées par des tiers, sans faute de l’occupant, relèvent de la force majeure ou du fait d’un tiers et de l’assurance, pas du dépôt. Une fois les clés rendues et l’adresse du nouveau domicile transmise, la restitution intervient dans un délai d’un mois si les états des lieux sont conformes, de deux mois dans le cas contraire, et chaque mois de retard commencé ajoute 10 % du loyer mensuel au profit du locataire. La provision de 20 % en immeuble collectif ne concerne que les charges, jamais les travaux de remise en état. À Paris comme ailleurs en Île-de-France, le locataire qui documente l’origine extérieure des dégâts, déclare le sinistre à son assureur, met en demeure par écrit puis saisit au besoin la conciliation et le juge des contentieux de la protection, dispose de tous les leviers pour récupérer un dépôt indûment amputé.