Un titre publié le 12 octobre 2026 par Le Figaro Immobilier résume une difficulté très concrète de la vie en copropriété : un copropriétaire ne pourrait pas remettre en état les parties communes dégradées par un voisin sans obtenir l’autorisation des autres copropriétaires. Cette formule frappante invite à examiner ce que le droit positif permet réellement. Il s’agit de savoir ce que chacun des acteurs de l’immeuble peut faire, et dans quelles limites.

Les situations visées sont fréquentes : une cloison édifiée dans un couloir commun, une véranda posée sur une cour à jouissance privative, un conduit d’extraction percé dans un mur de façade, des portes-fenêtres remplacées sans vote. Chaque fois, trois questions se posent à l’occupant comme au syndicat : les travaux exigeaient-ils une autorisation de l’assemblée générale, peuvent-ils être régularisés après coup, et qui peut agir en justice ?

Les réponses de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, lues dans leur texte, sont plus nuancées que le titre de presse. Elles reposent sur l’articulation de quelques textes de la loi du 10 juillet 1965 et sur une jurisprudence récente, de 2023 à 2026, que le présent article analyse sans rien affirmer au-delà de ce que ces décisions énoncent. Les situations individuelles dépendent du règlement de copropriété, des procès-verbaux d’assemblée et des constatations de fait, et seul le juge tranche.

I. L’autorisation de l’assemblée générale, condition de licéité des travaux sur les parties communes

A. Un principe de liberté encadré par la destination de l’immeuble et par l’article 25 b

Le point de départ est l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Selon ce texte, chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». La liberté de jouissance est donc la règle, mais elle trouve sa limite dans les droits d’autrui et dans la vocation de l’immeuble.

Or, lorsque des travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, la liberté ne suffit plus. L’article 25 b soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires la décision suivante : « L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». En conséquence, l’initiative individuelle suppose un vote préalable de l’assemblée générale.

La troisième chambre civile a rappelé ce mécanisme dans un arrêt du 30 mai 2024. Elle y vise l’article 25 b et en tire une solution nette. Les travaux litigieux, réalisés après la soumission de l’immeuble au statut de la copropriété, « devaient être autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée générale, peu important l’accord antérieurement obtenu du propriétaire de l’immeuble ». La cour d’appel, qui avait validé l’autorisation donnée par un promoteur, a donc été censurée.

Cette décision présente un intérêt pratique évident. Un accord informel du vendeur, d’un ancien propriétaire, d’un syndic ou de quelques voisins ne remplace pas la résolution d’assemblée générale. À cet égard, la preuve de l’autorisation se rapporte au procès-verbal et non à des échanges de courriels ou à une tolérance de fait. Les décisions consultées ne retiennent aucune autre forme d’autorisation.

Le texte précise également que les travaux autorisés doivent être « conformes à la destination de celui-ci », c’est-à-dire de l’immeuble. Le vote de l’assemblée n’éteint donc pas tout contrôle du juge. Cette exigence de conformité à la destination, qui figure dans l’article 25 b lui-même, sera au cœur de la seconde partie du développement consacrée à la régularisation.

L’arrêt du 2 octobre 2025, analysé plus loin, montre que la frontière entre travaux privatifs et travaux affectant les parties communes se discute lot par lot. Une cloison, une gaine ou une véranda peuvent paraître relever de la seule vie du lot, alors que leur assiette, leur raccordement ou leur emprise touche un couloir, une cour ou un plancher communs.

Dès lors, la première démarche d’un copropriétaire avant d’engager des travaux consiste à lire son règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Ces documents indiquent ce qui est partie privative et ce qui est partie commune, et ils conditionnent la nécessité du vote prévu par l’article 25 b. Une erreur de qualification peut coûter cher.

Les décisions consultées montrent enfin que la conformité à la destination de l’immeuble reste un critère autonome. Un projet peut recueillir la majorité requise et se heurter néanmoins à ce critère, comme le montre la seconde partie. L’autorisation de l’assemblée est donc une condition nécessaire, mais le juge peut vérifier qu’elle est suffisante.

B. La remise en état, sanction ordinaire des travaux réalisés sans autorisation

Lorsque l’autorisation fait défaut, la sanction la plus fréquente est la remise en état des lieux. Un arrêt du 2 octobre 2025 en offre une illustration complète. La cour d’appel avait constaté que des lots situés au rez-de-chaussée et au sous-sol, constitués d’un appartement, de deux caves et d’un couloir, « avaient été affectés pour le tout à un usage d’habitation et divisés en deux appartements distincts ».

Cette transformation avait entraîné, selon les constatations souveraines des juges du fond, une appropriation d’une cour à jouissance privative, des dégradations des parties communes, un empiétement au sous-sol et l’impossibilité d’accéder à diverses canalisations. La Cour de cassation relève ensuite que les acquéreurs avaient « réalisé une partie de ces travaux de transformation affectant les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ».

Sur cette base, la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir exactement déduit que le syndicat des copropriétaires « était fondé à poursuivre la remise en état des lieux, selon des modalités dont elle a souverainement apprécié la nécessité ». La haute juridiction rejette en revanche l’idée d’une injonction générale et absolue de respecter la destination des caves et de cesser toute location.

Cette précision éclaire la portée de la remise en état. Elle vise les travaux et les empiétements constatés, selon des modalités que le juge du fond apprécie, et non une réécriture globale des droits du copropriétaire sur ses lots. Dès lors, le syndicat qui assigne gagne à décrire précisément chaque atteinte, plutôt qu’à réclamer des mesures de portée indéterminée.

Un arrêt du 15 février 2018 confirme cette logique en matière de référé. Une société avait posé un conduit d’évacuation dépendant des parties communes pour exploiter un local en restaurant. La cour d’appel avait retenu que l’exigence de ce conduit pour l’activité autorisée par avenant n’ôtait pas son caractère illicite au trouble. La Cour de cassation juge légalement justifiée la décision selon laquelle « la seule mesure nécessaire et proportionnée à la cessation du trouble était la remise en l’état des lieux ».

Par ailleurs, la nécessité économique ou commerciale invoquée par l’auteur des travaux ne change pas l’analyse. L’arrêt retient que le conduit ne pouvait être posé sans autorisation préalable et que, faute d’autorisation a posteriori, « la régularisation des travaux n’était qu’hypothétique ». L’activité du locataire ne dispense donc pas de suivre la voie de l’assemblée générale.

Une décision plus ancienne, du 19 septembre 2012, apporte une précision utile sur l’effet des votes négatifs. Selon son sommaire, « L’annulation judiciaire d’une décision d’assemblée générale d’un syndicat de copropriétaires refusant d’autoriser des travaux ne vaut pas autorisation de réaliser lesdits travaux ». Le copropriétaire qui obtient l’annulation d’un refus ne peut donc pas se prévaloir de ce jugement pour exécuter les travaux de sa propre initiative.

Sur le plan probatoire, l’arrêt du 2 octobre 2025 relève que les juges du fond se sont appuyés sur un procès-verbal de constat du 25 juin 2019 et sur un rapport d’expertise judiciaire. Ces pièces ont permis de décrire la transformation des lots, l’appropriation de la cour et les atteintes aux planchers, ce qui a justifié la remise en état selon les motifs de l’arrêt.

Un syndicat qui envisage d’agir a donc intérêt à faire constater les travaux par un commissaire de justice et, si nécessaire, à solliciter une expertise. À l’inverse, le copropriétaire mis en cause peut produire les résolutions d’assemblée, les autorisations écrites et les plans, afin d’établir que les travaux étaient autorisés ou conformes à la destination de l’immeuble.

Il résulte de ces décisions un enchaînement logique que la pratique connaît bien. Des travaux affectant les parties communes sont réalisés sans vote, le syndicat constate l’atteinte, puis il sollicite la remise en état, parfois en référé lorsque le trouble est manifestement illicite. Chaque étape suppose une preuve précise de la nature des travaux, de leur localisation et de l’absence d’autorisation.

Pour les copropriétaires confrontés à un projet de travaux, la voie prudente consiste à inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale avant tout commencement d’exécution. Les propriétaires qui souhaitent faire examiner leur projet peuvent s’appuyer sur un avocat en travaux de copropriété afin de préparer la résolution et d’en vérifier la majorité requise.

II. Régularisation, qualité pour agir et prescription : les trois zones d’incertitude

A. La régularisation a posteriori et le contrôle de la destination de l’immeuble

La régularisation après coup n’est pas exclue par principe. Dans un arrêt du 22 octobre 2020, la cour d’appel avait relevé que le remplacement de portes-fenêtres modifiait l’aspect extérieur de l’immeuble et devait en principe être autorisé, mais que « les travaux peuvent être ratifiés a posteriori », ce qui avait été fait par une résolution de l’assemblée générale de 2015.

La Cour de cassation n’a pourtant pas validé ce raisonnement. Elle vise les articles 9 et 25 b et reproche aux juges du fond d’avoir statué « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les travaux autorisés par l’assemblée générale étaient conformes à la destination de l’immeuble ». Elle en conclut que la cour d’appel « n’a pas donné de base légale à sa décision ».

La ratification est donc envisageable, mais elle ne purge pas toutes les irrégularités. Le vote d’une assemblée ne suffit pas si les travaux contreviennent à la destination de l’immeuble, et le juge doit rechercher cette conformité lorsque la contestation lui est soumise. Les décisions consultées n’énoncent pas d’autre condition de fond propre à la ratification.

Cette exigence joue dans les deux sens. Un arrêt du 26 mai 2016 censure une cour d’appel qui avait ordonné la remise en état, car elle avait statué « sans caractériser en quoi ces travaux n’étaient pas conformes à la destination de l’immeuble ou portaient atteinte aux droits des autres copropriétaires ». Le juge qui ordonne la démolition doit donc motiver l’atteinte aux droits d’autrui ou à la destination.

À cet égard, l’article 9 constitue la clé de lecture des deux décisions. Il garantit aux copropriétaires la jouissance libre de leurs parties privatives et des parties communes tant qu’il n’est porté atteinte ni aux droits des autres ni à la destination de l’immeuble. Or, l’article 25 b organise l’autorisation de travaux conformes à cette destination, ce qui place la conformité au centre du contrôle.

En pratique, la demande de régularisation gagne à être présentée à l’assemblée avec des pièces techniques : plans, devis, avis d’un architecte, description de l’incidence sur l’aspect extérieur. Le syndicat décide ensuite à la majorité requise, et un copropriétaire opposant dispose, selon l’article 42 de la loi, d’une action en contestation encadrée par un délai de déchéance de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Les copropriétaires peuvent aussi consulter un avocat en droit de la copropriété et assemblées générales pour préparer leur vote.

Une question voisine concerne la voie procédurale. L’arrêt du 15 février 2018 a été rendu à propos d’un trouble manifestement illicite, ce qui montre que la remise en état peut être recherchée en référé lorsque l’atteinte aux parties communes est évidente. Les motifs de cet arrêt ne disent rien des délais d’une telle procédure, et aucun délai n’est donc avancé ici.

Ainsi, un copropriétaire qui a déjà réalisé des travaux peut tenter de les faire ratifier, sans garantie de succès. Le refus de l’assemblée n’est pas anodin : l’arrêt de 2012 indique que l’annulation d’un refus ne vaut pas autorisation, de sorte que la voie judiciaire de la régularisation reste étroite.

B. Qualité pour agir et prescription : le syndicat, le copropriétaire et la qualification de l’action

La question de la qualité pour agir est la source des malentendus les plus fréquents. L’article 15 de la loi dispose que le syndicat « a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ».

Le même article ménage toutefois une place à l’initiative individuelle : « Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic ». Le copropriétaire dispose donc d’une action propre lorsque son lot ou sa jouissance sont en cause, avec une obligation d’information du syndic.

Un arrêt du 8 juin 2023 précise les limites de cette action individuelle lorsque l’atteinte aux parties communes émane d’un tiers à la copropriété. La Cour de cassation juge que « si un copropriétaire peut, lorsque l’atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n’a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu’il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d’affecter à la réalisation de ces travaux ».

Cette décision concerne un tiers à la copropriété, en l’occurrence des constructeurs, et non un autre copropriétaire. Les décisions consultées ne tranchent pas expressément le cas du copropriétaire qui agit contre un voisin pour obtenir le paiement du coût de remise en état de parties communes. La prudence commande donc de ne pas transposer mécaniquement cette solution à toutes les configurations.

En conséquence, la rédaction de la demande importe autant que son fondement. Celui qui sollicite uniquement la cessation de l’atteinte, en invoquant un préjudice propre, se place sur un terrain plus sûr que celui qui réclame une somme destinée à financer la remise en état des parties communes. Cette distinction découle directement des motifs cités de l’arrêt de 2023.

L’arrêt éclaire néanmoins la répartition des rôles voulue par la loi. Le syndicat a pour objet, selon l’article 14, « la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes ». Le copropriétaire isolé peut agir pour faire cesser une atteinte qui lui cause un préjudice propre, mais l’argent de la remise en état revient au syndicat, qui l’affecte aux travaux.

L’article 14 pose en outre une règle de responsabilité : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». Un copropriétaire qui subit un dommage lié aux parties communes dégradées peut donc se tourner vers le syndicat, qui conserve ses recours.

Reste la question du temps. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ». Le texte renvoie donc au droit commun pour les seules actions personnelles.

La qualification de l’action en remise en état devient alors déterminante. Un arrêt du 19 mars 2026, rendu sous l’empire de l’ancienne rédaction de l’article 42, applicable au litige, en fournit un exemple. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir jugé que « la qualification d’action réelle ou personnelle de la demande en remise en état dépendait de l’existence d’une telle autorisation », c’est-à-dire d’une autorisation donnée par le syndicat à l’auteur des travaux.

Dans cette affaire, l’assemblée générale avait autorisé les travaux en 1992, et l’assignation date du 30 mai 2022. La Cour de cassation en déduit que « l’action du syndicat des copropriétaires était de nature personnelle ». Elle juge cette action soumise au délai décennal de l’ancien article 42 et prescrite, avant de confirmer l’irrecevabilité de la demande du syndicat.

Cet arrêt ne dit pas que toute action en remise en état se prescrit. Il montre seulement que, lorsque les travaux ont été autorisés par l’assemblée, la demande du syndicat est qualifiée de personnelle et soumise à la prescription. Il laisse en revanche entière la question de l’action fondée sur une appropriation de parties communes, que la décision n’examine pas en tant que telle.

Un arrêt du 10 octobre 2024 emprunte la même grille. Après avoir retenu qu’« aucune partie commune n’avait fait l’objet d’une appropriation par un copropriétaire », la cour d’appel en avait déduit que l’action des demanderesses était personnelle. La Cour de cassation approuve ce raisonnement : « leur action était une action personnelle, irrecevable comme prescrite ».

De ces deux décisions, une règle de méthode se dégage. Avant d’agir, il faut établir si les travaux ont été autorisés, s’ils constituent une appropriation de parties communes, et à quelle date ils ont été réalisés. Les décisions consultées ne fixent pas de point de départ général au-delà de ces enseignements, et chaque dossier appelle une analyse de la date des travaux et du texte applicable.

Par ailleurs, la mise en cause du syndicat suppose de vérifier la décision d’assemblée applicable. L’arrêt du 10 octobre 2024 rappelle, à propos d’une clause du règlement de copropriété, que l’action tendant à la faire déclarer non écrite « n’est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu ». Le syndicat doit donc être attrait dans l’instance dès que l’enjeu touche la copropriété elle-même.

Quant au copropriétaire qui souhaite que la situation soit rétablie, la voie la plus sûre passe souvent par le syndic et l’assemblée générale. Il peut demander l’inscription d’une résolution, rappeler les dispositions des articles 9 et 25 b et, le cas échéant, agir seul si son lot ou sa jouissance sont directement affectés, en informant le syndic comme l’article 15 le prévoit.

Conclusion

Le titre de presse du 12 octobre 2026 contient une part de vérité, mais il ne dit pas tout. Les décisions de la troisième chambre civile lues dans cet article montrent que les travaux affectant les parties communes exigent une autorisation de l’assemblée générale, que la remise en état est la sanction usuelle de leur absence, et que la régularisation reste possible sous le contrôle de la destination de l’immeuble.

Elles montrent aussi que la qualité pour agir et la prescription dépendent de la qualification de l’action, de l’existence d’une autorisation et de la nature de l’atteinte. Aucune de ces solutions ne se résume en une formule. Les contrats, le règlement de copropriété et les procès-verbaux d’assemblée priment sur toute analyse générale, aucune responsabilité particulière n’est établie par le présent article, et seul le juge décide.