En octobre 2026, plusieurs manifestations en France se sont accompagnées de dégradations et de pillages visant des commerces, et certains magasins ont dû baisser le rideau pendant plusieurs jours, soit parce que leurs locaux étaient endommagés, soit parce que l’accès à la rue était bloqué ou interdit par les autorités. Pour un commerçant locataire, la question qui arrive dès le lendemain est très concrète : faut-il quand même payer le loyer du bail commercial alors que la boutique n’a rien vendu, que rembourse exactement l’assurance perte d’exploitation quand il n’y a parfois aucun dégât matériel, et l’État doit-il réparer les dégâts causés par des attroupements violents. Cet article répond dans l’ordre utile : d’abord sauver le bail et gérer le loyer, ensuite activer l’assurance dans les délais, enfin préparer la demande d’indemnisation contre l’État, avec les particularités pratiques de Paris et de l’Île-de-France.
I. Le loyer du bail commercial après le pillage ou la fermeture : payer, négocier ou partir sans perdre le bail
A. Pourquoi le loyer reste dû même quand le rideau est baissé
Le réflexe le plus fréquent consiste à penser que sans chiffre d’affaires, le loyer ne serait plus dû, ou que la force majeure effacerait la dette. En droit français des baux commerciaux, c’est l’inverse : l’obligation de payer une somme d’argent ne disparaît pas parce que l’activité est devenue impossible ou déficitaire. L’article 1218 du Code civil définit la force majeure en matière contractuelle comme suit : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. » Article 1218 du Code civil sur Légifrance. Cette définition vise l’obligation inexécutée par nature, comme livrer ou ouvrir, mais la Cour de cassation refuse de l’appliquer aux dettes d’argent. Dans un arrêt du 15 juin 2023 rendu à propos de loyers commerciaux impayés pendant la période de fermeture administrative liée à l’épidémie de covid-19, la troisième chambre civile juge que « le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure » et elle en déduit que « l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19, ne pouvait exonérer la locataire du paiement des loyers échus pendant les premier et deuxième trimestres 2020. » Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-10.119, Appart’City. La situation d’un commerce pillé ou fermé après une manifestation relève du même raisonnement : même si la boutique est restée fermée plusieurs jours et même si le pillage a anéanti le stock, les loyers échus pendant cette période restent dus au bailleur, et c’est par l’assurance puis par le recours contre l’État, examinés dans la seconde partie, que le commerçant doit chercher à compenser sa perte, jamais par le simple non-paiement du loyer.
Le seul cas où le bail lui-même disparaît sans faute du locataire est celui de la destruction de la chose louée. L’article 1722 du Code civil dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. » Article 1722 du Code civil sur Légifrance. Concrètement, une boutique incendiée au point d’être inutilisable peut relever de la destruction totale et mettre fin au bail de plein droit, tandis qu’une vitrine brisée, une réserve saccagée ou un magasin fermé par mesure de sécurité relèvent au mieux de la destruction partielle, qui ouvre seulement une demande de diminution du prix ou de résiliation devant le juge, sans effet automatique. Dans les deux cas, le locataire doit faire constater l’état des locaux par un commissaire de justice, conserver les photographies datées, les attestations des voisins et les arrêtés éventuels de fermeture, car c’est sur ces pièces que le juge appréciera si la destruction est totale ou partielle. Le contentieux commercial parisien, très fourni sur ces questions, examine ces dossiers avec exigence : pour le suivi des litiges entre commerçants et bailleurs, la page consacrée au contentieux commercial à Paris rappelle les réflexes utiles devant le tribunal.
B. Commandement de payer, délais du juge et congé triennal : les gestes qui sauvent le bail à Paris
Ne pas payer le loyer expose le commerçant à la clause résolutoire du bail, celle qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement. Mais cette clause ne joue pas d’elle-même : l’article L145-41 du Code de commerce prévoit que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Article L145-41 du Code de commerce sur Légifrance. Le bailleur doit donc d’abord faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice, qui mentionne expressément le délai d’un mois, et ce n’est qu’un mois après ce commandement resté sans effet que la résiliation peut être acquise ou constatée. Ce mois est précieux : il permet au locataire de payer l’arriéré, de proposer un échéancier écrit ou de saisir le juge pour demander des délais. Le même article ajoute que les juges saisis peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, et il renvoie aux délais de grâce de l’article 1343-5 du Code civil, qui dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Article 1343-5 du Code civil sur Légifrance. Depuis la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026, l’octroi de ces délais pour suspendre une clause résolutoire pour non-paiement des loyers est conditionné à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience, toujours selon le même article L145-41. Le message pratique est donc simple : dès réception d’un commandement, reprendre immédiatement le paiement du loyer courant, même si l’arriéré reste discuté, et présenter au juge un plan de règlement documenté avec les justificatifs du sinistre, les échanges avec l’assureur et un prévisionnel de trésorerie.
Quand le magasin est durablement fragilisé et que le commerçant envisage de partir, le bail commercial offre une porte de sortie à chaque période triennale. L’article L145-4 du Code de commerce dispose : « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. » Article L145-4 du Code de commerce sur Légifrance. Le congé doit donc être envoyé au moins six mois avant la fin de la période de trois ans en cours, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice, et un congé envoyé trop tard ne prendra effet qu’à la période suivante. À Paris et en Île-de-France, où les loyers commerciaux sont élevés et où les bailleurs contestent souvent la régularité des congés, il est prudent de faire délivrer le congé par commissaire de justice et de conserver la preuve de la date d’envoi et de réception. Pour les commerçants dont la boutique a été détruite en totalité, la résiliation de plein droit de l’article 1722 déjà cité peut éviter d’attendre la fin de la période triennale, mais elle suppose de prouver la destruction totale, ce qui ramène toujours à la qualité du constat initial. Dans tous les cas, tant que le bail n’est pas résilié, les loyers courent, et le commerçant qui cesse de payer sans engager l’une de ces démarches s’expose à une demande en paiement devant le tribunal judiciaire ou le tribunal de commerce de Paris, avec intérêts et frais. Les factures impayées qui s’accumulent pendant cette période, côté fournisseurs comme côté bailleur, appellent les mêmes réflexes procéduraux que ceux décrits pour la facture impayée et l’injonction de payer devant le tribunal de commerce.
II. Se faire indemniser : l’assurance d’abord, l’État ensuite
A. Assurance pertes d’exploitation : déclarer vite et vérifier le dommage aux biens
Le premier payeur à activer est l’assureur, mais dans des délais stricts que le commerçant sinistré doit respecter dès les premiers jours. L’article L113-2 du Code des assurances oblige l’assuré à « donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. Ce délai minimal est ramené à deux jours ouvrés en cas de vol ». Article L113-2 du Code des assurances sur Légifrance. Pour une boutique pillée, le vol de marchandises et de matériel impose donc une déclaration en deux jours ouvrés, tandis que les dégradations sans vol relèvent du délai de cinq jours ouvrés prévu par le contrat, sans jamais pouvoir être inférieur. La déclaration doit décrire les faits, lister les biens volés ou endommagés avec les factures d’achat quand elles existent, chiffrer une première estimation des pertes et joindre le récépissé de la plainte déposée pour vol et dégradations. Le même article protège l’assuré contre la sanction d’une déclaration tardive : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure. » Concrètement, un commerçant hospitalisé ou empêché d’accéder à son magasin bouclé par les autorités peut invoquer cet empêchement, mais il doit pouvoir le prouver, par un certificat ou par l’arrêté de périmètre de sécurité. Le dépôt de plainte reste indispensable dans tous les cas, car les polices vol et vandalisme en font généralement une condition de garantie, et le procès-verbal servira ensuite pour le recours contre l’État.
La difficulté principale porte sur la garantie pertes d’exploitation, celle qui devrait compenser la marge perdue pendant la fermeture. Beaucoup de commerçants découvrent que cette garantie ne joue que si un dommage matériel aux biens assurés a déclenché la perte. La cour d’appel de Paris l’a jugé clairement le 30 novembre 2022, dans un litige opposant une société de distribution à ses assureurs après les fermetures administratives de 2020 : elle a retenu que la police subordonnait les pertes d’exploitation à un dommage atteignant les biens assurés, que ni la pandémie ni la fermeture administrative n’avaient causé un tel dommage aux bâtiments, au matériel et aux marchandises garantis, et que les pertes d’exploitation ne constituaient pas une garantie autonome, avant de confirmer le jugement qui avait débouté l’assuré de l’ensemble de ses demandes (CA Paris, pôle 4, chambre 8, 30 novembre 2022, RG 21/04573). Transposée à un commerce fermé par précaution après une manifestation, sans dégât matériel dans ses propres locaux, cette solution signifie que la garantie pertes d’exploitation risque de ne pas jouer, sauf si la police contient une extension spécifique, par exemple pour impossibilité d’accès ou carence de fournisseurs, avec ses propres conditions et plafonds. Le commerçant doit donc relire sa police en cherchant trois points : le fait générateur exigé pour les pertes d’exploitation, les extensions éventuelles applicables à une fermeture sans dommage, et les exclusions. Sur ce dernier point, l’article L113-1 du Code des assurances rappelle que « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. » Article L113-1 du Code des assurances sur Légifrance. Une exclusion de pillage ou d’émeutes doit donc être formelle et limitée pour être opposable, et une clause vague ou générale ne suffit pas à écarter la garantie des dommages matériels directs. Enfin, l’article L121-1 du même code rappelle que « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre », avec la possibilité d’une franchise restant à la charge de l’assuré. Article L121-1 du Code des assurances sur Légifrance. En cas de refus ou d’offre jugée insuffisante, le commerçant demande à l’assureur une lettre de refus motivée, fait établir une contre-expertise chiffrée et saisit le médiateur de l’assurance avant tout procès, en conservant chaque échange écrit.
B. Demander à l’État la réparation des dégâts d’attroupement : la marche à suivre en Île-de-France
Quand les dégâts résultent de crimes ou de délits commis par des attroupements violents, la loi désigne un responsable solvable : l’État. L’article L211-10 du Code de la sécurité intérieure dispose : « L’Etat est civilement responsable des dégâts et dommages résultant des crimes et délits commis, à force ouverte ou par violence, par des attroupements ou rassemblements armés ou non armés, soit contre les personnes, soit contre les biens. » Article L211-10 du Code de la sécurité intérieure sur Légifrance. Ce texte couvre les vitrines brisées, les marchandises pillées et le matériel saccagé lors de violences commises en marge d’une manifestation, sans que le commerçant ait à identifier les auteurs. Il ne couvre en revanche que les dégâts et dommages qui résultent directement de ces crimes et délits : la simple baisse de clientèle pendant les jours de tension, sans dégradation ni vol, n’entre pas dans son champ, et la perte de marge sans dommage matériel relève de l’assurance, dans les limites vues plus haut, ou reste à la charge de l’exploitant. La demande doit donc distinguer soigneusement le préjudice indemnisable par l’État, c’est-à-dire la remise en état des locaux, le remplacement du matériel et des stocks volés ou détruits, justifiés par factures et constats, des pertes indirectes qu’il faudra traiter autrement. Le dossier de demande comprend le constat de commissaire de justice dressé dès le lendemain, le dépôt de plainte, les photographies, les factures d’achat et de réparation, l’attestation de l’assureur précisant ce qui a été pris en charge et ce qui reste à charge, ainsi que tout document établissant que les faits se sont produits dans le cadre d’un attroupement violent, comme les articles de presse datés, les arrêtés préfectoraux et les communiqués officiels.
La procédure commence par une demande préalable adressée à l’administration, avant tout recours au juge. L’article R421-1 du Code de justice administrative prévoit que « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. Lorsque la requête tend au paiement d’une somme d’argent, elle n’est recevable qu’après l’intervention de la décision prise par l’administration sur une demande préalablement formée devant elle. » Article R421-1 du Code de justice administrative sur Légifrance. Le commerçant adresse donc d’abord une réclamation chiffrée et pièces à l’appui au préfet, par lettre recommandée avec avis de réception, en demandant expressément l’indemnisation des dégâts sur le fondement de l’article L211-10. Si l’administration refuse ou garde le silence, le recours se porte devant le tribunal administratif dans le délai de deux mois à compter de la notification ou de la publication de la décision attaquée, toujours selon le même article R421-1, et la requête doit rappeler la demande préalable pour être recevable. À Paris et en Île-de-France, la demande préalable est adressée au préfet de police pour les faits survenus à Paris, ou au préfet du département concerné pour les faits survenus en petite et grande couronne, et le tribunal compétent est le tribunal administratif de Paris ou celui du ressort des faits. Les décisions consultées pour préparer cet article ne tranchent pas la question du délai de prescription applicable à l’action indemnitaire elle-même, qui dépend du fondement exact retenu et des textes spéciaux éventuellement applicables : ce point doit être vérifié dossier par dossier avant l’expiration de tout délai, et la demande préalable doit dans tous les cas être envoyée sans attendre, dès que le chiffrage provisoire est établi, quitte à le compléter ensuite par des pièces complémentaires. L’indemnité versée par l’assureur vient en déduction des sommes demandées à l’État pour les mêmes dommages, afin d’éviter toute double indemnisation, et c’est l’attestation de l’assureur qui permet au juge de vérifier qu’il ne paie que le reliquat.
Dans les dix jours qui suivent les faits, la check-list du commerçant tient en cinq gestes : faire dresser le constat de commissaire de justice et photographier chaque pièce, déposer plainte pour vol et dégradations, déclarer le sinistre à l’assureur dans le délai du contrat sans attendre le chiffrage définitif, écrire au bailleur pour l’informer et proposer un échéancier si la trésorerie est tendue, puis adresser la demande préalable chiffrée au préfet. Chacun de ces courriers part en recommandé avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice, et chaque envoi est archivé avec ses pièces jointes. Cette discipline probatoire fait souvent la différence entre une indemnisation rapide et une procédure qui s’enlise faute de preuves.
Conclusion
Un commerce pillé ou contraint de fermer après une manifestation doit traiter trois chantiers dans l’ordre : continuer à payer le loyer du bail commercial tant que le bail n’est ni résilié ni renégocié, car la force majeure n’efface pas une dette d’argent et seule la destruction totale met fin au bail de plein droit ; déclarer le sinistre à l’assureur en deux jours ouvrés en cas de vol et cinq jours ouvrés dans les autres cas, puis vérifier que les pertes d’exploitation sont bien la conséquence d’un dommage aux biens avant d’en réclamer le paiement ; enfin adresser sans attendre une demande préalable chiffrée au préfet sur le fondement de la responsabilité de l’État pour les dégâts d’attroupement, avant de saisir le tribunal administratif en cas de refus. Le constat de commissaire de justice dressé dès le lendemain, le dépôt de plainte et la conservation de toutes les factures conditionnent le succès des trois démarches, à Paris comme dans le reste de l’Île-de-France.